کارشناسان مسکن :

اعطای لیزینگ مسکن در ایران شدنی نیست

کاهش قدرت خرید مسکن در کشور باعث شده است تا بخش مسکن همچنان در رکود به سر برد و مسئولان برای خروج از چنین وضعیتی به دنبال راهکارهایی هستند تا بتوانند تقاضای موثر و مصرفی را تحریک کنند.

کد خبر: ۱۰۰۹۱۸

تاریخ: ۰۲ اسفند ۱۳۹۴ - ۰۹:۵۵

کاهش قدرت خرید مسکن در کشور باعث شده است تا بخش مسکن همچنان در رکود به سر برد و مسئولان برای خروج از چنین وضعیتی به دنبال راهکارهایی هستند تا بتوانند تقاضای موثر و مصرفی را تحریک کنند یکی از این طرحها که پیش نویس آن منتظر تصویب شورای پول و اعتباراست بحث لیزینگ مسکن است. اقدامی که به باور فعالان بخش مسکن و کارشناسان اجرای آن در کشور شدنی نیست.

افزایش سقف وام مسکن به 60 میلیون تومان و پیشنهاد افزایش سقف وام جعاله از 10 میلیون تومان فعلی به 20 میلیون تومان از جمله راهکارهایی است که به منظور تحریک تقاضا تصمیم گیری شده است و یکی دیگر از راهکارهایی که بانک مسکن به دنبال اجرایی شدن آن است، بحث لیزینگ مسکن است که چند هفته پیش مدیرعامل بانک مسکن از هماهنگی صورت گرفته با بانک مرکزی برای تهیه پیش‌نویس اعطای لیزینگ مسکن برای اولین بار خبر داد و گفت: با هماهنگی بانک مرکزی پیش‌نویس اعطای لیزینگ مسکن به شورای پول و اعتبار ارائه شده که به محض تصویب جزئیات آن نیز اطلاع‌ رسانی خواهد شد.

لیزینگ در ایران موفق نبوده

اما فعالان بخش مسکن در باره اعطای لیزینگ مسکن نظر دیگری دارند. «حسن محتشم»، رییس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران درگفت و گو با جام جم آنلاین با اشاره به اینکه تاکنون در بخش مسکن لیزینگی بوجود نیامده است اظهارکرد : لیزینگ ها اگر به صورت مستقل عمل کنند و سرمایه گذارانی حاضر به سرمایه گذاری باشند می تواند در بخش خود آثار نسبی موثری با توجه به حجم نقدینگی که وارد این بخش می کنند بوجود آورند ، اما تاکنون با توجه به سابقه ای که لیزینگ ها از خود بر جای گذاشتند ،عملا سرمایه گذاری مستقل کمتر می بینیم ضمن آنکه دربخش مسکن تا به حال لیزنگی بوجود نیامده است تا سرمایه گذاری صورت گیرد .

وی بر این باور است که لیزینگ ها اصولا برای خرید و فروش ایجاد می شوند. ولی بهترین وام این است که به ساخت داده شود به هر حال لیزنگها در عمل خیلی موفق نبودند چرا که باید به کمک بانک و یک بخش از اقتصاد فعال شوند.

رییس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان تهران با تاکید براینکه مجوز لیزینگ را باید بانک مرکزی صادر کند، گفت : اگربانک مسکن به نیابت ازبانک مرکزی همکاری کند اشکالی ندارد ولی واقعیت این است که لیزینگ با سرمایه غیر بانکی اگر تشکیل شود یا حداقل بخش قابل توجهی از سرمایه اش غیر از سرمایه بانک باشد که بتواند در این بخش کمک حال باشد تا حدودی می تواند مثبت تلقی شود به شرط آنکه نرخ سود آن هم تابع ضوابطی باشد که به خریدار هزینه اضافی تحمیل نشود .

پرداخت وام مسکن تا 80 درصد ارزش خانه

محتشم یکی ازبهترین راهکارهای تامین مالی برای خرید خانه را همان روشی دانست که بانکهای خصوصی حدود 10 – 12 سال پیش اجرا کردند . وی در این باره گفت : بانکهای خصوصی زمانی تا 80 درصد ارزش خانه را وام می دادند و خریداران با قیمت آن زمان با پرداخت قسط یک و 500 تا دو میلیون و 500 هزار تومانی علاوه براینکه صاحبخانه شدند پول بانک را نیزتسویه کردند . این یک روش مناسب است و امروز هم دولت می تواند به خود بانکها اجازه دهد بر اساس منابعی که دارند تا 70 درصد ارزش خانه را تسهیلات دهند ، ممکن است قسط این تسهیلات حدود 2 میلیون تا 3 میلیون تومان باشد وبه درد اقشار ضعیف درآمدی نخورد اما می تواند جوابگوی قشرعظیم میان درآمدی باشد که قادرند این اقساط را بپردازند ، چراکه در حال حاضر نیزاین قشر در ماه اجاره های 2- 3 میلیونی پرداخت می کنند که می توانند با گرفتن چنین تسهیلاتی صاحبخانه شوند و از گردونه تقاضا خارج شوند .

وی پرداخت وام مسکن تا 80 درصد ارزش خانه را یکی ازتاثیر گذارترین راهکارها نسبت به دیگراقداماتی دانست که دولت می تواند برای خروج از رکو د مسکن تجویز کند. به گفته محتشم راهکارهایی که دولت تا کنون بکار برده بیشتر حالت مسکنی داشته است وهنوز هم بخش مسکن در رکود به سر می برد.

به گفته این فعال بخش مسکن ، ارائه تسهیلات با رقم های بالا تاثیرش در خروج از رکود خیلی بیشتر است و می تواند قدرت خرید را افزایش دهد. دراین رابطه بانک مرکزی نباید نگران تزریق نقدینگی در بازار باشد، چرا که این تسهیلات را می توانند به طور بخشی ارائه دهند ، یعنی همانطور که برای برخورداری از تسهیلات محدودیت هایی چون خانه اولی ها یا بافت فرسوده مطرح شد برای ارائه چنین تسهیلاتی نیز می توان یک قشر از جامعه را برای دریافت این تسهیلات مشخص کرد تا یک دفعه همه مردم به بانک ها هجوم نیاورند .

لیزینگ ها ورشکسته می شوند

ازسوی دیگر «بیت الله ستاریان» عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن نیز در رابطه با راه اندازی لیزینگ در بخش مسکن و تاثیر آن بر خروج از رکود این بخش به جام جم آنلاین گفت : تا به حال کسی لیزینگ مسکن را در ایران اجرا نکرده است.

لیزینگ در کالاهایی معنا و مفهوم پیدا می کند که تورم آن کالای خاص نسبت به میانگین شاخص تورم پایین تر باشد و کالاهایی که از این میانگین بالاتر است امکان لیزینگش وجود ندارد، به عنوان مثال، وقتی شما شاخص میانگین تورم را اعلام می کنید بهره پول شما دربانکها به اضافه کارمزد در بانک ها تعیین می شود و این مکانیزم به همین ترتیب ادامه پیدا می کند.اگر شرکت لیزینگ بخواهد کالایی را که از این میانگین شاخص بیشتر رشد کند لیز کند بعد از 10 – 15 سال دیگرنمی تواند آن کالا را حتی با احتساب پول به اضافه سودی که از شما گرفته خریداری کرده و به کس دیگری لیزینگ دهد دراین شرایط لیزینگ ها ورشکسته می شوند .

وی با اشاره به اینکه مسکن تقریبا دوبرابر میانگین شاخص تورم ما در سی سال گذشته رشد داشته است گفت : این به این معناست که اگر شرکت های لیزینگ بیایند لیز کنند در این صورت نمی توانند بعد از 10 سال که پولشان را پس می گیرند نصف آن کالا که هیچ یک چهارم آن واحد مسکونی را هم خریداری کنند ،یعنی تا این حد متضرر می شوند.

افزایش چند صد برابری قیمت مسکن

ستاریان اظهار کرد: اگر به یک دوره 20 – 30 ساله نگاه کنید در مسکن افزایش قیمت چند صد برابری را شاهد هستیم ، درحالیکه ارزش ریال چنین رشدی نداشته است ، حال با توجه به این شرایط اگرشرکت لیزینگی مثلا 20 سال پیش 500 هزار خانه را لیز کرده بود، درحال حاضر اگر می خواست این خانه ها را دوباره خریداری کند باید چند صد برابر آن پول پرداخت می کرد تا بتواند آن خانه ها را خریداری کند ، در حالیکه از مشتری 20 تا 25درصد در سال گرفته است . با توجه به چنین شرایطی چطور یک شرکت لیزینگ می تواند از عهده آن برآید . لیزینگ در مورد مسکن زمانی می تواند پاسخ دهد که همه مشکلات این کالا حل شده و کالا متعادل شده باشد.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه سرمایه گذاری حاضر به سرمایه گذاری در این زمینه نیستند افزود : در چنین شرایطی تنها اگر لیزینگ دولتی باشد و از جیب دولت سوبسید داده شود می تواند پا گیرد اما در غیر این صورت شرکت لیزینگ ضررده خواهد بود و ازآنجائیکه سرمایه گذار برای سود وارد بازار می شود اگر این سرمایه گذاری برگشت نداشته باشد راغب به این کار نخواهد بود .

وی با اشاره به اینکه در ایران لیزینگ مسکن امکان اجرا ندارد تصریح کرد : تا 15 سال آینده که توانایی حل مشکل مسکن را داشته باشیم و مسکن هم همانند کالا های دیگر شود تا آن زمان امکان لیزینگ وجود ندارد . به نظر می رسد منافع دیگری در این قضیه وجود دارد وگرنه قاعده و فرمول لیزینگ برای ما جواب نمی دهد .

وی در پاسخ به این پرسش که با توجه به این مسائل چرا بانک مسکن به دنبال لیزینگ است گفت :بر این باورم، بانک مسکن احتمالا تحلیل درستی ازبخش مسکن ندارد چون دولت گذشته قبل از سال 90 اعلام کرد مشکل مسکن حل شده است ، اما در سال 91 قیمت مسکن حدود 145 درصد افزایش یافت ، هم اکنون نیز دولت دوست دارد فکر کند چون در بخش مسکن مشکل خاصی اتفاق نیفتاده پس مشکل مسکن حل شده است در حالیکه در این بخش رکود است ومعامله ای صورت نمی گیرد و قدرت خرید مردم بسیار کاهش یافته است .

این کارشناس مسکن درباره تاثیر گذاری ارائه وام به میزان 80 درصد ارزش خانه در حل مشکل رکود بخش مسکن گفت :اگر بانکها بیایند 70 تا 80 درصد ارزش خانه را وام دهند می تواند راهگشا باشد اما این نیز بستگی به منابع بانکها دارد که در وضعیت کنونی به دلیل محدودیتی که وجود داردامکان پذیر نیست چرا که هم اکنون بانکها به شدت با محدودیت منابع روبرو هستند .