اثر جمعیت و رفاه شهری بر معاملات مسکن

دو معادله ملکی در 22 منطقه تهران

در مقایسه 22 منطقه تهران با توزیع منطقه‌ای معاملات و سطح امکانات، رابطه معکوس و میان حجم معاملات با جمعیت مناطق رابطه مستقیم برقرار است.

کد خبر: ۱۰۰۳۲۹

تاریخ: ۲۵ بهمن ۱۳۹۴ - ۰۹:۵۲

مقایسه 22 منطقه تهران با سه معیار «حجم معاملات خرید مسکن»، «میزان برخورداری از امکانات شهری» و همچنین «جمعیت ساکن در هر منطقه»، از دو معادله معنادار در بازار املاک پایتخت رمزگشایی می‌کند. بر این اساس، بین توزیع منطقه‌ای معاملات و سطح امکانات، رابطه معکوس و میان حجم معاملات با جمعیت مناطق رابطه مستقیم برقرار است؛ به‌طوری‌که 5 منطقه اول پرفروش را همان 5 منطقه پرجمعیت شهر تشکیل می‌دهد. این دو رابطه نشان می‌دهد خریداران مسکن محله مطلوب را با لحاظ 8 پارامتر از جمله «فاصله از مرکز شهر و فراوانی نوسازها» انتخاب می‌کنند.

در بازار معاملات مسکن تهران، دو معادله «شهری» و «جمعیتی» بین 22 منطقه برقرار است که توابع به دست آمده از آن، توزیع حجمی خرید و فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت را «معنادار» می‌کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از رتبه‌بندی مناطق شهری تهران براساس سه ویژگی «حجم معاملات خرید مسکن»، «میزان برخورداری از امکانات شهری» و «جمعیت ساکن» در هر منطقه نشان می‌دهد: بین حجم معاملات مسکن و رفاه شهری در مناطق پایتخت، رابطه «معکوس» وجود دارد اما نوع رابطه بین حجم معاملات و جمعیت مناطق، «مستقیم» است به این معنا که 5 منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین خدمات و امکانات شهری، جزو مناطق تقریبا کم‌فروش بازار ملک محسوب می‌شوند اما 5 منطقه اول به لحاظ حجم فروش ملک همان 5 منطقه پرجمعیت پایتخت هستند.

مناطق 5، 4، 2، 15 و 14 به ترتیب، در ردیف مناطق پرمعامله بازار خرید آپارتمان قرار دارند به طوری‌که 40 درصد خریداران مسکن در تهران، مشتری قطعی واحدهای مسکونی این 5 منطقه هستند و 60 درصد مابقی در 17 منطقه دیگر پایتخت توزیع می‌شوند. روابط حاکم بر سه ویژگی مناطق 22 گانه شهر تهران مشخص می‌کند: در حال حاضر حجم معاملات خرید و فروش و حتی اجاره مسکن،‌ با تاثیرپذیری از 8 پارامتر، در مناطق مختلف توزیع می‌شود که بخشی از این پارامترها به صورت ارادی از جانب متقاضیان خرید مسکن، ملاک عمل قرار می‌گیرد و بخشی دیگر از سمت بازار ملک بر مسیر منطقه‌ای معاملات اعمال می‌شود. مولفه‌های موثر بر پراکندگی منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران شامل «حجم ساخت و سازهای مسکونی هر منطقه، دوری یا نزدیکی به محدوده متراکم و مرکزی تهران، مسیرهای دسترسی و بزرگراهی منطقه، میزان جمعیت، قدمت منطقه، سن جمعیت ساکن در هر منطقه، میانگین قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف و متراژ آپارتمان‌های نوساز هر منطقه» است. توزیع کنونی معاملات مسکن حکایت از آن دارد که غالب متقاضیان خرید مسکن، مناطق خارج از محدوده مرکزی پایتخت -و محله‌هایی که به خاطر قدمت کمتر از مناطق میانی، دارای قیمت پایین‌تر هستند- را در اولویت مکانی خود قرار می‌دهند. در این میان، دو منطقه‌ای که دارای بیشترین واحد مسکونی نوساز و متراژ کوچک است – از جمله مناطق 4 و 5- مقصد اول معاملات املاک مسکونی را تشکیل می‌دهد.

توزیع منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران نسبتی منطقی و معنادار با درجه توسعه‌یافتگی و رفاه مناطق ندارد. در پژوهشی که اخیرا توسط یک تیم دانشگاهی درخصوص نوع و نحوه دسترسی پایتخت‌نشینان به امکانات و خدمات پراکنده در سطح شهر که بر اساس سنجش ۳۲ شاخص اقتصادی، اجتماعی، تفریحی و... انجام شده است، نشان می‌دهد تنها ۲۳ درصد از جمعیت تهران در محله‌های توسعه‌یافته زندگی می‌کنند که مناطق ۶، ۳، ۱، ۲ و ۷ بیشترین رتبه توسعه‌یافتگی را دارند؛ این در حالی است که این مناطق به جز منطقه ۲ کمترین آمار خرید و فروش و اجاره را دارا هستند. منطقه ۶ که به‌عنوان توسعه‌یافته‌ترین منطقه شناخته شده، رتبه ۱۶ را در میزان معاملات مسکن و رتبه ۱۰ را درخصوص تعداد قراردادهای اجاره دارد. این منطقه که در محدوده مرکزی قرار دارد، بیشتر ساختمان‌های اداری را در خود جای داده است. منطقه ۳ که دومین منطقه توسعه‌یافته پایتخت شناخته شده، در جایگاه چهاردهم قراردادهای خرید و فروش قرار دارد و از نظر حجم معاملات اجاره در جایگاه هشتم در میان ۲۲ منطقه شهر تهران قرار گرفته است. این تحقیق دانشگاهی نشان می‌دهد که تنها حدود دو میلیون نفر در مناطقی زندگی می‌کنند که دارای رفاه شهری هستند و بیش از 6میلیون نفر از ساکنان پایتخت در محدوده‌های نیمه برخوردار یا دارای کمترین سطح توسعه‌یافتگی شهری سکونت دارند.

بر اساس یافته‌های این پژوهش دانشگاهی، پنج منطقه ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ جزو مناطق محروم محسوب می‌شوند؛ در حالی که این مناطق وضعیت بهتری از لحاظ خرید و فروش و قرارداد اجاره نسبت به 5 منطقه برخوردار دارند. منطقه ۱۴ رتبه پنجم معاملات خرید و فروش را داراست و هفتمین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره است. منطقه ۱۵ نیز جزو ۱۰ منطقه پرمعامله شهر تهران محسوب می‌شود و چهارمین منطقه است که بیشترین قراردادهای خرید و فروش در آن تنظیم می‌شود. این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره، رتبه نهم را دارد. منطقه ۱۷، ۱۸ و ۱۹ که در محدوده حاشیه تهران قرار دارند، به دلیل برخی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی، جذابیت کمتری برای انجام معاملات مسکن دارند. این مناطق به ترتیب در جایگاه ۱۳، ۱۱ و ۲۱ تعداد معاملات مسکن قرار دارند و در بخش تعداد قراردادهای اجاره رتبه ۲۱، ۱۳ و ۱۹ را دارا هستند. همچنین 8 منطقه شامل مناطق ۲، ۱۳، ۸، ۴، ۱۲، ۵، ۱۱ و ۱۴ نیز در گروه توسعه‌یافته رو به بالا و پنج منطقه ۱۵، ۲۰، ۱۹، ۹ و ۲۱ در گروه میان‌توسعه‌ای قرار گرفته‌اند. همچنین پنج منطقه 16، ۱۸، 19، 9 و ۱۷ نیز پنج منطقه‌ای هستند که کمترین توسعه‌یافتگی را دارند. اما بر اساس آمار معاملات مسکن، در دی ماه سال ۹۴ منطقه یک رتبه ۹ را از لحاظ تعداد قراردادهای تنظیم شده دارد؛ این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره نیز در جایگاه دوازدهم است. منطقه ۷ تهران نیز که یکی از مناطق گسترده و قدیمی پایتخت است، از لحاظ تعداد قراردادهای فروش، جایگاه هشتم را داراست و از نظر تعداد قراردادهای اجاره در رده ششم قرار دارد.

اما ۸ منطقه توسعه یافته رو به بالا در رده‌بندی تعداد قراردادها، جایگاه‌های متفاوتی دارند. منطقه ۲ که در حال حاضر یکی از مناطق پرطرفدار شهر تهران محسوب می‌شود، سومین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای فروش است و همچنین جایگاه دوم را در تعداد معاملات اجاره دارد. منطقه ۱۳ در جایگاه دوازدهم و منطقه ۸ در جایگاه هفتم، منطقه ۴ در جایگاه دوم، منطقه ۱۲ در جایگاه ۱۷، منطقه ۵ در جایگاه نخست و منطقه ۱۱ در جایگاه یازدهم معاملات خرید و فروش قرار گرفته‌اند.به گزارش «دنیای اقتصاد» بر اساس اطلاعات بازار مسکن در دی ماه سال ۹۴، مناطق پرطرفدار شهر تهران از لحاظ تعداد قراردادهای فروش تنظیم شده به ترتیب مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱، ۱۱، ۱۸، ۱۳، ۱۷، ۳، ۲۰، ۶، ۱۲، ۱۶، ۲۱، ۹، ۱۹ و ۲۲ است؛ این ترتیب درخصوص بازار اجاره به ترتیب مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱۴، ۳، ۱۵، ۶، ۱۱، ۱، ۱۸، ۱۳، ۱۲، ۹، ۲۰، ۲۱، ۱۹، ۲۲، ۱۷ و ۱۶ است.اما چرا میان توسعه‌یافتگی مناطق و تعداد معاملات مسکن، ارتباط معناداری وجود ندارد. برخی از کارشناسان حوزه مسکن، قیمت بالای مناطق توسعه‌یافته‌ای مانند منطقه ۶، ۳ و ۱ می‌دانند و معتقدند این مناطق بیشتر تبدیل به مناطق اداری شده‌اند تا مناطق مسکونی؛ بنابراین تعداد معاملات آن بسیار پایین است.سعید معیدفر مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه باید معیارها و شاخص‌های این پژوهش دانشگاهی برای توسعه‌یافتگی مشخص شود به «دنیای اقتصاد» گفت: ممکن است با تغییر شاخص‌ها، ترتیب مناطق توسعه‌یافته تغییر کند.

رسیدن به یک شاخص کلی که مورد موافقت عمومی باشد، نیاز به کار کارشناسی بیشتری دارد.او قیمت زمین و سبک زندگی افراد را در انتخاب منطقه مسکونی خود مهم ارزیابی کرد و گفت: برخی مناطق بیشتر قشرخاصی از شهروندان در آن زندگی می‌کنند مانند منطقه ۶ که بیشتر ساکنان آن را افرادی فرهنگی تشکیل می‌دهند.مشاور وزیر راه و شهرسازی، بافت آموزشی و اداری برخی مناطق را نیز دلیل کاهش خرید و فروش و اجاره در آن دانست و گفت: عمر سکونت در برخی از مناطق بالا است؛ بنابراین نمی‌توان تعداد پایین قراردادهای اجاره یا خرید و فروش را با میزان توسعه‌یافتگی منطقه مرتبط دانست. برخی مناطق نیز جذابیت سکونت خود را به دلیل توسعه بافت تجاری و اداری از دست داده‌اند.فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نیز در این خصوص به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: برخی مناطق مرکزی همچون گذشته امکان خرید و فروش ندارند، زیرا این مناطق تبدیل به مناطق اداری شده‌اند. به‌طور مثال منطقه ۱۲ پیش از این یکی از مناطق جذاب مسکونی بوده که به مرور زمان به دلیل مستقر شدن ساختمان‌های اداری و تجاری، دیگر جذابیت سکونت ندارند. همچنین در برخی از مناطق اداری مانند مناطق ۶ و ۷ نیز به دلیل بافت اداری، جابه‌جایی در آن کمتر انجام می‌شود و ظرفیت خرید و فروش یا اجاره آن پر شده است.بر اساس این تحقیق منطقه 5 منطقه‌ای که بیشترین معاملات مسکن در آن انجام می‌شود جزو مناطقی است که در لیست مناطق نیمه برخوردار قرار دارند. حجم ساخت و ساز در این منطقه به نسبت سایر مناطق مرکزی بالاتر است و دسترسی به بزرگراه‌های اصلی و قیمت مناسب مسکن از عواملی است که خریداران را ترغیب به خرید مسکن در این محدوده می‌کند. بافت اصلی این منطقه را بافت مسکونی تشکیل می‌دهد وبیشتر سرمایه‌گذاران مسکن نیز در این منطقه متمرکز هستند به همین دلیل آمار قراردادهای اجاره نیز در این منطقه بالا است.