در این آئین نامه نکات زیادی آورده شده که هرکدام از این موارد شرایط خاصی را برای فروشندگان و پیش خریداران تعیین کرده است تا قانونگذار بتواند با قدرت بیشتری بر پیش فروش مسکن در کشور نظارت داشته باشد اما به گفته فروشندگان و سازندگان مسکن این قانون ایراداتی دارد و با شیوه کنونی امکان اجرا ندارد.
البته گزارش‌ها حاکی از آن است که کار اصلاح این قانون آغاز شده است و احتمالا تا چند ماه آینده تغییراتی در برخی بندهای این آئین نامه اجرایی به وجود خواهد آمد تا شرایط مناسب تری را برای پیش فروش ساختمان به وجود آورد.
براساس این گزارش، از ابتدای ابلاغ این قانون، سازندگان انتقادات فراوانی را به این آئین نامه داشتند و آن را منجر به رکود صنعت ساختمان و پیش فروش می‌دانستند. آنها معتقد بودند که شرایط سختی که برای فروشندگان گذاشته شده باعث می شود که آنها تمایلی به پیش فروش مسکن نداشته باشند که در نهایت این موضوع به ضرر خریداران خواهد بود.
قانون پیش خریدار است یا پیش فروش؟
در این خصوص، دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به پرسش مهر در خصوص مشکلات آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، گفت: با توجه به اینک ما در حوزه پیش فروش ساختمان پرونده‌های زیادی در دادگستری داریم، قوه قضائیه به دنبال این بود که اقدامی برای کاهش این پرونده‌ها انجام دهد.
فرشید پورحاجت با بیان اینکه با توجه به تصویب قانون و آئین نامه اجرایی آن در سال گذشته، آسیب شناسی‌های در این خصوص صورت گرفته است، افزود: این قانون در اصل می تواند قانون پیش خریدار باشد تا پیش فروش، هرچند که در مواردی از قانون حقوق پیش خریدار هم رعایت نشده است.
وی با اشاره به اینکه در دعاوی دادگستری با یک آسیب شناسی متوجه می‌شویم که عمده پرونده‌ها در حوزه پیش فروش ساختمان در دو بخش خلاصه می شود، اظهار داشت: بخش اول کلاهبرداری در حوزه پیش فروش واحد به چند نفر است و بخش دوم پرونده‌هایی است که به واسطه عدم ایفای تعهدات از سوی فروشنده یا از سوی خریداران آپارتمان به وجود آمده است.
پورحاجت با اعلام اینکه متاسفانه قانون جدید پیش فروش در هر دو مورد موفق نبوده و اهداف قانونگذار در کاهش پرونده های دادگستری محقق نشده است، گفت: زیرساخت‌های اصلی اجرای قانون درکشور ما وجود ندارد و معتقدیم که اگر قانونگذار قصد داشت تا از فروش واحد به چند جلوگیری کند، با سازوکار ساده تری می توانست به این امر دست یابد.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه در قانون پیش فروش تعاریف و تعهداتی ذکر شده که از عهده مهندسان خارج است، به دلیل اینکه زیرساخت‌های لازم در کشور وجود ندارد، افزود: همچنین احکام داوری قابل تجدید نظر در هیات‌های حل اختلاف مطرح شده است، ضمن آنکه بارهای مالی مضاعفی برای خریداران و فروشندگان در این قانون دیده شده است که پرداخت این هزینه‌ها اثر بخش نخواهد بود.
پورحاجت با بیان اینکه ایجاد رابطه میان خریدار و فروشنده را معمولا در چندسال اخیر مشاوران املاک انجام می دادند که با کوتاه شدن دست بنگاه‌های املاک، مشخص نیست چه بخشی موضوع فروش و کدرهگیری را بر عهده می گیرد، افزود: معتقدیم که با شرایط کنونی در کشور، قانون پیش فروش به سرانجام نمی‌رسد و باید با فکر و اندیشه جدید برای اصلاح قانون تلاش کرد.
