سه تهدید بزرگ در مسکن مهر

مصوبه‌ای که پارسال برای «آزادسازی نقل و انتقال واحدهای مسکونی‌مهر» با هدف «تسریع در پرداخت آورده نقدی پیش‌خریداران» ابلاغ شد، چون گروهی از صاحبان ثانویه این آپارتمان‌ها را به رسمیت نمی‌شناسند، تاکنون بر تکمیل پروژه‌های «نا‌تمام» اثرگذار نبوده است. قرار بود چالش تامین مالی مردمی مسکن‌مهر از طریق «فروش واحدهای در حال ساخت توسط صاحبان اولیه به متقاضیان آماده پرداخت» حل شود؛ اما کلید طراحی شده برای این قفل، انعطاف‌پذیر نیست. عدم بازنگری در این مصوبه، سه تهدید بزرگ از جمله «حبس منابع بانکی در مسکن‌مهر» را در پی دارد.

حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی‌مهر برخی مناطق کشور از جمله دو نقطه اصلی اطراف تهران، برای تکمیل مراحل ساخت و واگذاری به متقاضیان، به یک «سد» دولتی برخورد کرده‌ و سه تهدید بزرگ را به ترتیب برای سیستم بانکی، پیش‌خریداران و مجموعه دولت رقم زده است.

دسته‌ای از خانوارهای منتظر برای تحویل واحدهای مسکونی‌مهر، در گروه «صاحبان ثانویه» مسکن‌مهر طبقه‌بندی می‌شوند که در فاصله سال‌های 92 تا 93، با چراغ سبز وزارت راه‌و‌شهرسازی، امتیاز این آپارتمان‌ها را به‌صورت «محضری و وکالتی» از مالکان اصلی یا «صاحبان اولیه» خریداری کردند اما هم‌اکنون چون کارگزاری‌های مسکن‌مهر این گروه را به «رسمیت» نمی‌شناسند، از امضای قرارداد انتخاب واحد، صدور کارت قسط و در نهایت تحویل واحد به آنها خودداری می‌کنند. این بن‌بست از یکسو امکان پرداخت مابه‌التفاوت آورده نقدی پیش‌خریداران مسکن‌مهر به حساب پیمانکاران را «سلب» کرده و از سوی دیگر باعث شده «تاخیر» در واگذاری این واحدها و در نتیجه «شتاب کند» بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن‌مهر به بانک‌ها «تشدید» شود.

قفل نقل و انتقال واحدهای مسکونی مهر، بهمن سال 92 با تصویب پیشنهاد وزارت راه‌و‌شهرسازی در هیات دولت مبنی بر «آزادسازی خرید و فروش مسکن‌مهر» قرار شد باز شود اما این اتفاق عملیاتی نشد تا اینکه خرداد 93 با صدور یک دستورالعمل از طرف وزیر برای تسهیل اجرای تصویب‌نامه، کلید جدیدتری برای گشایش این قفل طراحی شد. در متن اصلی مصوبه، اجازه نقل و انتقال صرفا برای واحدهای دارای کارت قسط- واحدهای آماده تحویل- صادر شده بود اما بعدا امکان معامله به آپارتمان‌های نیمه‌کاره- دارای قرارداد پیش‌فروش بین صاحب اولی و سازنده- نیز داده شد.

با این حال شواهد موجود در حداقل یکی دو شهر جدید اطراف تهران نشان می‌دهد: «کلید» فعلی چون که انعطاف‌پذیر نیست و مشمول واحدهای فاقد قرارداد پیش‌فروش نمی‌شود، عملا توان چرخاندن قفل مسکن‌مهر را نیز ندارد و پیامد این انسداد حقوقی در معاملات آپارتمان‌های 99ساله، با اثرگذاری بر روند تکمیل نیمه‌تمام‌های مسکن‌مهر، مشکلات این طرح ملی را تشدید کرده است.

در این باره حاکی است: در فاصله سال‌های 92 تا 93 درست زمانی که مسوولان وزارت راه‌و‌شهرسازی به «ممنوع‌المعامله بودن مسکن‌مهر» ایراد گرفتند و از برنامه‌ریزی برای راه‌اندازی بازار ثانویه مسکن‌مهر و اخذ مجوزهای مربوطه از هیات دولت خبر دادند، طیف زیادی از صاحبان اولیه این واحدها که در آن زمان بابت افزایش قیمت تمام‌شده مسکن‌مهر و تاخیرهای مکرر در تحویل واحدها مستاصل شده بودند، پیشقدم شدند و در مرحله قبل از انعقاد قرارداد پیش خرید، امتیاز خود را به متقاضیان جدید واگذار کردند. این نقل و انتقال کاغذی واحدهای مسکونی‌مهر عمدتا در دفاتر اسناد رسمی و در قالب وکالتنامه‌های محضری، با قیمت‌های مشخص و معین بازار بین صاحب اولیه و صاحب ثانویه انجام شد. در حال حاضر اگر چه ماه‌ها از ابلاغ مجوز آزادسازی معاملات مسکن‌مهر به کارگزاری‌های دولتی می‌گذرد، اما به دلیل ناکارآمدی بخش‌هایی از این مصوبه، امکان به رسمیت شناختن صاحبان ثانویه وجود ندارد؛ نتیجه آن شده که پیامک‌های دولتی «نیاز به پرداخت آورده نقدی» به جای آنکه به صاحبان ثانویه ارسال شود، کماکان به صاحبان اولیه مخابره می‌شود و آن دسته از مالکان اولیه واحدهای مسکونی‌مهر که امتیازشان را واگذار کرده‌اند، به هر دلیل، موضوع اعلام نیاز به پول را به صاحبان ثانویه منتقل نمی‌کنند. برخی از مالکان اولیه نیز در این مسیر ادعای دریافت پول اضافی را به صاحبان ثانویه مطرح می‌کنند که همین اختلافات در نهایت باعث تاخیر در تعیین تکلیف نیاز مالی پروژه‌های ناتمام و در نتیجه تاخیر در تکمیل واحدها شده است.

تنها راهکار ممکن برای گشایش قفل، انعطاف‌پذیر کردن مصوبه نقل و انتقال مسکن‌‌مهر است به این صورت که کارگزاری‌ها مجاز شوند، صاحبان ثانویه را مشروط به داشتن مدارک محضری خرید امتیاز از صاحب اولی، به رسمیت بشناسند و با آنها، باقی مانده مسیر اداری طرح را جلو ببرند.

در حال حاضر طبق اعلام سیستم بانکی، 287 هزار واحد مسکونی مهر دارای پیشرفت ‌فیزیکی بالا در کشور وجود دارد که کل تسهیلات بانکی همه این آپارتمان‌ها پرداخت شده و قابلیت فروش اقساطی دارند اما به دلایلی، فرآیند صدور کارت قسط برایشان مقدور نیست. یک دلیل عمده این موضوع، مراجعه نکردن صاحبان این واحدها برای تکمیل پروسه اداری و دریافت واحدها است که می‌تواند ناشی از معلق بودن صاحبان ثانویه باشد.

تاخیر در صدور کارت قسط به معنای تاخیر در بازپرداخت تسهیلات و خط اعتباری مسکن‌مهر است. در حال حاضر ماهانه حدود 200 تا 250 میلیارد تومان از منابع بانکی مسکن‌مهر توسط صاحبان مسکن‌مهر به بانک مسکن واریز می‌شود که طبق مجوز بانک مرکزی، بانک مسکن اجازه دارد با منابع برگشتی، برای تامین مالی وام خرید مسکن یکم و همچنین تکمیل واحدهای ناتمام مسکن‌مهر اقدام کند. از کل 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی مهر تاکنون برای یک میلیون و 400 هزار واحد کارت قسط صادر شده است؛ به این ترتیب هر چقدر روند صدور کارت قسط تسریع شود، نرخ بازگشت منابع و قدرت تامین مالی بخش مسکن نیز بیشتر می‌شود. در کنار «حبس منابع بانکی در پروژه‌های ناتمام مسکن‌مهر»، دومین تهدید ناشی از تعلیق صاحبان ثانویه، بدقول شدن دولت نزد مردم از بابت عمل به وعده «تکمیل کل مسکن‌مهر تا پایان 95» خواهد بود و تهدید سوم نیز «طولانی‌شدن پروسه انتظار متقاضیان برای دریافت این واحدها» است.

در حال حاضر صاحبان ثانویه مسکن‌مهر با مدارک محضری خود به کارگزاری‌ها در شهرهای جدید مراجعه می‌کنند اما به آنها گفته می‌شود که باید صاحب اولیه برای تکمیل مدارک، امضای قرارداد و سایر پروسه‌های اداری مراجعه کند.

برخی از صاحبان اصلی نیز برای مراجعه به شهرهای جدید، از 5 تا 10 میلیون تومان هزینه اضافی از خریدار واحد طلب می‌کنند!

تاکنون از کل 3/ 2 میلیون واحد مسکن‌مهر، حدود یک میلیون و 200 تا یک میلیون و 500 هزار واحد افتتاح شده است. حدود 400 هزار واحد مسکونی مهر نیز آماده افتتاح است اما خدمات زیربنایی برای سکونت ندارد و بخشی از افتتاح نشده‌ها نیز با چالش «عدم رسمیت صاحبان ثانویه» روبه‌رو هستند. کل پیشرفت فیزیکی این طرح حداقل 86 درصد – براساس اطلاعات بهار94- عنوان می‌شود.