بازار اجاره مسکن از کنترل خارج شد

به گزارش ایران اکونومیست؛ درحالی قرار است به‌زودی سقف افزایش اجاره‌بها تعیین شود که کارشناسان این سیاست را یک مُسکّن برای مسکن می‌دانند.

 تسنیم، طبق روال هر سال و همزمان با نزدیک شدن به فصل جابجایی مستأجران سیاست‌های کنترلی بازار اجاره مسکن بار دیگر در دستور کار قرار گرفته است؛ سیاست‌هایی که عمدتاً با محوریت تعیین سقف افزایش اجاره‌بها دنبال می‌شود. 

تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها که از نیمه دهه 90 به یکی از سیاست‌های ثابت دولت‌ها تبدیل شده که با هدف حمایت از مستأجران و جلوگیری از جهش قیمتی در فصل جابجایی اجرا می‌شود.

این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان، تداوم تورم مزمن در اقتصاد کشور فشار قابل توجهی بر بازار اجاره و معیشت خانوارهای اجاره‌نشین وارد کرده است.

بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری مواجه بوده است؛ افزایش هزینه‌های نگهداری و تعمیرات برای مالکان، محدودیت در عرضه واحدهای جدید و رشد تقاضا در کلانشهرها به‌دلیل مهاجرت و... از جمله عواملی است که به تداوم فشار قیمتی در این بازار دامن زده است.

در چنین شرایطی سیاست کنترل دستوری سقف اجاره‌بها به‌عنوان راهکار کوتاه‌مدت در دستور کار قرار می‌گیرد، اما به گفته کارشناسان این سیاست نتوانسته مسائل ریشه‌ای بازار را برطرف کند.

در کنار این سیاست، پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن نیز به‌عنوان یکی از ابزارهای حمایتی دولت مطرح بوده است. با این حال محدودیت منابع بانکی، شرایط سخت دریافت و بروکراسی اداری باعث شده بخش قابل توجهی از مستأجران به‌ویژه دهک‌های پایین درآمدی، امکان استفاده از این تسهیلات را نداشته باشند.

در بسیاری از موارد نیز مبلغ وام پاسخگوی نیاز واقعی بازار اجاره در شهرهای بزرگ نبوده است. در همین راستا امسال نیز موضوع تعیین سقف اجاره‌بها دوباره مطرح شده است.

داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک از ارائه پیشنهاد رسمی این اتحادیه به دولت خبر داده و اعلام کرده است: افزایش 27 درصدی برای تهران و 23 درصدی برای سایر شهرها پیشنهاد شده است.

وی با تاکید بر لزوم توافق میان مالک و مستأجر می‌گوید: با توجه به افزایش نرخ تورم در کشور و تأثیر آن بر بازارهای اقتصادی به‌ویژه بازار مسکن در راستای حمایت از مستأجران، پیشنهاد افزایش سقف اجاره‌بها به دولت ارائه شده است.

وی ادامه داد: این پیشنهاد برای شهر تهران 27 درصد و برای سایر شهرها 23 درصد تعیین شده است. با این حال، معتقدیم تعیین سقف افزایش اجاره‌بها می‌تواند موجب خروج سرمایه از این بخش شود، چراکه با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارد.

بیگی‌نژاد تصریح کرد: پیشنهاد ما این است که مسئولان موضوع توافق میان موجر و مستأجر را مدنظر قرار دهند؛ موضوعی که می‌تواند هم به نفع مستأجران و هم به نفع مالکان باشد.

وی همچنین توضیح داد: با توجه به اینکه در برخی موارد مالکان امکان فسخ قرارداد اجاره را دارند، هزینه‌های ناشی از این موضوع می‌تواند در نهایت به زیان مستأجران تمام شود.

به گزارش تسنیم، در مجموع آنچه از روند سال‌های اخیر بازار اجاره مسکن برمی‌آید، تداوم سیاست‌های کنترلی از جمله تعیین سقف افزایش اجاره‌بها اگرچه با هدف مهار فشار قیمتی و حمایت از مستأجران دنبال شده، اما در عمل نتوانسته به‌عنوان یک راهکار پایدار و اثرگذار در بازار عمل کند. کارشناسان معتقدند این سیاست‌ها به‌دلیل ماهیت کوتاه‌مدت خود، بیشتر نقش مُسکن را در بازار ایفا کرده‌اند و در غیاب اصلاحات ساختاری، تنها توانسته‌اند بخشی از نوسانات قیمتی را به‌صورت مقطعی مدیریت کنند.

از سوی دیگر، بازار اجاره همچنان تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل بنیادی از جمله تورم عمومی اقتصاد، کاهش قدرت خرید خانوارها، محدودیت عرضه واحدهای مسکونی و رشد تقاضا در کلان‌شهرها قرار دارد؛ عواملی که به‌طور مستقیم امکان کنترل پایدار قیمت‌ها را دشوار کرده است. در چنین شرایطی هرگونه سیاست دستوری بدون پشتوانه افزایش تولید و عرضه مسکن، می‌تواند در میان‌مدت با کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش و تشدید عدم تعادل عرضه و تقاضا همراه شود.

فعالان بازار مسکن بر این نکته تأکید دارند رویکردهای صرفاً دستوری در تعیین سقف اجاره‌بها، در صورت عدم انطباق با واقعیت‌های اقتصادی، ممکن است زمینه‌ساز شکل‌گیری رفتارهای غیررسمی در بازار، کاهش انعقاد قراردادهای رسمی و حتی افزایش تنش میان موجر و مستأجر شود. موضوعی که می‌تواند در نهایت به پیچیده‌تر شدن مدیریت بازار اجاره منجر شود.

با توجه به این شرایط، جمع‌بندی دیدگاه‌ها حاکی از آن است که سیاست‌گذاری در بازار اجاره نیازمند نگاهی فراتر از کنترل‌های مقطعی قیمتی است. به اعتقاد کارشناسان، تمرکز بر افزایش عرضه مسکن، توسعه ابزارهای تأمین مالی پایدار، تسهیل ساخت‌وساز و بازنگری در نظام حمایتی مستأجران می‌تواند در کنار سیاست‌های تنظیم‌گری، به ایجاد تعادل نسبی در این بازار کمک کند.

در غیر این صورت، ادامه روند فعلی و اتکای صرف به تعیین سقف‌های دستوری، احتمالاً در سال‌های آینده نیز تنها به مدیریت مقطعی بازار منجر خواهد شد و چالش‌های ساختاری اجاره مسکن همچنان به‌عنوان یکی از مسائل اصلی حوزه مسکن باقی خواهد ماند.