انحصار زمین و گرانی مسکن

به گزارش ایران اکونومیست؛ بازار مسکن ایران طی یک دهه اخیر با جهش بی‌سابقه قیمت‌ها مواجه شده است. افزایش هزینه خرید و اجاره به حدی است که سهم مسکن از هزینه خانوارهای شهری طبق آمار رسمی به بیش از ۴۳ درصد رسیده و در تهران این نسبت نزدیک به ۶۰ درصد گزارش می‌شود. رشد قیمت‌ها نیز تنها محدود به اجاره نیست؛ قیمت مسکن در پایتخت طی سال‌های گذشته بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته است. این شرایط باعث شده بخش بزرگی از تقاضای واقعی از بازار مصرفی حذف و به حاشیه‌نشینی یا سکونت در واحدهای کوچک‌تر سوق داده شود. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد که یکی از اصلی‌ترین عوامل این بحران، سهم غیرعادی زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی است که در تهران بین ۶۰ تا ۷۰ درصد برآورد می‌شود. از نظر کارشناسان عامل اساسی این گرانی‌ها، محدودیت در الحاق زمین‌های جدید به محدوده شهری است.

رئیس مجلس، محمدباقر قالیباف، صراحتاً اعلام کرد: «۱٫۸ میلیون هکتار زمین دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی وجود دارد که بخش زیادی از آن بلااستفاده است.» این اظهارنظر نشان می‌دهد که حتی در سطح مدیریت کلان کشور نیز بر وجود منابع گسترده اما مغفول در حوزه زمین تاکید می‌شود؛ موضوعی که اهمیت ورود نهادهای عالی به حل بحران را دوچندان کرده است. رهبر انقلاب اسلامی در دیدار اخیر با اعضای دولت با صراحت اعلام کردند: «در مسئله مسکن مشکل داریم و این موضوع باید حل شود»؛ سخنی که نشان می‌دهد بحران مسکن از سطح هشدار کارشناسان و نمایندگان عبور کرده و به یکی از اولویت‌های اصلی حاکمیت تبدیل شده است.

سنگینی زمین روی سقف خانه‌های ایران

بر اساس برآوردهای کارشناسی سال ۱۴۰۴، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن در مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد برآورد شده و در استان تهران این رقم به حدود ۶۳ درصد می‌رسد؛ عددی که نشان می‌دهد زمین بیشترین نقش را در جهش قیمت‌ها ایفا می‌کند. روند صعودی قیمت مسکن در ایران همچنان ادامه دارد. طبق گزارش مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در تیرماه ۱۴۰۴ به ۱۱۹ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به سال قبل رشد قابل توجهی نشان می‌دهد. از سوی دیگر، گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد هزینه نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۴ نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است؛ رشدی که فشار مضاعفی بر قیمت تمام‌شده مسکن وارد کرده است. بررسی‌های کارشناسی و داده‌های طولانی‌مدت نیز حاکی از آن است که بخش قابل توجهی از این رشد قیمت، ناشی از سهم بالای زمین در بازار مسکن است؛ سهمی که در ایران بسیار بیشتر از استانداردهای جهانی گزارش می‌شود و فشار اصلی آن بر دوش خانوارهای متوسط و کم‌درآمد قرار دارد.

تاکید رهبر انقلاب: «مسکن یکی از مشکلات اساسی است که باید حل شود»

رهبر معظم انقلاب بارها با صراحت تاکید کرده‌اند که مسئله مسکن باید در اولویت قطعی سیاست‌های اقتصادی کشور قرار گیرد. ایشان در دیدار با اعضای هیئت دولت در اسفند سال ۱۴۰۱ خطاب به مسئولان فرمودند: «ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می‌بینید: قیمت خانه و اجاره‌ی خانه سرسام‌آور است، مردم واقعاً در زحمتند.»

همچنین در دیدار اخیر با رئیس‌جمهور و اعضای هیئت دولت چهاردهم نیز بار دیگر بر این موضوع انگشت گذاشتند و گفتند: «مسئله‌ی مسکن هم یکی از مسائل مهم است؛ مسئله‌ی مسکن واقعاً یکی از مشکلات اساسی است… در مورد حلّ مشکل مسکن یا حلّ نسبی مشکل مسکن ولو حلّ کامل نباشد پیشنهادهایی به ما می‌شود؛ خب این پیشنهادها را مسئولین محترم می‌شنوند، دنبال کنند و ان‌شاءالله به نتیجه برسانند.»

این سخنان نشان می‌دهد که معضل مسکن نه تنها دغدغه کارشناسان و طبقات متوسط جامعه است، بلکه به عنوان یکی از مسائل اصلی در سطح عالی‌ترین ارکان حاکمیت نیز مورد تاکید قرار گرفته و حل آن مطالبه‌ای جدی از سوی رهبر انقلاب است.

مشکل از کجا آب می‌خورد؟ انحصار زمین و مشکلات محدوده شهری

مصوبه «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» در شورای عالی شهرسازی و معماری در سال ۱۳۷۸، توسعه محدوده‌های شهری را متوقف کرد. این تصمیم باعث شد زمین‌های خارج از محدوده خدمات زیربنایی دریافت نکنند و عملاً عرضه زمین شهری به شکل مصنوعی کاهش یابد. کارشناسان این مصوبه را عامل اصلی شکل‌گیری انحصار زمین در کشور می‌دانند.

محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی، نیز در همایش سراسری بنیاد مسکن اعلام کرده است: «۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد که بخش زیادی از آن بلااستفاده مانده است.»

گزارش‌ها نشان می‌دهند؛ ایران با بیش از ۹۹٪ مالکیت دولت بر زمین‌های ملی مواجه است؛ به‌عبارتی دولت مالک تقریباً تمام زمین‌های ملی است و این حجم از مالکیت دولتی، همراه با بروز احتکار زمین، به مهم‌ترین عامل رشد قیمت زمین و مسکن تبدیل شده است.

فشار معیشتی بر خانوارها؛ هشدار کارشناسان

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، با استناد به داده‌های مرکز آمار ایران می‌گوید: «خانوارهای شهری در تهران بیش از ۵۰ درصد درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند.»

این وضعیت به افزایش سن ازدواج، مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها و کاهش کیفیت زندگی در کلان‌شهرها دامن زده است. کارشناسان هشدار می‌دهند که در صورت تداوم این روند، شکاف طبقاتی و مشکلات اجتماعی عمیق‌تر خواهد شد.

بحران مسکن در ایران اکنون به سطحی رسیده که رهبر انقلاب با صراحت از آن به‌عنوان یک اولویت قطعی اقتصادی و یک مشکل اساسی یاد کرده‌اند. انحصار زمین در دست نهادهای دولتی، مشکلات محدوده شهری و تراکم‌فروشی، همراه با رشد بی‌سابقه قیمت‌ها، تصویری روشن از ریشه‌های بحران ارائه می‌دهد.

با وجود هشدار کارشناسان و نمایندگان، پرسش اصلی همچنان پابرجاست؛ آیا سیاست‌گذاران می‌توانند با شکستن انحصار زمین و بازنگری در سیاست‌های شهری، قفل بازار مسکن را بگشایند؟

منبع: مهر