محدوده پرتقاضا در بازار مسکن

هماهنگي حداكثري بين معاملات مسكن و تسهيلات 80 ميليوني
پالس‌هاي جديد به سرمايه‌گذاران ساختماني

 بانك مركزي ديروز با انتشار دومين گزارش آماري از وضعيت بازار مسكن تهران طي سه ماه اخير، علاوه بر تاييد اطلاعات منتشر شده از سوي متوليان بخش مسكن درباره «رشد منفي قيمت واقعي آپارتمان در پايتخت»، دو پيام تازه خطاب به «متقاضيان مصرفي» و «سرمايه‌گذاران ساختماني» مخابره كرد.

داده‌هاي جديد بانك مركزي نشان مي‌دهد: در اولين ماه امسال به‌رغم كاهش حجم مبادله در بازار ملك، بيش از نيمي از آپارتمان‌هاي فروخته شده در تهران، به نوساز‌هاي كم‌سن اختصاص داشته، به طوري كه در اين كلان‌شهر طي فروردين امسال6/ 54 درصد كل معاملات مسكن براي خريد واحدهاي «نوساز زير 5 سال» بوده است كه عمده آنها يعني 34 درصد كل آپارتمان‌هاي معامله شده، مساحتي بين 50 تا 70 مترمربع داشته‌اند و 15درصد آنها به عنوان بيشترين سهم از بازار، با قيمت متري 5/ 2 تا 3 ميليون تومان يعني زير قيمت ميانگين بازار، فروخته شده‌‌اند.

كارنامه معاملاتي فروردين 94 براي دوره‌اي از بازار كه «تقاضاي سفته‌بازي» در آن به خاطر روند كاهشي قيمت و نبود چشم‌انداز افزايشي، در حداقل سطح ممكن قرار دارد، منتشر شده و بنابراين تصوير دقيقي از ذائقه متقاضيان مصرفي را به نمايش گذاشته و نشان مي‌دهد: در حال حاضر محدوده پرمشتري در بازار مسكن تهران را «نوسازهاي كم‌سن، ميان‌متراژ و ارزان‌قيمت» تشكيل مي‌دهد كه در چند منطقه خاص پايتخت از جمله مناطق 5، 2، 4 و 15 قرار دارد.

اولين پيام از جزئيات غالب معاملات مسكن طي اين مدت، هماهنگي حداكثري بين واحدهاي مسكوني پرتقاضا و تسهيلات جديد خريد مسكن است.

  براساس اطلاعاتي كه بانك مركزي روز گذشته به نقل از سامانه رهگيري معاملات مسكن منتشر كرد، مي‌توان گفت: عمده كساني كه در ماه اول سال94 در بازار تهران خريد انجام‌ داده‌اند، آپارتمان‌هايي با قيمت 240 ميليون تومان را صاحب شده‌اند طوري كه با احتساب تسهيلات خريد 80 ميليون توماني تازه تصويب شده براي تهران، در صورت ثبات قيمت مسكن و ادامه اين روند معاملاتي، 3/ 33 درصد قدرت خريد متقاضيان از محل وام تامين خواهد شد كه البته با مجموعه «وام خريد و اصل سپرده به اضافه وام جعاله»، توان پوششي اين تسهيلات براي اكثر خريداران به 54درصد مي‌رسد.

با نرخ پوششي جديد وام كه طي سال‌هاي اخير به حدود 10 تا حداكثر 20 درصد نزول كرده بود، مي‌توان پيش‌بيني كرد معاملات مصرفي از زمان پرداخت تسهيلات 80 ميليوني، رونق پيدا مي‌كند. دومين پيام حاصل از اطلاعات بانك مركزي، مختص سرمايه‌گذاران ساختماني است كه برمبناي آن، سمت عرضه مي‌تواند چارچوب ساخت‌وسازهاي سال 94 را براي خود ترسيم كند.

بر اين اساس، لازم است سه پارامتر در ساخت‌وسازهاي جديد مسكوني شامل متراژ، منطقه ساخت و قيمت پيشنهادي فروش، با توان و خواسته غالب متقاضيان تنظيم شود تا بعد از تكميل مراحل ساخت، در كمترين زمان ممكن امكان فروش آنها به وجود بيايد.

در حال حاضر، متوسط مساحت آپارتمان‌هاي مسكوني در حال ساخت در تهران 135 مترمربع و قيمت تمام‌شده ساخت نيز 5/ 2 ميليون تومان است كه با توجه به آنچه طي فروردين امسال در بازار ركودي مسكن توانسته به فروش برسد، بايد تعديل اساسي روي اين دو پارامتر از طرف سازنده‌ها اعمال شود.

بانك مركزي متوسط قيمت مسكن در تهران طي فروردين امسال را 3 ميليون و 736 هزار تومان اعلام كرده كه 9/ 3 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش نشان مي‌دهد.

اين نهاد همچنين با استناد به اوضاع سال 93 كه معاملات رشد 42درصدي داشته‌ است، بازار معاملات مسكن را در رونق غيرتورمي توصيف مي‌كند. درباره اجاره‌بها در تهران نيز، نظر بانك مركزي بر «تغييرات محدود و همگام اين شاخص با تورم عمومي» تاكيد دارد. 

دنیای اقتصاد