ایران اکونومیست- چشم‌اندازي كه بر مبناي مدل‌‌سازي‌هاي تجربي، براي بازار مسكن سال 94 تصوير
شده، وضعيت سال آينده را «حالت پايان ركود» توصيف مي‌كند؛ به اين معني كه
در سال آینده شاخص‌هاي اقتصاد مسكن نسبت به امسال روند تدريجي بهبود را طي
مي‌كنند؛ اما «قيمت» به‌عنوان مهم‌ترين شاخص، از خيز شديد –جهش- به‌دور
خواهد بود. در اين فضا، مصرف‌كننده‌ها و سرمايه‌گذاران در دو بخش خريد و
ساخت‌وساز با 5 گزينه مواجه مي‌شوند. در اين باره نتايج يك بررسي نشان
مي‌دهد سمت تقاضا در مواجهه با سه مسير «خريد»، «پيش‌خريد» و «تمديد تاخير
در انجام معامله» بهتر است به دو دليل گزينه دوم را انتخاب كند. بضاعت مالي
طيف مصرفي در مقايسه با سطح قيمت‌ها حكم مي‌كند: بهاي خريد مسكن با
قيمت‌مقطوع و در طول زمان تامين و پرداخت شود، ضمن اينكه با پيش‌خريد، فرصت
بهره‌برداري از وام خريد در شرف تصويب نيز محفوظ مي‌ماند. همچنين در سمت
عرضه پيشنهاد مي‌شود طيف سرمايه‌گذار –سازنده‌ها- از رخوت موجود فاصله
بگيرد و به تهيه مقدمات ساخت‌وسازهاي جديد روبياورد. در اين ميان، گروه
سرمايه‌گذار در بخش خريد ملك بايد بازدهي نسبي بازارهاي مختلف را مدنظر
قرار دهد و نسبت به پيش‌بيني كاهش قيمت واقعي مسكن و زيان سفته‌بازي هوشيار
باشد.
مطابق چشم‌اندازي كه براساس تحقيقات چندوجهي براي بازار مسكن
ترسيم شده، در سال94 حداقل 5 نوع ورودي مختلف پيش‌روي دو طيف سرمايه‌گذار و
مصرف‌كننده مسكن قرار دارد كه پيش از انتخاب گزينه بهينه از بين آنها بايد
سود و زيان هر كدام از معبرهاي موجود مورد ارزيابي قرار گيرد.
بازار مسكن سال آينده براساس بررسي‌هايي كه پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» با
استناد به سيكل‌هاي تجاري دوره‌‌هاي قبلي و شاخص‌هاي اثرگذار بر وضعيت
آينده انجام داده بود، حالت «اواخر ركود» به خود خواهد گرفت به‌طوري‌كه
پيش‌‌بيني‌هاي كارشناسي از بهبود نسبي و تدريجي حجم فعاليت‌هاي ساختماني و
معاملات مسكن در سال 94 به دور از هر نوع جهش يا ريزش شديد قيمت حكايت
دارد. در چنين فضايي، طيف «تقاضاي مصرفي» كه شامل صاحب‌خانه‌هاي متقاضي
خريد آپارتمان بهتر و همچنين متقاضيان فاقد مسكن مي‌شود، با سه انتخاب
«خريد» يا «پيش‌خريد» يا «تمدید تاخير در ورود به بازار» مواجهند و طيف
«سرمايه‌گذار» كه بسازوبفروش‌ها و خريداران سرمايه‌اي ملك را در برمي‌گيرد
نيز بايد از بين دو گزينه «شروع سرمايه‌گذاري» يا «انتظار براي بهبود
اوضاع» يكي را برگزيند. در آزمون ورودي به بازار مسكن94، آنچه بايد به
عنوان شاخص و معيار كليدي، محور انتخاب بهترين معبر قرار بگيرد، «رفتار آتي
قيمت» است. چشم‌اندازي كه براي نحوه نوسان قيمت مسكن قابل تصور است، نشان
مي‌دهد: اگرچه قيمت اسمي احتمال دارد با افزايش خفيف روبه‌رو شود اما سطح
قيمت واقعي –در مقايسه با تورم- براي حداقل نيمه اول94، منفي خواهد بود. به
اين ترتيب، سازنده‌ها مي‌توانند در سال آينده مراحل اوليه پروژه‌هاي جديد
را آغاز كنند تا بعد از دو سال، همزمان با صعود احتمالي قيمت‌ها، حجم بالاي
عرضه بتواند مانع جهش شود. در سال جاري، منافع مالي پيش‌خريد نيز به مراتب
بيشتر از خريد آپارتمان آماده، براي تقاضاي مصرفي خواهد بود. چرا که با
توجه به بضاعت مالی، سمت تقاضا، در حالت پیش‌خرید با پرداخت کمتر از نصف
بهای آپارتمان، می‌توان صاحب خانه با قیمت مقطوع شد. طی دو سال آینده
افزایش احتمالی قیمت، مزیت پیش‌خرید را تقویت می‌کند ضمن اینکه تصویب
افزایش وام خرید در سال 94 فرصت استفاده از این تسهیلات را برای
پیش‌خریداران محفوظ می‌گذارد اما خریداران آپارتمان‌های آماده در دوران قبل
از افزایش وام، جزو محرومان وام مسکن جدید خواهند بود.
با اين حال، آيا مطالعات كارشناسي نيز اين چشم‌انداز را تاييد مي‌كند؟
وضعيت آينده قيمت مسكن را مي‌توان از روي منحني نوسانات ماه‌هاي اخير،
برآورد كرد. امسال از یکسو خانوارهای متقاضی مسکن، کماكان در صحنه معاملات
حضور داشتند و از سوی دیگر قیمت مسکن در کلان‌شهری همچون تهران که معمولا
خیلی سخت و در طول زمان شیب کاهشی به خود می‌گیرد، ماه به ماه کاهش یافت و
صورت تقریبا منظمی از افت قیمت آپارتمان را در بازار به نمایش گذاشت. از
طرفي خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر حدود 10 تا 15درصد
به‌طور نسبی افزایش ماهانه پیدا کرد. امسال به‌طور متوسط بین 9 تا 12 هزار
فقره مبایعه‌نامه در هر ماه در بنگاه‌های مسکن برای متعاملین واحدهای
مسکونی ثبت شد. هر چند این حجم معامله در مقایسه با انعقاد 17 تا 20 هزار
فقره مبایعه‌نامه در زمان رونق مسکن طی دو سال قبل، به معنای «رکود حال
حاضر» است، اما همین حجم فعلی خرید و فروش در مقایسه با دوره‌های رکودی
سال‌های گذشته، به مراتب بیشتر است.
درباره تفاوت افت و خیز قیمت مسکن در سال93 نسبت به رکودهاي قبلي، اعداد و
ارقام نشان می‌دهد: نوعی نظم نسبی و كم‌سابقه در تخلیه حباب طی ماه‌های
اخیر برقرار بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بهار سال92 به‌عنوان
زمان اوج رونق و جهش قیمتی، 71درصد نسبت به مدت مشابه در سال91 افزایش
پیدا کرد که بیشترین رشد قیمتی از سال86 تا آن زمان بود اما از تیر سال92
تا کنون، نرخ رشد قیمت مسکن همواره پله‌های نزول را طی کرده است. در حال
حاضر نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منفی 5/ 3درصد برآورد می‌شود
به این معنی که آن دسته از افرادی که ابتدای امسال وارد بازار ملک شدند و
در تهران آپارتمان خریداری کردند، امروز نه تنها سود نکرده‌اند که به زیان
5/ 3درصدی نیز دچار شده‌اند. البته این میزان زیان براساس قیمت اسمی مسکن
محاسبه شده درحالی‌که با احتساب نرخ تورم، افت ارزش واقعی دارایی‌های ملکی،
بیشتر از این خواهد بود. هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در
شهر تهران 4 میلیون تومان است و متوسط قیمت کشوری نیز حدود نصف این رقم
برآورد می‌شود. مرور بازار مسكن سال93 نشان مي‌دهد: امسال سه ويژگي متفاوت
در اين بازار بروز كرده است؛ «كاهش قيمت مسكن»، «افزايش نسبي معاملات» و
«افت شديد ساخت‌وساز».
شناسايي اثر تركيبي اين سه رخداد بر بازار سال آينده، مي‌تواند ورودي بهينه
از بين 5 انتخاب پيش‌روي خريداران و سرمايه‌گذاران بازار ملك94 را مشخص
كند. در اين باره، تحقيقاتي توسط مركز آموزش روزنامه «دنياي‌اقتصاد» انجام
شده است كه نتايج آن تصريح مي‌كند: سال آينده به‌عنوان سال پاياني ركود
مسكن، موقعيت حساسي را براي قشر مصرف‌كننده ايجاد مي‌كند كه بايد
هزينه-فايده تاخير عمدي يا تصميم قطعي به خريد آپارتمان، به شكل دقيق
محاسبه و مبناي اقدام متقاضيان قرار گيرد. در اين تحقيق، بهروز ملكي
كارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن استراتژي‌هاي مختلف و مختصات 5 محل ورودي
بازار مسكن94 را بررسي كرده و سپس با تشريح ويژگي‌هاي دوره «اواخر‌ركود»،
بهترين گزينه براي دو طيف فعال بازار را معرفي كرده است. نتايج اين تحقيق
كه در قالب لوح فشرده توسط مركز آموزش «دنياي‌اقتصاد» تهيه و منتشر شده
است، نشان مي‌دهد: با توجه به اينكه حباب قيمت مسكن كه در اوايل سال92 به
بيشترين حجم رسيده بود، در ماه‌هاي گذشته از سال93 تقريبا خالي شد و
هم‌اكنون سطح قيمت مسكن به نقطه كف نزديك شده است، در سال آينده نوسانات
قيمت به مراتب كمتر از امسال خواهد بود، هرچند انتظار كاهش دوباره قيمت
مسكن در سال94 وجود دارد اما وضعيت ثبات، بيشتر انتظار مي‌رود. بخش ديگري
از اين تحقيق تاكيد مي‌كند: در سال آينده براي سرمايه‌گذاري در دو حوزه
ساخت‌وساز يا خريد ملك بايد نرخ بازدهي ساير بازارها از جمله بازار پول كه
هم‌اكنون بيشترين نرخ سود نسبي را به سپرده‌‌گذاران ارائه مي‌دهد، مبناي
محاسبه قرار گيرد. پيش‌بيني مي‌شود در سال آينده نيز اين بازار همچنان در
صدر باشد. در اين حالت، بايد رفتار سازنده‌ها و سرمایه گذاران متناسب با
نرخ بازدهي مسكن، تنظيم شود. ضمن اینکه در سال 94 چشم‌انداز روشنی برای سود
سرمایه‌گذاری در خرید مسکن وجود ندارد. از سوي ديگر، ريسك تاخير بيشتر در
خريد مصرفي مسكن در سال94 بالا خواهد بود اما اينكه از بين دو گزينه خريد
يا پيش‌خريد، كدام بايد در اولويت انتخاب متقاضيان باشد، بايد چشم‌انداز
بلندمدت قيمت‌ها در اين انتخاب لحاظ شود. در لوح فشرده تهيه شده توسط مركز
آموزش «دنياي‌اقتصاد»، علاوه‌بر تشريح استراتژي بهينه خريد و سرمايه‌گذاري
در بازار مسكن94، تحليل‌هاي رسمي معاون مسكن و مشاور مالي وزير
راه‌وشهرسازي نيز درباره آينده قيمت مسكن، بازار آپارتمان‌هاي ارزان‌قيمت و
گران‌قيمت و همچنين تاثير سياست‌هاي جديد دولت بر بازار، منعكس شده است.
