چه کنیم که در معامله کلاه سرمان نرود

ایران اکونومیست- در روزهای گذشته تخریب واحدهای یک پاساژ بزرگ در مرکز تهران جنجال‌های زیادی به پا کرد. جدا از اظهارات مسئولان که معتقد بودند این ساختمان ایمنی و استانداردهای لازم را ندارد، فروش یا اجاره این مغازه‌ها با وجود نداشتن مجوز ساخت و تغییر کاربری باعث شد عده‌ای خسارات مالی زیادی ببینند.

افرادی که بابت خرید یا اجاره مغازه‌های خود به مالک مبالغی را پرداخت کرده بودند بعد از اینکه این واحدها به بهانه نداشتن مجوز ساخت از سوی شهرداری تخریب شد فهمیدند خرید ملک بدون مجوز ساخت چه عواقبی می‌تواند داشته باشد و خوش‌باوری و جانب احتیاط نگه نداشتن چه تاوان سنگینی دارد.

 

تا به خودت می‌آیی، می‌بینی تو مانده‌ای با چند تکه کاغذ بی‌ارزش، پول‌هایی که از دست داده‌ای و آپارتمانی که به خیال خودت صاحبش شده‌ای. وقتی برای خرید این آپارتمان پول‌هایت را جمع می‌کردی و حرف‌هایت را با فروشنده می‌زدی، هیچ‌وقت گمان نمی‌کردی در این ساختمان با ۱۰ نفر دیگر شریک شوی یا روزی بخواهی بابت جلوگیری از تخریب آن به شهرداری ضرر و زیان بدهی اما، حالا قربانی یک کلاهبرداری شده‌ای. حتما خیلی از شهروندان یا خودشان طعمه این کلاهبرداری‌ها شده‌اند یا دیده‌اند و شنیده‌اند چطور کسانی را که می‌شناخته‌اند در دام شیادان افتاده‌اند. شاید سال‌ها طول بکشد که افراد مالباخته به پولی که به حساب فروشنده‌ها واریز کرده‌اند برسند و شاید هم هیچ‌وقت چنین فرصتی نصیب‌شان نشود. بخشی از آسیب‌های خریداران ناشی از ناآگاهی حقوقی و برخی به دلیل اعتمادی است که نمی‌خواهند با رسمی‌کردن مذاکرات در دفاتر اسناد رسمی خدشه‌دارش کنند اما، دام‌های متعددی از سوی برخی کلاهبرداران در معاملات غیرمنقول وجود دارد که اگر شهروندان از آن مطلع باشند یا دست‌کم به یک مشاور حقوقی مراجعه کرده و با مشورت او اقدام به خرید کنند کمتر ضرر و زیان می‌بینند. 

هنوز هم خیلی‌ها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده‌اند و شیوه‌های سنتی برای قرارداد بستن را می‌پسندند اما، به‌ویژه درمورد تنظیم قراردادهای خرید یا پیش‌خرید آپارتمان برای اینکه این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. تجربه پیگیری پرونده‌های حقوقی نشان داده است که یک معامله ساده حتی با یک خویشاوند نزدیک می‌تواند ماه‌ها انسان را درگیر یک دعوای حقوقی و رفت‌وآمد به دادگاه کند. این درحالی است که با رعایت چند موضوع ابتدایی می‌توان از این دردسرها فرار کرد. سرمنشا بخش بزرگی از پرونده‌هایی که در دادگستری مطرح می‌شود، ناآگاهی مردم از شیوه صحیح معاملات است. کافی است که برای معاملات اعم از ملک و خودرو به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا از بسیاری از مشکلات جلوگیری شود.

آن‌گونه که قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گوید مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چراکه آنها نمی‌توانند راسا دست به چنین کاری بزنند. برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی، سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تائیدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

با اجرای طرح تفصیلی، بازار ملك به‌گونه‌ای شده كه برای املاك هر محله در تهران، نوع مشخصی از مقررات تعریف شده است به این صورت كه هر نوع ساخت‌وسازی كه كاربری و تعداد‌ طبقات در آن با ضوابط طرح‌تفصیلی آن محله ناسازگار باشد، غیرقانونی تلقی شده و سازنده آن باید در قالب متخلف ساختمانی نسبت به تخریب یا پرداخت جریمه خلافی، اقدام كند. علیرضا‌جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این‌باره گفته است: خریداران قبل از معامله ملك و آپارتمان می‌توانند كدنوسازی ملك –شماره فیش نوسازی كه شهرداری سالانه برای همه املاك تهران صادر می‌كند- را از فروشنده دریافت كنند و از طریق سایت شهرداری‌، كاربری تعیین‌شده در طرح تفصیلی را برای آن ملك استعلام كنند. دفاتر خدمات الكترونیك شهر نیز از روی آدرس و كروكی محل ملك واقع‌شده، موظف شده‌اند برای شهروندان اطلاعات طرح تفصیلی را تشریح كنند. 

خرید و فروش یک خودرو یک مسیر صاف و بدون دردسر دارد که در قوانین و مقررات بیان شده است اما، خیلی از کسانی که دست به معامله خودرو می‌زنند، به‌دلایل مختلف از این مسیر خارج می‌شوند و میانبرهایی را برمی‌گزینند که ممکن است دردسرهای مختلفی به وجود بیاورد. وکالت دادن فروشنده به خریدار یکی از این راه‌هاست. در این صورت تمامی تخلفات احتمالی به عهده فروشنده خواهد بود و در صورت تخلف، احتمالا برای او نمره‌های منفی در نظر گرفته می‌شود. اما موضوع دیگری که متأسفانه بسیار نادیده گرفته می‌شود، مطالعه نکردن اسناد است. آنچه امضا می‌کنید را حتما بخوانید. اگر خجالت می‌کشید یا حوصله ندارید، یک درصد به این موضوع فکر کنید که ممکن است سوژه کلاهبرداری قرار گرفته‌اید و کلاهبردار در دل خود به سادگی شما می‌خندد.

در ایران به‌جز افرادی خاص که مدام در کار معامله هستند یا اموال منقول و غیرمنقول زیادی دارند، دیگر شهروندان عادت ندارند برای یک معامله از وکیل مشورت بگیرند. آنها عموما اطلاعات ناچیزی به دست می‌آورند و پای میز معامله می‌روند. می‌شود گفت ایرانی‌ها به هر دلیل همگی خودشان را حقوقدان و کاربلد می‌دانند؛ این معضلی است که میزان کلاهبرداری‌ها را افزایش می‌دهد. یک حقوقدان درمورد معاملات در کشور به «آرمان» می‌گوید: در انواع معاملات غیرمنقولی که افراد انجام می‌دهند دام‌های زیادی از سوی افراد سودجو پهن شده که نداشتن آگاهی می‌تواند مشکل‌ساز شود. حسین احمدی‌نیاز با اشاره به پرونده‌های فراوانی که در قوه قضائیه درمورد کلاهبرداری از افراد وجود دارد، می‌گوید: این افراد بیشترشان باسواد هستند  یا از تحصیلات و موقعیت اجتماعی بالایی برخوردارند اما، در دام کلاهبرداران گرفتار شده‌اند. او در ادامه می‌افزاید: نمی‌توان از همه انتظار داشت اطلاعات یک حقوقدان را دارا باشند و بنابراین لازم است همه افراد همیشه در معاملاتشان با یک وکیل مشورت کنند. او ادامه می‌دهد: طرح حضور یک وکیل در تمام معاملات افراد را سال‌ها پیش در قوه قضائیه مطرح کرده‌اند که اگر این طرح تصویب می‌شد کمتر افراد در دام کلاهبرداری‌ها می‌افتادند.

یک مشاور املاک با اشاره به دو دام اصلی که کلاهبرداران در خرید ملک برای افراد پهن می‌کنند به «آرمان» می‌گوید: در بحث خرید آپارتمان پیش‌فروش، داشتن کد رهگیری بسیار مهم است و درمورد فروش بدون پایان‌کار باید همه خریداران ملک اعم از آنهایی که در دفاتر اسناد رسمی این کار را انجام می‌دهند یا بین خود به شکل غیررسمی قراردادی را منعقد می‌کنند به ارائه گواهی پایان‌کار از سوی مالک توجه کنند. محمود تهرانی در ادامه درمورد فروش ملک به شکل پیش‌فروش می‌گوید: عقد قرارداد به شکل دستی و در مرحله‌ای که بنا فقط خاک است و سقفی ندارد بسیار خطرناک است زیرا حتی اگر مالک به تعهدات خود عمل کند و بنا را بسازد همیشه بر سر نوع ساخت مشکلاتی ایجاد می‌شود. او در ادامه می‌گوید: اکثر مشاوران املاک مثل وکلا بر نحوه قانونی عقد قرارداد نظارت دارند و اگر قرارداد‌ها درحضور این افراد ثبت شود، کمتر زمینه تخلف در آنها ایجاد خواهد شد.