اخبار مسکن/ بازار تعمیر خانه از دسترس خارج شد

 بازار «تعمیر و بازسازی» آپارتمان که سال گذشته به «کما» رفته بود، در حال حاضر با استناد به سه شاخص، از دسترس مالکان خارج شده است.فصل اصلی این بازار معمولا ماه‌های پایانی سال است؛ به‌طوری‌که صاحبان خانه بخش‌هایی از تجهیزات آپارتمانشان را تعویض یا بازسازی می‌کنند. این بازار اما از حدود دو سال پیش به‌دلیل «از دسترس خارج شدن بازار خرید مسکن و همچنین بازار تبدیل آپارتمان قدیمی به واحد بهتر»، از حالت فصلی خارج شد و به نوعی، رونق گرفت. جهش قیمت مسکن عامل ورود قابل توجه تقاضا به بازار تعمیرات و بازسازی منزل بوده است. با این حال، در حال حاضر «توان تعمیر آپارتمان» هم از بین رفته است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تورم تعمیرات ساختمان در قله ۱۱ساله قرار گرفته و هزینه‌ها در این بازار نسبت به سال گذشته ۵۰درصد افزایش یافته است. علاوه بر «ایست تورمی» به متقاضیان بازسازی، میانگین هزینه تعمیرات متعارف براساس ۶قلم بازسازی در مقابل قدرت وام تعمیرات، علل تخریب این بازار را توضیح می‌دهد.

با ثبت تورم تاریخی در حوزه خدمات بازسازی آپارتمان، بازار تعمیر خانه، تخریب و از دسترس بخش زیادی از خانوارها خارج شد. تازه‌‌ترین بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی و همچنین نتایج تحقیقات میدانی، از رسیدن تورم خدمات بازسازی آپارتمان به سقف ۱۱ ساله خبر می‌دهد. این موضوع باعث رشد ۵۰ درصدی متوسط هزینه بازسازی واحدهای مسکونی در زمستان امسال نسبت به زمستان سال گذشته در کل کشور شده است. این سطح تورم نقطه به نقطه در هزینه‌‌های بازسازی واحدهای مسکونی بالاترین تورم یا رکورد تاریخی تورم بازسازی خانه، دست‌‌کم از سال ۹۱ تاکنون (۱۱ سال اخیر)، است.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بعد از خارج شدن بازار خرید خانه از دسترس طیف گسترده‌‌ای از متقاضیان مصرفی و به دنبال آن، کاهش اجباری معاملات تبدیل به احسن آپارتمان‌‌های قدیمی به واحد مسکونی نوساز تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن، امسال، تورم تاریخی در حوزه بازسازی مسکن، این بازار را نیز از دسترس گروه قابل‌توجهی از خانوارها خارج کرده است. این در حالی است که بازسازی آپارتمان‌‌های قدیمی در سال‌های اخیر، آخرین سنگر مالکان خانه‌‌های قدیمی برای بهبود و مناسب‌‌سازی محل سکونت آنها بود. حتی بخشی از متقاضیان مسکن نیز که توان خرید آپارتمان نوساز را به دلیل جهش تاریخی قیمت مسکن از دست داده بودند خانه‌‌های قدیمی را خریداری و بعد از تعمیرات و بازسازی در آنها ساکن می‌‌شدند. اما هم بررسی‌‌های میدانی و هم آمارها نشان می‌دهد این بازار هم از دسترس طیف گسترده‌‌ای از مصرف‌کننده‌‌ها خارج شده است.

برآورد هزینه بازسازی در تهران

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار بازسازی واحدهای مسکونی، نشان‌دهنده رشد تاریخی هزینه تعمیر و بازسازی آپارتمان‌‌ها در سال‌جاری نسبت به سال‌های قبل است. «دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر و در سال‌های قبل نیز این بازار و هزینه‌‌های مربوط به آن را مورد بررسی و برآورد قرار داده و در چند گزارش نتایج آن را منتشر کرده بود. تازه‌‌ترین تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون متوسط هزینه بازسازی داخلی یک آپارتمان میان‌متراژ با مساحت حول و حوش ۷۵ مترمربع، رقمی حدود ۲۵۰ میلیون تومان تمام می‌شود.

این رقم مربوط به یک بازسازی معمولی با مصالح و تجهیزات کیفیت متوسط در ۶ آیتم داخلی ساختمان‌‌های مسکونی است. با احتساب مساحت واحد  و متوسط هزینه گفته شده (۲۵۰ میلیون تومان برای بازسازی یک آپارتمان حول و حوش ۷۵ مترمربعی) به طور متوسط هزینه بازسازی هر مترمربع یک واحد مسکونی از بابت نقاشی، بازسازی سرویس‌‌های بهداشتی، تعویض پنجره‌‌های معمولی با پنجره دو‌جداره، تعویض و نصب کفپوش، کابینت آشپزخانه و همچنین تعویض درب‌‌های داخلی واحد مسکونی، به طور متوسط رقمی حول و حوش ۴ میلیون تومان تمام می‌شود.  اما کف و سقف هزینه بازسازی آپارتمان‌‌های مصرفی، بر اساس تجهیزات وشکل بازسازی، در بازه ۱۱۰ میلیون تومان تا ۴۰۰ میلیون تومان به طور متوسط برآورد می‌شود.

 به این معنا که هم‌‌اکنون حداقل هزینه بازسازی مسکن در شهر تهران برای یک آپارتمان معمولی میان متراژ حدود ۱۱۰ میلیون تومان و سقف آن حدود ۴۰۰ میلیون تومان است. البته این کف و سقف برآوردی از متوسط هزینه یک بازسازی متعارف در حداکثر ۶ آیتم گفته شده است و به طور قطع بسته به نوع و کیفیت مصالح و تجهیزات مورد استفاده و آیتم‌‌هایی که در بازسازی در نظر گرفته می‌شود، می‌تواند از این میزان بیشتر یا  در مواردی،حتی کمتر شود. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در حالی از رسیدن متوسط هزینه یک بازسازی متعارف در شهر تهران به ۲۵۰ میلیون تومان (برای واحد مسکونی حول و حوش ۷۵ مترمربعی) خبر می‌دهد که این میزان سال گذشته یعنی سال ۱۴۰۱ حول و حوش ۱۷۰ میلیون تومان و سال قبل از آن (۱۴۰۰) حدود ۱۲۰ میلیون تومان برآورد شده بود. به عبارت دیگر هزینه بازسازی معمولی و متعارف مسکن در پایتخت، زمستان امسال نسبت به سال قبل حدود ۴۷‌درصد رشد را نشان می‌دهد. سال ۱۴۰۱ نیز هزینه بازسازی مسکن نسبت به سال ۱۴۰۰ رشدی حدود ۴۱‌درصد داشت.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره هزینه‌‌های بازسازی مسکن در آیتم‌‌های مختلف نشان می‌دهد هم‌‌اکنون به عنوان مثال، هزینه نقاشی یک واحد مسکونی ۸۵ مترمربعی ۱۰ سال ساخت در یکی از محله‌‌های متوسط و مصرفی منطقه ۲ شهر تهران، حدود ۳۰ میلیون تومان تمام می‌شود. برای تعویض درب‌‌های داخلی همین آپارتمان (اتاق‌‌ها و سرویس‌‌های بهداشتی) نیز هزینه‌‌ای حول و حوش ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان برآورد می‌شود و اگر هزینه تعویض درب  ورودی معمولی با درب ضد سرقت نیز به آن اضافه شود، هزینه تعویض کل درب‌‌ها از ۲۰ میلیون تومان بیشتر می‌شود.

آمار رسمی تورم کشوری تعمیرات

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در حالی از افزایش سرعت رشد هزینه‌‌های بازسازی مسکن در شهر تهران خبر می‌دهد که آمارهای رسمی از تورم کشوری بازسازی و تعمیرات مسکن نیز نشان‌دهنده قله‌‌پیمایی تورمی در این زمینه است. بر اساس آماری که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است زمستان امسال، هزینه تعمیر و بازسازی مسکن در کشور نسبت به زمستان سال گذشته (دی ماه 1402 نسبت به دی 1401) 50‌درصد افزایش یافته است. این میزان افزایش در 11 سال اخیر یعنی از سال 91 تاکنون بی‌‌سابقه بوده است.

تحلیل «دنیای‌اقتصاد» از روند تورم در بازار تعمیر و بازسازی آپارتمان‌‌های مسکونی نشان می‌دهد بعد از ثبت رکوردهای تاریخی تورمی در بازار مسکن که منجر به خارج شدن مسکن مصرفی از دسترس طیف گسترده‌‌ای از خانوارها از یکسو و سخت‌‌تر شدن شرایط در بازار اجاره مسکن به دلیل ثبت رکوردهای تاریخی تورم اجاره از سوی دیگر شده است، هم‌‌اکنون بازار تعمیر و بازسازی خانه نیز از دسترس گروه عمده‌‌ای از خانوارهای متوسط و متوسط رو به پایین خارج شده است.

این گروه از خانوارها که بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن عملا قدرت خرید خود در بازار مسکن برای تبدیل آپارتمان قدیمی به خانه نوساز را از دست دادند، حالا توان مالی برای بازسازی نیز ندارند. این در حالی است که بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن آن دسته از خانوارهایی که به دلیل ضعف قدرت خرید و فاصله توان مالی با قیمت مسکن قادر به تبدیل به احسن نبودند، با تعمیر و تعویض تجهیزات و آیتم‌‌های داخلی آپارتمان، خانه قدیمی خود را برای ادامه سکونت بازسازی می‌‌کردند. اما حالا قله‌پیمایی تورمی در این بخش از بازار مسکن یعنی بازار بازسازی عملا این بازار را نیز از دسترس خانوارها خارج کرده است. این موضوع هم در تهران و هم در سایر شهرها رصد می‌شود و هم در آمارهای رسمی منعکس شده است.

علت قله‌‌پیمایی تورم بازسازی

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد دست‌‌کم دو عامل در قله‌‌پیمایی تورم بازسازی در سال‌جاری موثر بوده است. اولین دلیل آن به افزایش تقاضا در بازار بازسازی در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر خارج شدن بازار مسکن نوساز از دسترس طیف گسترده‌‌ای از خانوارهای مصرفی و متقاضی تبدیل به احسن خانه قدیمی با آپارتمان نو مربوط می‌شود. در حالی که در سال‌های گذشته بخش زیادی از ساکنان خانه‌‌های قدیمی اقدام به تبدیل به احسن و تعویض این خانه‌‌ها با واحدهای مسکونی نوساز یا کم سن و سال‌‌تر می‌‌کردند اما بعد از شروع دوره جهش تاریخی قیمت مسکن از سال 97 در تهران و از 98 در سایر شهرها، بخش عمده این خانوارها موفق به تبدیل به احسن نشده و بنابراین از مسیر تعمیرات و تعویض تجهیزات داخلی ساختمان، واحد مسکونی خود را برای ادامه سکونت بازسازی کردند. همین افزایش تقاضا، یکی از عوامل افزایش سرعت رشد هزینه‌‌های بازسازی در سال‌های اخیر و به‌خصوص در سال‌جاری است.

از سوی دیگر، تورم مصالح ساختمانی و افزایش سرعت رشد قیمت‌ها در این بخش، بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن، نه تنها هزینه‌‌های بازسازی را افزایش داد که سرعت رشد این هزینه‌‌ها نیز بیشتر شد. تا جایی که زمستان امسال بالاترین رکورد تورم بازسازی مسکن در حداقل 11 سال گذشته به ثبت رسید.

مانع سوم بازسازی

علاوه بر دو عامل گفته شده یعنی ثبت تورم تاریخی در بازار بازسازی مسکن از یکسو و به دنبال آن افزایش محسوس هزینه‌‌های تعمیرات و بازسازی خانه‌‌های قدیمی، ناکافی بودن قدرت پوشش وام تعمیرات و بازسازی مسکن نیز به عنوان سومین عامل سخت‌‌تر شدن پروسه  تعمیرات و تعویض تجهیزات داخلی ساختمان، شناسایی می‌شود. هم‌‌اکنون سقف وامی که تحت عنوان وام تعمیرات و بازسازی مسکن (وام جعاله) از سوی شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت می‌شود 160 میلیون تومان است. متوسط هزینه یک بازسازی معمولی و متعارف مطابق با برآوردهای صورت گرفته، هم‌‌اکنون 1.5 برابر وام 160 میلیون تومانی تعمیرات است. اما این همه ماجرا نیست.

متقاضیان دریافت وام جعاله یا وام تعمیرات و بازسازی مسکن باید برای دریافت آن اقدام به خرید اوراق وام کنند. هم‌‌اکنون به طور متوسط هزینه خرید اوراق برای دریافت وام تعمیرات معادل 25‌درصد از کل این وام است. بنابراین قدرت واقعی وام تعمیرات بعد از کسر هزینه خرید اوراق، 128 میلیون تومان برآورد می‌شود. اگر قدرت واقعی وام را در نظر بگیریم میانگین هزینه تعمیرات و بازسازی متعارف در یک واحد میان‌‌متراژ دو برابر قدرت این وام است.

بنابراین نه تنها تورم تاریخی و افزایش محسوس هزینه بازسازی، این بازار را از دسترس خانوارهای با سطح درآمد متوسط و کمتر خارج کرده است بلکه مالکان آپارتمان‌‌های سالخورده از ناحیه سطح ناکافی پوشش وام تعمیرات آپارتمان نیز در عمده موارد، قادر به تامین هزینه‌‌های بازسازی نیستند.