بازار مسکن به گفته فعالان و کارشناسان این حوزه دچار رکودی همراه با تورمِ بی‌حساب‌وکتاب شده که از دید برخی از آنان، جز با تحول در وضعیت ساخت‌وساز و عرضه، برون‌رفتی به سمت رونق و ثبات نخواهد یافت.
محتشم: در حال حاضر ۱۶ سال از مسکن مهر می‌گذرد و شاید چیزی حدود ۱۵ درصد مجموع وعده‌های مربوط به آن تحقق پیدا کرده است. نهضت ملی هم همین است و جالب است که دولت هم از دخالت‌گری خود دست بردار نیست
آنچه مشخص است این که مسکن از فهرست دسترسی میلیون‌ها خانوار ایرانی خارج شده و بسیاری با تن دادن به سبک اجاره‌نشینی و رصد مسائل بازار اجاره‌بها که بخش عمده سفره معیشتشان را می‌بلعد، تنها به نظاره‌گری وقایع بازار خرید و فروش املاک نشسته‌اند.
برای آن‌هایی هم که ته‌مانده توان اقتصادی‌شان اجازه می‌دهد تا در جست‌وجوی خرید سرپناهی تقلا کنند، وضعیت دریافت و بازپرداخت وام و حساب‌وکتاب‌های بانکی مربوط به آن در کنار مسائل دیگر، کارشان را دشوارتر از قبل کرده است.
از سویی دیگر، اظهارنظر یکی از مشاوران املاک که اخیرا گفته بسیاری از اهالی این صنف که در کار ساخت‌وساز نیستند به کار در اسنپ و تپسی مشغولند و پربازتاب شدن آن در رسانه‌ها، نمایی از رکود در بازار را به تصویر می‌کشد.
در این وضعیت پژوهش ایران اکونومیست به سراغ «حسن محتشم» و «مهدی سلطان محمدی» دو نفر از فعالان و کارشناسان بازار مسکن رفته و برخی پرسش‌های این حوزه را با آنان در میان گذاشته است. در ادامه شرحی از این پرسش‌وپاسخ‌ها را می‌خوانید.
رسانه‌ها در آخرین روزهای پاییز ۱۴۰۲ خبر دادند تورم سالانه آپارتمان‌های تهران در آبان سال جاری به ۸۶.۳ درصد رسیده که بالاترین رقم ثبت‌شده از آبان ماه سال ۱۳۹۸ تاکنون است. همین موضوع اعلام آمار واکنش‌های متعددی به دنبال داشته است. از دید برخی کارشناسان، این آمار نشانگر توقف‌ناپذیر بودن روندی افسارگسیخته است. از سوی دیگر تعدادی هم می‌گویند ما به یک پایگاه آماری قوی برای داده‌های بخش مسکن نیازمندیم و آمارهای اینچنینی انعکاس دقیقی از وضعیت بازار را به دست نمی‌دهد و نتیجه آن تشویش، بحران و سونامی در بازار مسکن است. نظر شما در این باره چیست؟
سلطان‌محمدی: مسکن مهم‌ترین خرید خانوار به شمار می‌آید و خانواده حق دارد که متوجه آخرین تحولات بازار باشد. نه تنها از آمارها بلکه باید از سازوکار گردش اطلاعات در بازار مسکن مطلع باشند تا با توجه به آنها تصمیم درستی بگیرند.
به گفته حسن محتشم، عدم ارائه آمار دلیلی بر اینکه وضعیت بازار یا شرایط اقتصادی خوب باشد، نیست. ارائه آمار ضرورت شرایط اقتصادی امروز دنیا است. جامعه ما با دنیا در ارتباط است. مدتی آماری ارائه نمی‌شد و این عدم ارائه آمار هیچ تاثیری هم برای بازار مسکن به همراه نداشت، جز اینکه وضعیت را مخفی می‌کرد. از طرفی اگر مردم از شرایط اطلاع نداشته باشند هم بدتر است. وقتی رشد قیمت‌ها اعلام نشود، ممکن است عده‌ای در جریان قرار نگیرند و مسکن خود را با قیمت بالاتر تهیه کنند.از طرفی برای همیشه هم نمی‌شود آماری ارائه نشود. ضمن اینکه بازار هم کار خودش را انجام می‌دهد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌افزاید: طبق اعلام مرکز آمار، قیمت یک متر مربع به طور متوسط در تهران از ۸۰ میلیون تومان عبور کرده است. فرض بگیرید مرکز آمار این قیمت را اعلام نکند، چیزی که اتفاق می‌افتد این است که بازار کار خودش را انجام می‌دهد. واقعیت بازار مخفی نمی‌ماند، اما افرادی که بی‌اطلاع هستند، ممکن است نتوانند به خواسته‌شان برسند یا محروم شوند. از طرفی احساس نگرانی از اعلام آمار، نیازمند راهکار است.
به گفته این فعال بازار مسکن، دولت باید به گونه‌ای مدیریت کند که جلوی تورم را بگیرد. مطمئنا در شرایطی که درآمد پایین و هزینه‌ها بالا است، ارزش پول ملی پایین می‌آید، تورم ایجاد می‌شود و در نتیجه قدرت خرید مردم هم کاهش پیدا می‌کند و در نهایت چنین وضعیتی، کاهش اشتغال و فقر عمومی را در پی دارد. بنابراین عدم ارائه آمار راه حل صحیحی برای پیشگیری از تورم نیست.
دکتر سلطان محمدی کارشناس مسکن در پاسخ به پرسش‌های آماری پژوهشگر ایران اکونومیست می‌گوید: دسترسی به آمار حق مردم است. در واقع، علاوه بر اینکه حق جمعی مردم است، گردش آزادانه و شفاف اطلاعات به عملکرد بهتر بازارها کمک می‌کند و کارایی بازارها را بالا می‌برد. فرض بگیرید در فروشگاهی هیچ کدام از اجناس دارای اتیکت قیمت نباشند. در این موقع اتفاقی که پیش می‌آید این است که نه فروشنده و نه خریدار هیچکدام نخواهند توانست تصمیم درستی بگیرند. بازار مسکن هم به همین صورت است. مسکن مهم‌ترین خرید خانوار به شمار می‌رود و خانواده حق دارد که متوجه آخرین تحولات بازار باشد. نه تنها از آمارها بلکه باید از سازوکار گردش اطلاعات در بازار مسکن مطلع باشند تا با توجه به آنها تصمیم درستی بگیرند. هر چه آگاهی مردم بیشتر باشد، قطعا تصمیمات درست تری خواهند گرفت.
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهرانمحتشم: مسکن مانند سایر کالاها بسته به وضعیت گردش نقدینگی است. دولت تنها برای مدتی می‌تواند نقدینگی را در بانک‌ها متوقف کند اما در دوره توقف باید معادل زمان توقف با نرخ متعارفی که از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود، بهره بدهد. بانک‌ها نمی‌توانند پول را نگه دارند و سودش را بدهند، بدون آن که از آن درآمدزایی کنند
از دید سلطان محمدی، این که آمار را رد کنیم، کمکی نمی‌کند. تصور کنید در هواشناسی برای اینکه مردم احساس گرما یا سرما نکنند، اطلاعات مربوط به هوا را منتشر نکنند. آیا چنین امری وضعیت را بهتر می‌کند؟ قطعا خیر. پس مردم حق دارند از آمار و اطلاعات مطلع باشند و این هم به نفع مسئولان و هم به نفع فروشندگان و خریداران است. در واقع گردش اطلاعات به نفع همه کنشگران بازار مسکن و سیاستگذاران است.
این کارشناس بازار مسکن بیان می‌دارد: در ماه‌های گذشته شاهد این بودیم که تفاوتی بین آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی وجود دارد. برای مثال در ماه گذشته مرکز آمار نشان می‌داد که شاخص وزنی قیمت‌های مسکن افزایش داشته در حالی که بانک مرکزی نشان می‌داد اندکی کاهش داشته است. این امر باعث برخی سوتفاهامات شده از جمله اینکه این آمارها گویا از اعتبار کافی برخوردار نیست یا با هم تناقض دارد. این طور نیست. این تفاوت کاملا منطقی و طبیعی است.
وی می‌افزاید: بانک مرکزی داده‌های کل فروش را جمع می‌کند و میانگین می‌گیرد. طبیعتا وقتی وزن فروش در مراکز بهتر بالا برود، شاخص فروش هم بالا می‌رود در حالی که اگر واحدهای ارزان‌تر به فروش بروند، شاخص پایین می‌آید. برای اصلاح این قضیه مرکز آمار ایران از روشی استفاده می‌کند که در واقع اثر تفاوت کیفیت‌ها را در میانگین لحاظ می‌کند و میانگینی می‌گیرد که منعکس‌کننده وضعیت دقیق‌تر بازار است. بنابراین آنچه مرکز آمار ایران ارائه می‌کند، تصویر دقیق‌تری از تغییرات قیمت بازار است. بنابراین این دو با هم منافاتی ندارند، بلکه دو چیز متفاوت را نشان می‌دهند.
برآورد کلی شما از وضعیت بازار مسکن چیست؟
محتشم در پاسخ به این سوال می‌گوید: مسکن یک کالا است؛ کالایی که از امور مختلفی نظیر زمین، نیروی انسانی و خدمات تشکیل شده است. تا زمانی که دولت نتواند شرایط اقتصادی و گردش نقدینگی را درست مدیریت و تورم را مهار کند، این مشکل در همه بازارها ایجاد خواهد شد. دولت تنها برای مدتی می‌تواند نقدینگی را در بانک‌ها متوقف کند، اما وقتی در بانک‌ها متوقف می‌کند باید معادل زمان توقف با نرخ متعارفی که از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود، بهره بدهد. بانک‌ها نمی‌توانند پول را نگه دارند و سودش را بدهند، بدون آن که از آن درآمدزایی کنند. طبیعتا پول برای مدت محدودی می‌تواند آنجا محبوس باقی بماند.
به گفته این فعال اقتصادی، بازار مسکن هم از یک شرایط عمومی اقتصاد پیروی می‌کند که ناشی از تورم است؛ یعنی قیمت زمین یا دستمزد نیروی انسانی یا خدمات بالا می‌رود و مجموع این موارد می‌شود قیمت یک آپارتمان یا ساختمان. یک ارزش افزوده هم برای سازنده باید باشد. قیمت تمام شده به اضافه ضریب سود متعارف می‌شود قیمت واقعی مسکن. اما زمانی که تولید کم می‌شود و عرضه پایین می‌آید، قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند. این امر در مورد بازار مسکن هم صحت دارد.
وی می‌افزاید: بسیاری از متقاضیان فاقد مسکن هستند. اگر برای متقاضیانی که به بخش مسکن سرریز می‌کنند، عرضه کافی و یا مناسب وجود نداشته باشد، عرضه کم شده و تقاضا پیشی می‌گیرد و خود همین امر سبب افزایش قیمت می‌شود. اینجا است که دولت باید مدیریت کند تا سرمایه‌ها به بخش ساخت بروند نه در بخش خرید. وقتی این مدیریت انجام نشود به دلیل عرضه محدود و تقاضای بسیار قیمت مسکن بالا می‌رود. در دهه های اخیر هم با این شرایط مواجه بودیم زیرا دولت‌ها نتوانسته‌اند آن طور که باید این وضعیت را مدیریت کنند و در چند سال اخیر حتی وضعیت بدتر هم شده است.
سلطان‌محمدی: اکنون آمار بانک مرکزی و مرکز آمار معتبر و تفاوتشان کاملا منطقی و طبیعی است زیرا دو چیز متفاوت را نشان می‌دهند. آنچه مرکز آمار ایران ارائه می‌کند، تصویر دقیق‌تری از تغییرات قیمت بازار است
دولت در تحول وضعیت مسکن یعنی رونق عرضه و تنظیم بازار چه سهمی دارد و بخش خصوصی تا چه حد باید مشارکت داشته باشد تا روندهای بازار به صورت اساسی سامان یابد؟
محتشم در این باره بیان می‌دارد: بخش خصوصی تا حدودی فعال بوده است. تا قبل از تشکیل مسکن مهر و نهضت ملی مسکن که دولت در ساخت مسکن اقدام مستقیم کرد، بخش خصوصی تا حدودی ساخت‌وساز انجام داده و هنور هم می‌دهد و کارش هم خوب است زیرا به هر حال مسکن تولید می‌شود اما از آنجایی که این تولید در جغرافیای مناسب تقاضای واقعی مسکن صورت نمی‌گیرد، کمبود مسکن افراد را جبران نمی‌کند. به هر حال مسکن تولید می‌شود و این تولید اشتغال ایجاد می‌کند و این اشتغال در بخش مسکن بسیاری از صنایع را فعال نگه داشته است.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه می‌دهد: اگر دولت می‌خواهد مدیریت کند می‌تواند ساخت‌وسازها را با امکانات و اهرم‌هایی که دارد به جاهایی مدیریت کند که بتواند به متقاضی واقعی مسکن، مسکن بدهد. دولت یک نهضت ملی را در دستور کار خود قرار داده و دو سال هم از آن وعده می‌گذرد. در این دو سال که باید بالای ۲ میلیون واحد طبق وعده‌ها و شعارها محقق می شد تنها تعدادی قرارداد بسته شده که آن هم مشخض نیست در چه زمانی تحویل داده خواهد شد. زیرا دولت در همین موضوع هم متولی‌گری و دخالت کرده و موفقیت نداشته است.
دکتر مهدی سلطان‌محمدی کارشناس حوزه مسکنمحتشم: دولت برای کوتاه‌مدت می‌تواند با شهرداری ها کمک کند واحدهای کوچکی برای مثال ۴۰ یا ۵۰ متری بسازد که هم سرعت ساخت و هم مشارکت را بالا می‌برد و در کنارش قیمت هم پایین می‌آید
به گفته محتشم در بخش مسکن مهر هم با وجود وعده‌های داده شده نتوانستند به میزانی که در ابتدا صحبت کرده بودند، دست پیدا کنند. در حال حاضر ۱۶ سال از مسکن مهر می‌گذرد و شاید چیزی حدود ۱۵ درصد مجموع وعده‌های مربوط به آن تحقق پیدا کرده است. نهضت ملی هم همین است و جالب است که دولت هم از دخالت‌گری خود دست بردار نیست. در حالی که باید می‌آمد کل اراضی را در اختیار بخش خصوصی قرار می‌داد و مشارکت ایجاد می‌کرد تا بخش خصوصی هم درگیر منافع شود و بخاطر حفظ منافع، هم زودتر و هم مناسب‌تر مسکن‌ها را بسازد.
وضعیت بازار به گونه‌ای است که تهیه مسکن را از دسترس میلیون‌ها نفر خارج کرده است. برای خروج از این وضعیت، اساسی‌ترین اقداماتی که باید صورت بگیرد، چیست؟
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار می‌دارد: دولت باید از گزینه‌های مختلف استفاده کند البته نه اینکه از طریق وزارت راه و شهرسازی که خود درگیر مسائل بسیار سنگین است. باید گروهی از بخش خصوصی دعوت شود و دولت با اختیار کامل اراضی را در اختیار آنها قرار دهد و از طریق مشارکت ساخت و ساز فعال انجام شود و دوم اینکه برای کوتاه‌مدت می‌تواند با شهرداری ها کمک کند واحدهای کوچکی برای مثال ۴۰ یا ۵۰ متری بسازد که هم سرعت ساخت و هم مشارکت را بالا می‌برد و در کنارش قیمت هم پایین می‌آید. یا اینکه بخشی از این واحدهای مسکونی را دولت می‌تواند به افرادی با طبقات اقتصادی پایین که توان خرید ندارند، اجاره دهد.
به نظر من، راه دیگری که در کوتاه مدت نتیجه بدهد، وجود ندارد زیرا نه دولت اهل این کار است و نه اینکه بودجه لازم آن را دارد. به نظر می‌آید که دولت باید از طریق تیم اقتصادی یک برنامه بلندمدت را که زمانبر است در نظر بگیرد و یک برنامه کوتاه‌مدت را برای پیشگیری از تورم و بالا بردن درآمد سرانه تا برای مردم امیدی در پس‌انداز درآمد به منظور پرداخت قسط و یا اجاره ایجاد شود.
سلطان‌محمدی: در شهر تهران شاید حدود ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده مسکن را زمین تشکیل می‌دهد. وقتی زمین نایاب باشد، طبیعتا قیمت هم بالا می‌رود. بخش خصوصی نمی‌تواند تولید زمین کند
سلطان محمدی هم در این باره می‌گوید: مهم‌ترین مساله‌ای که قیمت مسکن را در شهرهای بزرگ تحت تاثیر قرار می‌دهد، قیمت زمین است. در شهر تهران شاید حدود ۷۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را زمین تشکیل می‌دهد. وقتی زمین نایاب باشد، طبیعتا قیمت هم بالا می‌رود. البته هزینه‌های ساخت هم با توجه به تورم بالا رفته است. بخش خصوصی نمی‌تواند تولید زمین کند. بعد از انقلاب عمده زمین‌های بزرگ در اختیار دولت قرار گرفت و نهادهای دولتی بزرگترین مالک زمین‌های اطراف شهرهای بزرگ هستند. این زمین‌ها باید برای ساخت و احداث آماده‌سازی شود. آماده‌سازی هم نیاز به سرمایه‌گذاری دارد. سرمایه‌گذاری در زیر ساخت‌ها، برق رسانی و ... که همه باید طبق طرح پیمایش ملی صورت بگیرد.
بنابراین مهم‌ترین نقش و وظیفه‌ای که دولت می‌تواند داشته باشد آماده‌سازی و عرضه زمین است. اما در بخش ساخت، بالای ۹۵ درصد مسکن ساخت شده در ایران از دیرباز توسط مردم و بخش خصوصی است. دولت نقش تعیین‌کننده در ساخت مسکن ندارد. به عبارتی اینکه دولت سازنده مسکن باشد، کمک بزرگی به بهبود بازار مسکن نمی‌کند. باید شرایطی به وجود بیاید که سرمایه‌گذاران مشتاق باشند تا وارد بازار شوند. اگرچنین شرایطی باشد سرمایه‌گذاران بسیاری هم وارد می‌شوند و در نتیجه عرضه مسکن هم افزایش پیدا می‌کند.
کاهش قیمت مسکن منوط به این است که عرضه مسکن افزایش پیدا کند. پس دولت در آماده‌سازی زمین و در کنترل تورم می‌تواند نقش داشته باشد. تورم ناشی از افزایش نقدینگی است. نقدینگی هم با بودجه در ارتباط است. اگر دولت انضباط مالی دقیق‌تری داشته باشد و بتواند تورم را مهار کند، صد در صد این امر هم در قیمت مسکن تاثیر خواهد داشت.
