به گزارش ایران اکونومیست، با توجه به افزایش مداوم نرخ تورم در کشور و همچنین نوسانات نرخ ارز، بازار مسکن ایران نیز به طور معمول دچار جهش‌های دوره‌ای می‌شود؛ در این شرایط بسیاری از متقاضیان خرید مسکن از خرید خانه جا می‌مانند، به‌طوری‌که سن انتظار خانه‌دار شدن در کلان‌شهر تهران به بیش از ۱۵۰ سال رسیده است!
بنابراین، قیمت مسکن تحت تأثیر تورم و رشد بازارهای موازی یک‌باره جهش کرده و ارزش دارایی مردم در مقایسه با رشد قیمت خانه افت می‌کند. در سال‌های اخیر طرح‌های متنوعی برای حل مشکل مسکن ارائه شده است که یکی از مشهورترین آن‌ها «ایده عرضه مسکن در بورس کالا» بوده است.
از سال ۱۳۹۹ این موضوع مطرح شد که عرضه مسکن در بورس می‌تواند ارزش سرمایه مردم را در برابر تورم عمومی حفظ کند. مدافعان این طرح معتقدند، با توجه به اینکه معمولاً بازار مسکن با تورم عمومی رشد می‌کند، حکم سپر تورمی را دارد. اما ممکن است برخی افراد سرمایه کافی برای خرید خانه نداشته باشند که در بورس مسکن می‌توانند به متراژ مشخصی سهام بخرند.
سرمایه‌گذاری در بورس مسکن می‌تواند با کمترین سرمایه و از طریق خرید یونیت انجام شود. بر اساس این ایده ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار شده و در بازار به وسیله انبوه‌ساز عرضه می‌شود. بورس مسکن یکی از روش‌های کاهش وابستگی بازار مسکن به سیستم بانکی عنوان شده است.
سراب خانه‌دار شدن از طریق فروش متری مسکن در بورس کالا
بنا بر نظر برخی از کارشناسان، طرح فروش مسکن در بورس کالا دچار مشکلاتی است که می‌تواند به‌طور کلی هدف این طرح را زیر سوال ببرد؛ به‌عنوان مثال برخی از کارشناسان بازار سرمایه هشدار می‌دهد که این طرح ممکن است به‌طور کلی تبدیل به یک «پروژه بورسی» شود؛ به این معنا که عده‌ای به دنبال آن باشند تا قیمت سهم‌ها را بالا ببرند و سهام خود را با قیمت بیشتر به فروش برسانند، در این وضعیت این بازار جدید نمی‌تواند محل مطمئنی برای ورود سرمایه‌های خرد مردم باشد.
علی‌اصغر عنابستانی نماینده مجلس شورای اسلامی در این باره گفت: عرضه مسکن در بازار بورس فی النفسه خوب است، اما در شرایط کنونی و با وضعیت دخالت دولت، عرضه مسکن و زمین در بازار سرمایه اشتباه بوده و خطرآفرین خواهد بود. به عنوان نمونه ممکن است به‌جای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد، راه برای سوداگران و دلال‌های بازار مسکن هموارتر شود تا بتوانند با خرید خانه از بورس مسکن، آن را گران‌تر به مردم بفروشند.
عرضه مسکن در بورس نمی‌تواند وعده‌های دولت را محقق کند
در حالی برخی از مسئولان دولت معتقدند که عرضه مسکن در بورس باعث حل مشکلات این بازار می‌شود و می‌تواند راه‌حل نهایی برای تحقق وعده‌های دولت برای خانه‌دار شدن مردم باشد، بسیاری از کارشناسان مسکن اعلام کرده‌اند، دولت باید بر تولید و عرضه مسکن تمرکز کند و بورس نمی‌تواند پاسخ مناسبی به شرایط فعلی بازار مسکن باشد.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات در بورس اثر چندانی بر بازار مسکن نخواهد گذاشت هم عنوان کرد: این نحوه ورود مسکن به بورس می‌تواند بازار را با افزایش قیمت رو به رو کند، به‌طور کلی میتوان گفت که تنها اثری که صندوق املاک و مستغلات و فروش متری بر جای خواهد گذاشت بر بازار بورس است.
همچنین، فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن درباره طرح فروش مسکن در بازار بورس به مهر گفت: به‌طور کلی فروش مسکن در بورس امکان‌پذیر نیست؛ چرا که در بورس کالاهای همگن عرضه می‌شود و مسکن جز کالاهای همگن نیست و قیمت مشخص و واحدی ندارد. قیمت خانه بر اساس نوع مصالح، موقعیت جغرافیایی و ده‌ها عوامل دیگر تعیین می‌شود و نمی‌توان با قیمتی واحد آن را به فروش رساند.
خرید متری مسکن مناسب است؛ اما بورس نمی‌تواند مردم را خانه‌دار کند
برخی از کارشناسان معتقدند که ایده فروش متری یا سهامی مسکن می‌تواند موفقیت‌آمیز باشد؛ اما طرح فعلی عرضه مسکن در بورس اجرای مناسبی برای این ایده نیست؛ در این باره میثم مهرپور، کارشناس اقتصادی عنوان می‌کند، طرح فروش متری مسکن در بورس چند وقت پیش هم مطرح شد، اما به مرحله اجرا نرسید. در خصوص این طرح اگر انتظار بر این است که تمام مشکلات بازار مسکن حل شود، طبیعتاً چنین اتفاقی رخ نخواهد داد؛ عرضه مسکن در بورس ارتباطی با خانه‌دار شدن مردم ندارد و نمی‌تواند تحول خاصی در بازار مسکن ایجاد کند.
بنابراین، برخی پیشنهاد می‌کنند که دولت باید به دنبال طرحی باشد که به طور هم‌زمان هم ارزش سرمایه‌های مردم را حفظ کند، هم باعث رونق تولید و عرضه مسکن در بازار شود؛ تجربه عرضه طلا و خودرو در بورس کالا با وجود اینکه دولت به نسبت بازار مسکن عاملیت بیشتری در آن‌ها دارد موفقیت‌آمیز نبوده است.
متأسفانه، بسیاری از مردم نسبت به سازوکار بورس کالا سردرگم بوده و عرضه مسکن در بورس نمی‌تواند برای آن‌ها جذاب باشد. از طرف دیگر عرضه صندوق مسکن در بورس کالا دارای ایراداتی است که فعالان این حوزه چندان رغبتی به آن ندارند. از جمله دلایل عدم استقبال از این صندوق، ایراداتی است که این صندوق دارد. حجم و اندازه این صندوق برای مسکن ایران بسیار ناچیز است.
در این باره حسن بان، کارشناس تأمین مالی مسکن و مستغلات گفته است، حجم صندوق مسکن عرضه شده در بورس کالا بسیار محدود بوده و برای بازار مسکن ایران که غول بزرگی است، آن‌چنان تأثیرگذار نیست؛ به گفته این کارشناس حوزه مسکن، بورس کالا در بازار مسکن ناتوان است «بورس کالا تاکنون در حوزه مسکن نتوانسته است کاری بکند. چون توان ورود به این عرصه را ندارد. بورس کالا فضای خاص خود را دارد و نمی‌تواند اوراق سلف پروژه مسکن و حتی صندوق املاک را بفروشد.»
دولت به دنبال تسهیلگری در مسیر ساخت مسکن باشد نه تصدی‌گری
بنا بر نظر برخی از کارشناسان اقتصادی، دولت به دلیل شرایط ساختاری اقتصاد ایران نمی‌تواند عاملیت زیادی در بازار مسکن داشته باشد؛ به عنوان مثال دولت هنوز در مجاب کردن نهادهای تحت اختیار خود برای واگذاری اراضی مازاد به نهضت ملی مسکن مشکل دارد و در تکمیل طرح‌های حوزه مسکن دولت‌های قبل به بن‌بست خورده است و قادر به کنترل تورم تولید مصالح و رشد قیمت بازار مسکن نیست.
حال پرسشی که مطرح می‌شود این است که چگونه سیاست‌گذار می‌تواند بدون حضور بخش خصوصی متخصص در مدت باقیمانده از عمر مدیریتی خود ۴ میلیون واحد مسکونی بسازد و تحویل متقاضیان بدهد؟ برخی از کارشناسان حوزه حکمرانی معتقدند دولت باید در سیاست‌های کلان خود به سمت تسهیل گری رشد سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن حرکت کند و نه تصدی‌گری در بازار ساخت و عرضه مسکن.
در این زمینه سید طه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در مورد چگونگی نحوه ورود بخش خصوصی بیان کرده، حضور شرکت‌های دانش‌بنیان در حوزه ساخت و عرضه مسکن و هدایت نقدینگی سرگردان مردم به این حوزه می‌تواند مسیر هموارتری برای ساماندهی بازار مسکن ایجاد کند؛ البته پیش از هر چیز باید گفت که نقش نظارتی دولت و ریل‌گذاری قانونی مناسب لازمه موفقیت هر طرح در بازار مسکن خواهد بود؛ بنابراین شاید ایده عرضه متری مسکن بتواند عوائد زیادی برای جامعه داشته باشد؛ اما سوال اینجاست که آیا بورس کالا می‌تواند مسیر مناسبی برای پیاده‌سازی این ایده باشد؟
وی افزود: نهادهای متولی حوزه مسکن مانند وزارت راه و شهرسازی باید ضمن بررسی دقیق و کارشناسی طرح‌های ارائه شده برای رونق تولید مسکن، ایرادات فعلی قوانین را شناسایی کرده و پیشنهادهای کارشناسی خود را برای اصلاح به مجلس تقدیم کنند.
این کارشناس حوزه حکمرانی در ادامه گفت: به‌عنوان مثال قانون پیش‌فروش ساختمان در دولت دهم و در سال ۱۳۸۹ در ۲۵ ماده به تصویب رسید و از همان سال تا کنون این قانون اثر معکوس بر روند معاملات و پیش‌فروش و صنعت ساخت‌وساز داشته، با وجود اینکه اکثر کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که دولت باید زودتر به فکر اصلاح قوانین و ارائه راهکارهای علمی و تخصصی برای بازار مسکن باشد.
ضرورت همکاری دولت، بخش خصوصی و شرکت‌های دانش‌بنیان
مدنی با اشاره به لزوم همکاری دولت و بخش خصوصی در زمینه رونق تولید مسکن افزود: در این زمینه دولت می‌تواند با عرضه زمین و ارائه تسهیلات مالی راهگشا باشد، البته باید به این مسئله اشاره کرد که ساخت مسکن نمی‌تواند توسط دولت صورت پذیرد چرا که نه‌تنها بار مالی زیادی برای دولت ایجاد می‌کند؛ بلکه به دلیل فرایندهای اجرایی پیچیده و تخصصی امکان کاهش کیفیت ساخت‌وساز توسط نهادهای دولتی وجود دارد.
وی با اشاره به‌ضرورت حضور انبوه‌سازان در عرصه ساخت مسکن افزود: برخی از شرکت‌ها توان فنی مناسبی برای ساخت هزاران واحد مسکونی دارند؛ اما به دلیل فقر دانش مدیریت ممکن است در زمان‌بندی اجرا و اقدامات خود با مشکل مواجه شوند؛ در این شرایط ممکن است اعتماد مردم به شرکت‌های ساخت‌وساز مسکن به‌صورت مداوم کاهش یابد و مسیر سرمایه‌های خرد هیچ‌گاه به این مسیر وارد نشود.
مدنی در پایان با تأکید بر اهمیت حضور شرکت‌های دانش‌بنیان در حوزه ساخت‌وساز مسکن، گفت: این شرکت‌ها به‌طورکلی با توجه به توان علمی خود می‌توانند سیاست‌های کلی حاکمیت در حوزه مسکن را اجرایی کنند؛ در این شرایط نه‌تنها از ایجاد هزینه‌های اضافی برای دولت جلوگیری می‌شود؛ بلکه فرایند اجرایی طرح‌های مسکن سرعت خواهد گرفت. در نهایت باید گفت که همکاری حاکمیت، شرکت‌های ساخت‌وساز و شرکت‌های دانش‌بنیان می‌تواند موجب تقویت بازار ساخت‌وساز شود.
