براساس تعاریف بین‌المللی، اگر سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار به بیش از 30 درصد برسد خانوار دچار فقر مسکن شده و مجبور خواهد بود از هزینه‌های زیستی و رفاهی و حتی خوراک خود برای پرداخت اجاره‌بها بگذرد. گرچه آمارهای جدید منتشر نشده اما تا انتهای سال 1400 در مناطق شهری کشور حدود 36 تا 37 درصد و در شهری همچون تهران حول‌و‌حوش 48 تا 49 درصد از هزینه‌های مستاجران مربوط به اجاره بهای مسکن بوده است. فارغ از اینکه این فقر مسکن چه بر سر خانوارهای ایرانی می‌آورد، مساله مهم این است که شوربختانه هنوز تنور افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کشور روشن بوده و برنامه‌های اقتصادی و به‌ویژه برنامه‌های حوزه مسکن دولت نیز هنوز نتوانسته جلوی روند مخرب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن را بگیرد. در این خصوص گرچه طی سه ماه اخیر دولت از انتشار آمارهای معاملات مسکن خودداری کرده اما بازار مسکن همچنان با تب بالای افزایش قیمت‌ها آخرین امیدهای مستاجران را از آنان می‌رباید. آخرین آمارها که مربوط به قیمت آگهی‌های فروش مسکن بوده، نشان می‌دهد در شهر تهران قیمت‌ها طی یک‌سال اخیر افزایش 100 درصدی داشته و این وضعیت در حومه و نیمه جنوبی شهر تهران بحرانی‌تر است. گرچه قیمت آگهی‌ها بالاتر از قیمت‌های معاملات است (به واسطه چانه‌زنی و اعلام کارشناسی از سوی مشاوران)، اما نمی‌توان از بلبشویی که در بازار مسکن ایجاد شده عبور کرد، بلبشویی که حتی صدای مشاوران املاک را نیز درآورده و آنان از قیمت‌های عجیب‌و‌غریب اعلامی برخی مالکان شاکی هستند.
رشد 23 درصدی ساخت‌وساز در پاییز
دیروز پس از گذشته نزدیک به 4 ماه، گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت ساخت‌وساز در پاییز 1401 منتشر شد. براساس گزارش مرکز آمار که با عنوان «طرح گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور» منتشر می‌شود، در پاییز سال ١٤٠١، 101 هزار و 878 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی‌شده که نسبت به فصل گذشته 4.1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 23.2 درصد افزایش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه احداث ساختمان ٣.٣ واحد بوده است. طبق این گزارش در پاییز 1401، ٣٠٦٢٦ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در پاییز ١٤٠١ صادرشده که نسبت به فصل گذشته نزدیک به یک‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ١٦ درصد افزایش داشته است. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در پاییز ١٤٠١ حدود ١٨٢٢٣ هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته ۰.۱ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 15 درصد افزایش داشته است. اما در شهر تهران نیز طبق داده‌های مرکز آمار، در پاییز سال ١٤٠١، 11 هزار و 261 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش‌بینی‌شده که نسبت به فصل گذشته 12.2 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 19 درصد افزایش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی برای هریک از این پروانه‌های احداث ساختمان 7.2 واحد بوده است. ١٥٦١ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در پاییز ١٤٠١ صادرشده که نسبت به فصل گذشته 1.7 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 30.3 درصد افزایش داشته است. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران در پاییز ١٤٠١ بالغ‌بر ١٩٨١ هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته 12.3 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 5.9 درصد افزایش داشته است.
ساخت 488 هزار مسکن طی 15 ماه
از تابستان سال 1400 که طرح نهضت ملی مسکن کلید خورده، تا پایان پاییز 1401 تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور (آمار ساخت‌وساز روستایی منتشر نمی‌شود) 488 هزار و 216 واحد بوده است. طبق این آمارها در پاییز 1400، 82 هزار و 703 واحد، در زمستان 1400، 115 هزار و 450 واحد، در بهار 1401 تعداد 90 هزار و 290 واحد، در تابستان 1401، 97 هزار و 895 واحد و درنهایت طی پاییز 1401 نیز 101 هزار و 878 واحد مسکونی در مناطق شهری کشور مجوز ساخت دریافت کرده‌اند. با توجه به اینکه دولت هدف‌گذاری ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را مدنظر داشته، شاید بد نباشد این آمارها را با دوره‌ای که مسکن مهر در کشور ساخت می‌شد، مقایسه کرد. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، درحالی طی پنج‌فصل پاییز 1400 تا پاییز 1401 درمجموع 488 هزار و 216 واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند، این تعداد در مقطع زمستان 1391 تا زمستان 1392 درمجموع 965 هزار و 709 واحد بوده که نزدیک به دوبرابر ساخت‌وساز فعلی است.
تحول در ساخت‌وساز دیده نمی‌شود
فارغ از اینکه هدف‌گذاری ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور چقدر واقعی و اصلا چقدر امکان‌پذیر است، آمارها نشان می‌دهد ساخت‌وساز فعلی (بدون در نظر گرفتن چهارماه اخیر) در بین دوره 40 ماهه زمستان 1391 تاکنون هیچ نشانی از تحول کمی در ساخت‌وساز و افزایش قابل‌توجه ساخت مسکن را نشان نمی‌دهد، به‌طوری‌که تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی پاییز 1401 حتی از برخی ماه‌ها همچون تابستان 1399 و پاییز 1399 نیز کمتر است. البته گرچه مجوزهای صادرشده در پاییز سال گذشته بیشتر در بین 40 ماه اخیر، از 20 ماه بیشتر بوده، اما با توجه به هدف‌گذاری ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، این ساخت‌وساز آن هدف‌گذاری را به سرانجام نمی‌رساند.
جنوب‌تهران رکورددار گرانی مسکن
از آذرماه 1401 تاکنون بانک مرکزی ایران گزارش ماهانه خود از معاملات مسکن را منتشر نکرده است. آخرین گزارش مرکز آمار ایران نیز مربوط به معاملات مسکن در دی‌ماه همان سال است. فارغ از اینکه استدلال مسئولان دولتی برای سانسور گزارش معاملات مسکن چیست، در واقعیت و روی زمین، قیمت مسکن طی چندماه اخیر جهش عجیبی را تجربه کرده است. در گزارش پیش رو از داده‌های اولیه موتور جست‌وجوی ملک‌رادار استفاده شده که صرفا قیمت آگهی‌های درج‌شده در پلتفرم‌ها را نشان می‌دهد. با این توضیح، به‌عبارتی با توجه به چانه‌زنی‌های خریدار- فروشنده، گرچه قیمت‌های فعلی بالاتر از قیمت معاملات است، اما همین قیمت‌ها نیز نشان می‌دهد انتظارات تورمی در بازار مسکن به‌شدت بالاست. هرچند تعداد معاملات و میانگین قیمت معاملات مشخص نیست اما بدون اینکه قیمت آگهی را قیمت‌های واقعی بدانیم، به‌هرحال این قیمت‌ها نشان می‌دهد اوضاع و احوال مسکن چندان خوب نیست. طبق داده‌های موتور جست‌وجوی ملک‌رادار، میانگین قیمت آگهی‌های فروش مسکن مناطق 22گانه شهر تهران در انتهای فروردین به حدود 70 میلیون تومان رسیده است. این داده‌ها نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت در آگهی‌های مسکن مربوط به حومه تهران و مناطق عمدتا نیمه‌جنوبی تهران است. حومه تهران با 150 درصد در رتبه اول افزایش قیمت‌ها قرار دارد. پس از آن، مناطق 10 و 17 با 149 درصد، منطقه 13 با 144 درصد، منطقه 18 با 129 درصد، منطقه 15 با 126 درصد، منطقه 8 با 126 درصد، منطقه 14 با 119، منطقه 21 با 118 و منطقه 16 با 117 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
حومه را دریابید
آنطور که گفته شد، طبق داده‌های موتور جست‌وجوی ملک‌رادار، بالاترین افزایش قیمت‌ها در آگهی‌های فروش مسکن، مربوط به مناطق حومه تهران بوده است، به‌طوری‌که طبق داده‌های مذکور میانگین قیمت‌ها در حومه و شهرهای اقماری تهران از حدود 12 میلیون تومان در بهار 1401 با رشد 150 درصدی به بیش از 30 میلیون تومان در بهار 1402 رسیده است. درخصوص حومه و جنوب شهر تهران در سال‌های قبل گفته می‌شد این مناطق از میانگین شهر تهران و نیمه‌شمالی جا مانده‌اند و به‌نوعی افزایش بیشتر قیمت‌ها در این مناطق برای جبران آن عقب‌ماندگی قیمتی است اما به چند دلیل این موضوع شاید برای شرایط فعلی دلیل قانع‌کننده‌ای نباشد. اولین دلیل این است که طی دوسال اخیر جاماندگی اولیه نیمه‌جنوبی و حومه نسبت به نیمه‌شمالی جبران شده و طی دوسال قیمت‌های حومه و نیمه‌جنوبی شهر تهران رشد بالاتری نسبت به نیمه‌شمالی داشته است. به‌نظر می‌رسد سرریز جمعیت پرتاب‌شده از نیمه‌شمالی و میانه‌شهر به نیمه‌جنوبی و سرریز جمعیت نیمه‌جنوبی به حومه و همچنین موج بالای تقاضای مسکن با ورود اتباع خارجی (عمدتا افغانستانی) دلیل بالا رفتن قیمت‌ها و همچنین افزایش انتظارات تورمی در مناطق حومه و نیمه‌جنوبی شهر تهران شده است.
با توجه به ویژگی‌های خاص حومه و ازجمله مشکلات زیستی، رفت‌و‌آمدی، اجتماعی و درنهایت استقرار طبقات کم‌درآمد در این مناطق، اتفاقات اخیر یعنی افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن در آگهی‌ها، می‌تواند تبعات اجتماعی- اقتصادی مخربی در زندگی ساکنان این مناطق برجای بگذارد. گرچه دولت‌ها طی 10 سال اخیر (هم مسکن مهر، هم مسکن ملی و هم نهضت ملی مسکن) عمده برنامه‌های ساخت مسکن خود را در این مناطق متمرکز کرده‌اند، اما حجم بالای خانه‌های خالی و فاقد سکنه در این مناطق (به‌ویژه پرند و پردیس) نشان می‌دهد فقر و مشکلات زیستی ساکنان حومه باعث شده آنها نتوانند مسکنی را که با حمایت دولت ساخته می‌شود نیز تصرف کنند. هزینه‌های تکمیل واحدها درکنار عدم اجرای زیرساخت‌های شهری ازجمله دلایل این وضعیت بوده است. بر این اساس، با توجه به مشکلات معیشتی ساکنان این مناطق، درصورت عدم چاره‌اندیشی برای مسکن که یکی از اصلی‌ترین هزینه‌های خانوارهای کم‌درآمد بوده، موجب می‌شود آنان به‌واسطه فقر مسکن (سهم بالاتر از 30 درصدی مسکن در هزینه خانوار) قید بسیاری از هزینه‌های خوراکی و کالاهای اساسی را بزنند. این وضعیت تاثیر مخربی روی کیفیت زندگی و زیست ساکنان این مناطق خواهد داشت.
از انتظارات تورمی تا بلبشوی آگهی‌ها
پرواضح است افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کشور به‌تبعیت از سایر شاخص‌های اقتصاد کلان بوده و با انتظارات تورمی ماه‌های اخیر، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز از این شرایط متاثر بوده است. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد نرخ رشد سالانه پول (از اجزای نقدینگی) در ماه‌های آذر تا بهمن بین 55 تا 70 درصد بوده است. این شاخص که عمدتا برای نشان دادن انتظارات تورمی استفاده می‌شود نشان می‌دهد صاحبان پول برای سرمایه‌گذاری‌ها مولد و غیرمولد خود دست به کار شده‌اند که در این میان سرمایه‌گذاری و حتی سفتهبازی در بازار دارایی‌ها بیش از سرمایه‌گذاری در بازارهای مولد است. در این شرایط هجوم سرمایه‌ها به دارایی‌های مختلف اعم از مسکن، زمین و دلار و... و افزایش قیمت‌ها در نتیجه وجود انتظارات تورمی و همچنین افزایش تقاضا قابل تصور بوده و نمی‌توان انکار کرد که این هجوم پول به بازارهای مختلف تبعات منفی نداشته باشد. اما این نکته را نیز باید اضافه کرد در بازار مسکن ایران که نه ابزارهای کنترلی (عمدتا مالیات بر ملاکی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات خانه‌های خالی) کارآمد هستند و نه بازار مسکن شفاف بوده، به‌تبع وجود سطح بالای انتظارات تورمی، قیمت‌ها نیز بعضا منطق خاصی نداشته و اغلب قیمت‌ها موردپذیرش خریداران و به‌ویژه مستاجران قرار گیرد.
در این خصوص، برخی از مشاوران املاک به خبرنگار «فرهیختگان» می‌گویند اغلب قیمت‌های فروش و اجاره در ماه‌های اخیر از روند منطقی خارج شده و بسیاری از مالکان قیمت‌هایی را به آنان اعلام می‌کنند که با قیمت واقعی فاصله زیادی دارد. یکی از مشاوران املاک می‌گوید زمانی که در مقابل قیمت‌های غیرواقعی مالکان مقاومت می‌کنیم، مالک به چندین مشاور دیگر مراجعه می‌کند و تلاش می‌کند به هر قیمتی که شده، نرخ اعلامی خود را به مشاوران بقبولاند.
یکی از مشاوران املاک می‌گوید همواره سعی کرده قیمت‌های غیرواقعی را نپذیرد اما در ماه‌های اخیر حجم بالای قیمت‌های غیرواقعی باعث شده وی و برخی از همکارانش «از خدا بخواهند که کاش به شرایط رکودی برگردیم.» وی در توضیح این موضوع می‌گوید واقعیت این است که در حوزه خرید، اغلب خریدها سرمایه‌گذاری و سفتهبازی است و پول دست برخی از مردم مانده که هر قیمتی را می‌پذیرند، درحالی‌که ما به‌عنوان مشاور املاک به خریداران اعلام می‌کنیم که این قیمت غیرواقعی یا بالاتر از قیمت واقعی است اما سرمایه‌گذاران با انتظاراتی که از آینده دارند با کمی چانه‌زنی اقدام به خرید می‌کنند. به گفته این مشاور املاک، موضوع درخصوص مستاجران متفاوت است. مستاجران در اینجا تعیین‌کننده قیمت‌ها نبوده و مجبورند قیمت‌های بالای اجاره را که تابعی از قیمت ملک است بپذیرند.
تیغ کند سیاستگذاری، تب تند قیمت‌ها
آنطور که از آمارها بر‌می‌آید، در ماه‌های اخیر وجود سطح بالای انتظارات تورمی به مشکلات بخش مسکن افزوده و مسکن را بیش از گذشته از دسترس گروه کم‌درآمد و حتی گروه‌های با درآمد متوسط خارج کرده است. این وضعیت با بلبشوی فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن و عدم اثرگذاری برنامه‌های مسکنی دولت ترکیب شده و وضعیت نامبارکی را خلق کرده است، شرایطی که طبق آمارها، ترکش‌های آن به جمعیت حومه و نیمه جنوبی شهر تهران و سایر شهرها بیشتر اصابت کرده و گرفتاری‌های جدیدی را برای مستاجران به‌وجود آورده است. گرچه طرح این موضوعات تکراری است اما در این وضعیت چه می‌توان کرد. پرواضح است بحران فعلی در بخش مسکن کشور تابعی از شرایط اقتصاد کلان ازجمله تورم بالا و وجود انتظارات تورمی است. بر این اساس، کنترل اتفاقات بد بعدی در بازار مسکن بسیار به ایجاد ثبات در شاخص‌های اقتصاد کلان بستگی دارد. این موضوع یعنی عدم ثبات به قدری مهم است که حتی باعث شده بخش خصوصی نیز با هراس از تغییرات قیمت‌ها، از بازگشت سرمایه خود نگران شده و به جای ساخت و ساز، به سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی حتی خرید و فروش مسکن کوچ کند. روند بسیار طولانی و نفس‌گیر اعطای مجوزها برای ساخت‌وساز نیز ازجمله دافعه‌هایی است که سرمایه‌گذاران را از ساخت و ساز دور می‌کند. بخشی از تلاطم‌ها در بازار مسکن از جنس هجوم تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفتهبازی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های اخیر سهم خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن در تهران، کلانشهرها و در‌حال‌حاضر در حومه کلانشهرها به حول‌و‌حوش 80 درصد رسیده و سهم خریدهای مصرفی با عقب‌نشینی به حدود 20 درصد تنزل یافته است. براین اساس کنترل این شرایط در وهله اول با کنترل تورم عمومی و ثبات‌بخشی به اقتصاد کلان و افزایش ساخت‌وساز امکان‌پذیر بوده، اما نباید از ابزارهای کنترلی همچون مالیات سالانه بر املاک (مالیات بر ملاکی) و در وهله بعدی از مالیات بر عایدی سرمایه غافل بود. این دو ابزار می‌تواند از ورود سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران به بخش مسکن تا حدود زیادی جلوگیری کرده و همینطور باعث افزایش عرضه واحدهای حبس‌شده فعلی شود که نتیجه هر دو، تعدیل قیمت‌ها به جای افزایش بی‌حدوحصر فعلی باشد.
منبع: روزنامه فرهیختگان
