بازار مسکن در سال 1401 کاملا در شرایط بحرانی قرار داشت، قیمت‌ها روز به روز افزایش و توان مردم برای مقابله با تورم مسکن روز به روز کمتر می‌شد و دولت تماما نظاره‌گر این ماجرا بود چرا که کابینه اقتصادی دولت در حد و اندازه کنترل بازار مسکن نبود و در این موضوع کاملا منفعلانه عمل کرد.
بازار مسکن در حالت کلی تابعی از شرایط کلی اقتصاد کشور است؛ وقتی تورم افسار پاره کرده و قیمت غذا و خوراک و غیر خوراک به صورت نامحدود بالا می‌رود طبیعتا مسکن نیز از این امر مستثنی نخواهد بود. تقریبا هیچ یک از راهکارهای دولت برای کنترل بازار مسکن مفید واقع نشد و چه بسا حتی برعکس راهکارها التهاب‌آفرین بودند. نتیجه نظاره‌گری دولت این بود که مردم روز به روز در برابر مسکنی که تا بیش از 80 درصد سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد بی دفاع‌تر شدند.
وعده دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال نه تنها محقق نشد بلکه عطای آن به لقای‌اش بخشیده شد و پیشرفت فیزیکی پروژه‌های طرح ملی مسکن در بخش‌های مختلف کشور حتی به 10 درصد نیز نرسیده است. مهمترین دلیل شکست پروژه ساخت مسکن چالش تأمین مالی آن توسط بانک‌ها بود چرا که بانک‌ها به دلیل ناترازی و همچنین زیان‌ده بودن توان تأمین مالی این پروژه را نداشتند. این در حالی بود که کارشناسان نیز به عدم تحقق این وعده به دلیل مشکلات فراوان آن هشدار داده بودند. نه تنها بحث تأمین مالی بلکه حتی بحث تأمین زمین و قیمت تمام شده ساخت هر واحد دو مشکل دیگری بودند که تبدیل به مانعی برای طرح مسکن ملی شدند.
نتیجه این بود که بازار مسکن نه تنها به این وعده هیچ واکنش مثبتی نشان نداد بلکه برعکس زنجیر پاره کرد و با افزایش نرخ دلار گوی سبقت را حتی از تورم عمومی کشور ربود.
وضعیت بازار مسکن در سال 1401
همان‌طور که در بالا گفتیم بازار مسکن هم در بخش اجاره و هم در بخش خرید و فروش در سال 1401 به شدت بحرانی شد و دلیل بالارفتن قیمت مسکن نیز به عامل مهم تورم و نرخ ارز باز می‌گردد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با نرخ دلار دارد و هر زمان دلار و ارز در کشور بالا می‌رود قیمت مسکن به سرعت به این فاکتور واکنش نشان می‌دهد. از آنجایی که دولت توان آن را ندارد که سیاست شکست‌خورده قیمت‌گذاری دستوری - این اولین و آخرین راه‌حل مقامات اقتصادی برای کنترل قیمت‌ها - را روی بازار مسکن به اجرا در بیاورد، قیمت مسکن نیز بدون توجه به وعده وعیدهای دولت زنجیر پاره کرد و مانند ماه‌ها و سال‌های قبل، شد آنچه که باید می‌شد.
مقایسه روند افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن در این راستا می‌تواند جالب باشد. قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال تقریبا به حول و حوش 50 هزار تومان رسیده و در مقطعی نیز سقف قیمتی 60 هزار تومان را نیز تجربه کرد که تقریبا رشدی معادل 100 درصد است. قیمت هر مترمربع مسکن به طور میانگین اکنون به حدود 55 هزار تومان رسیده است در حالی که در ابتدای سال این نرخ حدود 34 میلیون تومان بود که رشدی حدودا 60 درصدی را نشان می‌دهد.
گزارش مرکز آمار ایران نشان داد که تورم ماهانه مسکن دی ماه نسبت به آذرماه سال 1401 رشد تقریبا 10 درصدی داشته در حالی که تورم عمومی کشور در آن ماه 4.1 درصد بود. یعنی مسکن فقط طی دی ماه حدود 10 درصد افزایش یافت. همچنین طبق آمارها شاخص قیمت نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه 1401 حدود 41.6 درصد بوده در حالی که ماه قبل این شاخص 39.4 درصد بود. یعنی تورم اجاره مسکن نیز در بهمن ماه با افزایش روبرو شده است.
طبق گزارش بسیاری از مشاوران املاک در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک 5 بار با افزایش قیمت مواجه شد که مهمترین دلیل این افزایش تورم انتظاری است. در واقع انتظارات فروشندگان ملک از افزایش تورم در ماه‌های پیش رو منجر به این شد که از فروش ملک خود منصرف شوند چرا که آنها انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار نیز محقق شد.
پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1402
طبق داده‌های منتشر شده و اعلام تورم حداقل 50 درصدی توسط برخی مسئولان، در سال جدید نیز باید انتظار افزایش قیمت مسکن را داشت چرا که کسری بودجه و تورم عمومی و به تبع آن افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیم خود را بر بازار مسکن خواهد گذاشت.
در حال حاضر بسیاری از فروشندگان از فروش املاک خود صرف نظر کرده و طبق گفته بسیاری از مشاوران املاک این فروشندگان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1402 را دارند. به همین دلیل حجم معاملات در ماه‌های بهمن و اسفند کاهش یافت چرا که ملکی در بازار برای خرید و فروش وجود نداشت و یا در صورت وجود تعداد آنها بسیار محدود بود. با توجه به شرایط کنونی کشور طبیعی است که فروشندگان از فروش املاک خود در بازار صرف‌نظر کنند چرا که فروش ملک و تورم انتظاری سرمایه آنها را به خطر خواهد انداخت.
طبق آمارهای موجود اکنون یک واحد 100 متری در محله انقلاب تهران برچسب قیمتی حول و حوش 6 میلیارد تومان را خورده است یعنی به طور میانگین متری 60 میلیون تومان؛ این در حالیست که نرخ میانگین هر متربع مسکن حدود 55 میلیون تومان اعلام شده؛ که این موضوع نشان می‌دهد قیمت‌ها بالاتر از آمارهای رسمی جابجا میشوند.
پروژه‌های مسکن مهر بعد از گذشت حدود 15 سال هنوز هم تکمیل نشده در حالی که خود این پروژه‌های مسکن مهر با طرح اقدام ملی در سال 1398 و نهضت ملی مسکن در سال 1400 متصل شد. وقتی دولت‌ها بعد از 15 سال نتوانستند مسکن مهر را نهایی کنند اینکه بتوانند طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکن در حومه شهرها را اجرایی کنند کمی محل تردید است چرا که این پروژه نیاز به منابع مالی هنگفتی دارد که در توان شبکه بانکی زیان‌ده کنونی نیست مگر اینکه دولت به صورت دستوری از طریق ایجاد یک خط اعتباری از طریق بانک مرکزی و همچنین یارانه سود بانکی این کار را انجام دهد که این نیز خود تبعات سنگینی را بر پیکر اقتصاد وارد خواهد کرد.
اولین پیامد یارانه‌ی سود بانکی کسری بودجه دولت خواهد بود و تورم و پیامد خط اعتباری بانک مرکزی نیز به همان ترتیب افزایش نقدینگی و تورم خواهد بود. در زمان ساخت مسکن ملی نرخ سود بانکی 18 درصد بود و اکنون این نرخ برای سررسید یک ساله وام به بالای 20 درصد رسیده است. اگر دولت یارانه سود بدهد وبرای حمایت از متقاضیان مسکن ملی بانک‌ها را وادار کند همان 18 درصد را دریافت کنند، خود دولت باید این مابه‌التفاوت را تقبل کند که با توجه به کمبود منابع منجر به افزایش بدهی دولت به شبکه بانکی خواهد شد.
ضمن اینکه بهای ساخت هر واحد در زمان اعلام این طرح در دولت جدید حدود 4.5 میلیون تومان بود اما اکنون ارقامی حول و حوش 8 میلیون تومان اعلام میشود این در حالیست که مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نیز اعلام کرده که قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران بدون احتساب زمین متری 15 میلیون تومان است آن هم نه یک بنای خیلی باکیفیت. طبق گفته فعالان بازار مسکن قیمت مصالح ساختمانی در سال 1401 با افزایش 100 درصدی مواجه شده و به عنوان مثال هرکیلوگرم میلگرد اگر در ابتدای سال با قیمت 12 هزار تومان خریداری می‌شد اکنون به حدود 24 هزار تومان و بیشتر رسیده است.
حال پرسش این است که آیا امیدی به بهبود بازار مسکن در سال 1402 وجود دارد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که بازار مسکن بخشی از ساختار اقتصادی است و وقتی ساختار اقتصادی معیوب باشد نمی‌توان انتظار بهبود یک بخش را داشت. در منطق اقتصادی و بحث توسعه یک کشور نمی‌تواند وقتی پراید و تیبا مهمترین و پرفروش‌ترین تولیدات صنعت خودروی‌اش باشند یک بخش مسکن پیشرفته و پررونق داشته باشد.
اکنون کشور در مسیر یک تورم مزمن قرار دارد و آیینه‌ی تمام‌نمای آن نیز بازار مسکن است. بازار مسکن قطعا در کشوری که در چنبره کسری بودجه، تحریم‌ها، جهش‌های ارزی، بیکاری، ناترازی بانکی و در حالت کلی ناکارآمدی اقتصادی گرفتار شده بهبود نخواهد یافت و رد این موضوع را می‌توان حتی در سال‌های گذشته و جهش‌های ترسناک قیمت مسکن نیز مشاهده کرد. بنابراین در صورتی که همین شرایط در سال آینده ادامه پیدا کند حداقل تورم 20 تا 30 درصدی را در بخش مسکن خواهیم داشت و احتمال افزایش آن نیز وجود دارد. بازار اجاره نیز تابعی از قیمت مسکن است و در صورتی که قیمت مسکن افزایش یابد از آنجا که اجاره نیز در نسبت با قیمت تعیین میشود طبیعتا نرخ اجاره نیز افزایش خواهد یافت.
بازار مسکن در صورتی به سمت بهبود خواهد رفت که کل اقتصاد کشور بهبود یابد یعنی تحریم‌ها در مسیر لغو باشند، تجارت خارجی افزایش یابد، گشایش‌های سیاسی اتفاق بیفتد، ثبات نرخ ارز وجود داشته باشد، نرخ سرمایه‌گذاری به وضعیت نرمال برسد، کشور رشد اقتصادی پایدار تجربه کند (نه رشد اقتصادی مبتنی بر نفت)، نرخ بیکاری کاهش یابد و ... خود بخش مسکن سهم حدودا 30 درصدی در کل نقدینگی کشور دارد و نیز سهم 13 درصدی از تولید ناخالص داخلی و این در حالیست که حدود 40 درصد سهم تشکیل سرمایه کل کشور متعلق به بخش مسکن و ساختمان است. این نشان می‌دهد که رونق این بخش می‌تواند تاثیر مهمی روی اقتصاد کشور و حتی بخش اشتغال (اگرچه اشتغال در بخش مسکن اشتغال پایدار محسوب نمی‌شود) داشته باشد.
در حالت کلی اگر تورم و افزایش نرخ ارز همچنان ادامه‌دار باشند که این احتمال نیز دور از دسترس نیست، قیمت مسکن نیز به موازات آن افزایش خواهد یافت و در صورتی که دولت بتواند نرخ تورم را کنترل و وضعیت ارزی را به ثبات برساند و ارزش پولی ملی را تا حدی افزایش دهد می‌توان امیدوار بود که قیمت مسکن در سال 1402 دست کم اگر نه کاهشی اما کند شود.
انتخاب
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و…( بحث سلطه اقتصادی و دلالان مسکن ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و… که باعث فشار زیادی به کشور و مردم میشود و متاسفانه امروز حتی بسیاری از بانک ها که وظیفه حفظ ارزش پول و سیاست پولی دارند نیز بجای سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن و سایر بخش ها به بخش دلالی بازارها ورود پیدا کرده اند ،که خود نیز باعث افزایش قیمت و جهش بازار میشود جالب اینکه امروز رغبت خود مردم کشور نیز به دلالی درتمام بازار ها ، نسبت به تولید مسکن و تولید سایر کالا بیشتراست ،ولی این رفتار باعث بسیاری از دردسرهای از جمله عدم صرفه اقتصادی تولید و جهش قیمت شده است) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است ، یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند تا فقیر و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است ، طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود واین گرانی باعث گرانی اجاره مسکن و مغازه و.. میشود درنهایت بخش ثاثیر گذاربزرگ در تام اقتصاد تاثیر میگزارد، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین ۱۸ تا ۲۷ برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر۲۵۰۰ هزار دلار و یاتقریبا ۷ م د هم که بشود( امروز با توجه به نی از دلاری با نصف ان هم میشود اقامت گرفت یعنی ۱۰۰ هزار دلار یا ۳ میلیارد) و بعد ۱۰ خانه خوب ۲و۳ تا مغازه در بهتر جا و ۲ تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده ، شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد و تاثیر ان نیز گسترش پیدا کند (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر ۱۰۰ درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از ۱۰۰ تا ۳۰۰ و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالای شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن ۱۴۰۱ برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با توجه به کمبود مسکن تقریبا دو میلیون مسکن و افزایش تقاضای خرید از سایر کشور ها نیز باعث افزایش بیشتر این کمبود است و با همین جهش قیمتی ۲و ۳ برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط و دلالان مسکن ، مهاجران و سرمایه گذاران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
۱- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ( امروز برخورد و ضمانت اجرای چندانی ندارد و در پوشش و روش وهای های خاص به خرید خود ادامه می دهند) ولی اگر ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودرو،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد ۳۰ درصد است.
۲- ولی ۷۰ درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی اقامت و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی سایر کشور ها و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف ۱۸ و نصف ۲۷ برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد و سایر شهر ها اتباع سایر کشورها میباشند که در پوشش و روشهای خاصی سرمایه گذاری میکنند جالب اینکه تبادی مالی سنگین قابلیت انجام در بانک ها نیست فعلا به صورت مستقیم مگراز طریق مبادله کالایی که معمولا ریسک زیاد و زمان بر است و گرنه کدام فرد خارجی است که دوست نداشته باشد در مادر کشور تاریخی ایران خانه و ملک و زمین بخرد و سرمایه گذای کند. ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و دستمزد ها از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود. و دراینجا است که رقابت واقعی در بازار معنا پیدا میکند و کیفیت و قیمت معیار میشود .
در نهایت انچه امروز مشاهده میشود من مشاوراملاک و مهندس می توان دو شیوه کاری را در پیش بگیریم هم اولی سخت است که موالد اقتصادی باشم برا منافع مردم کشور و دومی بسیارراحت است نابود کنند اقتصادی باشم ترغیب مردم به دلالی برای کسب منافع شخصی مثلابالبود ملک و.. حالا برای گذزاز این مشکل باید با مدیریت و برنامه ریزی به سوی مولد و تولید وپیشرفت قدم برداشت و به اینده امیدوار بود ، ورود سرمایه مالی خورد کم و کلان زیاد مردم و حتی خارجیان دربخش تولید مسکن خوب و مقاوم و قیمت مناسب ، نه امروز متاسفانه این سرمایه مسقیم به بازار دلالی مسکن مصرفی و قدیمی وحتی خودرو،سکه ،دلار و خوراک و… ورود پیدا کرده، چرا که دلالی کاری راحتر و سریع تر است ، ولی برای آینده فرزندان من وشما باید این سرمایه وارد بازار تولید مسکن بروز ومقاوم شود و هر فردی درایران از پیر و جوان وبچه بتواند با قدرت بگوید این محل و این ادرس منزل بنده است و بنده تا آخر عمرم درانجا ساکن خواهم بود واین خانه وطنم ایران را دوست دارم ، امیدوارم از راهکار فوق استفاده شود و مطالب مفید باشد. ویرایش اصلاحی ویرایش سوم