وداع با شهرک‌های تهران؟

به گزارش ایران اکونومیست، روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در بررسی پنج پیامد منفی عبور از خط قرمز شهرک‌های تثبیت‌شده نوشت: «راه ورود ماشین ساختمانی به شهرک‌های مسکونی «ارزشمند» پایتخت، با تصویب طرح تخریب و نوسازی «پیکانشهر» باز شد. شهرک‌های مسکونی ۴۰سال به بالا، از ابتدای دهه ۹۰ با تصویب طرح تفصیلی پایتخت، به‌ عنوان «بافت مسکونی ارزشمند معاصر» شناخته شدند؛ به‌ طوری‌ که در ضوابط ملاک عمل شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی، این شهرک‌ها در پهنه‌ای گنجانده شدند که «افزایش تراکم ساختمانی در قالب تخریب و نوسازی» برای این محله‌ها ممنوع است. شهرک غرب نمونه‌ای از این مناطق تحت حفاظت ساختمانی است. با این حال، مدیریت شهری اخیرا در یک مصوبه - بدون تایید شورای عالی شهرسازی به‌ عنوان مرجع تصویب طرح تفصیلی تهران- طرح ساخت برج‌های مسکونی به جای ساختمان‌های چهارطبقه فعلی در پیکانشهر را نهایی کرد. بررسی‌های «دنیای‌ اقتصاد» نشان می‌دهد، اگرچه هدف مدیران تهران «افزایش عرضه مسکن» است اما این مدل سیاستگذاری آن هم در منطقه‌ای از پایتخت که بارگذاری‌های صورت‌گرفته در آنجا حداقل ۵/ ۱ برابر سقف جمعیتی است، پنج پیامد برای شهر و بازار مسکن به همراه دارد.

مجوز ساخت‌وساز بلندمرتبه در قالب تخریب و نوسازی اساسی برای یکی از شهرک‌های مسکونی قدیمی تهران با سن بیش از چهار دهه در پایتخت صادر شد. شهرک پیکانشهر واقع در منطقه ۲۲ اگر چه بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مصوب سال ۱۳۹۱ در پهنه «R231 (بافت مسکونی ارزشمند معاصر)» واقع شده و طبق مقررات شهرسازی باید تراکم و سطح اشغال آن در حد فعلی تثبیت شود، موضوع مصوبه کمیسیون ماده ۵ است و بر اساس مجوز جدید، ماشین بکوب و بساز به پشت محله‌های چهارطبقه این شهرک رسیده است. بررسی جزئیات مجوز نوسازی شهرک پیکانشهر نشان می‌دهد این مدل از تخریب و نوسازی می‌تواند دست‌ کم پنج پیامد داشته باشد و پیشگیری از آنها مستلزم در نظر گرفتن ملاحظات مهمی است که کارشناسان به آن اشاره می‌کنند.

مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر که چندی پیش صادر شده، در دل خود دو پیام مهم دارد که مورد توجه کارشناسان قرار گرفته است. پیام اول این است که صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر می‌تواند در آینده به بقیه شهرک‌های مسکونی کم‌ارتفاع و ارزشمند با عمر بنای بیش از ۴۰ سال در پایتخت نظیر شهرک غرب واقع در منطقه ۲ برسد. ساکنان این شهرک مدت‌هاست از سیاستگذاران شهری درخواست می‌کنند برای ابنیه آنها مجوز تخریب و نوسازی با تراکم بیشتر از وضع موجود صادر شود و احتمالا با دریافت خبر مدلی که برای نوسازی پیکانشهر پیش‌بینی شده، این مطالبه یکی دو دهه اخیر آنها بار دیگر مطرح خواهد شد. پیام دیگر مجوز جدید برای شهرک پیکانشهر می‌تواند «صدور پایان کار برای طرح تفصیلی پایتخت» باشد. طرح تفصیلی یک سند بالادستی مهم در حوزه شهرسازی است که تاریخ مصرف ندارد و اگرچه بازنگری در دوره‌های میان‌مدت در برخی ضوابط آن به تشخیص ضرورت قابل انجام است، اما مادامی که مراحل رسمی بازنگری طی نشود، ضوابط آن مبنای هر نوع صدور مجوز ساختمانی در شهر تهران است. اما با صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر بر عبور از خط قرمزهای طرح تفصیلی درباره این پهنه، این‌ طور به نظر می‌رسد که پایان کار سندی که از سال ۹۱ تاکنون به منزله سند اصلی توسعه کالبدی شهر مبنا بوده، صادر شده است.

پیکانشهر یک شهرک مسکونی واقع در منطقه ۲۲ تهران است که با وسعتی معادل ۱/ ۲۲ هکتار در حال حاضر حدود ۱۴۰۰ واحد مسکونی دارد و جمعیتی نزدیک سه‌هزار و ۶۰۰ نفر در آن ساکن هستند. ساختمان‌های واقع در این شهرک چهار طبقه است اما جزئیات مجوز طرح نوسازی پیکانشهر که به تصویب کمیسیون ماده۵ رسیده، نشان می‌دهد در این شهرک قرار است تعدادی برج ۲۵ طبقه با کاربری مسکونی نیز بنا شود. در طرح توجیهی نوسازی پیکانشهر پیش‌بینی شده که جمعیت‌پذیری این شهرک به بیش از ۵/ ۳ برابر وضع موجود افزایش پیدا کند و ظرفیت سکونتی برای ۱۴هزار نفر در این شهرک ایجاد شود. این جمعیت قرار است در حدود پنج‌هزار واحد مسکونی جدید که در آینده در این پهنه ساخته خواهد شد ساکن شود و در بقیه عرصه نیز ساختمان‌های کوتاه‌مرتبه دیگری با کاربری اداری، تجاری، تفریحی و مختلط بنا خواهد شد.

به این ترتیب عمده ساکنان آپارتمان‌های چهارطبقه فعلی قرار است در ساختمان‌های ۲۵‌طبقه برج‌نشین شوند؛ آن هم در منطقه‌ای که همین حالا از آن به عنوان شهر برج‌ها یاد می‌شود و تعداد واحدهای آن تا دو برابر سقف جمعیت‌پذیری پیش‌بینی‌شده برای این منطقه را پوشش می‌دهد.

جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ در اسناد بالادستی حدود ۳۰۰‌هزار نفر پیش‌بینی شده بود اما با ساخت‌وسازهای صورت‌گرفته در حدود دو دهه گذشته، اکنون جمعیت‌پذیری این منطقه به نزدیک ۶۰۰‌هزار نفر رسیده است.

فقدان سیاست ضمیمه مسکن‌سازی

کارشناسان و مدیران شهری درباره ضرورت تسهیل نوسازی شهرک پیکانشهر اتفاق نظر دارند و در طرح توجیهی ضمیمه مجوز کمیسیون ماده ۵ در این خصوص نیز تاکید شده که پیکانشهر یک شهرک ۴۰‌ساله با ضعف سیستم‌های سازه‌ای، زنگ‌زدگی و خوردگی ستون‌ها و فاقد تاب‌آوری در برابر زلزله است و با وضع موجود، ادامه بهره‌برداری از آن به لحاظ ایمنی و صرفه اقتصادی ممکن نیست.

با این حال مجوزی که چهره آتیه پیکانشهر را ترسیم کرده نقاط ضعفی دارد که اگر به شکل فعلی اجرا شود، می‌تواند پنج پیامد منفی به دنبال داشته باشد. مهم‌ترین این پیامدها تشدید گسل فقیر و غنی در بازار مسکن از طریق بسترسازی برای رواج بیش از پیش ملاکی در پایتخت و به دنبال آن دور شدن بیش از پیش خانه اولی‌ها از دسترسی به مسکن در استطاعت است. در مدل فعلی صدور مجوز ساختمانی در پیکانشهر که تعداد واحدهای مسکونی آن قرار است بیش از ۵/ ۳ برابر شود، عملا سهم مالکان یک واحد در حال حاضر پس از تخریب و نوسازی افزایش پیدا می‌کند و احتمالا به آنها بیش از یک واحد مسکونی خواهد رسید.

برای درک بهتر این موضوع می‌توان به مثال‌هایی از آنچه در بازار ساخت‌وساز می‌گذرد اشاره کرد. در تهران اکنون در زمین‌هایی با مساحت میانگین ۳۰۰ مترمربع، به طور متوسط به جای سه واحد کلنگی قبلی ۱۰ واحد بنا می‌شود که با توجه به فرمول رایج مشارکت (۴۰-۶۰) سهم سازنده چهار واحد و سهم هر یک از سه مالک قبلی دو واحد خواهد بود. به این ترتیب دارایی ملکی مالکان قدیمی به واسطه تخریب و نوسازی یکباره دوبرابر می‌شود و با توجه به وضعیت اقتصادی و تبدیل شدن ملک به پناهگاه حفظ ارزش دارایی‌ها آن هم بدون اینکه مشمول هر نوع هزینه یا مالیات موثری شود، ملاکان جدید واحدهای مضاعف خود را به جای عرضه به بازار، در مالکیت خود نگه می‌دارند. به این ترتیب افزایش قابل‌ توجه تراکم در پیکانشهر نیز سرنوشتی مشابه این مثال را پیدا خواهد کرد.

در ظاهر قرار است تولید مسکن در استطاعت در دستور کار قرار گیرد اما در عمل بخش زیادی از واحدهای جدید به یخچال ملکی پایتخت و مشخصا به یخچال ملکی منطقه ۲۲ افزوده خواهد شد و هر اندازه یخچال ملکی بزرگ‌تر شود، دسترسی خانه اولی‌ها به مسکن در استطاعت نیز دشوارتر می‌شود. اگرچه کمبود زمین در تهران، پییش‌بینی تراکم ساختمانی مضاعف در تخریب و نوسازی برخی پهنه‌ها را اجتناب‌ناپذیر کرده است اما سیاست ضمیمه این موضوع باید با هدف جلوگیری از انجماد ملکی از طریق هزینه‌دار کردن نگهداری ملک سرمایه‌ای پیش‌بینی شود. در غیراین صورت گسل فقیر و غنی در بازار مسکن پایتخت با افزایش جمعیت ملاکان و کوتاه ماندن دست تقاضای مصرفی اصیل از جمله خانه اولی‌ها بزرگ‌تر خواهد شد.

پیامد دومی که در انتظار شهرک پیکانشهر است، کاهش سرانه‌های خدماتی پایه (سرانه‌های هفت‌گانه) از ۷۸/ ۵ مترمربع برای هر شهروند به ۲/ ۲ مترمربع است. هرچند در این طرح برای توسعه فضای سبز بین بلوک‌ها پیش‌بینی‌هایی صورت گرفته است اما دسترسی به سایر خدمات پایه محدودتر خواهد شد؛ به‌ویژه با توجه به اینکه در تجربه توسعه منطقه ۲۲ نیز با گذشت ۲۰ سال از شروع ساخت‌وسازهای مسکونی بلندمرتبه در آن، هنوز مساله تامین سرانه‌ها حل‌نشده باقی مانده و بعید است هم‌پای ساخت‌وساز مسکونی، ساخت‌وساز مورد نیاز با سایر کاربری‌ها نیز پیشرفت کند.

سومین پیامد ناظر بر وضعیت ترافیک در معابر واقع در منطقه ۲۲ است. این موضوع همین حالا و بدون اینکه جمعیت ساکن در پیکانشهر سه تا چهار برابر شود، یک مساله جدی است کما اینکه در یکی از گزارش‌های رسمی شورای عالی شهرسازی و معماری در سال ۹۸ نیز به صراحت اشاره شده که کیفیت زیست شهری در این منطقه به دلیل چالش‌های ترافیکی و نبود دسترسی کافی به حمل‌ونقل عمومی کاهش یافته است. پس از آن مساله جمعیت‌پذیری برجسته می‌شود. به هر روی اعطای تراکم اضافه در این شهرک منجر به تغییر بنیادی در جمعیت‌پذیری این شهرک خواهد شد و این موضوع به صراحت در مجوز مذکور گنجانده شده است.

در نهایت پنجمین پیامد مدلی که مدیریت شهری در نوسازی پیکانشهر دنبال می‌کند، لطمه به اعتبار مراجع و اسناد بالادستی است. مصوبه کمیسیون ماده ۵ درباره جزئیات نحوه تخریب و نوسازی پیکانشهر با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در این خصوص که در سال ۹۸ گنجانده شده مغایرت دارد و این موضوع حتی به مکاتبه دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری با شهردار تهران منجر شده است. فرزانه صادق‌مالواجرد در این نامه به علیرضا زاکانی یادآوری کرده که حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در مجتمع مسکونی پیکانشهر ۲۰۰‌درصد است و تراکم بیش از این با مصوبات شورای عالی شهرسازی مغایرت اساسی دارد. در این نامه تاکید شده که شهرداری تهران مصوبه کمیسیون ماده ۵ را به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال و تا دریافت نظر این شورا در این خصوص، از هرگونه اقدام اجرایی خودداری کند. عبور از خط قرمز و محدودیت‌های شورای عالی شهرسازی و معماری توسط کمیسیون ماده ۵ به شکل افزایش میانگین تراکم در پیکانشهر به ۲۴۷‌درصد و نیز صدور مجوز برج‌سازی در این پهنه موجب می‌شود نه‌تنها مدیران شهری بلکه حتی بساز و بفروش‌ها حس کنند مرجع عالی تصمیم‌گیری برای شهرسازی در شهرها که منافع عمومی را به منفعت خصوصی اشخاص ترجیح می‌دهد، اعتبار خود را از دست داده است و این موضوع عواقب نامطلوبی به دنبال خواهد داشت.

حد افزایش تراکم در پیکانشهر

علی نوذرپور، شهردار منطقه ۲۲ در دوره مدیریت شهری پنجم و معاون عمرانی اسبق وزارت کشور یکی از افرادی است که در سال‌های اخیر به شکل مستقیم موضوع نوسازی پیکانشهر را دنبال کرده است. او معتقد است نوسازی این شهرک یک اولویت غیر قابل انکار است اما این اقدام باید با در نظر گرفتن ملاحظاتی صورت گیرد.

نوذرپور در این رابطه توضیح داد: قدمت این شهرک به پنج دهه می‌رسد و اسکلت ساختمان‌های آن فلزی است که با توجه به عمر بنا، فرسوده شده است. از طرفی تاسیسات این شهرک نیز وضعیت مطلوبی ندارد و این موضوع به شکل رطوبت و بوی نامطبوع نم در طبقات پایین این ساختمان‌ها کاملا محسوس است. ایمنی سازه‌ای ساختمان‌ها به حدی افت پیدا کرده که برخی از آنها با استفاده از تیرآهن کمکی عمود و پابرجا نگه داشته شده است و از این رو تعیین‌ تکلیف برای نوسازی این شهرک فوریت دارد اما تخریب و نوسازی باید با در نظر گرفتن ملاحظات لازم صورت گیرد.

وی با بیان اینکه پیکانشهر در دهه ۵۰ برای سکونت کارکنان ایران ناسیونال احداث شد، گفت: این شهرک در واقع یک مجموعه سکونتی کارگری بوده که ۷۰‌درصد واحدهای آن نیز ۵۰-۴۰ مترمربعی است و مساحت آنها برای سکونت خانوار مناسب و مطلوب نیست. بنابراین نوسازی ساختمان‌های این شهرک مطالبه‌ای است که از اوایل دهه ۹۰ مطرح بوده و حتی در نیمه اول دهه ۹۰ شرکت بازآفرینی شهری وزارت راه و شهرسازی نیز به این موضوع ورود کرد.

وی خاطرنشان کرد: در نیمه دوم دهه ۹۰ تراکم پیشنهادی برای نوسازی این شهرک پنج‌طبقه (۲۰۰‌درصد در زیربنای ۴۰ درصد) پیشنهاد شده بود، اما با بررسی دیدگاه فعالان بخش مسکن و ساختمان و ذی‌نفعان مشخص شد نوسازی شهرک با این تراکم غیرممکن بوده و صرفه اقتصادی لازم را برای جلب مشارکت سازنده‌ها ندارد. از طرفی با توجه به اینکه طبقات کم‌درآمد و قشر شریف کارگر در این ساختمان‌ها ساکن هستند، باید منافع آنها به بهترین شکل ممکن لحاظ و قفل نوسازی این شهرک گشوده شود؛ چراکه با کمترین لرزشی در تهران این ساختمان‌ها قطعا فرو خواهد ریخت.

او در عین حال به اهمیت پیش‌بینی سرانه‌های شهری، خدماتی و سکونتی مورد نیاز در شهرک پیکانشهر اشاره کرد و توضیح داد: در زمان طراحی این شهرک هم فضای سبز و هم سرانه‌های خدماتی از قبیل فضاهای تجاری، آموزشی و... در این شهرک به حد کفایت پیش‌بینی شده بود اما این سرانه‌ها برای جمعیت فعلی ساکن در شهرک کفایت می‌کند و در نوسازی لازم است ملاحظات مربوط به سرانه‌ها لحاظ شود. گفته می‌شود کمیسیون ماده ۵ نیز چندی پیش با هدف تامین کسری سرانه‌ها در این شهرک، میانگین تراکم را از ۲۰۰ به ۲۴۷‌درصد افزایش داد.

به گفته نوذرپور، تراکم ۲۴۷ درصدی که به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده و مبنای نوسازی شهرک پیکانشهر قرار گرفته است، در واقع تراکم میانگین در کل این شهرک پس از نوسازی خواهد بود و به تناسب طراحی صورت‌گرفته برای شهرک‌سازی، ساختمان‌هایی با طبقات متنوع در این شهرک ساخته خواهد شد. بنابراین در نهایت ساختمان‌هایی با تعداد طبقات مختلف در این شهرک ساخته خواهد شد که به استناد متن مصوبه کمیسیون ماده ۵، برج ۲۵ طبقه مسکونی نیز در میان آنها وجود دارد.

معاون عمرانی اسبق وزارت کشور معتقد است هرچند در یک نگاه کلی گزینه ایده‌آل این است که تراکم این منطقه حفظ شود (کمااینکه این شهرک پیش از این توسط مشاور به عنوان بافت ارزشمند معاصر شناخته شده بود که باید به همین شکل حفظ شود، اما پس از بحث‌های فراوان در کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری مقرر شد فرمول متفاوتی برای بازسازی آن پیش‌بینی شود)، اما اگر به موضوع انتفاع ساکنان و ذی‌نفعان توجه شود، افزایش تراکم برای بازسازی شهرک پیکانشهر امری اجتناب‌ناپذیر است. اما این افزایش تراکم باید در حدی باشد که هم کفاف تامین سرانه‌ها را بدهد و هم رغبت مشارکت سازنده‌ها را به دنبال داشته باشد.

شهردار پیشین منطقه ۲۲ در عین حال تاکید کرد: بر اساس مصوباتی در دوره پنجم مدیریت شهری درباره پیکانشهر، مقرر شد بازآفرینی این شهرک با حفظ بافت و البته فضای سبز آن صورت گیرد که قاعدتا اکنون نیز این ملاحظات باید مد نظر قرار گیرد. همچنین سازنده‌هایی که در دوره گذشته برای نوسازی ساختمان‌های پیکانشهر پای کار آمده بودند، متعهد به رعایت اصولی مثل پیش‌بینی فضا برای تعامل اهالی، استفاده از انرژی‌های نو، پیش‌بینی بازچرخانی آب و نظایر آن شدند که انتظار می‌رود همچنان این اصول زیست‌محیطی در شهرک‌سازی لحاظ شود تا از دل این رخداد، الگویی برای بازآفرینی شهرک‌های مسکونی در کل کشور حاصل شود.

نوذرپور در بخش دیگر سخنان خود با اشاره به موضوع کمبود شدید سرانه‌های شهری در منطقه ۲۲ تاکید کرد: در فاصله سال‌های ۸۴ به بعد که فرآیند بلندمرتبه‌سازی در منطقه ۲۲ آغاز شد، درآمد هنگفت حاصل از صدور پروانه برای برج‌های مسکونی این منطقه به جای اینکه صرف تامین سرانه‌های خدماتی در همین منطقه شود، به ساخت ابرپروژه‌هایی مثل بزرگراه امام علی (ع) اختصاص پیدا کرد. امروز هم این منطقه دیگر ظرفیت درآمدی سابق را ندارد. بنابراین نه‌تنها باید درآمدی که از اضافه‌تراکم در پیکانشهر حاصل می‌شود، حتما صرف تامین سرانه‌ها در همین شهرک شود، بلکه حتی لازم است از سایر درآمدهای شهری نیز به این موضوع اختصاص داده شود.

سرنوشت شهرک‌های قدیمی تهران

تکلیف سیاستگذار شهری این است که با در نظر گرفتن همه ابعاد موضوع برای صورت‌مساله نوسازی یا به عبارت بهتر، بازآفرینی شهرک پیکانشهر تصمیم‌گیری کند. مصوبه فعلی کمیسیون ماده ۵ نقاط ضعفی دارد که باید برطرف شود و مهم‌ترین ضعف آن افزایش قابل‌توجه تراکم و تعداد واحدهای ساخته‌شده جدید است. این مقدار نباید فراتر از حدی که برای ترغیب مشارکت سازنده‌ها ضرورت دارد، تعیین شود و از طرفی طی فرآیند قانونی برای هر تصمیمی در این رابطه یک الزام غیر قابل انکار است.

شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجعی که در مصوبات خود منافع عمومی را بر منافع خصوصی ترجیح می‌دهد به این مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر اشکالاتی وارد کرده که باید به آنها رسیدگی شود. اما گذشته از همه اینها، سوال مهمی که ممکن است در ذهن گروهی از شهروندان وجود داشته باشد این است که آیا تخریب و نوسازی شهرک‌های قدیمی با در نظر گرفتن اضافه‌تراکم مشابه بقیه پهنه‌های شهر به نفع آنهاست؟ به عنوان مثال آیا ساکنان شهرک غرب از تخریب و نوسازی ساختمان‌های چهارطبقه فعلی و تبدیل آنها به ساختمان‌های دست‌ کم شش یا هفت‌طبقه منتفع می‌شوند یا متضرر؟ اگر تنها مساله ارزش ریالی املاک در نظر گرفته شود، به نظر می‌رسد به نفع مالکان این ساختمان‌هاست که ماشین بکوب و بساز با رویه‌ای مشابه آنچه برای پیکانشهر پیش‌بینی شده، به محله آنها نیز برسد. اما عایدی شهرک‌نشین‌های شهرک‌های قدیمی تهران فقط از جنس قیمت املاک و افزایش سهم آنها از زیربنای مسکونی پس از تخریب و نوسازی نیست. آنها همین حالا بدون تخریب و نوسازی با تراکم بیشتر هم عوایدی دارند که در صورت ورود ماشین بکوب و بساز آنها را از دست خواهند داد.

دسترسی ساکنان این قبیل شهرک‌ها به خدمات شهری، فضاهای تفرجی، فضای سبز و حتی هوای مطلوب با توجه به تناسب جمعیت ساکن در منطقه با خدمات موجود به مراتب بیشتر از محله‌هایی است که در آنها پروانه‌هایی با تراکم رایج در تهران صادر می‌شود. همین حالا یک ملک قدیمی در شهرک غرب ۵/ ۱ برابر یک ملک متناظر آن در محله دیگری از منطقه ۲ ‌مثل گیشا قیمت دارد و این موضوع نشان‌دهنده ارزش ذاتی شهرک‌های قدیمی است. اگر اهالی چنین شهرک‌هایی درباره ارزش واقعی املاک خود مطلع شوند و به عواقبی که افزایش تراکم برای کیفیت زندگی آنها به دنبال دارد توجه کنند، قطعا در اقناع آنها برای پذیرش اصل تثبیت وضع موجود این قبیل شهرک‌ها تاثیرگذار خواهد بود.»