این پرسش الان هم با شدت و دامنه شمول بیشتری نسبت به سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰، در ذهن طیف ذی‌نفعان بازار ملک (از سازندگان گرفته تا خریداران مصرفی، زوج‌های خانه‌اولی، مستاجران و سایر گروه‌هایی که شرایط زندگی و کسب‌وکارشان به رونق و رکود مسکن وابسته است) مطرح است.
به‌منظور پاسخگویی به این پرسش، طبیعی است که «سراغ فرمان بازار مسکن» را بگیریم تا مشخص شود «کارگردان ابررکود ابرتورمی مسکن» چه کسی است و کدام نیروها می‌توانند این کارگردان را شکست دهند. البته قبل از اینکه درباره فرمان بازار ملک صحبت شود، «اطلاع و مرور شاخص‌های نمایشگر وضعیت بحرانی و حاد بخش مسکن»، تصویر دقیق و کاملی از شرایط ارائه می‌کند؛ آن وقت است که «نقش کارگردان و نحوه مهار آن» برای طیف ذی‌نفع، ناظر و سیاستگذار مسکن، بهتر و دقیق‌تر تبیین خواهد شد. قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون، تقریبا ۱۲برابر شده، به‌طوری که هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران از حدود ۴میلیون و ۳۰۰هزار تومان به مرز ۴۷میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
شاید برخی، رشد شدید قیمتی را به پای تورم عمومی بگذارند تا از این طریق، جهش قیمت مسکن را عادی یا هم‌سنگ با اوضاع اقتصادی کشور جلوه دهند؛ اما اصلا این‌طور نیست. شاخص قیمت مصرف‌کننده در این فاصله زمانی (ابتدای ۱۳۹۷ تاکنون)، حتی پنج‌برابر هم نشده است (۸/ ۴برابر شده است). بنابراین مشخص است که قیمت دارایی ملکی خیلی بیشتر از تورم عمومی، افزایش یافته است. میزان رشد قیمت مسکن حتی از رشد نقدینگی و رشد نرخ ارز بیشتر بوده است. این متغیرها معمولا ارتباط معناداری با هم دارند؛ مثلا طی سه‌دهه گذشته، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود یک‌هزار تا یک‌هزار و ۱۰۰دلار بوده است یا اینکه انتظار طبیعی آن است که تغییرات قیمت مسکن، با میزان رشد نقدینگی هماهنگی داشته باشد. اما وقتی، اولی با شیب خیلی تند، فاصله زیادی از دومی می‌گیرد، به معنای «اضافه پرش» قیمت ملک و قرارگرفتن آن در سطح بسیار نامتعارف است که باید ریشه این پدیده شناسایی شود تا امکان بازگشت قیمت به سطح طبیعی به وجود بیاید.
جهش قیمت مسکن، نه‌تنها به خریداران مصرفی آسیب وارد کرده و سبب خروج آنها از بازار خرید شده، بلکه به دلیل رابطه رکود خرید با سرمایه‌گذاری ساختمانی، رکود تولید مسکن نیز طی سه، چهار سال گذشته، شدید و به شکل تاریخی عمیق‌تر شده است. تیراژ خانه‌سازی در کشور طی چهارسال اخیر به نصف روند تاریخی رسیده است. از سوی دیگر، اجاره‌بها نیز با رشد شدید مواجه و باعث شده است تا سهم اجاره‌مسکن در سبد هزینه خانوار به شکل نگران‌کننده‌ای افزایش یابد. با این تصویر تلخ از اوضاع مسکن، باید سراغ کارگردان را گرفت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، عامل نابسامانی و بحران قیمت‌ها در بازار ملک که در پی آن، موتور فعالیت‌های مولد در این بازار نیز از کار افتاده، فقط و فقط «فعالیت‌های غیرمولد ناشی از انتظارات تورمی» است. اقتصاد ایران از سال ۱۳۹۷، به دنبال خروج یک‌طرفه آمریکا از «برنامه جامع اقدام مشترک» یا همان برجام، با شرایط متفاوتی نسبت به قبل روبه‌رو شد که مهم‌ترین شاخصه آن، «افزایش ناگهانی نرخ ارز تحت‌تاثیر پیش‌بینی عمومی کاهش درآمدهای ارزی بر اثر تحریم فروش نفت» بود. در سال ۱۳۹۷، نرخ دلار بیش از ۱۵۰درصد جهش کرد و بعد از آن بود که موتور انتظارات تورمی در سایر بازارهای دارایی همچون سکه، سهام و البته مسکن و حتی خودرو، به «خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی» دامن زد. بازار مسکن اما با بقیه بازارها یک‌فرق اساسی دارد و آن «ریسک صفر سرمایه‌گذاری در عین سود بسیار بالای سرمایه‌گذاری در بلندمدت» است.
مقایسه میانگین تورم مسکن و تورم عمومی از سال ۱۳۷۰ تاکنون، این موضوع را تایید می‌کند. رشد قیمت زمین و مسکن همواره در نرخ تورم به اندازه حداقل ۳ تا ۴واحددرصد بیشتر بوده است. به همین خاطر طی این سال‌ها، آنهایی که ریسک خرید ارز و سکه و ریسک بورس‌بازی را مطلوب نمی‌دانستند و در عین حال سرمایه زیادی (مناسب خرید یک یا چند آپارتمان) داشتند، به سراغ بازار ملک آمدند. از سال ۱۳۹۷ تاکنون براساس یک تحقیق میدانی، حدود ۷۰درصد خریداران آپارتمان، متقاضیان غیرمصرفی بوده‌اند؛ این همان خرید سرمایه‌ای است.
اکنون مشخص می‌شود که فرمان بازار مسکن یا به عبارت دقیق‌تر، فرمان رشد قیمت ملک و رکود موجود، در دست متغیرهای داخلی این بازار نیست، بلکه از بیرون از بازار هدایت می‌شود؛ یعنی «انتظارات تورمی.» به نظر می‌رسد که انتظارات تورمی در سطح بسیار بالایی دست‌کم در مقایسه با سال ۱۴۰۰ و نیمه دوم سال ۱۳۹۹ قرار دارد. طی این ماه‌ها، ریسک‌های غیراقتصادی که باعث می‌شوند سرمایه‌گذاران، مردم و فعالان اقتصادی دچار نااطمینانی به آینده شوند و توقع بالارفتن قیمت‌ها (همان انتظارات) را داشته باشند، از یک‌فقره و دوفقره به چند فقره افزایش پیدا کرده‌اند. یکی از این ریسک‌ها شرایط اجتماعی سه‌ماه اخیر است که اتفاقا باعث شده است، بازار ملک برای «حفظ ارزش واقعی دارایی» در میان‌مدت و بلندمدت مورد توجه عده‌ای قرار گیرد. بنابراین، اگر سیاستگذار اقتصادی و متولی بخش مسکن بخواهد شرایط را تغییر دهد، باید ابتدا انتظارات تورمی را مهار کند که برای این منظور، لازم است ریسک‌های غیراقتصادی تحت مدیریت قرار گیرد.
با این تصویر، به نظر می‌رسد اگر در ماه‌های آینده، اوضاع بین‌المللی مرتبط با برجام به روال ماه‌های گذشته باشد، یکی از همان عوامل موثر بر وضع موجود مسکن، همچنان به کار خود ادامه می‌دهد. یک شوک مثبت در مسیر مذاکرات، می‌تواند تا حدود زیادی بر نرخ دلار اثر کاهشی بگذارد و به دنبال آن، باعث افت شدید خریدهای سرمایه‌ای ملک شود. همچنین اگر توان انجام اصلاحات غیراقتصادی و اقتصادی در کوتاه‌مدت وجود داشته باشد، اثر مضاعفی بر «بهبود اوضاع» و «تغییر مثبت جو روانی بازارها» خواهد گذاشت. در این مسیر اگر اوضاع بازار سرمایه به‌گونه‌ای تغییر کند که برای سرمایه‌گذاران جذاب شود، بخشی از نقدینگی توسط آن به نفع «افت تورم مسکن» جذب خواهد شد.
دنیای اقتصاد
