بورس املاک در چه شرایطی بیشتر سود می‌دهد؟

خشایار باقرپور در گفت‌وگو با ایران اکونومیست درباره آغاز معاملات صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات اظهار کرد: تقریبا دو سال قبل بحث بورس املاک و مستغلات مطرح شد که واکنش‌های متفاوتی را در پی داشت؛ زیرا در آن مقطع مساله‌ی تضییع دارایی‌های مردم در بورس اتفاق افتاده بود و اغلب کارشناسان گفتند هرچه تحت عنوان بورس بخواهد وارد فضای اقتصادی عمومی جامعه شود با شکست مواجه می‌شود. بر این اساس هم‌اکنون صندوق املاک و مستغلات را ذیل فرابورس رونمایی کردند.

وی افزود: صندوق املاک و مستغلات تفاوت عمده‌ای با صندق زمین و ساختمان دارد؛ صندوق املاک و مستغلات بر روی ساختمان‌های آماده بهره‌برداری تمرکز  دارد. در حالی که صندوق زمین و ساختمان به پروژه‌هایی می‌پردازد که قرار است ساخته شود و یک فضای تولیدی به صنعت ساختمان می‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عرضه یک ساختمان اداری ۹۰۰ متری در شمال تهران در قالب صندوق املاک و مستغلات گفت: اعلام شده که پروژه‌هایی از این دست  قرار است از دو محل شامل اجاره و افزایش قیمت ساختمان به سهام‌داران سود بدهد. سوال این است که اگر این پروژه‌ها ذاتا سودده بودند آیا بدون مشتری می‌ماند که بخواهد وارد بورس شود؟ به نظر می‌رسد برخی از این املاک روی دست مالکان مانده است، بنابراین شاید نتواند ارزش افزوده‌ قابل توجهی برای سهامدار ایجاد کند.

بازار  اجاره ۵۰ درصد در ضرر است

باقرپور خاطرنشان کرد: نکته دیگر بحث P به R است که ارزش و جایگاه سرمایه‌گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه‌پذیری آن را نشان می‌دهد. تا سال‌های متمادی این نسبت در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با رشد قیمت‌ها در سال‌های اخیر این نسبت تا ۴۰ افزایش پیدا کرد. یعنی ارزش سرمایه‌گذاری ملک به نیت درآمد از اجاره نصف شد. با رشد اجاره‌بها  در یک سال گذشته اجاره بها ۱.۷ برابر قیمت مسکن رشد کرده و P به R به عدد ۳۰ رسیده اما هم‌چنان ۵۰ درصد نسبت به گذشته در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه‌گذاری می‌کند در مقایسه با چهار سال قبل سود کمتری می‌برد.

وی تصریح کرد: با این اوصاف، سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات به قصد دریافت سود اجاره توجیه اقتصادی بالایی ندارد. مضافا این‌که وقتی اجاره بها افزایش یابد جامعه متضرر می‌شود. از محل افزایش قیمت مسکن نیز با تورمی که ما سعی می‌کنیم مهارش کنیم باید سهامدار سود ببرد. هردو این موارد به ضرر جامعه و خود سهامداران است. از طرف دیگر پس از کسر هزینه‌ها سود تخصیص می‌یابد؛ زیرا درصدی از درآمدها صرف مدیریت این طرح می‌شود که عایدی چندانی برای سهامدار ندارد.

این کارشناس بازار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و کنترل قیمت مسکن را ضروری  دانست و گفت: طرح‌هایی مثل صندوق املاک و مستغلات، جریانی برخلاف کنترل تورم را ایجاد می‌کند. مدل‌های خارجی این طرح‌ها وجود دارد که موفق بوده اما نباید هر چیزی که هرجای دنیا بوده عینا کپی کنیم، صندوق‌های املاک در جهان شرایط باثبات‌تری دارند. پس کپی‌برداری از طرح‌های آنها الزامات خاص خود را دارد.

باقرپور، راهکار درست را استفاده از تعاونی‌های توزیعی در بخش املاک دانست و گفت: املاک و مستغلات باید به تعاونی‌های توزیعی سپرده شود. شأن تشکل‌های مردم‌نهاد و مشخصا تعاونی‌های توزیعی و تعاونی‌های خدمات و پشتیبانی بحث نگهداری و بهره‌برداری است. بنابراین سرمایه دچار هدررفت نمی‌شود. هزینه‌ها در تعاونی‌ها به مراتب کمتر است. اگر بخواهیم از محل پروژه، مردم را به سود برسانیم باز هم تعاونی‌های تولیدی محل مناسبی برای این کار هستند. در تمام این ساختارها باید مراقبت کنیم که بازار اجاره دچاره و بازار مسکن دچار التهاب نشود و مساله‌ی تورم را حل کنیم.

وی با ذکر مثالی در این خصوص گفت: سرمایه‌گذاری باید در بخشی انجام شود که ارزش افزوده ایجاد شود. در قالب صندوق املاک و مستغلات یک پروژه‌ی آماده عرضه می‌شود که طبیعتا ظرفیت بازده سرمایه در آن تکمیل شده و جای پیشرفت خیلی زیادی ندارد، مگر اینکه سوار تورم شود. اما در قالب صندوق زمین و ساختمان پروژه از ابتدا شروع می‌شود و فارغ از بحث تورم عمومی جامعه ارزش افزوده ایجاد می‌کند.