مدل اجرای قانون جهش تولید مسکن، پاسخگوی شرایط جاری بازار مسکن نیست

به گزارش ایران اکونومیست، بابک نگاهداری در تشریح روند اجرای قانون جهش تولید مسکن و چالش‌های پیش روی اجرای این قانون، گفت: اگر به طور جدی و واقعی به روند اجرای قانون جهش تولید مسکن توجه کنیم متوجه می‌شویم که این مهم نیازمند توجه به نکاتی است که اگر از آنها غفلت شود هم عملکرد دولت را مورد سوال جدی قرار می‌دهد و هم مشکلات بازار مسکن همچنان پابرجا می‌ماند.

در طول دهه‌های اخیر قیمت مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش روبرو بوده است؛ اما طی سال ۹۷ تا ۱۴۰۰ با جهش ۷ برابری، میانگین قیمت مسکن و اثرگذاری آن بر بازار اجاره، بخش عمده درآمد خانوارها به واسطه هزینه مسکن بلعیده شده و بسیاری از مستاجران به حاشیه‌های شهر رانده شده‌اند.

عدم تحقق ساخت ۴ میلیون مسکن، بازخورد وسیعی بر عملکرد دولت خواهد گذاشت

وی افزود: طرح خانه‌دار کردن مردم و ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در طول چهار سال، توسط دولت سیزدهم ازجمله وعده‌هایی بود که اقشار فاقد مسکن را امیدوار به خانه‌دار شدن کرد، از آنجایی که این شعار یکی از برنامه‌های محوری دولت سیزدهم است، عدم تحقق آن بازخورد وسیعی بر عملکرد دولت خواهد داشت.

ضرورت بازبینی در فرایند و سازوکار مدیریتی و اجرایی قانون جهش تولید مسکن

رییس مرکز پژوهش‌های مجلس در تشریح اقدامات این مرکز در زمینه قانون جهش تولید مسکن، خاطرنشان کرد: مرکز پژوهش‌های مجلس در راستای اعتلای جایگاه و نقش نظارتی مجلس شورای اسلامی و به عنوان بازوی مشورتی این نهاد در راستای کمک به تصمیم‌سازی برای پایش دقیق‌تر نمایندگان مردم بر روندهای اجرایی قوانین و برنامه‌های دولت، اقدام به تدوین و انتشار ۸ گزارش تخصصی درخصوص ابعاد مختلف قانون جهش تولید مسکن کرد و در ۱۳تیرماه ۱۴۰۱ نیز همایشی با موضوع الزامات و سازوکارهای فنی، اجتماعی و اقتصادی تحقق طرح نهضت ملی مسکن برگزار کرد که برآیند سلسله اقدامات صورت گرفته، همگی دلالت بر نگرانی از تداوم روند موجود و فقدان سازو کار از پیش اندیشیده نشده و تکرار فرایندهای ناشفاف برنامه‌های پیشین مسکن حمایتی اعم از مسکن مهر، مسکن اجتماعی و طرح اقدام ملی مسکن دارد و ضروری است تا به جد این فرایند و سازوکار مدیریتی و اجرایی مورد بازبینی قرار گیرد.

اجرای قانون جهش تولید مسکن عقب‌تر از برنامه است

وی در تشریح یکی از نکاتی مهم در قانون جهش تولید مسکن، گفت: عملکرد کنونی وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان در اجرای قانون جهش تولید مسکن، با وجود تمامی تلاش‌ها و حمایت‌های همه جانبه مجلس و دولت، کند و عقب‌تر از برنامه است.

آمارهای ارایه شده درخصوص فرایند ساخت مسکن، ناظر به تأمین زمین است

نگاهداری ادامه داد: به دلیل ضعف اطلاع رسانی نمی‌توان آمار دقیقی ارایه کرد اما آمارهای ارایه شده درخصوص فرایند ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی، عمدتا ناظر به تأمین زمین است و تعداد واحد ساختمانی دارای پیشرفت فیزیکی در احداث بنا بعد از مرحله پی کنی و فونداسیون، کمتر از ۲۰۰هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود.

فرایند تأمین زمین در قانون جهش  تولید مسکن نگران کننده است

وی در ادامه فرایند تأمین زمین در قانون جهش  تولید مسکن را نگران کننده و شائبه برانگیز برشمرد و یادآور شد: در این خصوص گفتارهای موثقی درخصوص نحوه تعیین و گستره اراضی در راستای تأمین منافع ملاکان و زمین‌داران نیز مطرح است. همچنین توسعه در اراضی نامناسب بر اساس ملاحظات شهرسازی در اجتناب از بارگذاری در مناطق واجد خطر و یا نامناسب از آن جمله‌اند. در زمان بررسی طرح جهش تولید مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس با مطالعه و برآورد، پیشنهاد کرد که سالیانه ۸۰۰۰ هکتار و در مجموع ۵ سال، ۴۰هزارهکتار الحاق در نظر گرفته شود تا از تبعات منفی احتمالی اجتناب شود.

مشارکت اندک بانک‌ها در تامین اعتبار قانون جهش تولید مسکن

رییس مرکز پژوهش‌های مجلس موضوع تأمین اعتبارات و مشارکت اندک بانک‌ها غیر از بانک مسکن را یکی دیگر از مشکلات عمده پیش روی اجرای قانون جهش تولید مسکن دانست و توضیح داد: با وجود تکلیف قانون بودجه ۱۴۰۱برای اعطای ۳۰ هزار میلیارد تومان به صندوق ملی مسکن، میزان تخصیص تا ابتدای تابستان صفر بوده است و اخیراً خبری درخصوص تخصیص ۳ هزار میلیارد تومانی بانک مرکزی منتشر شده است.

طراحی قانون جهش تولید مسکن، پاسخگوی شرایط جاری نیست

وی با بیان اینکه طراحی و مدل تعریف شده در قانون جهش تولید مسکن، پاسخگوی شرایط جاری بازار مسکن نیست، گفت: با اغماض درخصوص ارقام دقیق و به روز؛ کل ثبت نام کنندگان بالغ بر ۵ میلیون و چهارصد هزار نفر بوده، کمتر از نیمی از آنها واجد شرایط هستند، و نهایتا مبتنی بر آمار و اطلاعات تا نیمه خرداد ماه حدود نیم میلیون نفر افتتاح حساب کرده اند و از این تعداد کمتر از ۳۰۰ هزار نفر واریزی داشته اند و کمتر از ۱۲۰هزار نفر واریز بیش از ۴۰میلیون تومان داشته اند. این اعداد فارغ از هرگونه ارزیابی کیفی، مهمترین شاهد بر عملکرد نامناسب در این حوزه است که البته بخشی از آن نیز به در استطاعت نبودن و یا جذاب نبودن و نامشخص بودن پروژه‌هاست که عمدتا مشابه ساز و کار طرح اقدام ملی مسکن و مسکن مهر است.

تجربه توسعه مسکن در شهرهای جدید، سوداگری مسکن را درپی داشته است

نگاهداری با بیان اینکه به دلیل مکان‌یابی و جانمایی نامطلوب عمده پروژه‌ها به ویژه در شهرهای جدید و عدم عرضه در محل تقاضا، تقاضای مؤثر کاهش یافته است، گفت: تجربه توسعه مسکن در شهرهای جدید در مقیاس انبوه، مشکل مسکن را حل نکرده است و این موضوع باعث شده است که بر سهم مستاجران و خانه‌های خالی اضافه گردد و بیشترین سوداگری مسکن را در پی داشته باشد که برخی مصادیق آن بویژه در شهر جدید پردیس محسوس است.

وی ابهام و نامشخص بودن پروژه‌ها را یکی دیگر از موارد با اهمیت قانون جهش تولید دانست و تصریح کرد: شاید انتظار اینکه بعد از ثبت نام، موقعیت، مشخصات، قیمت و زمان تحویل یه متقاضی اعلام شود، بدیهی ترین حق متقاضیان باشد که بعضا حتی با واریز حداکثری ۱۶۰میلیون تومان هم از آن محروم هستند. از سوی دیگر این ابهام، برای سازندگان نیز درخصوص هزینه ساخت هر مترمربع، ساز و کار پرداخت با قیمت ثابت یا متغیر و نحوه تکمیل پرداخت متقاضیان وجود دارد.

اثربخشی ناچیز اجرای قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۱

رییس مرکز پژوهش‌های مجلس اثربخشی اجرای قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۱ در ساماندهی این بازار را ناچیز دانست: با توجه به متوسط زمان ۲.۵ساله شروع تا عرضه و تحویل مسکن، تداوم این وضعیت در سال ۱۴۰۲ نیز محتمل ترین سناریوی پیش روست.

وی افزود: از سوی دیگر میزان عملکرد و اجرای بسیاری از مواد قانون جهش تولید مسکن از جمله آیین نامه  تأسیس، توسعه و تسهیل مقررات فعالیت صندوق‌های سرمایه گذاری برای تأمین مالی ساخت و اجاره واحدهای مسکونی از طریق جذب سرمایه بخش خصوصی یا آیین نامه باز پس‌گیری آن دسته از اراضی واگذار شده قبلی که مطابق مفاد قرارداد احداث نشده است یا دریافت سند رسمی تک برگ، در هاله‌ای از ابهام قراردارد.  

نگاهداری در تشریح پیشنهادهای مرکز پژوهش‌های مجلس در راستای بهبود فرایندهای اجرای قانون جهش تولید مسکن، گفت: یکی از این پیشنهادها این است که ارکان اجرای قانون شامل تأمین مالی، مدل مشارکت، نحوه تأمین و تخصیص زمین و فرایند شناسایی و غربالگری متقاضیان بازنگری شود، ضمن آنکه بسته‌های حمایتی مؤثر و هدفمند برای مستاجران در دستور کار قرار گیرد. همچنین سیاست مکان یابی و توزیع و تخصیص نیز بازنگری شود و تسهیل صدور پروانه ساختمانی، توسعه ساخت و ساز شخصی و خصوصی و خودمالکی و نوسازی حداکثری در بافت فرسوده در اولویت اقدام قرار گیرد.

وی افزود: پیشنهاد دیگر مرکز پژوهش‌های مجلس این است که با مشارکت بخش خصوصی و فعالین حوزه ساخت مسکن، مدل‌های مشارکتی جدیدی با بهره‌مندی از ظرفیت بخش خصوصی و تأکید بر روش‌های صنعتی‌سازی و فناوری‌های نوین ساختمانی تدوین گردد. ضمن آنکه استحکام و دوام و عمربنا و پایداری در برابر بلایای طبیعی مستلزم تدوین و بازنگری مقررات ملی ساختمان بر اساس نیازهای کشور و با تکیه بر پژوهش‌ها و تحقیقات ملی و نه به صورت ترجمه برخی مدارک خارجی می‌باشد.

رییس مرکز پژوهش‌های مجلس خاطرنشان کرد: در پیشنهادهای پایانی ذکر شده مرکز پژوهش‌های مجلس لازم است با به کارگیری افراد صاحب نظر و با سابقه علمی، روند تدوین مقررات ملی ساختمان متحول شده و شرایط اقلیمی و منطقه‌ای و پژوهش‌های انجام شده در کشور به عنوان مبنای کار مورد توجه قرار گیرد.