ردپای برخی دستگاه‌ها و بانک‌ها در گرانی مسکن

سعید لطفی در گفت‌وگو با ایران اکونومیست، اظهار کرد: منطق عرضه و تقاضا در بخش ملک وجود ندارد. بعضا دیده می‌شود در یک منطقه شهر تهران که تعداد معاملات چندان بالا نیست به یکباره قیمت‌ها رشد می‌کند. وقتی علت را واکاوی می‌کنیم می‌بینیم یک دستگاه دولتی یا یک بانک تعداد قابل توجهی پروژه را در منطقه‌ی مذکور با نرخ بالاتر از عرف آن منطقه خریداری کرده یا این‌که نسبت فروش واحدهای نوساز در آن منطقه در مقایسه با ماه قبل افزایش یافته که باعث رشد سطح قیمت‌ها شده است.

وی افزود: از ۳۶۰ محله در شهر تهران تنها حدود ۲۰ محله بورس مسکن است. یعنی فعالیت‌های سرمایه‌ای در این محله‌ها بیش از دیگر مناطق شهر تهران است. این ۲۰ محله عمدتا در شمال تهران قرار دارد. جالب این‌که منطقه یک جزو مناطق پرمعامله محسوب نمی‌شود و معمولا رتبه‌ی نهم تا یازدهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد. یک فضای بورس‌بازی در این منطقه شکل گرفته و واحدها توسط عده‌ای معدود دست به دست می‌چرخد.

لطفی با بیان این‌که قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران از تحرکات منطقه یک تاثیر می‌پذیرد گفت: معمولا با فاصله‌ی زمانی یک ماهه نرخ‌ها در مناطق میانی و جنوبی تهران نیز به تاسی از شمال پایتخت رشد می‌کند. این در حالی است که هیچ نوع مالیاتی اعم از مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی در این بازار وجود ندارد.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: در بررسی که سال گذشته انجام شد از ۱۰ محله‌ای که کمترین میزان رشد قیمت را داشتند ۸ محله در جنوب تهران، یک محله در غرب و یک محله در شمال شرقی تهران بودند. اما همان‌طور که گفتم پس از رشد قیمت در منطقه یک، سایر محله‌ها نیز از آن تاثیر گرفتند و پس از مدتی با افزایش قیمت مواجه شدند.

لطفی درباره عوامل منجر به نوسانات بازار مسکن گفت: تورم عمومی، رشد نقدینگی، کاهش ساخت و ساز و تلاطمات بازارهای موازی، بیشترین تاثیر را به شکل تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن می‌گذارد که باید برای این موارد چاره‌اندیشی شود. اعمال مالیات بر سفته‌بازی و عایدی سرمایه نیز می‌تواند تا حد زیادی بازار مسکن را از رهاشدگی فعلی بیرون بیاورد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به روند تدریجی افزایش معاملات خانه‌های قدیمی در شهر تهران یادآور شد: سهم واحدهای نوساز در کل معاملات مسکن شهر تهران از حدود ۶۰ درصد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۳۰ درصد رسیده است. در مقابل، واحدهای با قدمت بیش از ۲۰ سال که تا سال ۱۳۹۲ تنها حدود ۶ درصد از معاملات را در بر می‌گرفتند در حال حاضر سهم بیش از ۲۰ درصد در قراردادهای خرید و فروش دارند. این موضوع دو پدیده منفی را به تصویر می‌کشد که یکی کاهش ساخت و ساز و دیگری، افت قدرت خرید متقاضیان است.

به گفته لطفی، آمار فوق لزوما به معنای حذف یا کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیست. در حال حاضر بیش از ۷۰ درصد معاملات ملکی از نوع سرمایه‌گذاری و ۳۰ درصد مصرفی است. این ۳۰ درصد هم خانه اولی‌ها نیستند بلکه عمدتا کسانی هستند که قصد تبدیل به احسن واحد خود را دارند.