تمرین با مسکن مهر موفقیت در نهضت ملی مسکن

به گزارش ایران اکونومیست، تا کنون بارها مسئولان دستگاه سیاست گذار در حوزه مسکن و همچنین مقامات ارشد دولت سیزدهم، اجرای طرح نهضت ملی مسکن را با رفع ایرادات و اشکالات طرح مسکن مهر یادآور شده‌اند.

این در حالی است که برخی نواقص نهضت ملی مسکن چنانچه برطرف نشوند، ممکن است به سرنوشت ۱۰ تا ۱۵ ساله مسکن مهر دچار شوند.

از واحدهای بدون متقاضی مسکن مهر درس بگیریم / ‬ متقاضی محور بودن نهضت ملی

یکی از بزرگ‌ترین تفاوت‌های نهضت ملی مسکن با مسکن مهر چنانچه مسئولان دولتی بخش مسکن تا کنون اعلام کرده‌اند، متقاضی محور بودن نهضت ملی مسکن است.

در این طرح ابتدا از ۲۸ مهر سال گذشته به مدت کمتر از ۶ ماه برای ثبت نام از متقاضیان در شهرهایی که زمین برای ساخت و ساز مسکونی تأمین شده، به تدریج انجام شد.

بر اساس آخرین آمار، ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر در سامانه ثمن (سامانه ثبت نام نهضت ملی مسکن) اعلام تقاضا کردند که تا کنون بیش از ۱.۵ میلیون نفر آنها حائز شرایط متقاضی فعال شناخته شده و مدارک خود را بارگذاری کرده‌اند.

این در حالی است که در مسکن مهر، بیش از ۲.۳ میلیون واحد مسکونی احداث شد که طبق آخرین آمارها و علی رغم رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر که به افزایش تقاضای خرید واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی انجامدی، همچنان بیش از ۱۴ هزار واحد فاقد متقاضی است.

خط اعتباری تورم زای مسکن مهر با اقتصاد کشور چه کرد؟

یکی از متهمان اصلی تورم نیمه دوم دهه ۹۰، خط اعتباری ۵۵ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر بود که به گفته کارشناسان اقتصادی، پول پر قدرت محسوب شده و به خلق نقدینگی جدید دامن زد.

این در حالی است که محمود شایان مدیرعامل بانک تخصصی بخش مسکن چندی پیش به ایران اکونومیست گفته بود: تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی که در قانون جهش تولید مسکن و همچنین قانون بودجه ۱۴۰۰ برای اجرای نهضت ملی مسکن آمده بود، خلق نقدینگی جدید نیست که تورم زا باشد؛ بلکه قرار است ۲۰ درصد از تسهیلاتی که بانک‌ها در هر سال می‌دهند، به بخش تولید مسکن داده شود.

هر چند که تا کنون بانک‌ها علی رغم ابلاغ آئین نامه اجرایی تسهیلات نهضت ملی مسکن از سوی بانک مرکزی، به بهانه اجرای دستورالعمل وزارت اقتصاد و سازمان برنامه و بودجه در خصوص جلوگیری از خلق نقدینگی یا به بهانه کاهش سهم صنعت از کل تسهیلات، اقدام به پرداخت تسهیلات ذیل قانون جهش تولید مسکن نکرده‌اند.

این در حالی است که علی رغم بخشنامه سازمان برنامه و وزارت اقتصاد، از نیمه دول سال گذشته تا کنون بیش از ۳ هزار هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی داده شده است اما سهم تسهیلات جهش تولید مسکن کمتر از نیم درصد بوده است.

همچنین به گفته فعالان بخش ساخت و ساز، بیش از ۷۰ درصد سازه‌های مسکونی را بخش‌های صنعتی و مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهند که به راه افتادن نهضت خانه سازی، به افزایش تولید بخش‌های صنعتی و افزایش فروش آنها می‌انجامد و دیگر نیازی نیست تا بانک‌ها به بخش‌های صنعتی تسهیلات سرمایه در گردش پرداخت کنند.

نرخ ثابت برای ساخت و ساز یا نرخ شناور؟

در مسکن مهر، هزینه ثابتی برای اجرای طرح در نظر گرفته شد که پس از وارد شدن تورم به بخش ساخت مسکن در سال‌های بعدی اجرای آن، پیمانکاران دیگر حاضر به اجرای پروژه‌ها با نرخ‌های قبلی نبودند.

نتیجه این شد که وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم مجبور شد تا با ترفندهایی از جمله فروش عرصه‌های مسکن مهر و تزریق منابع آن به تکمیل واحدهای باقی مانده یا افزودن متمم ۱۰ میلیون تومانی به تسهیلات واحدهایی که پیش از این وام ۴۰ میلیون تومانی مسکن مهر را گرفته بودند، یا فروش اراضی در اختیار وزارت راه و شهرسازی و اختصاص درآمدهای آن به تکمیل مساکن مهر ناقص مانده و سایر روش‌ها، واحدهای باقی مانده را تکمیل کنند.

اتفاقی که سبب شد تا نهضت ملی مسکن از ابتدای ساخت و ساز، مشمول قانون پروژه‌های عمرانی تابع سازمان برنامه و بودجه و همچنین نرخ‌های اعلامی برای ساخت و ساز و تعدیل‌های بعدی آنها شود.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در سال نخست اجرای طرح، نرخ متری ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان را به دستگاه‌های متولی اجرای نهضت ملی مسکن شامل بنیاد مسکن، شرکت عمران شهرهای جدید، شرکت بازآفرینی شهری، سازمان ملی زمین و مسکن، ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان استان‌ها و… ابلاغ کرد اما گفته می‌شود با تعدیل‌هایی که هر ۳ ماه یک بار از سوی سازمان برنامه و بودجه ابلاغ شده، تا کنون به متری ۷ میلیون تومان رسیده است.

همچنین قرار است با تکمیل واحدها خصوصاً از نظر انشعابات و نصبیها خصوصاً آسانسور و پکیج، نرخ نهایی پس از کسر آورده‌های واریزی متقاضیان و تسهیلات فعلاً ۴۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن (تهران)، در صورتی که نیاز به تکمیل وجه باشد، متقاضی اقدام به واریز باقی مانده وجوه کند.

شهرسازی افقی نه عمودی

بسیاری از شهرسازان یکی از ایرادات مسکن مهر را شهرسازی عمودی و بلندمرتبه سازی حتی در شهرهای کوچک و روستاهایی که مردم به زندگی آپارتمان نشینی عادت ندارند، عنوان می‌کنند.

موضوعی که سبک زندگی بخشی از جامعه شهرنشین یا روستانشین را تحت تأثیر قرار داد و مشکلات اجتماعی برای ساکنان این بخش از واحدهای مسکن مهر ایجاد کرد.

رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی نیز بر تفاوت میان مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در خصوص افقی یا عموی سازی تأکید کرده بود.

به گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی اولویت با افقی و کم تراکم سازی در شهرهایی است که با کمبود زمین مواجه نیستیم، اما در شهرهایی که زمین نداریم، راهی جز بلندمرتبه سازی و فروش تراکم در شهرهای بزرگ نیست.

با این حال پژوهش‌های زیادی بر اثرگذاری منفی بلندمرتبه سازی بر محیط زیست و کاهش زیست پذیری شهرها صحه می‌گذارد.

جانمایی واحدهای‬ مسکونی‬ نهضت ملی؛ در محدوده شهرها / ‬ از متروی مسکن مهری‌های شهرهای جدید چه خبر؟

یکی از ایرادات بزرگ مسکن مهر، فاصله زیاد پروژه‌های مسکن مهر در بسیاری از شهرها با مرکز شهر است که به کاهش ارائه خدمات شهری از سوی مدیریت شهری به محله‌های مسکن مهر شده است.

همچنین دوری از محدوده یا حریم شهر سبب شده بود تا برخی زیرساخت‌های آبر، برق، فاضلاب و گاز به سختی به محل احداث پروژه‌های مسکن مهر برسد. از سوی دیگر، یکی از دلایل بالا بودن تعداد واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی، دور بودن پروژه‌های مسکن مهر از مرکز شهر و نبود حمل و نقل عمومی درون شهری متناسب با جمعیت ساکن در این شهرهاست.

ساخت متروی شهر جدید پرند گفته می‌شود که ۱۵ سال پس از آغاز اجرای مسکن مهر تا دهه فجر امسال به اتمام می‌رسد؛ احداث متروی شهر جدید پردیس نیز هنوز علی رغم بارها کلنگ زنی و امضای تفاهم میان شرکت عمران شهرهای جدید و قرارگاه سازندگی خاتم، آغاز نشده است. با این حال قرار است تا آخر سال جاری یا اوایل سال آتی، متروی شهر جدید بهارستان به اصفهان به بهره برداری برسد.

این در حالی است که در نهضت ملی مسکن، اولاً محدوده شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر با سرعت بالایی در شورای عالی شهرسازی به تصویب رسید و توسعه محدوده شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر به شورای برنامه ریزی استان‌ها واگذار شده است تا بازه زمانی افزایش محدوده شهرها افزایش یابد.

این اقدام سبب می‌شود تا هزینه‌های انتقال زیرساخت‌های آب، برق، گاز و فاضلاب به محل اراضی اجرای پروژه به شدت کاهش یابد.

به گفته علیرضا فخاری معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، ۳۳۰۰ هکتار نیز برای ساخت شهرک‌های نزدیک شهرها در راستای اجرای نهضت ملی زمین و مسکن تأمین شده است.

واحدهای ویلایی و بزرگ متراژ به جای آپارتمان‌های ۶۰ متری

در مسکن مهر، برخی واحدهای مربوط به شهرهای جدید در حاشیه پایتخت، با متراژهای ۶۰ متری هم احداث و تحویل شد.

اما گفته شده در نهضت ملی مسکن واحدها با حداقل ۱۰۰ متر مربع ساخته می‌شود که با کسر ۱۵ تا ۲۰ متر فضای مشاع راه پله یا آسانسور، ۸۰ تا ۸۰ متر فضای مفید در اختیار خانوارها قرار می‌گیرد.

همچنین در شهرهایی که زمین به اندازه کافی تأمین شده باشد، قرار است ویلایی سازی در دستور کار قرار گیرد. هر چند که در مسکن مهر نیز ساخت برخی واحدهای مسکونی ویلایی در چند شهر جدید از جمله شهر جدید هشتگرد در استان البرز و شهر جدید امیرکبیر در استان مرکزی با استقبال نسبتاً خوب متقاضیان مواجه شد.