گزارش بنگاه‌هاي‌املاك كل‌كشور از وضعيت خريد و اجاره به «دنياي‌اقتصاد» اعلام شد
ضربان تند در معاملات مسكن
گروه مسكن- فريد قديري: نوع واكنشي كه طرف تقاضا در بازار مسكن به افت‌‌وخيز نه‌چندان ملايم قيمت‌ها در سال گذشته نشان داد را مي‌توان در بيلان‌كاري مشاوران‌املاك مشاهده كرد.
گزارشي كه بنگاه‌هاي املاك سراسر كشور از كارنامه يكساله معاملات مسكن در سامانه دولتي «رهگيري بازار» به ثبت رسانده‌اند نشان مي‌دهد، «سال91» بازار مسكن را با تندترين ضربان ممكن از «سال90» تحويل گرفته است.
اين گزارش كه نسخه‌اي از آن در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته، حاكي است: در تهران به خاطر اول جهش اجاره‌بها و دوم افزايش قيمت مسكن، ابتدا معاملات اجاره و سپس معاملات پيش‌فروش رشد سه‌رقمي 185درصدي و 175 درصدي را تجربه كرد، اما در كل‌كشور از آنجا كه طي سال90 اجاره‌بها به مراتب آرام‌تر از قيمت‌فروش واحدمسكوني بود، به همين نسبت مستاجران تمايل كمتري به نقل‌وانتقال از خود نشان دادند و عمده صعود حجم كل معاملات در شهرها مرهون پيشخريد و خريد واحدمسكوني با 108 درصد و 35 درصد رشد بوده است.
اتحاديه كشوري مشاوران‌املاك با استناد به آمار قطعي سامانه رهگيري معاملات مسكن، از انجام روزانه به طور متوسط 1000 فقره انواع معامله ملك‌مسكوني در شهر تهران طي 12ماه سال گذشته خبر داد و ميزان رشد در حجم معاملات در مقايسه با سال89 را 60 درصد اعلام كرد.
طي اين مدت در كل كشور نيز روزانه 4 هزار و 600 فقره انواع قرارداد مسكوني در بنگاه‌ها تنظيم شده كه نسبت به كارنامه كاري بنگاه‌ها در سال89، رشد 40 درصدي نشان مي‌دهد.
آمار قطعي سامانه رهگيري، حجم كل معاملات مسكوني در تهران و كشور را به ترتيب 280 هزار فقره و يك ميليون و 400 هزار فقره براي حدود 300 روزكاري در سال90 اعلام كرده است.
جزئيات معاملات تهران
جزئيات كارنامه معاملات مسكن در سال90 حكايت از رشد ناموزون زيرگروه‌ها دارد.
در شهر تهران طي سال گذشته معاملات اجاره 185 درصد و معاملات پيشخريد نيز 175 درصد افزايش پيدا كرد، اما معاملات خريد واحدمسكوني آماده، در حد 40 درصد رشد داشت.
علت افزايش حدود سه برابري حجم نقل‌وانتقال در بازار اجاره‌نشين‌ها، از يك‌سو به اجباري‌شدن ثبت قراردادهاي اجاره در سامانه رهگيري مربوط مي‌شود و از سوي ديگر اين رشد معاملاتي نتيجه عدم پذيرش نرخ‌هايي بوده كه موجران به ساكنان املاك‌شان پيشنهاد كردند طوري كه باعث شد بخش اعظم مستاجران براي پرداخت مبالغ كمتر، واحد جديدي را اجاره كنند و در نتيجه حجم معاملات اجاره را افزايش دهند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در سال90 تعداد 57 هزار فقره اجاره‌نامه در بنگاه‌هاي املاك تهران براي موجر و مستاجر تنظيم شده است.
در بازار پيش‌فروش مسكن نيز خريداران در پي افزايش قيمت، ورود پرحجمي پيدا كردند، طوري كه بعد از ثبت 4 هزار فقره معامله پيش‌فروش واحدمسكوني در سال89 در شهر تهران، اين حجم معامله در سال90 به 11 هزار فقره افزايش پيدا كرد.
هر چند پيشخريد 11 هزار واحدمسكوني در مقابل 200 هزار واحد در حال ساختي كه براي آنها در سال90 پروانه صادر شده، رقم قابل توجهي نيست اما در مقايسه با بازار پيشخريد سال قبل از آن، حكايت از تعجيل طرف تقاضا براي صاحب‌خانه شدن همزمان با صعودي‌شدن قيمت‌ها دارد.
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از وضعيت زيرگروه سوم بازار معاملات مسكن- خريد واحدمسكوني- نيز حكايت از خريدوفروش 206 هزار واحدمسكوني آماده مصرف در شهر تهران طي يك‌سال90 دارد كه در مقايسه با سال قبل از آن، افزايش 39درصدي حجم خريد مسكن در پايتخت را نشان مي‌دهد.
در تهران طي سال گذشته، كمترين نرخ رشد معاملات مسكن مربوط به خريد و بيشترين آن مربوط به اجاره بوده است.
جزئيات معاملات كشور
سال گذشته در ساير شهرهاي كشور –بدون درنظر گرفتن تهران- قيمت مسكن رشد آنچناني نداشته و اجاره‌بها نيز آن التهابي كه در پايتخت، مستاجران دچارش شدند را پيدا نكرد.
مقايسه نرخ رشد قيمت مسكن و اجاره‌بها در كل كشور همچنين نشان مي‌دهد ميزان افزايش اجاره‌بها به مراتب كمتر از نرخ رشد قيمت بوده است.
معاملات ملك نيز تحت تاثير نحوه نوسان قيمت و اجاره‌بها در كشور، رقم خورد طوري كه از يك ميليون و 400 هزار انواع معامله واحدمسكوني در كل كشور طي سال گذشته، نزديك به يك ميليون قرارداد شكل مبايعه‌نامه داشته و براي خريدوفروش واحدمسكوني تنظيم شده است كه 35 درصد افزايش نشان مي‌دهد. پارسال حجم كل بازار اجاره در كل كشور به 363 هزار قرارداد ثبت‌شده در سامانه رهگيري رسيد كه 19 درصد در مقايسه با سال قبل از آن، افزايش پيدا كرد.
در بازار پيش‌فروش واحدمسكوني نيز سال گذشته بيش از 48 هزار واحدمسكوني در حال ساخت در كل شهرهاي كشور پيشخريد شد كه 108 درصد نسبت به سال89 با افزايش مواجه شد.به اين ترتيب، برخلاف تهران، در كل كشور، رتبه اول بيشترين معامله ملك مسكوني در سال90 متعلق به پيشخريد و كمترين آن متعلق به بازار اجاره بوده است.
كاهش سهم تهران از كل معاملات
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» سهم بازار مسكن تهران از كل معاملات مسكوني در سال گذشته كاهش پيدا كرد.
پيشتر، تهران حدود 30 درصد از كل معاملات كشوري را در اختيار داشت اما در سال گذشته اين سهم به 20 درصد رسيد.
كارشناسان علت اين واقعه را حضور در دوره رونق معاملات مسكن عنوان مي‌كنند كه باعث شده در ساير شهرها نيز همپاي تهران، خريدوفروش در حجم بالايي انجام شود.
ميانگين قيمت مسكن در تهران
سال گذشته متوسط قيمت فروش واحدمسكوني در مبايعه‌نامه‌هايي كه در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شد، مترمربعي دو ميليون و 50 هزار تومان بود.
قيمت ميانگين در طول سال بين يك ميليون و 950 هزار تا دو ميليون و 150 هزار تومان در نوسان بود، به طوري كه بيشترين نرخ در تابستان جاري شد و در اواخرسال، قيمت‌ها به سطح دو ميليون تومان برگشت.
دو تحلیل از پیش فروش مسکن
گروه مسکن –هاجر شادمانی: همزمان با افزایش بی سابقه حجم صدور پروانه ساخت و ساز در تهران طی سال 90، انتظار تقویت بازار پیش فروش وجود داشت؛ اما در نهایت آمارهای موجود نشان داد در 12 ماهه سال گذشته از مجموع 200 هزار پروانه مسکونی صادر شده تنها 11 هزار واحد معادل 5 درصد پروانه‌ها، به بازار پیش خرید عرضه شده است. اگرچه، براساس آمارها، سهم پیش فروش در مقایسه با آمارهای سال 89، 175 درصد رشد داشته، اما در مقایسه با رکورد صدور پروانه ساخت در پایتخت، سهم ناچیزی را به خود اختصاص داده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس اظهار فعالان بازار مسکن در تهران، پیش خرید یکی از بهترین و کارآمدترین شیوه‌های معمول در معاملات مسکن است که در حالت استاندارد حداقل 20 و به طور متوسط 30 درصد حجم ساخت‌وسازهای سالانه را به خود اختصاص می‌دهد. این در حالی است که پیش خرید در سال گذشته تنها معادل 5 درصد ساخت و سازها بوده است. بر این اساس، کارشناسان و فعالان بازار مسکن با اشاره به تاثیر دو فاکتور کاهشی معاملات پیش خرید در سال گذشته معتقدند: تحولات قیمتی ناشی از تورم در هزینه‌های ساخت و برخی مشکلات فنی موجود در مسیر صدور سند پیش خرید، عواملی بود که سال گذشته منجر به کاهش این نوع معامله در مقایسه با حجم گسترده صدور پروانه‌های ساخت و ساز شد. این کارشناسان همچنین اظهار امیدواری می‌کنند که با از میان برداشتن برخی محدودیت‌های فنی در مسیر تنظیم اسناد پیش خرید، امسال بازار این نوع معاملات تا بیش از 5/1 برابر رشد داشته باشد.
در همین زمینه، محمد مافی از انبوه‌سازان فعال در حوزه ساخت و پیش فروش مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: معاملات پیش خرید و پیش فروش مسکن یکی از مطمئن‌ترین و سودآورترین معاملات برای خریدار و فروشنده است که در حالت استاندارد حداقل 20 درصد سهم پروانه‌های صادر شده در هر سال را به خود اختصاص می‌دهد.
وی در خصوص نسبت کم معاملات پیش خرید در سال گذشته در مقایسه با پروانه‌های صادر شده در این سال گفت: بخشی از این موضوع به علت مشکلات ناشی از تورم مصالح ساختمانی و ترس سازنده از افزایش هزینه‌ها در جریان ساخت و ساز و بخش دیگر به دلیل برخی مشکلات فنی ناشی از صدور اسناد پیش خرید از سوی شهرداری‌ها است.
احتمال افزایش پیش خرید در سال جاری
همچنین، رضا میرزاهدی، فعال ساختمانی و کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه استاندارد معاملات پیش خرید نسبت به حجم صدور پروانه در طول یکسال، به طور متوسط 30 درصد است، به «دنیای اقتصاد» گفت: مشکل موجود در مسیر سهم حداقلی معاملات پیش خرید در بازار مسکن تهران مربوط به برخی مشکلات فنی در رابطه با صدور سند این نوع از معاملات است که بر اساس آن تا قبل از ابلاغ طرح تفصیلی، صدور این گونه اسناد برای آپارتمان‌های زیر 50 متر ممنوع بود.
وی با بیان اینکه عمده سازنده‌ها به ساخت متراژ کوچک تمایل دارند، توضیح داد: تا قبل از اجرای طرح تفصیلی جدید شهر تهران، تنها آپارتمان‌های بالای 50 متر امکان پیش فروش داشتند؛ اما طرح تفصیلی این امکان را برای آپارتمان‌های 35 متر به بالا هم فراهم کرده است.میرزاهدی گفت: به نظر می‌رسد با ایجاد این امکان در سال جاری، میزان معاملات پیش فروش در شهر تهران حداقل با افزایش 5/1 برابری مواجه شود.
