«دنياي‌اقتصاد» تحولات ماه‌هاي آتي بازارمسكن را تحليل ميكند
قيمت‌مسكن؛ تخمين رفتار تابستان
دو گزينه پيش‌روي بازار: صعود يا ثبات؟
سه پارامتر كليدي موثر بر قيمت مسكن: «نشست 1+5»، «فاز دوم هدفمندي»، «حضور دولت در سال آخر فعاليت»
طبق تجارب گذشته ركود و رونق، براي امسال انتظار افزايشي مطرح است
6 نيروي محرك‌زا در مقابل 4 نيروي محدودگر برآيند قيمت را در تابستان امسال تعيين ميكند
دكتر بهروز ملكي
نگاه از بيرون به بازار مسكن نشان مي‌دهد، امسال مجموعه‌اي از عوامل اقتصادي و سياسي بر رفتار قيمت‌ها در اين بازار تاثير مي‌گذارد، اما اينكه در زورآزمايي فاكتورهاي موثر بر قيمت مسكن، كدام گروه –پايين‌آورنده قيمت‌ها يا تحريك‌كننده قيمت‌ها- بر بازار مسلط خواهد شد، نياز به بررسي ويژگي هر يك از فاكتورها دارد.
در حال حاضر تنها عامل غيراقتصادي بالاي سر بازار مسكن كه قدرت نفوذش از ساير عوامل بيشتر است، آينده مذاكرات هسته‌اي ايران با گروه 1+5 است. متناسب با نتيجه‌اي كه طرفين مذاكره در نشست سوم خرداد به آن دست پيدا مي‌كنند، نقدينگي ممكن است در بازارهاي رقيب مسكن –ارز و طلا و سكه- باقي بماند يا اينكه از آنها به سمت بازار ملك و زمين حركت كند.
فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها و تورم عمومي نيز به‌صورت جداگانه بر قيمت مسكن تاثير مي‌گذارد به‌خصوص اينكه امسال به عنوان سال آخر فعاليت دولت، ميل به تزريق نقدينگي زياد است و در نتيجه شرايط براي افزايش قيمت‌ها نيز فراهم است. اما فارغ از عوامل بيروني، امسال در بازار مسكن شرايط هم براي كنترل قيمت‌ها فراهم است و هم اينكه پتانسيل افزايش قيمت وجود دارد.
دوره‌هاي قديمي ركود و رونق در بازار مسكن نشان مي‌دهد بعد از آخرين ركود، از سال گذشته انتظار براي رونق معاملات و همين‌طور افزايش قيمت‌ها مطرح بوده است.
همچنين افزايش بيش از حد اجاره‌بها طي دو تابستان اخير هم‌اكنون ميدان را براي رسيدن قيمت مسكن به سطح نرخ‌هاي اجاره فراهم كرده است.
اما از سوي ديگر برنامه‌هاي ضربتي دولت براي كنترل قيمت‌ها و در عين حال ناتواني متقاضيان خريد مسكن براي تحمل شوك –صعود قيمت- در مقابل عوامل تحريك‌كننده قيمت مسكن قرار گرفته است.
همه اين فاكتورها، كارآيي «پيش‌بيني كاهش قيمت مسكن در سال جاري» را عملا بي‌مصرف ميكند كه در اين صورت دو تخمين به ترتيب شامل «صعود» يا «ثبات» باقي مي‌ماند كه بايد يكي از آنها براي پيش‌بيني كوتاه‌مدت، انتخاب شود. مطالعات نشان مي‌دهد بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر مي‌پذیرد؛ بر این اساس پیش بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطاي (انحراف معیار) بالایی مي‌باشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن مي‌شود. خصوصا عدم همسویی عوامل تاثیرگذار، موجب پیچیدگی بیشتر مساله به گونه‌ای مي‌شود که بسیاری از افراد از پیش بینی قیمت مسکن کراهت دارند. با این حال مي‌توان با لحاظ یکسری از فروض، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال‌جاری پرداخت:
نشست 1+5 مسكن را جذاب ميكند
در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، هرچند ارزیابی نتایج مذاکرات هسته‌ای نیازمند زمان بیشتري (حداقل تا 3 خرداد) است؛ با این‌حال باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارايی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که درصورت وقوع بن‌بست در مذاکرات و بالطبع افزایش تنش‌ها و تحریم‌ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و بالطبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار مي‌رود دارايی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.
انبساط پولي در برنامه‌هاي دولتي
یکی دیگر از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی مي‌باشد؛ رشد شاخص قیمت‌ها به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش خواهد یافت. در این خصوص هر چند هنوز بودجه سال‌جاری به تصویب مجلس نرسیده است با این‌حال، شواهد حاکی از آن است که دولت عزم خود را جهت اجرای فاز دوم هدفمند كردن یارانه‌ها جزم كرده است که نتیجه طبیعی چنین سیاستی، تحریک قیمتی خواهد بود. این در حالی است که با عنایت به سال پایانی دولت، اشتیاق فراوانی جهت تزریق نقدینگی به منظور تکمیل پروژه‌ها مشاهده مي‌شود، لذا اتخاذ سیاست انقباضی دور از انتظار مي‌باشد.
افسار قيمت‌مسكن در دست اجاره‌بها
نکته دیگر قابل اشاره، مربوط به «نسبت اجاره به قیمت‌مسکن» است که رابطه‌ای ساختاری و تابعی از متغیرهای گوناگون درونزا و برونزا دارد (رابطه پوتربا). بر این اساس قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند به‌طوری‌که به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار مي‌رود دیگری نیز افزایش یابد، تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. لذا با توجه به اینکه طی چند سال گذشته ميزان افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بود؛ علی‌الاصول در سال‌جاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره مي‌باشد.
از سوی دیگر شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال‌جاری (ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب تداوم فشار تقاضا بر بازار مي‌شود. ضمن اینکه تجارب گذشته حاکی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن مي‌باشد به گونه‌ای که پس از 3 سال ثبات نسبی در بازار مسکن (87تا89)، انتظار فعالان مسکن از سال 90 به این‌سو، در جهت افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است.
انتظار شوك قيمتي؟
بنابراین و با توجه به جمیع جهات، تثبیت یا کاهش قیمت مسکن در سال جاری منتفی و افزایش قیمت مسکن قطعی به نظر مي‌رسد. اما سوال این است که میزان افزایش قیمت مسکن چقدر است؟ آیا احتمال بروز شوک قیمتی همانندآنچه در سال 86 رخ داد وجود دارد؟
پاسخ- به دلایلی که در ادامه مي‌آید- این است که در سال جاری، افزایش قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی بوده و بروز شوک قیمتی همانند سال 86 در این بازار نامحتمل است.
پروانه‌هاي سال گذشته به كمك مي‌آيد
مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز مي‌باشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری مي‌باشد چرا که از یکسو تمام تلاش‌های دولت برای طرح مسکن مهر در چند سال گذشته به ثمر نشسته و شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال جاری خواهیم بود(البته باید توجه داشت كه تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از پايیز سال 88 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار مي‌باشد و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری با عرضه مناسب مسکن به بازار مواجه خواهیم بود.
خانوارها كشش ندارند
نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی نیز حاکی از بالا بودن این نسبت مي‌باشد، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد چرا که درآمد واقعی خانوارها تغییر محسوسی نداشته است تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی كند. از سوی دیگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی، افزایش وام خرید مسکن منتفی شد که این سیاست، از وارد شدن فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن کاسته است.
از سوی دیگر به نظر مي‌رسد مسوولان امر با کنترل روانی بازار مسکن، با ابزارهایی چون بلوک بندی قیمتی بازار مسکن، برخورد تعزیراتی، طرح مسکن‌ویژه و... سعی مي‌كنند از ورود التهاب به بازار جلوگیری كرده و هرگونه افزایش احتمالی در قیمت‌ها را به تاخیر اندازند.
لذا در مجموع مي‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند عوامل فوق‌الذکر شکل مي‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد چراکه عوامل مذکور نه تنها همسو نمی‌باشند بلکه رفتار برخی از آنان خصوصا بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و بالطبع افزایش احتمالي خطا در پیش بینی قیمت مسکن مي‌شود.
مع‌الوصف با لحاظ جمیع جهات به نظر مي‌رسد در سال 91 تثبیت یا کاهش قیمت مسکن منتفی بوده و شاهد رشد قیمت مسکن خواهیم بود به‌گونه‌ای که نرخ افزایش قیمت مسکن، حول و حوش تورم عمومی خواهد بود.
