الفرار بخر و بفروش‌ها!

به گزارش ایران اکونومیست، تا دلتان بخواهد آپارتمان بزرگ از نوع لوکس و نیمه لوکس روی دست مالکان مانده است، مالکانی که حالا با وقوع رکود در بازار، استراتژی اقتصادی خود را تغییر داده‌اند.

دیگر بازده سرمایه حتی در نرخ سود بانکی هم جذاب‌تر از خواب سرمایه در بازار مسکن شده است به طور مثال اگر یک آپارتمان ۱۰ میلیارد تومانی به فروش برسد و همین مبلغ در بانک سپرده‌گذاری شود سود ماهیانه آن با نرخ ۱۸ درصد به حدود ۱۵۳ میلیون تومان می‌رسد. تازه این در شرایطی است که بانکها نرخ مصوب را رعایت کنند؛ چرا که بعضی کارشناسان با استناد به احتمال کسری بودجه دولت انتظار سودهای بانکی بالای ۲۲ درصد را دارند.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ به ثبات قیمت رسیده و احتمال ادامه این ثبات تا دو یا سه سال آینده وجود دارد. با توجه به تورم بالای ۴۰ درصد، نگهداری ملک به معنای کاهش ۴۰ درصدی ارزش سالیانه آن است. با این اوصاف از نگاه سرمایه‌گذاران زمان خروج از بازار مسکن تا ورود مجدد در ابتدای دوره پرش قیمت احتمالی آینده فرا رسیده است.

از نیمه دوم سال گذشته ریزش قیمتهای پیشنهادی آپارتمان آغاز شده و تمایل برای فروش حدود ۳۰ درصد در مقایسه با سال قبل از آن افزایش پیدا کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد متوسط قیمتهای پیشنهادی مسکن در تهران از متری ۵۷ میلیون تومان در اواخر سال ۱۳۹۹ به متری ۵۱ میلیون تومان در اواخر سال ۱۴۰۰ رسیده و در واقع حباب بازار تا حد زیادی تخلیه شده است. قیمتهای قطعی نیز به ۳۳ میلیون تومان در هر متر مربع می‌رسد. بنابراین می‌توان گفت هنوز حباب ۱۸ میلیون تومانی به ازای هر متر مربع در بازار وجود دارد.

اگرچه بازار مسکن پایتخت در رکود به سر می‌برد، واحدهای کوچک نسبت به بزرگ متراژها بهتر به فروش می‌رسد و بنا به گفته مشاوران املاک آپارتمانهای کوچک عمدتا عرضه شده به بازار تا قبل از یک ماه فروخته می‌شود. خریداران واحدهای کوچک عموما متقاضیان واقعی هستند که مسکن را برای مصرف خود خریداری می‌کنند. برای این گروه نوسانات ادواری قیمت چندان اهمیت ندارد؛ چرا که هر زمان توانایی خرید مسکن داشته باشند ورود خواهند کرد.

غول تورم مسکن مهار شد

آمار نشان می‌دهد تورم بازار مسکن پایتخت پس از طی دوره تنش قیمتی که از آذرماه سال ۱۳۹۶ تا اسفندماه ۱۳۹۹ ایجاد شد، از فروردین سال گذشته کنترل شده است. مقایسه منحنی رشد قیمت سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز نشان می‌دهد که تورم سالیانه به صفر شدن تمایل پیدا کرده و بنا به گفته کارشناسان اگر شوکی به این بازار وارد نشود ثبات قیمتی در سال ۱۴۰۱ بسیار محتمل است.

تورم بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۴۰۰ به کمترین میزان خود از دی ماه ۱۳۹۶ تا کنون رسیده است. از آذرماه ۱۳۹۶ تحت تاثیر عوامل سیاسی، رشد نقدینگی و هجوم سرمایه‌ها به بازارهای غیرمولد روند رونق نسبی معاملات و رشد قیمت مسکن آغاز شد و دی ماه ۱۳۹۶ تورم سالیانه بازار مسکن در شهر تهران به ۱۶.۷ درصد رسید. این رشد پس از آن اتفاق افتاد که میزان افزایش قیمت مسکن در ماههای قبل از آن معمولا کمتر از ۱۰ درصد بود.

از دی ماه ۱۳۹۶ به بعد روند صعودی قیمت مسکن آغاز شد و آبان ماه ۱۳۹۹ با رشد سالیانه ۱۱۸ درصد به بالاترین میزان افزایش قیمت در بازه زمانی ۳۴ ماهه رسید. پس از آن روند افزایش سالیانه قیمت نزولی شد تا اینکه در بهمن ۱۴۰۰ به ۱۶.۴ درصد رسید. این کمترین میزان رشد قیمت از دی ماه ۱۳۹۶ تا کنون بوده است.

تکمیل دوره رونق بازار مسکن از نگاه رییس اتحادیه املاک

رییس اتحادیه مشاوران املاک به ثبات بازار در سال ۱۴۰۱ امیدوار است. مصطفی قلی خسروی درخصوص پیش‌بینی بازار مسکن در سال جاری به ایران اکونومیست گفت: آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن دوره تنش قیمتی را پشت سر گذاشته و از سال ۱۴۰۰ وارد دوره ثبات شده است. اما متغیرهایی مثل مذاکرات سیاسی، تحولات اقتصاد کلان، بازارهای موازی، تورم عمومی، میزان نقدینگی، تورم نهاده‌های ساختمانی و میزان کسری مسکن بر این بازار اثرگذار است. بر همین اساس پیش‌بینی دقیق این بازار ممکن نیست.

وی افزود: به دلیل عدم توانایی دولت قبل در کنترل تلاطمات اقتصادی و رشد شدید قیمت ارز در سالهای ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ بازار مسکن با رشد قیمت مواجه شد و مشاوران املاک نه تنها هیچگونه نقشی در افزایش قیمت نداشتند بلکه از جهش نرخها و رکود معاملات متضرر شدند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: اگر بخواهیم مروری بر وضعیت مولفه‌های تاثیرگذار بر بازار مسکن داشته باشیم، باید بگوییم رشد تا ۳۰ درصدی نقدینگی و رسیدن آن به بیش از ۴۵۰۰ هزار میلیارد تومان، تورم بالای ۴۰ درصدی به جا مانده از دولت قبل، میزان افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش ساخت و ساز از عوامل منفی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ محسوب می‌شود.

خسروی تصریح کرد: از آن طرف با موضوعاتی مثل تکمیل دوره رونق مسکن، کنترل قیمت ارز و اخبار امیدوارکننده از مذاکرات هسته‌ای مواجهیم که از عوامل مثبت محسوب می‌شود.

به گفته خسروی، دولت آقای رییسی نشان داده در کنترل تورم و افزایش ساخت و ساز، جدیت دارد. اگر طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی به نتیجه برسد، قطعا اثرات خوبی در بازار خواهد داشت. برای سال ۱۴۰۱ انتظار افزایش تا حد تورم در بخش ساخت و ساز را داریم اما در بازار مسکن، ظرفیتی برای رشد قیمت وجود ندارد.