بازار مسکن تهران به شکل آشکار با دوقطبی تورم ملکی مواجه شد. با وجود رشد نزدیک به ۵۰درصدی حجم معاملات مسکن در جنوب پایتخت، قیمت میانگین در این مناطق نه تنها افزایش ماهانه پیدا نکرده که حدود نیمدرصد کاهش یافته است. در پنج منطقه شمالی شهر اما تورم ماهانه مسکن در آبان حدود ۴/ ۱ درصد شد. این دو مسیر غیر همجهت تورم مسکن در دو نیمه پایتخت، ابتدا فرضیه «تنظیم فاصله قیمت شمال و جنوب» را مطرح می‌کند؛ اما هنوز شکاف وجود دارد. سناریوی محتمل برای نحوه ترمیم شکاف بررسی شد.
بروز یک رویداد معنادار در بازار معاملات مسکن پایتخت، سناریوی محتمل درباره آینده گسل ملکی شهر تهران را نشان می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، آبان ماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در حالی به‌طور متوسط و در میان مناطق 22گانه بیش از 33 درصد در مقایسه با مهر افزایش یافت که در این میان نرخ رشد ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در جنوب تهران، نزدیک به 50درصد اعلام شد.
آمارهای رسمی ارائه شده از سوی بانک مرکزی درباره تازه‌‌ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه حاکی است، حجم معاملات خرید آپارتمان، در این ماه، در مناطق 9 تا 20 شهر تهران (مناطق جنوبی پایتخت) حدود 50 درصد افزایش یافت. این در حالی است که در پنج منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا 5 پایتخت) تعداد معاملات با افزایش 25 درصدی همراه شد. این موضوع نشان‌دهنده متوسط رشد یک‌دومی تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران در پنج منطقه اول در مقایسه با متوسط نرخ رشد حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است. به عبارت دیگر، آبان ماه امسال، رشد حجم معاملات مسکن در جنوب تهران به‌طور متوسط دو برابر بیشتر از رشد تعداد معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی بود.
با وجود رشد دو برابری حجم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با مناطق شمالی، میانگین قیمت مسکن در جنوب تهران در آبان ماه نسبت به مهر ماه تقریبا ثابت و بدون تغییر باقی ماند. در حالی که در مناطق شمالی، تورم ماهانه 4/ 1 درصدی تجربه شد.
خلاصه آنچه در آبان ماه در بازار معاملات مسکن شهر تهران بین دو گروه مناطق شمالی (مناطق یک تا 5) و مناطق جنوبی (9 تا 20) رخ داد آن است که در جنوب تهران با وجود افزایش چشمگیر حجم معاملات خرید آپارتمان طی یک ماه، میانگین قیمت مسکن در این مناطق بدون تغییر ماند. اما در مناطق شمالی که حجم معاملات به‌طور متوسط معادل یک‌دوم مناطق جنوبی افزایش یافت تورم ماهانه 4/ 1 درصدی تجربه شد. این موضوع سناریوی محتمل پیش‌‌روی بازار معاملات مسکن در ارتباط با تغییرات قیمت مسکن در میان دو گروه مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران را نشان می‌دهد و یک رویداد معنادار محسوب می‌شود.
تغییر مسیر بازتنظیم قیمت؟
بازار معاملات مسکن شهر تهران از حدود یک سال قبل در فاز بازتنظیم رابطه متعارف قیمتی بین دو گروه مناطق شمالی و جنوبی شهر قرار گرفته است. همواره و در شرایط معمول نوعی رابطه متعارف قیمتی (نسبت متعارف قیمتی) بین دو گروه مناطق شمالی و جنوبی پایتخت وجود دارد. همزمان با شروع جهش قیمت مسکن از آنجا که جهش از مناطق شمالی و میانی شهر تهران آغاز و با فاصله به مناطق جنوبی رسید، این نسبت متعارف قیمتی با اختلال مواجه شد و عملا از بین رفت. اما از سال گذشته، مناطق جنوبی شهر تهران برای احیای این رابطه متعارف و از دست رفته، تورم بالاتری را در مقایسه با مناطق جنوبی تجربه کردند. در واقع از سال گذشته به‌طور متوسط سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی شد. اما هم‌‌اکنون روندی متفاوت از روند سال گذشته در بازار معاملات مسکن دو گروه مناطق شمالی و جنوبی برقرار شده است. زمانی که بازار معاملات مسکن در مناطق جنوبی در فاز بازتنظیم رابطه متعارف قیمتی با مناطق شمالی قرار می‌گیرد طبیعتا تورم ماهانه مناطق جنوبی باید بیش از تورم ماهانه مناطق شمالی باشد. به‌ویژه آنکه در آبان ماه، حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق حدود دو برابر بیشتر از حجم معاملات مسکن در مناطق شمالی رشد داشته است. اما این رویداد عملا در آبان اتفاق نیفتاد و با وجود رشد 4/ 1 درصدی میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی، قیمت مسکن در مناطق جنوبی به‌طور متوسط بدون تغییر باقی ماند و حتی در برخی از این مناطق رشد منفی را تجربه کرد.
علت رشد معاملات در مناطق جنوبی
در مناطق جنوبی شهر تهران، آبان ماه نه تنها تعداد متقاضیان برای خرید مسکن افزایش یافت بلکه تعداد فایل‌‌های فروش نیز در بازار این مناطق افزایش یافت. در واقع میزان افزایش تعداد فایل‌‌ها بیشتر از میزان افزایش تعداد متقاضیان بود. همین عامل موجب شد حجم معاملات خرید مسکن با افزایش حدود 50 درصدی همراه شود. آبان ماه امسال عمده خریداران مسکن در مناطق جنوبی پایتخت، متقاضیان مصرفی بودند که به دنبال افزایش سقف تسهیلات خرید آپارتمان وارد بازار شده و اقدام به خرید یا تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود کردند.
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، برخلاف رویه معمول که افزایش معاملات و افزایش تقاضا منجر به افزایش سطح قیمت‌‌ها می‌شود، متوسط قیمت مسکن در مناطق 9 تا 20 شهر تهران (جنوب پایتخت) بدون تغییر ماند.
با وقوع این رویداد، یک سوال مهم مطرح می‌شود و آن این است که چرا زمانی که بازار مسکن در فاز بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمتی بین دو گروه مناطق شمالی و جنوبی بود و در حالی که انتظار می‌‌رفت تورم ماهانه مسکن در جنوب تهران از تورم مسکن در مناطق شمالی سبقت بگیرد، عملا عکس این انتظار یعنی سبقت تورم مناطق شمالی از مناطق جنوبی رقم خورد؟
سناریوی اول
نخستین سناریو به پاسخ این سوال مربوط می‌شود مبنی بر اینکه آیا این رویداد به دنبال بازتنظیم رابطه قیمت مسکن در دو گروه مناطق شمالی و جنوبی رخ داده است؟ سناریوی اول می‌گوید رابطه و فاصله متعارف بین قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران احیا و این فاصله اصلاح شده است. اما این سناریو با بررسی نسبت قیمت مسکن در مناطق شمالی، میانی و جنوبی تهران در سه مقطع «قبل از جهش»، «زمان جهش» و «مقطع زمانی حال حاضر» که بازار وارد فازپساجهش شده است، رد می‌شود. قبل از آغاز جهش قیمت مسکن در شهر تهران یعنی در ابتدای سال 96، نسبت قیمت مسکن در شمال تهران (منطقه یک) در مقایسه با میانه شهر (منطقه 5)، به‌طور متوسط دو برابر بود. این میزان بین منطقه یک و منطقه 12 پایتخت به عنوان نماینده مناطق جنوبی، به‌طور میانگین 3/ 3 برابر بود. همچنین نسبت قیمت مسکن منطقه 5 (منطقه میانی) به منطقه 12 (منطقه نماینده جنوب شهر)، نیز به‌طور متوسط 7/ 1 درصد بوده است. این نسبت به دنبال جهش قیمت تغییر کرد و رابطه متعارف قیمتی بین مناطق شمالی، میانی و جنوبی پایتخت به هم خورد. در میانه سال 98 (سال جهش قیمت مسکن)، نسبت قیمت مسکن منطقه یک به منطقه 5 به‌طور متوسط به یک و نیم برابر، نسبت قیمت مسکن منطقه یک به منطقه 12 به‌طور متوسط به 4 برابر و نسبت منطقه 5 به منطقه 12 به‌طور میانگین به 3/ 2 برابر رسید.
هم‌‌اکنون و براساس تازه‌‌ترین آمارهای قیمت مسکن شهر تهران، این نسبت بین منطقه یک و منطقه 5 به‌طور متوسط به 9/ 1 برابر، بین منطقه یک و منطقه 12 به‌طور متوسط به 9/ 3 برابر و بین منطقه 5 نسبت به منطقه 12 به‌طور میانگین به دو برابر رسیده است. همان‌گونه که مشاهده می‌شود اگر چه فاصله قیمت بین مناطق شمالی، میانی و جنوبی شهر تهران در حال حرکت به سمت اصلاح و احیای رابطه متعارف و رسیدن به سطح سال قبل از جهش قیمت است اما همچنان این نسبت‌‌ها به‌طور کامل احیا و اصلاح نشده است و بازار همچنان در فاز بازتنظیم قرار دارد.
سناریوی دوم
حال سوال مهم آن است که چرا با وجود اینکه هنوز بازار در فاز بازتنظیم رابطه قیمتی بین مناطق شمال و جنوب پایتخت قرار دارد، تورم مسکن در شمال شهر بیشتر از تورم جنوب شهر شده است؟
پاسخ این سوال سناریوی دوم آینده بازار مسکن و در واقع سناریوی محتمل در ارتباط با آینده قیمت مسکن است. واقعیت آن است که ظرفیت مناطق جنوبی شهر تهران پس از سه سال جهش قیمت مسکن، برای ادامه تورم، تکمیل شده است و همین عدم کشش در سمت تقاضا برای پذیرش افزایش قیمت موجب شده است حتی با وجود افزایش حدود 50 درصدی معاملات خرید مسکن در این مناطق در آبان ماه، تورم ماهانه تقریبا صفر درصدی در بازار این مناطق به‌طور متوسط، به ثبت برسد. این واقعیت موجود در بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی یک نکته مهم را درباره آینده قیمتی بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد. مبنی بر اینکه حال که ظرفیت افزایش قیمت در بازار معاملات مسکن مناطقجنوبی تکمیل شده است و بازار کششی برای پذیرش تورم مثبت ندارد، ادامه روند بازتنظیم رابطه متعارف قیمتی بین دو گروه مناطق جنوبی و شمالی شهر تهران باید در شکل کاهش قیمت مسکن مناطق شمالی رقم بخورد. از این رو، به شرط ثبات همه متغیرها و شرایط بیرونی و درونی اثرگذار بر بازار معاملات مسکن شهر تهران، سناریوی محتمل درباره آینده پیش‌‌روی بازار ملک، کاهش متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی و میانی پایتخت است.
برآوردهای انجام شده براساس نسبت‌‌های قیمت مسکن در دو گروه مناطق شمالی و جنوبی در سه مقطع زمانی حال حاضر، دوره جهش قیمت و دوره قبل از جهش نشان می‌دهد برای بازگشت بازار معاملات مسکن از مسیر اضافه پرش قیمتی، متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی و میانی پایتخت می‌تواند بین 5 تا 15 درصد کاهش یابد. آمارها نشان می‌دهد، در فاصله ابتدای دوره جهش قیمت مسکن (سال 96) تاکنون میانگین قیمت مسکن در شمال تهران حدود 7 برابر رشد کرده است؛ در حالی که این میزان رشد در مناطق جنوبی به‌طور متوسط حدود 6 برابر بوده است. این اضافه رشد قیمتی در بازار معاملات مسکن مناطق شمالی می‌تواند با بازگشت به عقب سطح قیمت‌‌ها در این مناطق (البته در صورت ثبات شرایط فعلی)، با میزان افزایش قیمت در مناطق جنوبی هماهنگ شود.
