شکی در خصوص وظیفه‌ی دولت در سرو سامان بخشیدن به بازار مسکن وجود ندارد، اما شیوه‌ی تامین مالی قانون جهش تولید مسکن به گونه‌ای است که در 4 سال آینده حدود 50 درصد مانده تسهیلات بانکها را به خود اختصاص خواهد داد. این حالت بانکها را در دوراهی خطرناکی قرار خواهد داد.
مسکن، نیاز اساسی دست نیافتنی!
در سالهای اخیر عدم توجه کافی به بازار مسکن، منجر به افزایش افسارگسیخته قیمت این کالای اساسی شده است. به طوری که هزینه‌ی تهیه یک سرپناه ساده، سهمی حدود 40 درصدی از سبد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داده است.
شاخص «فقر مسکن» که «سهم بالای هزینه تامین مسکن در کل هزینه خانوار» را اعلام می‌کند، حاکی از آن است که در ایران 36 درصد خانوارها دچار «فقر مسکن» هستند. در شهرها این شاخص، 45درصد و در تهران 79 درصد است. (سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار اگر زیر 30درصد باشد، بازار شرایط طبیعی دارد). این شاخص (سهم جمعیت فقیر در بازار مسکن) در جهان 20 درصد است.
شاخص دیگر برای سنجش وضعیت مسکن شهروندان «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن با نرخ طبیعی پس‌انداز» است که به سبب جهش‌های مکرر قیمت مسکن در سالهای اخیر، این شاخص در کشورمان هم‌اکنون بالای 40 سال است در حالی‌که نرخ طبیعی آن حدود 12 سال برآورد می‌شود.
تامین مسکن؟ ضروری اما نیازمند انجام کار دقیق کارشناسی
سونامی افزایش قیمت مسکن باعث شد تا یکی از وعده‌های مهم آیت الله رئیسی در کارزار تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری، سر و سامان دادن به این بازار و ساخت سالانه یک میلیون مسکن برای شهروندان باشد.
تحقق این وعده بلافاصله بعد از آغاز به کار دولت سیزدهم مورد توجه ویژه‌ی قوه مجریه و مجلس شورای اسلامی قرار گرفته و در نهایت قانون جهش تولید مسکن، در تاریخ 24 شهریورماه سال جاری از سوی مجلس شورای اسلامی به رئیس جمهور ابلاغ شد. اما جزئیات مصوبه‌ی مجلس شورای اسلامی به ویژه در خصوص سازوکار تامین مالی پروژه‌ی ساخت 4 میلیون مسکن دارای ابهاماتی است که عدم توجه به آنها تبعات منفی را به همراه خواهد داشت.
نیاز به ساخت مسکن امری است که مورد اتفاق متولیان این حوزه در کشور است اما جزئیات ساخت مسکن با توجه به تجارب قبلی می‌بایست با در نظر گرفتن آراء مختلف تدوین شود. از همان روزهای ابتدایی ابلاغ این قانون، بین کارشناسان حوزه‌ی مسکن و همچنین گروهی از اقتصاددانان اختلاف نظرهایی مطرح شد. این اختلافات در حوزه‌های مختلفی همچون چگونگی تامین مصالح، اشتغالزایی پایدار، منابع غیرواقعی برای تامین یارانه‌های مدنظر طرح بیان شده است اما بحث برانگیزترین موضوع مورد اختلاف، چگونگی تامین مالی اجرای این قانون است.
در ماده 4 قانون جهش تولید مسکن درخصوص چگونگی تامین مالی این پروژه آمده است: بانکها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست درصد (20%) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل سه میلیون و ششصد هزار میلیارد (3.600.000.000.000.000) ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سالهای آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.
بر اساس مفاد قانون جهش تولید مسکن، این تسهیلات به صورت بلند مدت و با دوره‌ی بازپرداخت بیست ساله به متقاضیان اعطا خواهد شد. منتقدین معتقدند وضعیت بازار پولی و بانکی کشور به گونه‌ای است که اعطای این حجم از تسهیلاتِ بلندمدت 20 ساله، دولت را به ناچار بر سر دوراهی خطرناکی در اقتصاد قرار خواهد داد.
الف) افزایش مانده تسهیلات بخش مسکن و کاهش حجم تسهیلات اعطایی به سایر بخش‌ها: در حال حاضر مانده تسهیلات مرتبط با بخش مسکن 18.2 درصد و چنانچه بنا باشد تمامی تسهیلات در نظر گرفته شده در قانون جهش تولید مسکن از کاهش سهمی دیگر بخش‌های اقتصادی تامین شود، پس از 4 سال، سهم مانده تسهیلات بخش مسکن به بالای 50 درصد و با ادامه این شیوه اعطای تسهیلات، به بالاتر از 60 درصد خواهد رسید. این یعنی کاهش چشمگیر تسهیلات اعطایی به بخش‌های مختلف اقتصادی که منجر به رکود خواهد شد. رکود این صنایع نیز افزایش نرخ بیکاری و تورم‌‌های پی در پی ناشی از کاهش تولید را به همراه خواهد داشت.
ب)تامین تسهیلات مورد نیاز بخش مسکن از طریق سیاست‌های انبساطی: در این حالت، بانکها در عوض کاهش تسهیلات بخش‌های دیگر اقتصاد، به منظور تامین تسهیلات مورد نیاز بخش مسکن، مجبور به اضافه برداشت از بانک مرکزی خواهند شد. نتیجه‌ی اتخاذ چنین تصمیمی خلق بیش از پیش نقدینگی و به تبع آن ایجاد تورم خواهد بود. موضوعی که نهایتا دود آن به چشم خودم مردم خواهد رفت.
نکته حائز اهمیت این است که در سالهای 1386 و 1387 و در سالهای آغازین اجرای سیاست مسکن مهر، رشد نقدینگی در کشور در حدود 16 درصد (حداقل مقدار رشد نقدینگی در دوره 20 ساله گذشته) بوده است. لیکن رشد نقدینگی در سال 1399، رقمی حدود 41 درصد را تجربه کرده و وضعیت حساسی بر اقتصاد کشور حاکم است. هر تکانه‌ی جدیدی که بر اقتصاد وارد شود می‌تواند تبعات جدی و جبران‌ناپذیری را به همراه داشته باشد. لذا باید اتخاذ تصمیمات کلانی همچون ساخت یک میلیون واحد با لحاظ ملاحظات باشد.
مسکن نیاز اساسی است که باید تامین شود اما انجام این کار نباید به گونه‌ای باشد که دیگر بخش‌های اقتصاد را دچار مشکل کرده و یا با افزایش حجم نقدینگی فشار تورمی بیشتری را بر مردم تحمیل کند. انجام این کار باید با دقت نظر کارشناسی و تعیین جزئیات دقیق اجرایی انجام شده و راهکارهای جایگزین نیز مورد مداقه قرار گیرد تا انجام این کار با کمترین هزینه‌ی اقتصادی و اجتماعی صورت گیرد.
تسنیم
