وضعیت بازار مسکن در کشور، همانند بسیاری از بازارهای دیگر، چنان بی‌ثبات و ملتهب شده که سیاست‌گذار را به فکر استفاده از ابزارهای دیگری برای در دست گرفتن کنترل شرایط انداخته است. مالیات بر خانه‌های خالی یکی از این ابزارهاست که البته از سال‌ها قبل بارها و بارها مطرح شده، اما هیچگاه به مرحله اجرای کامل و گسترده نرسیده است.
اما آیا پدید آمدن خانه‌های خالی اتفاق عجیب و ناخوشایندی است یا یک پدیده معمول و عادی به شمار می‌رود؟ در تمامی بازارها دو طرف عرضه و تقاضا وجود دارد و آنچه موجب ایجاد و یا به اصطلاح جوش خوردن یک معامله می‌شود، هماهنگی عرضه با تقاضاست. حال همانطور که یک تعدادی از افراد با آنکه می‌خواهند کار کنند شغل پیدا نمی‌کنند، همانطور که با وجود مسافر یک تعدادی از تاکسی‌ها با ظرفیت خالی رفت و آمد دارند، و همانطور که با وجود تعدادی لباس دوخته‌شده در یک مزون ممکن است یک نفر لباس مناسب خودش را پیدا نکند، با وجود تعدادی واحد مسکونی ساخته‌شده نیز ممکن است تعدادی خالی بمانند، چرا که جورشدن شدن عرضه با تقاضا به عوامل مختلفی بستگی دارد و نمی‌توان انتظار داشت همیشه به طور کامل اتفاق بیافتد. بنابراین وجود تعدادی خانه خالی از سکونت در بازار مسکن امری کاملاً عادی و قابل قبول است اما مشکل جایی می‌تواند بروز کند که سهم این خانه‌ها از کل انباشت مسکن به نسبت زیاد باشد یا روند افزایشی به خود بگیرد، که در این صورت می‌تواند در دوره رونق به افزایش قیمت‌ها شدت بخشد و مشکلاتی را از جهت تامین مسکن مصرفی برای خانوارهای کمتر برخوردار به وجود آورد.
اما چه عواملی موجب می‌شود که یک مالک ترجیح دهد خانه خود را خالی نگه دارد؟ اولین و ساده‌ترین دلیل زمان‌بر بودن هماهنگ شدن عرضه و تقاضاست، به این معنی که مثلا مالک به انتظار خریدار بهتر یا مستاجر بهتر صبر می‌کند و در مقابل متقاضی هم در جستجوی ملک مناسب‌تر ممکن است مدت‌ها تقاضای بالقوه خود را بالفعل نکند. علاوه بر این، بعضی از خانه‌ها ممکن است واحدهای کلنگی قدیمی باشند که مالک منتظر فراهم شدن شرایط ساخت آن است. برخی ممکن است خانه دوم مالک در شهر یا منطقه‌ای دیگر باشند که تنها در زمان‌های خاص مثل تعطیلات از آنها استفاده می‌شود. برخی ممکن است واحدهایی باشند که بر سر مالکیت آنها مناقشه است، مثل خانه‌هایی که به وراث رسیده یا خانه‌هایی که بانک به عنوان وثیقه تسهیلات نکول‌کرده مصادره کرده است. برخی از واحدهای خالی هم ممکن است در شرایط مکانی یا کیفیتی خاص قرار داشته باشند که تقاضا برای آنها زیاد نباشد. مثلا خانه‌های لوکس و گران‌قیمتی که بخش بزرگی از متقاضیان توان مالی و قدرت خرید آنها را ندارند. اما مهمترین بخش خانه‌های خالی که معمولاً بر حسب شرایط اقتصادی تعداد آنها با شیب بیشتری تغییر می‌کند و بیشتر می‌تواند مشکل آفرین باشد، خانه‌هایی هستند که مالک به امید افزایش بیشتر قیمت‌ها و سود بیشتر فروش در آینده نگه داشته است. بنابراین هر چه انتظارات تورمی بالاتر و بی‌ثباتی و نااطمینانی اقتصادی بیشتر حکمفرما باشد، تعداد خانه‌های خالی از محل مورد سوم بیشتر خواهد شد.
یکی از ابزارهای مستقیمی که در برخی از کشورها برای مواجهه با پدیده خانه‌های خالی از آن استفاده می‌شود، اخذ مالیات از این خانه‌هاست. به طوری که بر اساس شاخص‌هایی مانند عدم ثبت مشخصات ساکنین برای مدت زمانی معین مثلا یک سال برای یک واحد مسکونی، آن واحد خالی محسوب شده و از آن مالیات اخذ می‌شود. در یک مطالعه که از سوی وزارت اقتصاد در زمستان ۱۳۹۶ منتشر شده، از کشورهایی مثل انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و برخی ایالت‌های امریکا به عنوان نمونه‌های خارجی اخذ این نوع مالیات نام برده شده است. این مالیات در کانادا و برخی دیگر از کشورهای توسعه‌یافته هم اعمال می‌شود اما می‌توان گفت که گستردگی آن در میان کشورهای مذکور خیلی بالا نیست و تنها در شرایطی خاص دولت‌ها به سمت استفاده از این نوع مالیات می‌روند. به هر حال اعمال این نوع مالیات‌ها می‌تواند منجر به ثبت معاملات صوری، استفاده بی‌مورد از آب و برق، مردد شدن سازنده‌ها از ساخت و ساز جدید یا برخی مشکلات مشابه شود در حالی که در مؤثر بودن آن برای حل مشکل اطمینان زیادی وجود ندارد. برای مثال در حالی که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی به سمت واحدهای کوچک متراژ و به نسبت ارزان‌تر است، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی لوکس و اعیان‌نشین حتی اگر باعث ترغیب مالکان به عرضه آنها شود دردی را از تقاضای مصرفی درمان نمی‌کند.
بنابراین اینطور می‌توان گفت که افزایش یا کاهش سهم خانه‌های خالی از کل انباشت مسکن معلول یک دسته عوامل درون‌زا و برون‌زا در بازار مسکن است که می‌تواند نمایانگر برخی واقعیت‌ها باشد. طبیعی است که بهترین راه مواجهه با این پدیده نیز شناخت عوامل مؤثر بر آن و اصلاح کم و کاست‌هایی است که منجر به آن شدند. برای مثال سیستم‌های آنلاین و اپلیکیشن‌های جستجوی ملک می‌توانند فرآیند هماهنگ شدن عرضه و تقاضا را تسهیل و تسریع کنند. بنابراین تضعیف این سیستم‌ها با قوانینی مثل منع درج قیمت یا منع درج هر اطلاعات دیگری می‌تواند فرایند جستجو را سخت‌تر و انجام معاملات را مشکل‌تر کند. سهولت دسترسی به اطلاعات و جستجوی ملک، سیگنال‌دهی و تشویق ساخت و سازهای جدید به سمت ویژگی‌های مورد نیاز تقاضای مصرفی، ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش نااطمینانی‌ها همه مواردی هستند که می‌توانند به حل مشکل خانه‌های خالی کمک کنند. در این میان نمی‌توان منکر تاثیر و حتی مزیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی شد، اما باید توجه کرد که اثرگذاری مثبت اجرای این سیاست اما و اگرهای فراوانی دارد و نیازمند مطالعه و شناخت کافی از شرایط بازار است.
منبع: ایبِنا
محمد کوثری (کارشناس اقتصاد مسکن)
