قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه در سال ۱۳۶۶ به عنوان بخشی از مالیات ملی غیرمستقیم به تصویب رسید، اما در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ به دلیل مشکلات نظارتی، ارزشگذاری اندک املاک (براساس ارزش معاملاتی)، هزینه‌های گزاف شناسایی واحدهای مسکونی خالی و در نتیجه عملکرد ضعیف این نوع مالیات، حذف شد. در واقع نگاه برنامهریزان اقتصادی به این مالیات صرفاً درآمدی بوده و این در حالی است که این مالیات در کشورهای موفق در بخش مسکن با توجه به کارکرد «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» وضع می‌شود.
در سال ۱۳۹۴ پس از گذشت بیش از یک دهه، مجدداً اخذ مالیات از خانه‌های خالی به موجب ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب رسید. به موجب این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره (سال دوم- یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم- برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد- یک و نیم برابر مالیات متعلقه) خواهند شد.
قبل از پرداختن به موضوع لازم به اشاره است که وجود درصدی از خانه‌های خالی در بازار امری طبیعی است. تقاضا برای خدمات مسکن در طول زندگی هر خانوار تغییر می‌کند. این تغییرات در تقاضای مسکن، موجب جابه‌جایی خانوارها برای یافتن واحد مسکونی جدید و مناسب می‌شود، بنابراین همواره تعدادی از افراد به دنبال تغییر واحد مسکونی خود هستند (مستاجر یا مالک) که بایستی این پتانسیل برای ایشان در بازار وجود داشته باشد. همچنین همواره تعدادی تقاضای جدید ناشی از مهاجرت یا تشکیل خانوار در بازار مسکن وجود دارد که بایستی بازار ذخیره کافی برای پاسخگویی به این تقاضاها را داشته باشد. از این رو نمی‌توان انتظار داشت که نرخ خانه‌های خالی به صفر برسد و بایستی در بازار عرضه بالاتر از سطح تقاضا نگه داشته شود. در مطالعه وضعیت سایر کشورها نیز مشاهده می‌شود که وجود خانه‌های خالی در بازار مسکن آنها پدیده غریبی نیست و همواره اتفاق افتاده است.
هر چند وجود تعداد خانه خالی در بازار اجتناب ناپذیر است، اما در عین حال تعداد زیاد خانه‌های خالی نیز می‌تواند مشکل‌ساز باشد. در واقع واحدهای مسکونی خالی زیاد، به موازات مشکلاتی که برای فروشندگان ایجاد می‌کند، موجب بروز مشکلاتی نیز برای خریداران شده و تصمیم‌گیری بهینه خانوارها برای ارتقای سطح مصرف خود از خدمات مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد. در یک حالت ایده‌آل و میانه، وجود خانه‌های خالی در بازار مسکن هم ایجاد کننده فرصت انتخاب برای خریداران و هم عامل ایجاد تحرک در فروشندگان است.
توصیه‌هایی در تدوین سیاستگذاری در رابطه با خانه‌های خالی
به منظور انتخاب سیاست بهینه برای هدایت صحیح سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و پیشگیری از کثرت خانه‌های خالی، لازم است تا قبل از انجام هر نوع توصیه‌ای، ریشه اصلی بروز این پدیده براساس شاخص‌های بخش مورد ارزیابی قرار گیرد. به طور کلی، بروز پدیده خانه‌های خالی عمدتا ناشی از دو علت اساسی «پیشی گرفتن عرضه از تقاضا در بازار مسکن» و «پدیده شکست بازار در بخش مسکن» است.
شکست بازار به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نکرده و علی‌رغم وجود عرضه، تقاضا قادر به تامین نیاز نبوده یا در اصطلاح عرضه مورد نظر، (متناسب با نیاز) نیست.
دقت در اطلاعات آماری رسمی کشور در سال ۱۳۹۵ وجود حدود ۱۰.۶ درصد خانه خالی را در حالی که تراکم خانوار در واحد مسکونی ۱.۰۵ (به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی پر، ۱۰۵ خانوار وجود دارد) است، تایید می‌کند. این اتفاق گویای این است که بروز پدیده خانه خالی در ایران، حداقل برای بخشی از بازار، ناشی از پیشی گرفتن عرضه از تقاضا نبوده، بلکه به دلیل پدیده شکست بازار اتفاق افتاده است (در رابطه با مسکن کم درآمدها به این ترتیب است). به عبارت دیگر در بازار مسکن به ویژه در کلانشهرها عرضه مسکن با تقاضا و سطح درآمد خانوارها، تطابق نداشته و لذا تعدادی از خانوارها علی رغم نیاز از امکان ورود به بازار برخوردار نبوده‌اند.
اما این موضوع نمی‌تواند به طور کامل نافی پدیده پیشی گرفتن عرضه از تقاضا در بخش‌های دیگری از بازار باشد. به احتمال بسیار قوی، در بازار واحدهای لوکس و گران قیمت بخش عرضه بر تقاضا غالب بوده و وجود عرضه مازاد، بروز پدیده خانه‌های خالی را رقم زده است. به طور کلی عمده دلیل بروز خانه‌های خالی در ایران ناشی از تحولات اقتصاد کلان است چه آن بخشی که مصداق شکست بازار دارد و چه آن بخشی که مصداق فزونی عرضه بر تقاضا را دارد. بنابراین اینکه سیاستگذار علت بروز پدیده خانه‌های خالی را به درستی تشخیص داده و متناسب با آن تصمیم‌گیری کند نکته حائز اهمیتی است و ممکن است بدون توجه به آن نتایج موردنظر از سیاست متخذه حاصل نشود.
به طور کلی بررسی علل بروز پدیده خانه‌های خالی در ایران موضوعی بسیار جالب و قابل توجهی است که امکان پرداختن به آن در این مجال فراهم نیست. با وجود این در اتخاذ تصمیمات سیاستی توجه به دو نکته حائز اهمیت است:
الف- تعیین درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل بازار معنا و مفهوم دارد. در شرایط شکست بازار، تعیین درصدی تحت عنوان درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی چندان معنادار نیست چرا که هر چند مالکین تمایل به عرضه واحد مسکونی داشته باشند، بخش تقاضا نمی‌تواند از آن حمایت کند و به هر حال املاک بیشتری خالی خواهد ماند.
ب- سایر شرایط بازار در تحلیل علل بروز پدیده خانه خالی میبایست مورد توجه باشد. به این معنا که امکان دارد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در برخی شهرها و مناطق خاصی از آنها بالا باشد و لذا نتیجه‌گیری براساس اطلاعات کلی و یا تعمیم تصمیمات سیاستی به کل مناطق براساس این اطلاعات صحیح به نظر نمی‌رسد.
مشکلات ماده قانونی فعلی و نتایج موردانتظار از آن
یکی از مشکلات جدی و بسیار با اهمیت پیش روی اجرای ماده قانونی مذکور، عدم امکان شناسایی واحدهای خالی از سکنه است. شناسایی واحدهای مسکونی خالی فرآیندی مستمر و دائمی است که علاوه بر صرف زمان و هزینه گزاف، مستلزم فراهم بودن بستر فناوری اطلاعات مناسب و دقیقی است که علاوه بر اطلاعات املاک و مستغلات، اطلاعات مالکان و مستأجران نیز از آن قابل استخراج باشد. حتی در صورت راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان که تکلیف قانونی بوده ( و به دلیل پیچیدگی کار و عدم وجود زیرساخت‌های اطلاعاتی تا کنون محقق نشده است)، به دلیل کاستی‌های موجود نمی‌توان انتظار دستیابی به اطلاعات دقیقی را در این زمینه داشت. علاوه بر این، راه‌های گریز بسیاری برای اجتناب از پرداخت این نوع مالیات وجود دارد؛ از جمله اظهار مبنی بر عدم وجود خریدار یا مستاجر برای واحد مسکونی و .... که در جای خود قابل بحث و تأمل است. همچنین، پایین بودن نرخ مالیات بر خانه‌های خالی و عدم اثرگذاری آن از دیگر مواردی است که اهداف حاصل از تدوین این پایه مالیاتی را به محاق خواهد برد. در نتیجه، با توجه به شرایط موجود بسیار محتمل است که منافع حاصله از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای دولت، هزینه‌های اجرای آن را پوشش ندهد.
جمع‌بندی و توصیه‌های سیاستی
با توجه به تمامی موارد پیش‌گفته و تاثیرپذیری عمیق بازار مسکن از تحولات اقتصاد کلان انتظار کاهش قیمت مسکن با اجرای این نوع مالیات بسیار بعید به نظر می‌رسد. مالیات بر خانه خالی صرفاً موجب افزایش هزینه نگهداری مسکن به میزان اندک برای مالک می‌شود و کمکی به خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی مسکن نمی‌کند. بنابراین محتمل است که این طرح نتواند موجب افزایش عرضه در بازار مسکن شود و چه بسا از نظر روانی تمایل سازندگان به احداث مسکن جدید را نیز به میزان بسیار اندکی محدود سازد.
تمامی موارد پیش‌گفته به معنای رد سیاست مالیات بر خانه‌های خالی یا مخالفت با اجرای آن نیست بلکه توصیه می‌شود برای بهره‌برداری از سیاست‌های مالیاتی به عنوان ابزاری جهت سامان‌دهی و تعادل‌بخشی به بازار مسکن و تخصیص بهینه منابع موجود فارغ از نگاه درآمدی بایستی از تجارب جهانی در چگونگی اجرای این نوع مالیات و سایر مالیات‌های قابل اخذ از بازار املاک و مستغلات بهره جست و با پیش‌بینی اثرات اجتماعی و اقتصادی هر یک از انواع مالیات‌ها و نیز با لحاظ هم‌پوشانی مالیات‌ها و نقاط مشترک آنها، در این خصوص تصمیم‌گیری کرد.
نرگس رزبان ( تحلیلگر بازار مسکن)
منبع؛ ایبِنا
