۱۴ مهر ۱۳۹۸ - ۱۶:۳۹
قیمت مسکن تا کجا کاهش می‌یابد؟
ایران اکونومیست- «با توجه به تحلیل‌های کارشناسان و آن چه آمار می‌گوید به نظر می‌رسد انتظار متقاضیان برای کاهش بیشتر قیمت مسکن انتظاری به دور از واقعیت نیست و بازار املاک و مستغلات با روندهای قیمتی جدید روبه‌رو می‌شود.»
«به قیمت رسیده، کمتر از قیمت منطقه، تخفیف پای معامله، جای چونه دارد و ...» این جمله‌ها را تقریباً کنار ۸۰ درصد آگهی‌های اجاره یا فروش ملک این روزها می‌توانید ببینید.
ظاهراً بازار مسکن به کف قیمت خودش نزدیک شده است اما برخی چنین باوری ندارند و می‌گویند، روند نزولی ادامه دارد.
ورود به نیمه دوم سال و کاهش تقاضا موجب کاهش قیمت پیشنهادی در بازار مسکن شده و کاهش قیمت‌ها در این بازار شروع شده است.
در بازار املاک، عده‌ای خریدارند و عده‌ای فروشنده اما با شرایطی که در دو ماه اخیر در این بازار به وجود آمده هم خریداران و هم فروشندگان نسبت به انجام معامله تردید دارند. خریداران به خاطر از دست دادن خرید اقتصادی‌تر در انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن نشسته‌اند و فروشندگان نمی‌خواهند ملک خود را با قیمتی پایین‌تر از قیمت مورد نظرشان یا بازار بفروشند که بعداً نتوانند چیزی را جایگزین آن کنند.
در این میان، فعالان بازار مسکن تحلیلی که از این بازار ارائه می‌دهند، افت بیشتر قیمت‌ها در ماه‌های آینده در بازار مسکن است، گرچه شماری هم می‌گویند، این کاهش‌ها به دلیل کاهش دادوستد است نه کاهش هزینه ساخت.
با این قیمت نمی‌خرند
در یکی از بنگاه‌های معاملاتی در شرق تهران، مالکی برای فروش واحد خود به بنگاه آمده است. مشاور املاک به او می‌گوید: «اگر می‌خواهی بفروشی، ملک شما متری ۱۰ میلیون تومان قیمت دارد.» ناگهان مالک از کوره درمی‌رود و می‌گوید: «چرا تو سر مال می‌زنی، توی این منطقه که واحد نوساز با امکانات، متری ۱۲ تومان است.» اما مشاور املاک می‌گوید: «درست است. نوساز متری ۱۲ تومان قیمت دارد اما کسی نمی‌خرد، حتی متری ۱۱ میلیون تومان هم متقاضی ندارد. اگر می‌خواهید بفروشید با متری ۱۰ میلیون تومان مشتری پیدا می‌شود.»
اگر گذرتان این روزها به بنگاه‌های معاملات املاک افتاده باشد، این بحث‌ها در بیشتر بنگاه‌ها شنیده می‌شود. وقتی در بهار امسال رشد قیمت مسکن برخلاف ثبات قیمتی بهار سال‌های گذشته، صعودی شد، فعالان بازار تصور نمی‌کردند که در تابستان، قیمت‌ها با افت مواجه شود، چون این فصل همیشه به‌عنوان فصل معاملات و رونق در بازار مسکن شناخته می‌شود.
اما افت شدید معاملات از رسیدن رکود زودهنگام به بازار مسکن در فصل رونق خبر می‌داد. به‌دنبال کاهش معاملات قیمت مسکن در مرداد و شهریور رو به کاهش نهاد؛ طوری که بر اساس آمارهای بانک مرکزی قیمت مسکن در انتهای شهریور نسبت به ماه مرداد ۲.۸ درصد کاهش را تجربه کرد و شهریور امسال برای دومین ماه پیاپی، تورم ماهانه مسکن در تهران منفی شد.
دلخوشی به بازارهای موازی
متقاضیان در صف خرید مسکن، در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند. آنها برای انتظار خود شواهدی دارند. آنها ثبات نرخ تورم و قیمت‌های ارز و سکه را دلیلی بر احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن عنوان می‌کنند.
افشین پروین‌پور، عضو سابق شورای عالی مسکن در پاسخ به این انتظار متقاضیان به «ایران» می‌گوید: با ادامه رکود در خرید و فروش انتظار کاهش قیمت مسکن انتظاری درست است. با توجه به این که قیمت مسکن سال گذشته و اوایل امسال بشدت بالا رفت، قیمت آن به اشباع رسید. به همین دلیل اگر در اقتصاد یا بازارهای دیگر اتفاق غیر منتظره‌ای رخ ندهد افت قیمت دور از انتظار نیست.»
کاهش ۲۰ درصدی
پروین‌پور این استدلال را دارد که با توجه به کسادی بازار، فروشنده‌ها و مخصوصاً کسانی که نیاز به نقدینگی دارند، از قیمت‌های پیشنهادی کوتاه می‌آیند و ملک خود را با قیمتی کمتر از عرف بازار عرضه می‌کنند. او می‌گوید: «به نظر می‌رسد افت قیمت‌ها با شیب ملایمی ادامه خواهد داشت و کاهش ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در ماه‌های آینده انتظار می‌رود.»
پروین‌پور بر این نکته هم تأکید دارد که «اگر دولت برنامه‌هایی مانند اخذ مالیات از معاملات مسکن را اجرایی کند قیمت مسکن، از ۳۰ تا ۴۰ درصد افت می‌کند.»
قیمت‌ها تحت فشار معاملات
اما بر خلاف نظر عضو سابق شورای عالی مسکن، بیت‌الله ستاریان، تحلیلگر اقتصاد مسکن آمار مربوط به کاهش قیمت مسکن را به خاطر افت معاملات می‌داند و می‌گوید: «اصلاً منطقی و علمی نیست وقتی افت شدید معاملات اتفاق افتاده بگوییم قیمت مسکن کاهشی است. زمانی می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن پایین آمده که برای مثال در این ماه و ماه بعد تعداد معاملات مساوی باشد نه این که تعداد معاملات افت ۷۰ درصدی نسبت به مدت مشابه در سال قبل یا افت نسبت به ماه قبل را داشته باشد. افت معاملات نشان می‌دهد معاملات اندکی که در مرداد یا شهریور صورت گرفته، در شرایط عادی نبوده است. ما می‌گوییم شرایط معامله شرایط مساوی نبوده است و افت قیمت‌ها بیشتر به این دلیل بوده که در همین تعداد کم معاملات کسانی که نیاز به نقدینگی داشتند و به اصطلاح پول لازم بودند ملک خود را با قیمت کمتری فروختند.»
ستاریان با مقایسه تعداد معاملات امسال و سال قبل می‌گوید: «سال قبل در این ماه در کل کشور حدود ۶۰ هزار معامله داشتیم، اما شهریور امسال تعداد معاملات به کمتر از ۵ هزار معامله افت کرده است که نشان می‌دهد مسکن با معامله نشدن، قیمت خودش را حفظ کرده است و حتی با معامله نشدن قیمت مسکن می‌خواهد، دوباره بالا برود.»
به اعتقاد این تحلیلگر اقتصاد مسکن «فقط فروشندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، حاضرند ملک خود را با قیمت کمتری بفروشند. اصلاً نمی‌شود با آمار کم معاملات، ادعای کاهش قیمت را داشته باشیم.»
بازگشت قیمت
افت نرخ ارز از یک سو و کاهش تعداد معاملات از سوی دیگر دست به دست هم داده‌اند تا این روزها دیگر تقاضای سوداگری مسکن برای ورود سوداگران مهیا نباشد و انگیزه‌ای هم برای تقاضای سوداگری دیده نشود.
مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن با اشاره به این موضوع می‌گوید: «سال گذشته قالب پیش‌بینی در بازار مسکن این بود که رشد قیمت مسکن تا پایان سال ادامه دارد و در سال ۹۸ پایان افزایش قیمت را خواهیم داشت اما بازار مسکن برخلاف پیش‌بینی‌ها به دلیل هیجانات حاکم بر بازارهای موازی، در بهار امسال با رشد کم‌سابقه‌ای مواجه شد.»
به اعتقاد این کارشناس بازار، افت قیمت مسکن تا رسیدن قیمت‌ها به قیمت اسفند سال گذشته ادامه دارد.
او معتقد است دو اتفاق در بازار مسکن افتاده که یکی حساسیت‌زدایی عمومی از بازار مسکن و دیگری رفتن سودجویان از این بازار است که دو اتفاق مثبت در بازار مسکن است. در حال حاضر تقاضای بازار برای بخش مصرف است.
روانشادنیا با توجه به شواهد حاکم بر بازار معتقد است «با توجه به حساسیت‌زدایی از بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها در ماه‌های آینده متقاضیان وارد بازار می‌شوند و تعداد معاملات با توجه به نیازی که در بازار وجود دارد نمی‌تواند تا پایان سال کاهشی باشد. چون ماهانه ۶ تا ۷ هزار مسکن آماده بهره‌برداری می‌شود. اگر تا پایان سال در اقتصاد شرایط غیر منتظره‌ای پیش نیاید، افت قیمت مسکن ادامه دارد.»
ثبات هزینه ساخت
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، علت ثبات و کاهش قیمت مسکن را ثبات قیمت در بازار مصالح می‌داند و می‌گوید: «با توجه به این که قیمت مصالح در ماه‌های گذشته ثبات داشته، به این دلیل هزینه تولید افزایش نداشته است. بنابراین می‌توان در انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن بود. اما با توجه به رکود بازار، بازگشت رونق و روان شدن خرید و فروش فعلاً منتفی است.»
این تحلیلگر بازار مسکن نیز معتقد است «در ماه‌های آینده فروشندگانی که به وجه نقد نیاز دارند، ملک خود را با قیمت کمتری برای فروش عرضه می‌کنند.»
با توجه به تحلیل‌های کارشناسان و آن چه آمار می‌گوید به نظر می‌رسد انتظار متقاضیان برای کاهش بیشتر قیمت مسکن انتظاری به دور از واقعیت نیست و بازار املاک و مستغلات با روندهای قیمتی جدید روبه‌رو می‌شود.»
ظاهراً بازار مسکن به کف قیمت خودش نزدیک شده است اما برخی چنین باوری ندارند و می‌گویند، روند نزولی ادامه دارد.
ورود به نیمه دوم سال و کاهش تقاضا موجب کاهش قیمت پیشنهادی در بازار مسکن شده و کاهش قیمت‌ها در این بازار شروع شده است.
در بازار املاک، عده‌ای خریدارند و عده‌ای فروشنده اما با شرایطی که در دو ماه اخیر در این بازار به وجود آمده هم خریداران و هم فروشندگان نسبت به انجام معامله تردید دارند. خریداران به خاطر از دست دادن خرید اقتصادی‌تر در انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن نشسته‌اند و فروشندگان نمی‌خواهند ملک خود را با قیمتی پایین‌تر از قیمت مورد نظرشان یا بازار بفروشند که بعداً نتوانند چیزی را جایگزین آن کنند.
در این میان، فعالان بازار مسکن تحلیلی که از این بازار ارائه می‌دهند، افت بیشتر قیمت‌ها در ماه‌های آینده در بازار مسکن است، گرچه شماری هم می‌گویند، این کاهش‌ها به دلیل کاهش دادوستد است نه کاهش هزینه ساخت.
با این قیمت نمی‌خرند
در یکی از بنگاه‌های معاملاتی در شرق تهران، مالکی برای فروش واحد خود به بنگاه آمده است. مشاور املاک به او می‌گوید: «اگر می‌خواهی بفروشی، ملک شما متری ۱۰ میلیون تومان قیمت دارد.» ناگهان مالک از کوره درمی‌رود و می‌گوید: «چرا تو سر مال می‌زنی، توی این منطقه که واحد نوساز با امکانات، متری ۱۲ تومان است.» اما مشاور املاک می‌گوید: «درست است. نوساز متری ۱۲ تومان قیمت دارد اما کسی نمی‌خرد، حتی متری ۱۱ میلیون تومان هم متقاضی ندارد. اگر می‌خواهید بفروشید با متری ۱۰ میلیون تومان مشتری پیدا می‌شود.»
اگر گذرتان این روزها به بنگاه‌های معاملات املاک افتاده باشد، این بحث‌ها در بیشتر بنگاه‌ها شنیده می‌شود. وقتی در بهار امسال رشد قیمت مسکن برخلاف ثبات قیمتی بهار سال‌های گذشته، صعودی شد، فعالان بازار تصور نمی‌کردند که در تابستان، قیمت‌ها با افت مواجه شود، چون این فصل همیشه به‌عنوان فصل معاملات و رونق در بازار مسکن شناخته می‌شود.
اما افت شدید معاملات از رسیدن رکود زودهنگام به بازار مسکن در فصل رونق خبر می‌داد. به‌دنبال کاهش معاملات قیمت مسکن در مرداد و شهریور رو به کاهش نهاد؛ طوری که بر اساس آمارهای بانک مرکزی قیمت مسکن در انتهای شهریور نسبت به ماه مرداد ۲.۸ درصد کاهش را تجربه کرد و شهریور امسال برای دومین ماه پیاپی، تورم ماهانه مسکن در تهران منفی شد.
دلخوشی به بازارهای موازی
متقاضیان در صف خرید مسکن، در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند. آنها برای انتظار خود شواهدی دارند. آنها ثبات نرخ تورم و قیمت‌های ارز و سکه را دلیلی بر احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن عنوان می‌کنند.
افشین پروین‌پور، عضو سابق شورای عالی مسکن در پاسخ به این انتظار متقاضیان به «ایران» می‌گوید: با ادامه رکود در خرید و فروش انتظار کاهش قیمت مسکن انتظاری درست است. با توجه به این که قیمت مسکن سال گذشته و اوایل امسال بشدت بالا رفت، قیمت آن به اشباع رسید. به همین دلیل اگر در اقتصاد یا بازارهای دیگر اتفاق غیر منتظره‌ای رخ ندهد افت قیمت دور از انتظار نیست.»
کاهش ۲۰ درصدی
پروین‌پور این استدلال را دارد که با توجه به کسادی بازار، فروشنده‌ها و مخصوصاً کسانی که نیاز به نقدینگی دارند، از قیمت‌های پیشنهادی کوتاه می‌آیند و ملک خود را با قیمتی کمتر از عرف بازار عرضه می‌کنند. او می‌گوید: «به نظر می‌رسد افت قیمت‌ها با شیب ملایمی ادامه خواهد داشت و کاهش ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در ماه‌های آینده انتظار می‌رود.»
پروین‌پور بر این نکته هم تأکید دارد که «اگر دولت برنامه‌هایی مانند اخذ مالیات از معاملات مسکن را اجرایی کند قیمت مسکن، از ۳۰ تا ۴۰ درصد افت می‌کند.»
قیمت‌ها تحت فشار معاملات
اما بر خلاف نظر عضو سابق شورای عالی مسکن، بیت‌الله ستاریان، تحلیلگر اقتصاد مسکن آمار مربوط به کاهش قیمت مسکن را به خاطر افت معاملات می‌داند و می‌گوید: «اصلاً منطقی و علمی نیست وقتی افت شدید معاملات اتفاق افتاده بگوییم قیمت مسکن کاهشی است. زمانی می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن پایین آمده که برای مثال در این ماه و ماه بعد تعداد معاملات مساوی باشد نه این که تعداد معاملات افت ۷۰ درصدی نسبت به مدت مشابه در سال قبل یا افت نسبت به ماه قبل را داشته باشد. افت معاملات نشان می‌دهد معاملات اندکی که در مرداد یا شهریور صورت گرفته، در شرایط عادی نبوده است. ما می‌گوییم شرایط معامله شرایط مساوی نبوده است و افت قیمت‌ها بیشتر به این دلیل بوده که در همین تعداد کم معاملات کسانی که نیاز به نقدینگی داشتند و به اصطلاح پول لازم بودند ملک خود را با قیمت کمتری فروختند.»
ستاریان با مقایسه تعداد معاملات امسال و سال قبل می‌گوید: «سال قبل در این ماه در کل کشور حدود ۶۰ هزار معامله داشتیم، اما شهریور امسال تعداد معاملات به کمتر از ۵ هزار معامله افت کرده است که نشان می‌دهد مسکن با معامله نشدن، قیمت خودش را حفظ کرده است و حتی با معامله نشدن قیمت مسکن می‌خواهد، دوباره بالا برود.»
به اعتقاد این تحلیلگر اقتصاد مسکن «فقط فروشندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، حاضرند ملک خود را با قیمت کمتری بفروشند. اصلاً نمی‌شود با آمار کم معاملات، ادعای کاهش قیمت را داشته باشیم.»
بازگشت قیمت
افت نرخ ارز از یک سو و کاهش تعداد معاملات از سوی دیگر دست به دست هم داده‌اند تا این روزها دیگر تقاضای سوداگری مسکن برای ورود سوداگران مهیا نباشد و انگیزه‌ای هم برای تقاضای سوداگری دیده نشود.
مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن با اشاره به این موضوع می‌گوید: «سال گذشته قالب پیش‌بینی در بازار مسکن این بود که رشد قیمت مسکن تا پایان سال ادامه دارد و در سال ۹۸ پایان افزایش قیمت را خواهیم داشت اما بازار مسکن برخلاف پیش‌بینی‌ها به دلیل هیجانات حاکم بر بازارهای موازی، در بهار امسال با رشد کم‌سابقه‌ای مواجه شد.»
به اعتقاد این کارشناس بازار، افت قیمت مسکن تا رسیدن قیمت‌ها به قیمت اسفند سال گذشته ادامه دارد.
او معتقد است دو اتفاق در بازار مسکن افتاده که یکی حساسیت‌زدایی عمومی از بازار مسکن و دیگری رفتن سودجویان از این بازار است که دو اتفاق مثبت در بازار مسکن است. در حال حاضر تقاضای بازار برای بخش مصرف است.
روانشادنیا با توجه به شواهد حاکم بر بازار معتقد است «با توجه به حساسیت‌زدایی از بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها در ماه‌های آینده متقاضیان وارد بازار می‌شوند و تعداد معاملات با توجه به نیازی که در بازار وجود دارد نمی‌تواند تا پایان سال کاهشی باشد. چون ماهانه ۶ تا ۷ هزار مسکن آماده بهره‌برداری می‌شود. اگر تا پایان سال در اقتصاد شرایط غیر منتظره‌ای پیش نیاید، افت قیمت مسکن ادامه دارد.»
ثبات هزینه ساخت
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، علت ثبات و کاهش قیمت مسکن را ثبات قیمت در بازار مصالح می‌داند و می‌گوید: «با توجه به این که قیمت مصالح در ماه‌های گذشته ثبات داشته، به این دلیل هزینه تولید افزایش نداشته است. بنابراین می‌توان در انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن بود. اما با توجه به رکود بازار، بازگشت رونق و روان شدن خرید و فروش فعلاً منتفی است.»
این تحلیلگر بازار مسکن نیز معتقد است «در ماه‌های آینده فروشندگانی که به وجه نقد نیاز دارند، ملک خود را با قیمت کمتری برای فروش عرضه می‌کنند.»
با توجه به تحلیل‌های کارشناسان و آن چه آمار می‌گوید به نظر می‌رسد انتظار متقاضیان برای کاهش بیشتر قیمت مسکن انتظاری به دور از واقعیت نیست و بازار املاک و مستغلات با روندهای قیمتی جدید روبه‌رو می‌شود.»
روزنامه ایران
گزارش خطا
آخرین اخبار