آینده قیمت ها در بازار مسکن

علی نوذرپور رئیس کمیته مسکن، آمایش و شهرسازی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام با حضور در خبرآنلاین به وضعیت این روزهای بازار مسکن می پردازد و درعین حال دیدگاه تازه ای از وضعیت مسکن مهر را تشریح می کند که شامل تبعات منفی حاشیه نشینی با احداث شهرهای جدید و ساخت مسکن مهر می شود. مشروح این گفت وگو را در ادامه می خوانید:

*آقای دکتر،‌با توجه به سابقه‌ای که درخصوص برنامه ریزی عمرانی در وزارت کشور داشتید و هم با توجه به اینکه در سال‌های اخیر در دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام بر حوزه مسکن و شهرسازی متمرکز بوده‌اید، به نظر شما عمده فعالیت دولت یازدهم در حوزه مسکن به ویژه درپایتخت چه خواهد بود؟ همچنین با توجه به اینکه یکی از دغدغه‌های حال حاضر مردم مسئله مسکن و گرانی آن است، آیا دولت یازدهم می‌تواند برای ارزان‌سازی مسکن با توجه بر جمیع مسائل و مشکلات این حوزه، طرح کوتاه‌مدت بدهد یا اینکه باید پذیرفت در تهران هم مانند کلانشهرهای دیگر دنیا نرخ مسکن باید بالا باشد؟

مسئله مسکن در این سال‌ها روندی را طی کرده که متاسفانه برگشت از این مسیر و قرار گرفتن در مسیر درست، امری زمانبر خواهد بود. هرچند با یکسری اقدامات می‌توان گرانی ناشی از تجاری‌سازی مسکن را مهار و رشد آن را کُند کرد.

*آیا این طرز گرانی طبیعی است یا به زعم برخی از کارشناسان حباب است؟

این گرانی طبیعی است چرا که اگر حباب بود، باید مقداری کاهش در آن مشاهده می‌کردیم. در حال حاضر بنگاه‌های معاملات ملکی تقریبا به حالت تعطیل درآمده‌اند چرا که نه کسی فروشنده است و نه کسی خریدار. البته برخی از کارشناسان سیاسی اظهارنظرهای مثبتی دارنداما اظهارنظر سیاسی و همراه دولت بودن لزوماً نظر کارشناسی نیست.

*ولی به نظر آقای قلی‌ خسروی رئیس اتحادیه املاک کشور این قیمت‌ها حباب است؟

نگاه ایشان نگاه تجربی است و به دلیل موقعیت‌شان در حوزه مسکن که ریاست بر اتحادیه املاک است، بررسی کارشناسی و علمی در حوزه مسکن ارائه نمی‌کنند. بنابراین به نظر بنده رشدی که در حوزه مسکن اتفاق افتاد، به واسطه رکودی بود که قبلاً در مسکن وجود داشت و سال‌های بسیاری قیمت ثابت مانده بود. ضمن آن که در این سال‌ها افزایش نرخ ارز و مسکوکات وجود داشت و در نهایت در سال 1389 قیمت مسکن رشد سریعی کرد که پاسخ رکود قبل از این سال بود. البته سایر شرایط هم به این افزایش قیمت کمک کرد. هرچند گرانی نرخ ارز و تأثیر آن در قیمت مصالح ساختمانی هنوز خود را نشان نداده است. از طرف دیگر هنوز بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد نشده است به این معنی که هنوز با کمبود مسکن مواجهیم.  

*یکی از مواردی که وزیر مسکن دولت دهم روی آن مانور می‌دهد، این است که مثلاً در تهران حدود 400 الی 500 هزار واحد مسکونی خالی است و این تعداد مازاد بر تقاضا ساخته شده است و به همین علت باید منتظر افت قیمت بود. شما هم با آقای نیکزاد هم عقیده هستید؟

اولاً این صحیح نیست که فردی که سرمایه‌گذاری کرده است را تحت فشار قرار داد. فردی که با هر نیتی تولید کرده،‌ منتظر سود خود است و باید سود مقبول خود را به دست بیاورد و اگر این اتفاق نیفتد، پول خود را در بخش دیگری سرمایه‌گذاری خواهد کرد که این به ضرر مسکن است چرا که ما هنوز هم در بخش مسکن نیاز به سرمایه‌گذاری داریم و هنوز نیاز داریم که بخش خصوصی در این حوزه حضوری معنادار داشته باشد. پس هنگامی که تورم بالای 40 درصد است، سود سرمایه‌گذاری مسکن چه مقدار باید باشد؟ حداقل باید 20 درصد بالای نرخ تورم باشد که سود مثلاً 60 درصدی را نتیجه می‌دهد. این توقع برای فردی که سرمایه‌گذاری می‌کند، منطقی است ولی چون نرخ تورم بالاست،‌ در نتیجه مقدار این سود برای مصرف‌کننده زیاد به نظر می‌رسد.

*نظر شما راجع به شکافی که بین تقاضا و عرضه مسکن وجود دارد، چیست؟ آیا اصلاً شکافی وجود دارد؟

البته زیاد نباید به آمارهای دولت اعتماد کرد ولی آماری که در سال 90 در حوزه مسکن وجود دارد، شکاف حدود یک میلیونی بین عرضه و تقاضا را نشان می‌دهد یعنی با توجه به این آمار به ازای هر 106 خانوار، 100 واحد مسکونی وجود دارد.

*پس چرا ادعا می‌شود که بیش از تعداد خانوارها، مسکن ساخته شده است؟

به هر حال این‌گونه ادعا می‌شود ولی آمارهایی که برخی از کارشناسان و متخصصان مسکن ارائه می‌دهند، بیانگر آن است که کل تولید مسکن مهر حدود 250 هزار واحد بوده است. در حالی که طبق آماری که دولت داده است، نباید فاصله بسیاری بین عرضه و تقاضا وجود داشته باشد. از طرفی سالانه حدود 500 تا 600 هزار واحد مسکونی مستهلک می‌شود و از سمت دیگر حدود 800 تا 900 هزار واحد هم نیاز خانوارهای جدیدی است که متقاضی مسکن هستند. بنابراین با توجه به جمیع این آمارها به طور سالانه حدود 1.5 میلیون واحد مسکونی جدید نیاز است و چنانچه نتوان این نیاز سالانه را تامین کرد و تولید به تأخیر ‌افتد و این تعداد هر سال روی هم انباشته ‌شود، کار سخت خواهد شد. بنابراین شکاف بین عرضه و تقاضا وجود دارد و اینکه ادعا می‌شود که به تعادل رسیده ایم، صحیح نیست. چنانچه نتوان رونق مسکن ایجاد کرد و در این حوزه رشدی صورت نگیرد، قاعدتاً گرانی، امری طبیعی خواهد بود و باید منتظر افزایش قیمت در حوزه مسکن بود. آنچه که در حال حاضر اتفاق افتاده، انتظاری است که در جامعه عرضه‌کننده شکل گرفته است و واقعاً معلوم نیست با این سیاست‌ها به کدام سمت و سو پیش خواهد رفت.

*بخشی از مخاطبان سایت ما معتقدند اگر قیمت دلار در دولت جدید با توجه به معادلات بین‌المللی پایین بیاید، قیمت مسکن هم کاهش خواهد داشت. به نظر شما آیا قیمت مسکن با قیمت دلار ارتباط دارد که اگر قیمت دلار پایین بیاید به سرعت قیمت مسکن کاهش پیدا کند؟

نرخ ارز تأثیر خود را در زمان تولید مسکن گذاشته است و اگر چنین اتفاقی بیفتد که نرخ ارز کاهش پیدا کند، اثرات خود را در دو سال آینده خواهد گذاشت چرا که فرآیند تولید مسکن یک فرآیند دوساله است. بنابراین اگر نرخ ارز پایین بیاید، با یک وقفه حداقل دوساله، تا حدودی قیمت مسکن کاهش پیدا کند. بنابراین در حال حاضر اگر قیمت ارز پایین بیاید، به سرعت قیمت مسکن کاهش نخواهد داشت چرا که سرمایه‌گذار باید سود سرمایه‌گذاری‌ای که در این حوزه انجام داده است را ببرد. بنابراین مسکنی که در حال حاضر ساخته شده است، بار گران نرخ ارز را بر دوش خواهد کشید. اگرچه به نظر بنده با سیاست‌های حمایتی که دولت خواهد داشت باید اجازه داد مسکن رونق پیدا کند و از طرف دیگر باید مردم را از نظر اقتصادی توانمند کرد. بنابراین اگر خانوار شهری ما، کم‌درآمد یا فقیر است، مربوط به مسکن نمی‌شود و کاملاً مربوط به دولت و نظام اجتماعی اشتغال و درآمد می‌شود. به این معنی که اگر اشتغال‌زایی شود و همچنین حقوق و دستمزد افزایش پیدا کند، سطح درآمد خانوار افزایش پیدا می‌کند  و در نتیجه می‌تواند مسکن را هم تأمین کند. هنگامی که عدم تناسب بین درآمد و هزینه مسکن وجود دارد و همچنین هزینه مسکن مقدار قابل‌توجهی از هزینه خانوار را می‌طلبد، باید یک تعادلی بین درآمد خانوار و هزینه مسکن وجود داشته باشد.

*این مسئله تا چه حد نگرانی از گسترش حاشیه‌نشینی را در اطراف شهرهای بزرگ افزایش می‌دهد؟

افزایش حاشیه‌نشینی قطعی است. طبق بررسی‌ای که انجام شده، با توجه به درآمدی که حاشیه‌نشین‌ها دارند، در طول دوران حیات خود تنها 35 متر زمین می‌توانند بخرند. بنابراین، این افراد نمی‌توانند حداقل نصاب زمینی را که در طراحی شهری منظور می‌شود، در طول عمر خود تصاحب کنند. بنابراین چون نمی‌توانند و قدرت خریدشان در حدود همان 35 متر است،‌ نتیجتاً به حاشیه رانده می‌شوند. بنابراین با توجه به این آمارها و شرایط موجود حاشیه‌نشینی طبیعتاً افزایش پیدا خواهد کرد. باید توجه داشت که در حال حاضر یک‌هفتم جمعیت شهری کشور در مناطق حاشیه‌ای زندگی می‌کنند بنابراین این یک مسئله جدی است که نیاز به توجه اساسی دارد. از یک سو باید قوانین و مقررات شهرسازی تغییر کند و از سوی دیگر باید از قدرت اقتصادی خانوارها تحلیل صحیحی داشت و نصاب‌های جمعیتی و تراکمی را با تحلیل صحیح و کارشناسی، تعیین کنند. بنابراین اگر برنامه‌ریزان و مدیران شهری ما تشخیص و تحلیل درستی اعم از تعداد حاشیه‌نشینان و قدرت اقتصادی این قشر نداشته باشند، نمی‌توانند به گونه‌ای قوانین و مقررات شهرسازی را تعیین کنند که این حاشیه‌نشینان صاحب مسکن شوند. در حال حاضر در منطقه پل مدیریت تهران که در شمال پایتخت است، حاشیه‌نشینان را مشاهده می‌کنید که بعضاً برای کار به شهر تهران آمده‌اند. این افراد هم ایرانی هستند و از همه حقوق شهروندی برخوردار خواهند بود و مهم این است که ما در برنامه‌ریزی شهری این جمعیت را مورد توجه قرار دهیم و با مطالعه صحیح اقتصاد خانوار شهر بتوان متناسب با توان اقتصادی خانوار شهری، برنامه‌ریزی صحیحی انجام داد که این گروه پس از ورود به شهر صاحب مسکن شوند و در جای خود مستقر شوند.

*و البته این وضعیت مشابه پل مدیریت که اشاره فرمودید، تبعات اجتماعی وسیعی برای شهر خواهد داشت.

دقیقا؛ به هر حال این جمعیت وارد شهر می‌شوند و برای سکونت نمی‌توانند جای مناسبی پیدا کنند بنابراین بدمسکنی را اختیار می‌کنند. از طرفی از حداقل خدمات شهری هم بهره نخواهند برد و کیفیت خدماتی که به این جمعیت ارائه می‌شود، از مثلاً روستایی که از آنجا مهاجرت کرده اند، کمتر است. این جمعیت به شهر می‌آیند تا زندگی بهتری داشته باشند و هنگامی که این امر اتفاق نمی‌افتد، مشکلات عدیده‌ای را در جامعه شهری ایجاد می کنند.

*به نظر شما آیا احتمال دارد مسکن‌های مهر هم پس از مدتی به مرکز تمرکز حاشیه‌نشینان تبدیل شود؟

بنده از دو سال پیش مرتب این موضوع را یادآور شده‌ام که درواقع مسکن مهر، بافت فرسوده برنامه‌ریزی شده است چرا که در تولید مسکن مهر حداقل سرانه‌های شهری رعایت نشده است. در واقع مسکن در چارچوب برنامه‌ریزی شهری معنی پیدا می‌کند. مسکن تنها یک سرپناه نیست بلکه مسکن نیاز به برنامه‌ریزی شهری دارد یعنی نیاز به دسترسی به واحد آموزشی، تجاری، تفریحی، ‌امنیتی و مواردی از این دست خواهد داشت و اگر تمام این موارد تأمین شود، می‌توان مدعی شد که مسکن ایجاد شده است. دولت درخصوص مسکن مهر به سراغ منابع طبیعی و یا زمین‌هایی که خارج از شهرها بودند، رفت که بعضاً با مشکلاتی مواجه هستند مثلاً در کرج زمین‌هایی برای ساخت مسکن مهر انتخاب شد که نزدیک محل‌های تخلیه زباله قرار دارد که بوی نامطبوع این زباله‌ها قطعاً ساکنین این منطقه را به شدت آزار خواهد داد. بنابراین این‌گونه مسکنی از سرانه شهرسازی برخوردار نیست به این معنی، کسانی که از حداقل توان اقتصادی برخوردار باشند، قطعاً در این مناطق ساکن نخواهند شد و ازطرف دیگر این واحدها از کیفیت فنی مناسبی هم برخوردار نیستند چرا که پولی که دولت در این زمینه پرداخت می‌کند، حداقل‌ها را پوشش نمی‌داد ضمن اینکه مثلاً به ازای هر مترمربع 300 هزار تومان هم به دست پیمانکار نرسید. پس مسکنی که هم با کیفیت پایین تولید می‌شود و تجهیزات مورد نیاز یک ساختمان را ندارد واز طرف دیگر از سرانه‌های شهری هم برخوردار نیست، چگونه می‌تواند جمعیت شهری را درون خود جای دهد؟ بنابراین تبدیل به محلی برای سکونت اقشار با درآمد بسیار پایین که بعضاً مهاجر هم هستند، می‌شود و در برخی موارد هم پاتوق بزهکاران شهر می‌شود و پس از آن به گونه‌ای خواهد شد که هزینه امنیتی این مناطق به شدت بالا خواهد رفت و شاید در مواردی پلیس هم به تنهایی قادر به رفع مسائل شهری نخواهد بود.

*آقای دکتر ستاری هم که به خبرآنلاین آمده بودند، در این خصوص نگران رخداد درگیری دولت با حاشیه نشین ها بودند.

بله، این موضوع با اتفاقاتی که افتاده، کاملاً قابل پیش‌بینی است. بخشی از تحلیل‌هایی که وجود داشت در زمان انتخاب آقای احمدی‌نژاد این بود که بخش وسیعی از جمعیت حاشیه‌نشین که از نظر اقتصادی خود را مظلوم احساس می‌کرد به صحنه سیاسی آمده و به آقای احمدی‌نژاد رأی دادند. حتی در تمام انتخابات‌ها از جمله انتخابات مجلس شورای اسلامی، جمعیت حاشیه‌نشین تعیین‌کننده می‌شوند و نماینده به مجلس می‌فرستند و تا این حد تأثیرگذار هستند که تعداد قابل‌توجهی هستند و از طرف دیگر نسبت به مسائل اقتصادی خود همبستگی هم دارند. این موضوع برای شهرهای آینده‌ ایران نگران‌کننده است.

  *اگر این سرمایه‌گذاری در مسکن مهر صرف احیای بافت‌های فرسوده می‌شد، آیا نتیجه بهتری به دست نمی‌آمد؟

بله، با توجه به اینکه در خصوص بافت‌های فرسوده، سیاست کلی داریم که توسط مقام معظم رهبری در سال 84 به ارکان نظام صادر شد، دستور احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده ظرف 10 سال را دادند. بنابراین می‌بینید که این موضوع به قدری برای نظام پراهمیت بوده است که در حوزه سیاست‌های کلی نظام مطرح شد و مقام معظم رهبری خودشان مهلت را ده سال اعلام کردند. پس از آن و متأثر از این سیاست‌ کلی در حوزه سوانح طبیعی و حوادث غیرمترقبه، یکی از احکام برنامه چهارم توسعه، به احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده اختصاص یافت که در آنجا هم مقرر شد ظرف دو برنامه پنج‌ساله چهارم و پنجم این برنامه پیگیری شود و قاعدتاً پس از اتمام برنامه پنجم نباید هیچ بافت فرسوده‌ای در شهرها داشته باشیم. ولی آنچه که آمارها نشان می‌دهد و طبق آنچه که وزارت راه و شهرسازی در سال گذشته ارائه داد، تحقق این برنامه در حدود 7درصد باقت های مذکور است در حالی که اگر دولت طبق برنامه عمل می‌کرد، در حال حاضر طبق حکم برنامه چهارم و سیاست‌های کلی نظام در حوزه سوانح طبیعی و حوادث غیرمترقبه حداق 90درصد بافت های فرسوده احیا و نوسازی می شد.

*پس به نظر شما دولت در خصوص بافت های فرسوده کوتاهی کرده است؟

دقیقا؛ به نظر بنده هم دولت  و هم شهرداری ها در خصوص بافت‌های فرسوده کوتاهی کرده اند. در واقع شهرداری‌ها از جمله شهرداری تهران می‌توانستند مسکن را به سمت بافت‌های فرسوده جهت دهند. در بافت‌های فرسوده به هر حال تأسیسات زیربنایی شهری از جمله آب، برق و گاز موجود است و نیاز نیست که هزینه هنگفتی صرف ایجاد این تأسیسات شود بلکه تنها نیاز بود که در آنجا ساختمان‌ها ترمیم، بازسازی و مقاوم‌سازی شوند. بنابراین اگر چنین می‌شد، با یک تیر چند هدف نشانه‌گیری می‌شد از جمله اینکه این بافت‌ها در مقابل زلزله مقاوم می‌شدند. دوم اینکه حداقل استانداردهای کیفی زندگی در شهر برای جامعه شهری تأمین می‌شد و اینکه نسبت نفر در هکتار شهری که هنوز دارای ظرفیت است، پوشش داده می‌شد و این ظرفیت بالقوه به بالفعل تبدیل می‌شد.

خاطرم هست زمانی که‌ ایجاد شهرهای جدید در دستور کار دولت‌های قبلی قرار گرفت بنده درخصوص شهرهای جدید مصاحبه‌ای با یکی از نشریات انجام دادم و در آن متذکر شدم این سیاست، یک سیاست شکست‌خورده است چرا که شهرهای جدید برای جامعه‌ای شکل می‌گیرد که هیچ هویت مدنی ندارند و به همین خاطر این شهرها مثلاً گورستان ندارد چرا که ساکنین این شهرها مرده‌های خود را در شهر خود دفن نمی‌کنند چرا که هیچ‌گونه تعلقی به این شهرها ندارند و تصور ساکنان این شهرها این است که برای کوتاه‌مدت در این شهرها ساکنند و پس از آن به زادگاه یا وطن خود و یا به شهرهای دیگر خواهند رفت. بنابراین این شهرها آن جمعیتی را که مدنظر برنامه‌ریزان آن است، پذبرا نخواهد بود. در نهایت نتیجه ساخت شهرهای جدید هم همین پیش‌بینی شد و آن جمعیت مدنظر را پر نکرد و 15، 16 شهر جدیدی که ساخته شد، مجموعاً به اندازه روستای اکبرآباد در حاشیه تهران جمعیت جذب نکرد.

*وضعیت شهرهای جدیدی چون پرند و پردیس چطور ارزیابی می کنید؟

در شهرهای جدیدی که برای جمعیت معینی برنامه‌ریزی شده‌اند، مانند شهرهای جدید پرند و پردیس، دولت قیمت زمین را چند برابر کرده است مثلاً در پردیس مسکنی تولید کرده است که از ظرفیت برنامه‌ای دو، سه برابر بیشتر است. حال اینکه این شهرها هنوز ظرفیت خود را پر نکرده‌اند و در نتیجه این‌گونه شهرها به خوابگاه تبدیل می‌شوند و مسائل و تبعات اجتماعی و فرهنگی خواهند داشت. این شهرها اگر از ظرفیت مشخص شده در برنامه، ظرفیتی بیشتر داشتند که در ظرفیت پذیری جمعیت آن شهر ذکر می‌شد و حال معلوم نیست چرا و بر چه اساسی دولت برای شهری که ظرفیت مثلاً 100 هزار جمعیت دارد، برای 150هزار جمعیت، مسکن لحاظ می کند.  متأسفانه در سیاست‌های دو دولت نهم و دهم آنچه که مغفول واقع شد، برنامه است؛ به این معنی که تصمیمات فی‌البداهه و به صورت روزمره اتخاذ می‌شد که این موضوع تبعات وسیعی برای جامعه داشته است. درخصوص مسکن مهر هم شاید تا سالیان سال تبعات این تصمیم بر دوش کشور و جامعه خواهد بود. از جمله این تبعات بدهی‌هایی است که بر دوش دولت آینده خواهد بود و معلوم نیست چه کسی باید پاسخگوی این بدهی‌ها باشد. به همین دلیل بنده معتقدم که دولت آینده باید با ظرافت خاصی خود، مسکن مهر را به گونه ای مدیریت کند که شهرداری‌ها و انبوه‌سازان بار اصلی آن را در آینده بر دوش کشند.

*اشاره فرمودید که دولت باید به رونق مسکن کمک کند. دولت یازدهم چگونه می‌تواند به این کار جامه عمل بپوشاند و در بخش مسکن رونق ایجاد کند؟

دولت اولاً باید در سیاست‌گذاری، تصمیم‌گیری و فعالیت‌های خود ثبات داشته باشد و این موضوع مهمی است. بخش خصوصی که قرار است وارد کار شود، مطمئن باشد که سیاست دولت تا چهار سال آینده تغییر نخواهد کرد. بنابراین این اطمینان می‌تواند به برنامه‌ریزی بخش خصوصی کمک کند و بخش را قادر خواهد ساخت که برنامه‌های خود را با تعیین شاخص‌ها و اهداف کمی معین برای حصول نتیجه بهتر تدوین و اجرا کند.

  *دولت یازدهم با این چالش جدی هم مواجه است که اگر رکودی که به آن اشاره کردید ادامه پیدا کند، سبب خروج بخش خصوصی از حوزه ساخت مسکن خواهد شد و این موضوع افزایش قیمت و رشد تورم را به وجود خواهد آورد.

دقیقاً به همین شکل خواهد بود که برای اینکه به چنین مرحله‌ای نرسیم، به همان ثبات تصمیم‌گیری و سیاست‌ها نیاز داریم که به آن اشاره کردم. این ثبات آثار خود را به حوزه اقتصاد منتقل می‌کند. وقتی آثار ثبات سیاست‌ها به حوزه اقتصاد راه پیدا کرد، در نتیجه باعث ثبات در حوزه مسکن هم خواهد شد. این موضوع به نظر بنده یکی از جهت‌گیری‌های کلی نظام است که باید تحقق یابد. حال که مردم امیدوار شده‌اند کسانی که قرار است بر سر کار بیایند افراد معتدل و منطقی با نگاه کارشناسی هستند و افراط و تفریط در جهت‌گیری‌هایشان وجود نخواهد داشت، در واقع اینها نشانه‌های خوبی است که از دولت جدید دریافت کرده‌اند ولی باید منتظر استقرار دولت و ورود افراد جدیدی در حوزه مسکن ماند و بررسی آنها و اینکه آیا افراد شایسته و کارشناس و معتدل و مدیر هستند و همچنین چینش مدیران نشان دهنده آن خواهد بود که آیا با دولت مدیر و مدبر و بادانش مواجه خواهیم بود؟ این بحث جدی است که بیشترین نقش را در تمام حوزه‌های اقتصادی از جمله مسکن ایفا خواهد کرد. این که نقدینگی به سمت تولید حرکت کند و کاهش پیدا کند، اثر ضدتورمی خواهد داشت. به هر حال باید تولیدکننده حمایت شود و تسهیلات بانکی به کمک تولید مسکن بیاید. بنابراین چنانچه به سمت تولید مسکن و رونق اقتصادی حرکت کرده و از طرف دیگر بحث توان اقتصادی خانوار مدنظر قرار گیرد، عرضه و تقاضا کنار هم قرار گرفته و مسئله حل خواهد شد.

*به نظرشما مسکن نیاز به مدیریت محلی دارد؟

به نظربنده، مسکن یک کالای محلی است و مدیریت محلی باید مدیریت تولید این کالا را بر عهده بگیرد. دولت نباید به حوزه تولید مسکن ورود پیدا می‌کرد. پس از انقلاب می‌بینید که هر وقت دولت به حوزه مسکن ورود پیدا کرده و مداخله کرده است، مسائل و مشکلات این حوزه تشدید شده است. در قانون شهرداری و قانون عمران، نوسازی و اصلاحات شهر مصوب سال 1347 اساساً این رویکرد وجود داشته است که چون شهرها دچار فرسودگی بافت شده‌اند و بافت آن کهنه شده، باید این بافت‌ها نوسازی شود. بنابراین این قانون تصویب شد و بر اساس آن شهرداری‌ها مکلف شده‌اند که باید بر اساس طرح جامع و طرح تفصیلی شهر، برنامه 5 ساله عمران و نوسازی داشته باشند که این تنها جایی است که در قوانین، شهرداری‌ها مکلف به داشتن برنامه شده‌اند. در اینجا و در خلال همین قانون مسئله عوارض نوسازی تعریف می‌شد مبنی بر اینکه در شهرهایی که مشمول قانون عمران، نوسازی و اصلاحات شهر هستند، باید عوارض نوسازی اخذ شود.

این عوارض تعریف شد تا در خدمت برنامه 5 ساله شهرداری‌ها برای نوسازی بافت‌های فرسوده قرار بگیرد. در این قانون برای تولید مسکن هم راهکارهایی وجود دارد. یعنی در سال 1347 قرار بوده است که از مردم عوارض نوسازی دریافت شود که 35 تا 40 درصد بودجه شهرداری را شامل می‌شده است و عدد قابل توجهی بوده است. پس از آن این پول در خدمت نوسازی بافت‌های فرسوده و به تبع آن تولید مسکن قرار بگیرد. یکی از وظایف شهرداری، تولید مسکن ارزان‌قیمت، اجاره‌ای و اجتماعی بوده است. پس از انقلاب و به واسطه شعارهای انقلاب، نهادهایی مانند بنیاد مسکن، زمین شهری و بنیادهایی از این دست به جهت واگذاری زمین‌های مجانی شکل گرفت که ناشی از سیاست‌های شتاب‌زده انقلاب بود. بنابراین ورود دولت به بحث مسکن، وضعیت این حوزه را خراب کرد.

  *به نظرشما ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با یکدیگر تا چه اندازه تصمیمی کارشناسی بوده است؟

ادغام وزارت مسکن و شهرسازی در دولت دهم تصمیم شتاب‌زده‌ای بود. در همان زمان ادغام، بنده در مصاحبه‌ با نشریات اعلام کردم که ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه و ترابری یک ادغام شتاب‌زده و غیرکارشناسی بوده است. اکنون هم که طرح‌هایی به مجلس ارائه می‌شود، مبنی بر بازگرداندن ادغام‌ها، باز هم به نظر بنده یک اقدام شتاب‌زده است. در حالی که می‌توان از رهگذر این ادغام که واقعاً تهدیدات جدی هستند، فرصت‌سازی کرد. هر چند که بنده به عنوان شهرساز مخالف شدید ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه و ترابری بوده‌ام چرا که شهرسازی لطمات جدی در خلال این ادغام خورده است ولی اکنون معتقدم ما باید فرصت را به آن بخش‌هایی از وظایف دولت در حوزه مسکن و شهرسازی بدهیم که قابلیت واگذاری به شهرداری‌ها و شوراها رادارند. از این میان مسکن باید به عنوان یک امر محلی تلقی شود و حتی سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی این حوزه هم باید به عنوان یک امر محلی تلقی شود.

هنگامی که طرح جامع تهیه می‌شود، یکی از مواردی که مطالعه می‌شود، برنامه‌ریزی مسکن است. در آنجا مشخص می‌شود که شهر چه تعداد جمعیت در 10 یا 20 سال آینده خواهد داشت و برای این جمعیت چه مقدار باید مسکن تولید شود و تکلیف مردم در حوزه مسکن در طرح‌‌های جامع و تفصیلی مشخص خواهد شد. مدیریت این طرح هم به شهرداری‌ها برای اجرا سپرده می‌شود. پس از آن جایی که بافت فرسوده در شهرها وجود دارد و مدیریت شهرها با شهرداری‌هاست و در نتیجه نظارت فنی، اعطای پروانه، جلوگیری از ساخت و سازهای غیرقانونی و مواردی از این دست بر عهده شهرداری‌ها قرار خواهد گرفت. بنابراین هنگامی که هم برای مدیریت شهرداری‌ها قانون وجود دارد و هم مدیریت مربوطه وجود دارد، چرا دولت به آن ورود پیدا می‌کند؟ مسکن مهر در کنار شهرها تولید می‌شود ولی هیچ‌کدام از سرانه‌های شهری برای مسکن تأمین نشده است و اکنون مدیریت آن به شهرداری سپرده شده است، در حالی که شهرداری بودجه کافی ندارد و باید خودش پیگیر فضای سبز، ایستگاه آتش‌نشانی، دسترسی‌ها و مواردی از این دست شود. تبعات و هزینه‌های مسکن مهر برای شهرداری‌ها بسیار سنگین و جدی است. با راه افتادن مسکن مهر هزینه‌های سنگینی بر شهرداری‌ها و مدیریت شهری تحمیل می‌شود. بنابراین شورایعالی شهرسازی و معماری، ابلاغ طرح جامع برخی از شهرها را منوط به این موضوع کرده‌اند که شهرداری‌ها بپذیرند مسکن مهر داخل محدوده قرار بگیرد. بنابراین با این شرایط دولت به مدیریت شهری ظلم می‌کند. اگر از ابتدا بودجه مسکن مهر را در اختیار شهرداری‌ها می‌گذاشتند تا هم بافت‌های فرسوده احیا شود و هم در نقاطی که قابلیت داشت طرح تولید مسکن اجرا می‌شد و از طرف دیگر هم از ظرفیت شهرداری‌ها و هم از ظرفیت مشارکت مردم استفاده می‌شد، انگاه دولت می توانست به امور دیگر حاکمیتی بپردازد. همان‌طور که می‌دانید، در حدود 90 درصد تولید مسکن در اختیار بخش خصوصی است و معلوم نیست که چرا دولت برای چند درصدی که تولید می‌کند، خود را درگیر کرده و مسئله مسکن را با پیچیدگی مواجه می‌کند؟

*آیا فکر نمی‌کنید که این مداخله کردن مزیت‌های تبلیغی برای دولت داشته باشد؟

بله، دقیقاً می‌بینید که مسکن مهر به ابزاری برای تبلیغات تبدیل شده و بعضاً این شائبه ایجاد شده بود که آقای نیکزاد قصد دارد کاندیدای ریاست‌جمهوری شود و بحث‌های بسیاری در این خصوص انجام شده بود.

*نحوه مدیریت آقای نیکزاد را چگونه ارزیابی می کنید؟

همان طور که می‌دانید، آقای نیکزاد در دوره اصلاحات مدیرکل دفترفنی استانداری اردبیل بود و در هفت، هشت ماه انتهایی دولت اصلاحات ایشان معاون عمرانی استانداری لرستان شدند و این کل سابقه‌ای است که آقای نیکزاد داشته اند.  از این رو تصدی این سمت برای ایشان بسیار زود بود فلذا نتوانستند عملکرد خوبی از خود به جا گذارند.

*نظرتان در خصوص آقای آخوندی چیست؟

ایشان فردی هستند که نگاه کارشناسی دارند و به پژوهش و تحقیق باور دارند و همچنین معتقد به محلی کردن حوزه مسکن هستند. اگر واقعاً وزیری روی کار بیاید که به مدیریت محلی باور داشته باشد، قطعاً به سمت محلی کردن این حوزه حرکت خواهد کرد.

واقعاً چرا شهرسازی در کشور باید دولتی باشد؟

در واقع در قانون سال 1334 شهرسازی در اختیار شهرداری است و طرح تفصیلی و جامع هم در اختیار شهرداری‌هاست. با تصویب قانون تأسیس وزارت آبادانی و مسکن این موارد دولتی شد و پس از آن به صورت دولتی ادامه پیدا کرد. سؤال اینجاست که چه معنی دارد که طرح جامع که برای یک شهر تصویب می‌شود، به شورایعالی شهرسازی و معماری بیاید و در آن جا طی یک فرآیند طولانی تصویب شود و زمان تصویب با زمان ارائه طرح 10 سال اختلاف زمانی داشته باشد که در نتیجه همه آمارها و اعداد و ارقام تغییر کرده باشد؟ اتفاقی که برای طرح جامع تهران رخ داده است به همین شکل است. آمارها متعلق به سال 80-81 است در حالی که طرح تفصیلی در سال 91 ابلاغ شده است. بعد زمانی که طرح برای اجرا رفت، مشخص شد که طی این 10 سال شهر تغییر کرده است و آنچه که در طرح آمده با آنچه که قرار است اجرا شود، متفاوت است. دلیل این اتفاقات هم این است که دولت به این طرح‌ها ورود می‌کند. چنانچه این طرح در اختیار شهرداری باشد، شهرداری با استفاده از مشاورانش می‌تواند تغییر و تحولات را در طرح منظور کند. بنابراین همان‌گونه که اشاره کردم، شهرسازی یک امر محلی است و باید به شوراها و مدیریت محلی اعتماد کرد تا کار پیش برود. بنابراین پیشنهاد می شود پس از اینکه طرح تفصیلی با مدیریت محلی تهیه و تصویب شد، در کلان شهرهای بزرگ که تصمیمات اندکی رنگ سیاسی می‌گیرد طرح به شورای‌عالی شهرسازی و معماری سپرده شود تا ظرف چند ماه نظر دولت اخذ شود و اگر مثلاً ظرف سه ماه تایید طرح، اعلام نشد، در حکم تأیید شده تلقی گردد چون به هیچ‌وجه منطقی نیست که یک طرح از زمان تهیه تا مرحله تصویب 10 سال به طول بینجامد. بنابراین باید بسیاری از مواردی که در اختیار دولت است به مدیریت محلی سپرده شود.در حال‌حاضر ما قانون درازمدت درخصوص واگذاری وظایف به شهرداری‌ها را داریم و وظیفه تهیه طرح به عهده شورای‌عالی استان‌ها گذاشته شده است و به‌عنوان یک وظیفه مستمر شورای‌عالی استان‌هاست که این اقدام را انجام دهد که در این مدت انجام نداده است و دولت به جای اینکه این مسیر را طی کند روند معکوس رفته است و در جاهایی شرکت مادر تخصصی راه‌آهن شهری هم راه انداخته است که اصلاً برعهده مدیریت محلی است و به هیچ‌عنوان به دولت مربوط نمی‌شود.

حتی قبل از دولت نهم و دهم ما شرکت عمران و بهسازی شهری داریم که واقعاً سؤال اینجاست که چرا دولت چنین سازمانی را ایجاد کرده است چون عین این سازمان در شهرداری‌ها وجود دارد و ایجاد آن توسط دولت معلوم نیست به چه هدفی بوده است. در شهرداری سازمان نوسازی شهری وجود دارد، باز هم دولت سازمان مشابهی را ایجاد کرده است که نشان‌دهنده ناهماهنگی و دخالت‌های بی‌مورد است که تنها نتیجه آن ایجاد مشکل است، بنابراین به نظر من اگر سازمان‌های موازی در دولت منحل شود بسیاری از مشکلات حل خواهد شد و سازمان شهرداری‌ها در وزارت کشور می‌تواند نقش حاکمیتی دولت را ایفا کند. سازمان شهرداری‌ها یک سازمان دولتی برای مدیریت عالی شهرداری‌هاست و موازی همین سازمان یک تشکیلات دیگر در وزارت کشور به نام اداره کل امور شهرداری‌ها، اداره کل فنی و برنامه ریزی عمرانی وجود دارد. بنابراین به نظر بنده بخشی که در حوزه عمران با شهرداری‌ها هم‌پوشانی دارد باید از تشکیلات حوزه عمرانی حذف شود بنابراین با حذف این سازمان‌های موازی تشکیلات دولت هم کوچکتر خواهد شد.

بنابراین افرادی مانند آقای دکتر آخوندی که نگاه کارشناسی دارند و با تجربیات روز دنیا آشنا هستند و صاحب فکر و اندیشه‌اند می‌توانند به خوبی این تحول را انجام دهند.

*به نظرشما دولت یازدهم در بخش مسکن باید چه اولویت هایی را اجرایی کند؟

باید اجازه دهیم اولاً، بخش خصوصی با رفع مشکلات و تنگناهای پیش رو، ورود پیدا کند. همچنین دولت از امکاناتی که در اختیار دارد به بخش خصوصی کمک کند. از طرف دیگر با توانمندسازی خانوارها به‌خصوص اعطای وام‌های متناسب و همچنین رونق مسکن می‌توان این حوزه را ساماندهی کرد. از طرف دیگر چنانچه مسکن از حالت کالای سرمایه‌ای به جایگاه خود بازگردانده شود و به عنوان یک کالای مصرفی شناخته شود از حساسیت‌ها و دلمشغولی‌ها و نگرانی‌های مردم کاسته خواهد شد و دیگر شامل حرص و ولع‌هایی که مردم دارند و فکر می‌کنند که حتماً باید مالک باشند، در غیر این صورت نمی‌توانند به زندگی ادامه دهند، از بین خواهد رفت. بنابراین نتیجه بحث این است که حل مشکل مسکن از این طریق است که اولاً مسکن داخل در شهرسازی دیده شود چرا که مسکن یکی از آیتم‌های برنامه‌ریزی شهری است و دوماً اینکه مسکن و برنامه شهری از جنس مدیریت محلی هستند و دولت در جهت واگذاری مسکن و شهرسازی به مدیریت محلی حرکت کند.

*در خصوص مسکن مهر چه باید کرد؟

درخصوص مسکن مهر هم باید آن قسمت‌هایی که تکمیل شده سریعاً واگذار شود و اگر متقاضی دارند در شرایط اعطای مسکن به متقاضیان تجدیدنظر شود چراکه در برخی از مواقع مسکن مهر وجود دارد ولی متقاضی واجد شرایطی وجود ندارد که بتواند بخرد. بنابراین در شرایط متقاضی باید تجدیدنظر صورت بگیرد تا واحدهای بدون متقاضی به فروش برسد. آن بخش هم که در حال تولید است و بخشی از کار انجام شده با شرایط سهل به انبوه‌سازان بخش خصوصی واگذار کنند و از طرف دیگر دولت از طریق شهرداری‌ها مسکن مهر را مدیریت و ساماندهی کند و اینها مهم‌ترین جهت‌گیری‌هایی است که دولت آینده باید در نظر داشته باشد.

همچنین اگر دولت آینده وزیر مناسبی در این بخش بکار بگیرد قطعاً معاونت‌های قدری هم خواهد برگزید چراکه یک وزیر قوی هیچ‌گاه یک معاون ضعیف انتخاب نخواهد کرد، در نتیجه تیمی قوی که بر سرکار باشد مشکلات رفع خواهد شد.