رکود تورمی مسکن ؛ حاصل عدم مقابله با سوداگران

به گزارش ایران اکونومیست، در یک سال اخیر رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در بازار مسکن در کلان شهرها بویژه شهر تهران، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است؛ به طوری که دیگر قیمت ملک، تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد. بر اساس گزارش اخیر وزارت راه و شهرسازی، در آبان ماه سال ۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۹ میلیون و ۱۸۵ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۳۹ و ۹۰.۹ درصد افزایش داشته است.
افزایش روز به روز قیمت‌ها، خروج تقاضای واقعی از بازار را به دنبال داشته که منجر به کاهش تدریجی معاملات در ماه‌های اخیر شده است.
به‌طوری‌که بر اساس آمار اخیر وزارت راه و شهرسازی، در آبان امسال تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به ۷۰۱۷ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل (مهرماه) ۲۶.۶ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۳ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
رکود تورمی مسکن به سایر بخش‌های اقتصادی هم ضربه می‌زند
کاهش معاملات و افزایش قیمت‌ها، پدیده رکود تورمی را ایجاد می‌کند و این پدیده علاوه بر حوزه مسکن به بخش‌های دیگر اقتصاد به دلیل رابطه مستقیم و غیرمستقیم مسکن با بیش از ۱۰۰ صنعت، آسیب وارد خواهد کرد.
بررسی ها نشان می دهد عامل اصلی افزایش قیمت مسکن و کاهش معاملات، ناشی از خروج تقاضاهای مصرفی از بازار و سوداگری در این بخش بوده است. در این بین در ماه های گذشته برخی از مسئولان بخش مسکن به دلیل کافی جلوه دادن اقدامات خود، از خروج سوداگران از بازار مسکن خبر داده بودند که آمار اخیر وزارت راه و شهرسازی این مسئله را رد می‌کند.
با توجه به مسئولیت دولت در فراهم کردن زمینه تأمین مسکن خانوارهای ایرانی بر مبنای قانون اساسی، دولت موظف به کنترل انگیزه‌های سوداگرانه در بازار است. دولت و به خصوص وزارت راه و شهرسازی باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید و عرضه مسکن هدایت کرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت و همچنین کاهش دسترسی مردم به این کالای حیاتی جلوگیری کند.
علی رغم نیاز به بالابردن ریسک سوداگری در بازار مسکن، بررسی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که مهم‌ترین سیاست دولت در این برهه از زمان، تحریک تقاضا از طریق اعطای وام بوده و دولت قصد داشته از این طریق مسکن را از رکود خارج کند.
افزایش سقف وام، قیمت مسکن را گران‌تر می‌کند
افزایش میزان وام مسکن فی‌نفسه نه‌تنها اقدام ناپسندی نیست، بلکه به سود مردم است؛ اما در شرایط فعلی به دلیل بالاتر بودن تقاضا از عرضه (شاخص تراکم ۱.۰۶) و حضور سوداگران در این بازار، تقویت سمت تقاضا اقدامی غیر کارشناسی محسوب می‌شود.
در واقع خروجی این تحریک به‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند و نمی‌توان به‌عنوان راهکار بلندمدت از آن استفاده کرد؛ زیرا در حال حاضر عمدتاً سوداگران این بخش با تغییرات و التهابات بازارهای موازی یا افزایش وام، منتظر افزایش قیمت و دست یافتن به سودهای بالا در این بخش هستند، بنابراین با افزایش وام مجدداً خانه‌ها گران‌تر خواهد شد.
از این رو دولت برای بالا بردن قدرت خرید باید اقدامی انجام دهد که تنها منجر به بالا بردن قدرت خرید شود، نه اینکه با افزایش صرف سقف تسهیلات مسکن منجر به رشد قیمت مسکن گردد.
مالیات بر عایدی؛ راهکار خروج مسکن از رکود بدون بروز تورم
در اغلب کشورهای توسعه یافته، دولت ها برای کنترل قیمت مسکن و خارج کردن این بخش از رکود بدون بروز تورم، در ابتدا هزینه‌های سوداگری را با سیاست های مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) افزایش می دهند تا نوسانات قیمتی کنترل شود؛ سپس با حمایت از سازندگان، زمینه را برای افزایش تولید فراهم می‌کنند و در قدم آخر، افزایش تسهیلات را در دستور کار می‌گذارند.
تقاضای مصرفی و مولد مسکن؛ معاف از مالیات بر عایدی
مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند.
با توجه به موارد ذکر شده با خروج سوداگران از این بخش، قیمت مسکن به تناسب با قدرت خرید مردم بالا می‌رود و دیگر قیمت‌های نجومی و رشد اجاره‌نشینی مشاهده نخواهد شد و در نهایت با کاهش فاصله طبقاتی، مردم با آرامش بیشتری به زندگی خود ادامه می‌دهند.
لزوم تسریع تصویب طرح در مجلس
با وجود مزیت های این مالیات، در کشور ما تا کنون قانونی برای حذف سوداگران از طریق اخذ مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد و طرحی که طی ماه‌های اخیر در این خصوص در مجلس ارائه شده، هنوز بعد از گذشت ماه‌ها به نتیجه نرسیده و کمیسیون های اقتصادی و عمران نیز پیگیری لازم را برای هرچه زودتر به نتیجه رسیدن آن انجام نمی‌دهند.
همچنین سؤالی که در این میان مطرح می‌شود این است که چرا وزارتخانه‌های اقتصاد و راه و شهرسازی در این برهه از زمان لایحه ای برای مقابله با آفت سوداگری ارائه نمی‌دهند تا با خارج کردن این سفته‌بازان علاوه بر رونق ساخت و ساز مسکن، مردمی که دستشان از سرپناه متناسب با نیاز خود کوتاه شده با قدرت خرید بالاتری وارد بازار شوند؟
کارشناس بازار مسکن: وضع مالیات بر عایدی مسکن ضروری است
بیت الله ستاریان ، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح مالیات بر عایدی مسکن اظهار داشت: قانون مالیات بر عایدی سرمایه یک قانون پیشرفته است که در تمام دنیا اجرا می شود. قانون مالیات بر درآمد خرید و فروش مسکن در کشورهای توسعه یافته اجرا می شود و اقدام درستی هم هست.
وی با بیان اینکه باید در زمان اجرای این طرح، مواردی چون حمایت از سرمایه گذاری در زمینه تولید مسکن و جذب سرمایه ها در بخش مسکن مصرفی لحاظ شود، گفت: در شرایط فعلی ما نیاز به سرازیر شدن سرمایه ها به ساخت و ساز را داریم چرا که با کمبود مسکن مواجه هستیم بنابراین باید این قانون صرفا به خرید و فروش های مکرر و غیر تولیدی تعلق گیرد.
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در حال حاضر توازن در عرضه و تقاضای مسکن به هم خورده است، افزود: تقاضا از عرضه پیشی گرفته که در این شرایط مالیات بر عایدی می تواند کارآمد باشد.
مشاور طرح جامع مسکن: خانه‌های خالی، مصداق بارز سوداگری است
محمد فرهادی‌پور، اقتصاددان نیز با تأکید بر لزوم تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه به خصوص در بخش مسکن و املاک افزود: با استفاده از این روش، معاملات سوداگرانه و غیرواقعی، حذف و تا حدود زیادی کم می‌شود؛ به خصوص اگر در فرمول تعیین این نوع مالیات برای معاملات مکرر مسکن، مالیات پلکانی در نظر گرفته شود.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه، به کاهش معاملات استناد می‌کنند و معتقدند تعیین این نوع مالیات سبب خروج بیشتر معامله‌گران از بازار مسکن می‌شود، گفت: این تصور چندان صحیح نیست چرا که کسانی که مسکن اول خود را خریداری می‌کنند و همچنین تولیدکنندگان از این مالیات معاف هستند. 
مشاور طرح جامع مسکن تصریح کرد: مالیات بر عایدی سرمایه قرار نیست جلوی خرید و فروش در بازار مسکن را بگیرد بلکه قرار است برای کسانی که می‌خواهند با استفاده از خرید و فروش سوداگرانه به سود کلان برسند، مانع ایجاد کرده و بر این سود، مالیات تعلق گرفته شود تا بقیه جامعه نیز در آن شریک شوند.
فرهادی‌پور ادامه داد: ما در حال حاضر مشکل ورود سرمایه به بخش مسکن را نداریم بلکه مشکل اصلی این بخش، کاهش قدرت خرید مسکن خانوارها است، درحالی‌که تقاضای خرید مسکن مصرفی وجود دارد اما خانوارها توانایی خرید ندارند.
وی یکی دیگر از مشکلات بخش مسکن را پوشش‌دهی پایین تسهیلات مسکن به زیر ۲۰ درصد ارزش مِلک، عنوان و تصریح کرد: همچنین برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری از سوی یک خانوار با درآمد ماهیانه سه میلیون تومان در تهران، بر اساس نرخ اعلامی وزارت راه و شهرسازی ، هر خانوار باید تقریبا ۱۷ سال درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند چنین واحدی را بدون احتساب تورم مسکن، خریداری کند.
این کارشناس اقتصادی گفت: خانه‌های خالی که در تهران و سایر شهرها ، با هدف سوداگری ساخته شده است و مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند از رشد خانه‌های خالی جلوگیری کند چرا که در حال حاضر عایدی خانه‌های خالی برای مالکان آنها به قدری بالاست که حاضر به فروش آنها نیستند بلکه واحد خود را با هدف افزایش بیشتر سرمایه، وارد بازار نمی‌کنند؛ همین اتفاق سبب قفل شدن سرمایه در بازار مسکن شده است.