بازار مسکن چه زمانی به ثبات می‌رسد؟

به گزارش ایران اکونومیست، فایل‌های قیمت مناسب در بازار مسکن کمیاب شده است. برآورد‌ها از بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد واحد‌های ریزمتراژ نوساز از بیشترین رشد قیمت برخوردارند و رشد آن‌ها با توان متقاضیان واقعی همخوانی ندارد. با این حال کاهش قیمت ارز در روز‌های اخیر این انتظار را ایجاد کرده که قیمت خانه نیز کاهش پیدا کند؛ انتظاری که کارشناسان، تحقق آن را منوط به ثبات نسبی در اقتصاد کلان می‌دانند.
فروشندگان محتاط شدند
در حالی که بازار مسکن در مسیر رکود معاملاتی قرار گرفته، فروشندگان راه احتیاط را در پیش گرفته‌اند. بررسی‌های میدانی که به تایید واسطه‌های ملکی رسیده، حاکی از آن است که عرضه‌کنندگان واحد‌های کلید نخورده به طور دائم قیمت‌ها را به‌ روز می‌کنند و این در حالی است که مشتری وجود ندارد. همین موضوع باعث شده فاصله قابل توجهی بین قیمت واحد‌های قدیمی و نوساز ایجاد شود و از سوی دیگر معاملات به طرز محسوسی کاهش یابد. آن‌طور که رییس اتحادیه املاک گفته از یکم تا بیست و دوم آبان ماه سال جاری در شهر تهران ۵۵۸۲ قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش ۶۰ درصدی را نشان می‌دهد. قرارداد‌های اجاره نیز ۷۷۱۹ مورد بوده که نسبت به آبان ماه سال گذشته ۳۳ درصد کاهش یافته است.

پیش‌بینی قیمت مسکن به نفع مردم نیست
قیمت ارز در روز‌های اخیر روند کاهشی به خود گرفته و به زیر ۱۲ هزار تومان رسیده است. همین موضوع در کنار برخی تحلیل‌ها به انتظار افت قیمت در بازار مسکن دامن زده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: به اعتقاد من هر نوع اظهارنظر درخصوص کاهش یا افزایش قیمت مسکن به نفع مردم نیست. اگر قیمت مسکن کاهش یابد ما آن را به فال نیک می‌گیریم، اما کسانی که چنین مطالبی را مطرح می‌کنند باید این موضوع را هم در نظر بگیرند که بازار مسکن تابع عرضه و تقاضا است، در عین حال از بازار‌های ارز، طلا، بورس، حامل‌های انرژی و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه تولید و عرضه‌ی مسکن تاثیر می‌پذیرد.
مصطفی‌قلی خسروی افزود: فعلا منتظر هستیم تا برنامه‌های وزیر جدید راه و شهرسازی ارایه شود. اگر این برنامه‌ها موثر بیفتد می‌توان انتظار داشت بازار مسکن در ریل مناسبی قرار گیرد و عرضه و تقاضا به تعادل برسد.
خسروی با انتقاد از کسانی که در رسانه‌ها قیمت مسکن را پیش‌بینی می‌کنند گفت: متاسفانه بعضی افراد تمایل زیادی به مصاحبه دارند، اما هر نوع اظهارنظر درخصوص قیمت مسکن می‌تواند تبعاتی را در هر دو بخش عرضه و تقاضا ایجاد کند. مثلا عنوان می‌کنند که قیمت مسکن در پایان سال جاری ۳۰ درصد افت می‌کند. نمی‌دانم بر چه اساسی چنین استدلالی را مطرح کرده‌اند، اما آن‌چه مسلم است، کاهش قیمت مسکن به ثبات میان‌مدت و بلندمدت در بازار‌های رقیب بستگی دارد. بحمدالله در هفته‌های اخیر شاهد ثبات در قیمت دلار و سکه بوده‌ایم که امیدواریم این وضعیت ادامه پیدا کند و شاهد آرامش در اقتصاد کلان باشیم که قطعا بخش مسکن نیز در این فضا به آرامش می‌رسد، اما فعلا برای پیش‌بینی آینده بازار مسکن زود است.
کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن
قیمت تسه (اوراق تسهیلات مسکن) این روز‌ها از ۵۸ هزار تا ۶۰ هزار تومان شناور است که نسبت به ماه‌های قبل کاهش نشان می‌دهد. اما آن گونه که از قیمت آپارتمان در فایل‌های مشاوران املاک مشخص است، در طی ماه‌های گذشته قیمت‌ها بسیارافزایش یافته و حتی می‌توان گفت: بیش از دو برابر شده است. این موضوع خانه‌دار شدن را برای افراد متوسط یا متوسط رو به پایین سخت و حتی غیر ممکن کرده است. به طوری که تهرانی‌ها با ۱۲۰ میلیون تومان وام مسکن به علاوه وام جعاله هم به راحتی نمی‌توانند صاحب خانه شوند.
مهاجرت متقاضیان از کلانشهر‌ها
به دنبال رشد قیمت و اجاره بهای مسکن که از اواخر سال گذشته کلید خورده، روند مهاجرت از کلان‌شهر‌ها آغاز شده است. مشاهدات میدانی در تهران حاکی از آن است که متقاضیان به سمت شهر‌های اطراف از جمله پردیس، پرند، هشتگرد، کرج، محمدشهر و ... می‌روند. شهرام رحیم‌بخش - عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاورین املاک همدان، نیز می‌گوید: افزایش شدید قیمت‌ها در سالجاری باعث شده سهم متقاضیان در آپارتمان‌های با سن و قدمت بالا و حواشی شهر و شهرک‌هایی که ارزان‌قیمت‌ترند، افزایش یابد. به گفته‌ی وی حجم معاملات مسکن در همدان در مهر و آبان ۲۵.۹ درصد کاهش یافته است و از معاملات مسکن کاسته شده، اما همچنان سیر صعودی قیمتی با شیب کم وجود دارد.
رکود تورمی مسکن در آستانه یک سالگی
آذرماه سال قبل پس از گذشت دوره رکود پنج ساله، تحرکات معاملاتی در بازار مسکن آغاز شد. در سومین ماه از فصل پاییز ۱۳۹۶ معاملات مسکن شهر تهران ۵۰ درصد و قیمت‌ها ۱۴.۹ درصد افزایش یافت که بالاترین نرخ رشد هر دو شاخص در دوره رکود محسوب می‌شد. پس از آن هر ماهه شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و البته معاملات به همین دلیل شیب نزولی به خود گرفت. تغییرات رشد قیمت مسکن در پایتخت از آذرماه سال قبل تا مهرماه سال جاری به ترتیب ۱۴.۹، ۱۶.۷، ۲۲.۳، ۲۶.۱، ۲۹.۵، ۳۴.۸، ۴۵.۸، ۵۴.۲، ۶۲.۱، ۷۴.۱، ۸۳.۵ درصد بوده که باتوجه به قیمت‌های فعلی، خرید مسکن تقریبا به طور کامل از توان متقاضیان موثر خارج شده است؛ با این حال پس از رشد ۵۰ درصدی معاملات در آذرماه سال قبل، خرید و فروش در مهرماه امسال ۳۲ درصد کاهش یافت.
با توجه به رکود تورمی بازار مسکن، قاعدتا باید در ماه‌های آینده رشد ماهانه قیمت‌ها کاهش پیدا کند، اما با توجه به نوسان متغیر‌های موثر بر بازار مسکن از جمله تقاضای سفته بازانه، تقاضای مطلق، قیمت نهاده‌های ساختمانی، روند نرخ ارز و طلا، تحریم‌های اقتصادی و نرخ سود بانکی، پیش‌بینی وضعیت آینده بازار مسکن مقداری دشوار شده است.
رشد ۸۳.۵ درصدی قیمت مسکن شهر تهران
بر اساس اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه ۱۳۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران ۸ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۴ و ۸۳.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به ۹.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۵ و ۳۲.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. شرایط موجود حاکی از آن است که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می‌رود و با توجه به رشد ۲۵۰ درصدی دلار و ۲۳۷ درصدی سکه، خود را با آن تطبیق می‌دهد. البته کارشناسان معتقدند مسکن ظرفیت رشد بیش از این را و هرچه قیمت آن بالاتر برود، رکودش عمیق‌تر می‌شود. با این وجود آمار گویای آن است که به دلیل انتظارات تورمی، قیمت اسمی مسکن در مسیر صعود قرار دارد.