۱۶ مهر ۱۳۹۷ - ۰۹:۲۸
سایه سنگین رکود و گرانی بر بازار مسکن
پیش بینی کارشناسان حاکی از آن است که استمرار ریزش قیمت ارز همچون دلار باعث ورود نقدینگی به بازار خانه های کم متراژ می شود هر چند احتمال بازگشت بخشی از بازار مسکن به دوره رکود تورمی وجود دارد.
به گزارش ایران اکونومیست؛ براساس گزارش های رسمی وزارت راه و شهرسازی در نیمه اول امسال قیمت مسکن در تهران تا 60 درصد، در کل کشور حدود 40 و در کل کشور بدون احتساب تهران تا 30 درصد افزایش یافت. این افزایش جهشی قیمت مسکن در شرایطی رخ داد که بازار مسکن طی 5 سال گذشته در رکود نسبی به سر می برد اما با افزایش قیمت ارز و سکه در بازار بخشی از نقدینگی ها هم به سمت بازار مسکن هجوم آورد.
مهم ترین دلیل ورود نقدینگی به سمت بازار مسکن بحث عدم قطعیت در اقتصاد کشور بود که باعث شد مردم برای حفظ ارزش سرمایه خود اقدام به خرید کالای با دوامی همچون مسکن کردند و در حالی که در طول 4 الی 5 سال گذشته مسکن به کالای نسبتا مصرفی تبدیل شده بود در یک چشم به هم زدن با زمزمه های گرانی در بازارها یک کالای سرمایه ای محسوب شد.
در حال حاضر هم که با نوسانات قیمت ارز در بازار مواجه هستیم و قیمت دلار ریزش داشته است اظهارات متفاوتی از سوی کارشناسان اقتصادی درباره آینده کوتاه مدت بازار مسکن می شود. عده ای بر این باور هستند که قیمت مسکن هم کاهش پیدا می کند اما در مقابل برخی دیگر می گویند بازار خانه های کم متراژ رونق پیدا می کند که این رونق به معنای گرانی است. البته در نهایت آنچه که در دیدگاه کارشناسان بازار مسکن مشترک است، بحث ورود دوباره بازار مسکن به رکود است.
**رکود در انتظار بازار مسکن
«شهریار شقاقی» کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار مسکن با توجه به نوسانات نرخ ارز در نیمه دوم سال اظهار داشت: قیمت مسکن پس از افزایش قیمت ها همواره به سمت پایین چسبندگی دارد اما به طور قطع به میزان افزایش قیمتی که داشت، کاهش قیمت نخواهد داشت.
وی با بیان اینکه در حال حاضر بازار ارز ملتهب است و مقاومتی برای شکست قیمت ها وجود دارد، ادامه داد: افزایش نرخ دلار از پوسته سخت خود عبور کرده و بازگشت به قیمت های قبلی به راحتی نخواهد بود بنابراین هدایت نقدینگی به سمت بازار مسکن هم پس از این راحت نخواهد بود چرا که مسکن یک کالای بادوام است و معاملات آن به راحتی سایر کالاها در بازارهای موازی نیست.
شقاقی با اشاره به ایجاد حباب قیمتی سنگین در بازار مسکن گفت: در بازار مسکن کلان شهرهایی مانند تهران با افزایش قیمت حدود 70 درصد مواجه بودیم با این افزایش قیمت، نقدینگی ها در این بازار در بازه زمانی طولانی تری نسبت به سایر بازارها جریان پیدا می کند.
این کارشناس مسکن با اشاره به تکرار تجربه های بازار مسکن در سال های 90 و 91 گفت: در سال های 90 و 91 هم شاهد آن بودیم که پس از افزایش قیمت 80 درصدی بازار مسکن وارد دوره رکود شد و هر چند که وضعیت اقتصاد به ثبات رسید اما کاهش قیمت مسکن جزیی بود.
شقاقی با تاکید براینکه قدرت خرید مردم نقش اصلی در بازار مسکن را ایفا می کند، ادامه داد: در این شرایط اقتصادی با توجه به قدرت خرید مردم خانه های کم متراژ رونق بیشتری خواهند داشت و خانه هایی با متراژ بالا زودتر وارد دوره رکود خواهند شد.
وی اظهار داشت : پس از این شاهد تغییر الگوی زندگی مردم خواهیم بود و مردم از کلان شهرها مهاجرت می کنند و در خانه های کم متراژ ساکن خواهند شد.
شقاقی با بیان اینکه به نظر نمی رسد در این شرایط بانک ها قدرت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن را داشته باشند، گفت: تمایل بانک ها به جذب سپرده ها بیشتر است. از سوی دیگر با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، امکان پرداخت اقساط برای قشری که نیاز واقعی به مسکن دارد، نیست.
**توقف افزایش قیمت مسکن به شرط استمرار ریزش نرخ دلار
همچنین «محمد مهدی مافی» کارشناس بازار مسکن با اشاره به احتمال ورود نقدینگی به سمت بازار مسکن در نیمه دوم امسال، گفت: اگر روند کاهش قیمت ارز در بازار استمرار داشته باشد، افزایش قیمت مسکن هم متوقف می شود.
وی تاکید کرد: البته پیش بینی می شود که با توجه به صفی که این روزها برای فروش دلار ایجاد شده بخشی از این نقدینگی ها به سمت بازار مسکن بیاید.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت می تواند اقدام ضد افزایش قیمت مسکن در بازار انجام دهد، گفت: در حال حاضر مهم ترین مشکل بازار مسکن، موضوع عرضه است. دولت باید اقداماتی انجام شود که سرمایه گذاری به سمت تولید مسکن سوق پیدا کند نه خرید مسکن.
مافی با بیان اینکه باید روند ساخت وساز مسکن در کشور تسهیل پیدا کند، اظهار داشت: هر چند که سال های گذشته ساخت و ساز مسکن در کشور در قالب طرح مسکن مهر افزایش یافت اما جانمایی نادرست آن باعث شد که مشکلات متعددی در روند اجرا پیش آید و در نهایت استقبال مردم از این واحد ها کاهش یابد.
وی با بیان اینکه متاسفانه طرح های آمایش سرزمین و طرح تفصیلی به اجرا نرسید، گفت: مجوزهای ساخت و ساز برای پهنه هایی صادر شد که برای آن تقاضا وجود داشت نه براساس اسناد بالا دستی، بنابراین شاهد انحراف هایی در سیاست های شهرسازی بودیم.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه نبود سیاست آینده نگری در بخش های مسکن منجر به ملتهب شدن بازار می شود، گفت: در چند سال گذشته تنها سیاست دولت به افزایش سقف تسهیلات مسکن در بخش خرید محدود شد و در بخش تولید مسکن سیاستی وجود نداشت که به اجرا برسد بنابراین امروز با کمبود مسکن در بازار مواجه هستیم و نبود توازن بین عرضه و تقاضا خود عامل افزایش قیمت می شود.
** پیش بینی افزایش حاشیه نشینی در تهران
در حالی که اقدامات وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم از جمله افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن باعث شده بود که تا قدرت خرید مردم در بازار مسکن افزایش یابد، افزایش قیمت مسکن تا حدود 60 درصد در تهران باعث شد باز هم صاحب خانه شدن برای اقشار کم درآمد یا اقشار با درآمد متوسط به رویا تبدیل شود. از سوی دیگر بازار مسکن با کمبود شدید مسکن برای نیاز مصرفی مواجه است. در حالی که طبق اسناد بالادستی باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید شود در حال حاضر این رقم چیزی حدود 250 هزار الی 300 هزار واحد است. حال اینکه تنها 850 هزار ازدواج در سال ثبت می شود که تقاضای بالایی را به بازار مسکن وارد می کند و از سوی دیگر با هر 4 طلاق هم یک تقاضا به بازار مسکن اضافه می شود.
همین کمبود خانه های کم متراژ متناسب با قدرت خرید مردم در کشور به ویژه کلان شهرها باعث افزایش مهاجرت خانوار به حاشیه شهر می شود تا در مساکن ارزان قیمت تری ساکن شوند. بسیاری از کارشناسان پیش بینی می کنند با توجه به افزایش قیمت اجاره بها در کنار افزایش قیمت مسکن، روند حاشینه نشینی به ویژه در تهران در نیمه دوم امسال رو به رشد خواهد بود. حال اینکه افزایش حاشیه نشینی تبعات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی متعددی را در پی دارد.
مهم ترین دلیل ورود نقدینگی به سمت بازار مسکن بحث عدم قطعیت در اقتصاد کشور بود که باعث شد مردم برای حفظ ارزش سرمایه خود اقدام به خرید کالای با دوامی همچون مسکن کردند و در حالی که در طول 4 الی 5 سال گذشته مسکن به کالای نسبتا مصرفی تبدیل شده بود در یک چشم به هم زدن با زمزمه های گرانی در بازارها یک کالای سرمایه ای محسوب شد.
در حال حاضر هم که با نوسانات قیمت ارز در بازار مواجه هستیم و قیمت دلار ریزش داشته است اظهارات متفاوتی از سوی کارشناسان اقتصادی درباره آینده کوتاه مدت بازار مسکن می شود. عده ای بر این باور هستند که قیمت مسکن هم کاهش پیدا می کند اما در مقابل برخی دیگر می گویند بازار خانه های کم متراژ رونق پیدا می کند که این رونق به معنای گرانی است. البته در نهایت آنچه که در دیدگاه کارشناسان بازار مسکن مشترک است، بحث ورود دوباره بازار مسکن به رکود است.
**رکود در انتظار بازار مسکن
«شهریار شقاقی» کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار مسکن با توجه به نوسانات نرخ ارز در نیمه دوم سال اظهار داشت: قیمت مسکن پس از افزایش قیمت ها همواره به سمت پایین چسبندگی دارد اما به طور قطع به میزان افزایش قیمتی که داشت، کاهش قیمت نخواهد داشت.
وی با بیان اینکه در حال حاضر بازار ارز ملتهب است و مقاومتی برای شکست قیمت ها وجود دارد، ادامه داد: افزایش نرخ دلار از پوسته سخت خود عبور کرده و بازگشت به قیمت های قبلی به راحتی نخواهد بود بنابراین هدایت نقدینگی به سمت بازار مسکن هم پس از این راحت نخواهد بود چرا که مسکن یک کالای بادوام است و معاملات آن به راحتی سایر کالاها در بازارهای موازی نیست.
شقاقی با اشاره به ایجاد حباب قیمتی سنگین در بازار مسکن گفت: در بازار مسکن کلان شهرهایی مانند تهران با افزایش قیمت حدود 70 درصد مواجه بودیم با این افزایش قیمت، نقدینگی ها در این بازار در بازه زمانی طولانی تری نسبت به سایر بازارها جریان پیدا می کند.
این کارشناس مسکن با اشاره به تکرار تجربه های بازار مسکن در سال های 90 و 91 گفت: در سال های 90 و 91 هم شاهد آن بودیم که پس از افزایش قیمت 80 درصدی بازار مسکن وارد دوره رکود شد و هر چند که وضعیت اقتصاد به ثبات رسید اما کاهش قیمت مسکن جزیی بود.
شقاقی با تاکید براینکه قدرت خرید مردم نقش اصلی در بازار مسکن را ایفا می کند، ادامه داد: در این شرایط اقتصادی با توجه به قدرت خرید مردم خانه های کم متراژ رونق بیشتری خواهند داشت و خانه هایی با متراژ بالا زودتر وارد دوره رکود خواهند شد.
وی اظهار داشت : پس از این شاهد تغییر الگوی زندگی مردم خواهیم بود و مردم از کلان شهرها مهاجرت می کنند و در خانه های کم متراژ ساکن خواهند شد.
شقاقی با بیان اینکه به نظر نمی رسد در این شرایط بانک ها قدرت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن را داشته باشند، گفت: تمایل بانک ها به جذب سپرده ها بیشتر است. از سوی دیگر با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، امکان پرداخت اقساط برای قشری که نیاز واقعی به مسکن دارد، نیست.
**توقف افزایش قیمت مسکن به شرط استمرار ریزش نرخ دلار
همچنین «محمد مهدی مافی» کارشناس بازار مسکن با اشاره به احتمال ورود نقدینگی به سمت بازار مسکن در نیمه دوم امسال، گفت: اگر روند کاهش قیمت ارز در بازار استمرار داشته باشد، افزایش قیمت مسکن هم متوقف می شود.
وی تاکید کرد: البته پیش بینی می شود که با توجه به صفی که این روزها برای فروش دلار ایجاد شده بخشی از این نقدینگی ها به سمت بازار مسکن بیاید.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت می تواند اقدام ضد افزایش قیمت مسکن در بازار انجام دهد، گفت: در حال حاضر مهم ترین مشکل بازار مسکن، موضوع عرضه است. دولت باید اقداماتی انجام شود که سرمایه گذاری به سمت تولید مسکن سوق پیدا کند نه خرید مسکن.
مافی با بیان اینکه باید روند ساخت وساز مسکن در کشور تسهیل پیدا کند، اظهار داشت: هر چند که سال های گذشته ساخت و ساز مسکن در کشور در قالب طرح مسکن مهر افزایش یافت اما جانمایی نادرست آن باعث شد که مشکلات متعددی در روند اجرا پیش آید و در نهایت استقبال مردم از این واحد ها کاهش یابد.
وی با بیان اینکه متاسفانه طرح های آمایش سرزمین و طرح تفصیلی به اجرا نرسید، گفت: مجوزهای ساخت و ساز برای پهنه هایی صادر شد که برای آن تقاضا وجود داشت نه براساس اسناد بالا دستی، بنابراین شاهد انحراف هایی در سیاست های شهرسازی بودیم.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه نبود سیاست آینده نگری در بخش های مسکن منجر به ملتهب شدن بازار می شود، گفت: در چند سال گذشته تنها سیاست دولت به افزایش سقف تسهیلات مسکن در بخش خرید محدود شد و در بخش تولید مسکن سیاستی وجود نداشت که به اجرا برسد بنابراین امروز با کمبود مسکن در بازار مواجه هستیم و نبود توازن بین عرضه و تقاضا خود عامل افزایش قیمت می شود.
** پیش بینی افزایش حاشیه نشینی در تهران
در حالی که اقدامات وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم از جمله افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن باعث شده بود که تا قدرت خرید مردم در بازار مسکن افزایش یابد، افزایش قیمت مسکن تا حدود 60 درصد در تهران باعث شد باز هم صاحب خانه شدن برای اقشار کم درآمد یا اقشار با درآمد متوسط به رویا تبدیل شود. از سوی دیگر بازار مسکن با کمبود شدید مسکن برای نیاز مصرفی مواجه است. در حالی که طبق اسناد بالادستی باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید شود در حال حاضر این رقم چیزی حدود 250 هزار الی 300 هزار واحد است. حال اینکه تنها 850 هزار ازدواج در سال ثبت می شود که تقاضای بالایی را به بازار مسکن وارد می کند و از سوی دیگر با هر 4 طلاق هم یک تقاضا به بازار مسکن اضافه می شود.
همین کمبود خانه های کم متراژ متناسب با قدرت خرید مردم در کشور به ویژه کلان شهرها باعث افزایش مهاجرت خانوار به حاشیه شهر می شود تا در مساکن ارزان قیمت تری ساکن شوند. بسیاری از کارشناسان پیش بینی می کنند با توجه به افزایش قیمت اجاره بها در کنار افزایش قیمت مسکن، روند حاشینه نشینی به ویژه در تهران در نیمه دوم امسال رو به رشد خواهد بود. حال اینکه افزایش حاشیه نشینی تبعات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی متعددی را در پی دارد.
گزارش خطا
آخرین اخبار