۱۵ مهر ۱۳۹۷ - ۱۷:۲۷
رونق بازار مسکن، چشم انتظار ضوابط کارآمد
نوسانات شدید بازار سکه و ارز در چند هفته گذشته از یک سو باعث بالا کشیدن قیمت مسکن و از سوی دیگر باعث کاهش جذابیت و افزایش نا اطمینانی و ریسک در این بازارها برای نقدینگی در دست مردم و زمینه افزایش حضور سرمایه در بخش مسکن شده است.
به گزارش ایران اکونومیست؛ اکنون امید می‌رود پس از یک دوره رکود، بخش مسکن بتواند این نقدینگی آزادشده را به خود جذب کند و دوباره شاهد رونق در این بازار باشیم؛ چرا که مسکن همواره یکی از جذاب‌ترین بخش‌های اقتصاد در ایران است. اما رونق پایدار و اصولی این بازار، نیازمند قوانین و ضوابط جدید است.
**اشتغال آفرینی و تأثیر در رشد اقتصادی و غیرقابل تجارت بودن
بخش مسکن با 78 بخش ارتباط پیشین و با 56 بخش ارتباط پسین دارد و به دلیل اینکه تا 85 درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود و عمده‌ی اشتغال در این بخش کارگران غیر ماهر هستند، علاوه بر اشتغال مستقیم در خود این صنعت به دلیل اینکه بالاترین مشارکت بخش خصوصی در این بخش وجود دارد باعث اشتغال غیرمستقیم در بخش‌های دیگر نیز می‌شود. در صورت رونق این صنعت بخش‌های دیگر نیز با رونق مواجه می‌شوند و برعکس در صورت رکود به‌صورت زنجیره‌وار تمام این بخش‌ها وارد رکود می‌شوند. از طرف دیگر چون مسکن کالایی غیرقابل تجارت است و امکان واردات یا صادرات آن وجود ندارد شرایط ویژه‌ای دارد و برای کشور اهمیت فراوانی پیدا می‌کند.
**ماهیت مسکن در ایران و سایر کشورها
مسکن در تمامی کشورهای جهان به دلیل ساکن بودن و غیرقابل تجارت بودن کالایی بسیار ویژه و مهم است؛ اما با این تفاوت که در اکثر کشورهای جهان کالایی مصرفی است و افراد بیشتر برای رفع نیاز خود آن را تقاضا می‌کنند اما در کشور ما علاوه بر تقاضای مصرفی برای این کالا به دلیل بادوام بودن مسکن و انواع آن تقاضاهای دیگری نیز وجود دارد ازجمله تقاضاهای سرمایه‌گذاری و یا سفته بازانه که به انگیزه‌ی افزایش قیمت و سودآوری توسط افراد صورت می‌گیرد. با توجه به این تقاضاها تحلیل بازار مسکن در ایران کمی متفاوت است. برای نمونه تقاضاکننده‌ی مصرفی در تمامی دوره‌ها اعم از رکود یا رونق در بازار ورود می‌کند، گروه دوم کسانی هستند که به دنبال جابه‌جایی و تبدیل به احسن کردن مسکن خود هستند که آن‌ها نیز در همه‌ی دوره‌ها وارد می‌شوند اما توصیه می‌شود در دوره‌ی پیش رونق یا رکود اقدام به جابه‌جایی کنند. گروه سوم سرمایه‌گذارها هستند که از ورود خود هدف بلندمدت دارند برای مثال مسکن را می‌خرند و به‌صورت بلندمدت و در یک بازه‌ی 15 ساله مثلاً اقدام به اجاره‌ی دادن آن می‌کنند و یا پس از چند سال نگه‌داری مسکن آن را می‌فروشند و به‌نوعی سرمایه‌گذاری انجام می‌دهند.
**سفته‌بازان سیکل‌های رکود و رونق را بر هم می‌زنند
دسته‌ی چهارم که به دنبال سود در کوتاه‌مدت و در بازه‌های 6 ماهه یا یک‌ساله هستند در شرایط پیش رونق و رونق وارد بازار می‌شوند و پیش از آغاز رکود از بازار خارج می‌شوند. سفته‌بازان با این کار باعث کاهش عمق بازار در دوره‌ی رونق و افزایش عمق رکود می‌شوند چراکه بازه‌های زمانی بازار را کوتاه و بلند می‌کنند و تعادل طبیعی را برهم می‌زنند. در اکثر کشورهای دنیا سنگین‌ترین محدودیت‌ها همچون انواع مالیات بر نگه‌داری املاک و یا قوانین منع فروش در کوتاه‌مدت در بازار را وضع می‌کنند و اجازه‌ی تخریب بازار را به سفته‌بازان نمی‌دهند اما متأسفانه در کشور ما چنین سازوکاری هنوز تبیین نشده و ضعف قانون وجود دارد.
**هدف گذاری اشتباه در بخش مسکن
در حال حاضر گفته می‌شود در کشور در حدود 2.5 میلیون مسکن خالی وجود دارد که صحبت‌هایی در مورد اخذ مالیات از مالکان این مسکن‌ها مطرح‌شده است. در بحث برنامه‌ریزی‌های ساخت و طرح‌های توسعه شهری نیز اشکالات فراوانی وجود دارد، به‌گونه‌ای که برای مثال مسکن‌های کوچک‌مقیاس و با متراژ کمتر از 100 متر بالاترین تقاضا را در شهرهای بزرگ مانند تهران دارند، اما بین عرضه و تقاضای این واحدها شکاف معناداری وجود دارد و به‌نوعی با عدم کار آیی در تخصیص و پاسخ اشتباه به نیاز بازار مواجه هستیم که حتی در بخش مسکن مهر نیز مشاهده می‌شود. یکی از مشکلات این طرح، شناسایی تقاضا و مکان‌یابی‌های انجام‌شده بود که به‌اشتباه صورت گرفت، به‌گونه‌ای که بسیاری از این واحدها تقاضایی ندارند و هم چنان خالی مانده‌اند.
**قیمت زمین بسیار بالاست و سهم بسیاری در قیمت مسکن دارد
یکی از مهم‌ترین مشکلات در بازار مسکن بالا بودن قیمت زمین و سهم بالای آن در هزینه‌های ساخت‌وساز است که طرح‌هایی درزمینه‌ی جداسازی زمین از سازه در سالیان گذشته مطرح شد و هم چنان در حال بررسی است. برای نمونه ساخت مسکن برای اجاره دادن که دولت زمین به سازنده می‌دهد، به شرطی که پنج سال اول مسکن را اجاره دهد و سپس اقدام به فروش آن کند و در آن زمان است که دولت پول زمین را از سرمایه‌گذار می‌گیرد.
**نقش دولت در بازار مسکن
لزوماً هر رکود یا رونقی در بخش مسکن بد و یا خوب نیست و دولت نباید بلافاصله با مشاهده‌ی وضعیت رکود یا رونق در بازار دخالت کند چراکه سیکل‌های بازار مسکن به دلیل شرایط ویژه‌ی این بازار و زمان‌بر بودن تولید آن است. برای مثال حدوداً یک سال و نیم طول می‌کشد تا سرمایه‌گذار مجوزهای مربوطه را اخذ کند و اقدام به ساخت‌وساز مسکن کند که آن‌هم زمان‌بر است و این تازه در شرایطی است که سیگنال مثبت را به‌موقع دریافت کند. دخالت دولت در بازار مسکن باعث می‌شود رکود یا رونق در یک دوره به‌صورت غیرطبیعی و حباب گونه طولانی‌مدت شود نظیر آنچه در مسکن مهر شاهد بودیم که نه‌تنها این بخش بلکه بخش‌های دیگر و حتی بسیاری از بانک‌های کشور را نیز متضرر کرده است و هم چنان این بانک‌ها با چالش‌های پس‌ازاین طرح مواجه هستند.
**روزهای خوش در انتظار بازار مسکن پس از تعادل سایر بازارها
پس از ماه‌ها و هفته‌ها تلاطم دربازارهای دیگر ازجمله طلا، سکه و ارز به نظر می‌رسد با رسیدن این بازارها به یک تعادل نسبی سرمایه‌گذاران دوباره مجاب به ورود به بخش مسکن و آغاز سرمایه‌گذاری در تولید باشند و نقدینگی آزادشده از این بخش‌ها به سمت بازار مسکن جریان یابد. در شرایط فعلی بسیاری از سرمایه‌گذاران به دلیل نوسانات شدید و عدم اطمینان نسبت به آینده به‌صورت موقت یا به‌طور کامل از بازار خارج‌شده‌اند که پیش‌بینی می‌شود در شرایط جدید به بازار بازگردند.
**آبادی شهر یا سود سفته بازان؟
نکته دیگر آن است که سفته بازانی که در بازار ارز و طلا نمی توانند نفعی ببرند وقتی به هر بازار دیگری از جمله مسکن وارد شوند، بیشتر به بورس بازی و واسطه گری می پردازند که این امر تماما باعث رشد و گسترش بازار مسکن نمی شود و بیشتر قیمتها آن هم در مناطقی خاص بالا می رود و رشد ساخت و ساز بیشتر در مناطقی شکل می گیرد که قبلا ساخته شده اند. به این معنی که خانه هایی مستحکم که هنوز عمر مفید قابل ملاحطه ای دارند، به خاطر اینکه در موقعیتی خاص قرار دارند، جاذب سرمایه ها بوده و کوبیده می شوند و مجددا بزک می شوند، اما بافتهای فرسوده با سرعتی اتدک بازسازی می شوند.
به علاوه به خاطر صعف قانون و اجرای قانون خانه ها به نوعی ساخته می شوند که حداکثر سی سال بعد کلنگی می شوند و امکانات زیست خود را از دست می دهند. به این ترتیب بخش مسکن دائما فعال بوده و به جذب سرمایه ها می پردازد حال آن که به خاطر کلنگی شدن زودهنگام برخی خانه ها، در واقع سرمایه های ملی از بین می روند.
اگر بتوان با اتخاذ قوانینی باعث شد تا عمر ساختمانها به بالای 100 سال برسد و اجازه ندهیم در بالای شهر ساختمان‌های مستحکم دوباره کوبیده شوند، در شاهد خواهیم بود که سرمایه ها به حرکت درآمده و مناطق مختلف آباد می شوند.
**اشتغال آفرینی و تأثیر در رشد اقتصادی و غیرقابل تجارت بودن
بخش مسکن با 78 بخش ارتباط پیشین و با 56 بخش ارتباط پسین دارد و به دلیل اینکه تا 85 درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود و عمده‌ی اشتغال در این بخش کارگران غیر ماهر هستند، علاوه بر اشتغال مستقیم در خود این صنعت به دلیل اینکه بالاترین مشارکت بخش خصوصی در این بخش وجود دارد باعث اشتغال غیرمستقیم در بخش‌های دیگر نیز می‌شود. در صورت رونق این صنعت بخش‌های دیگر نیز با رونق مواجه می‌شوند و برعکس در صورت رکود به‌صورت زنجیره‌وار تمام این بخش‌ها وارد رکود می‌شوند. از طرف دیگر چون مسکن کالایی غیرقابل تجارت است و امکان واردات یا صادرات آن وجود ندارد شرایط ویژه‌ای دارد و برای کشور اهمیت فراوانی پیدا می‌کند.
**ماهیت مسکن در ایران و سایر کشورها
مسکن در تمامی کشورهای جهان به دلیل ساکن بودن و غیرقابل تجارت بودن کالایی بسیار ویژه و مهم است؛ اما با این تفاوت که در اکثر کشورهای جهان کالایی مصرفی است و افراد بیشتر برای رفع نیاز خود آن را تقاضا می‌کنند اما در کشور ما علاوه بر تقاضای مصرفی برای این کالا به دلیل بادوام بودن مسکن و انواع آن تقاضاهای دیگری نیز وجود دارد ازجمله تقاضاهای سرمایه‌گذاری و یا سفته بازانه که به انگیزه‌ی افزایش قیمت و سودآوری توسط افراد صورت می‌گیرد. با توجه به این تقاضاها تحلیل بازار مسکن در ایران کمی متفاوت است. برای نمونه تقاضاکننده‌ی مصرفی در تمامی دوره‌ها اعم از رکود یا رونق در بازار ورود می‌کند، گروه دوم کسانی هستند که به دنبال جابه‌جایی و تبدیل به احسن کردن مسکن خود هستند که آن‌ها نیز در همه‌ی دوره‌ها وارد می‌شوند اما توصیه می‌شود در دوره‌ی پیش رونق یا رکود اقدام به جابه‌جایی کنند. گروه سوم سرمایه‌گذارها هستند که از ورود خود هدف بلندمدت دارند برای مثال مسکن را می‌خرند و به‌صورت بلندمدت و در یک بازه‌ی 15 ساله مثلاً اقدام به اجاره‌ی دادن آن می‌کنند و یا پس از چند سال نگه‌داری مسکن آن را می‌فروشند و به‌نوعی سرمایه‌گذاری انجام می‌دهند.
**سفته‌بازان سیکل‌های رکود و رونق را بر هم می‌زنند
دسته‌ی چهارم که به دنبال سود در کوتاه‌مدت و در بازه‌های 6 ماهه یا یک‌ساله هستند در شرایط پیش رونق و رونق وارد بازار می‌شوند و پیش از آغاز رکود از بازار خارج می‌شوند. سفته‌بازان با این کار باعث کاهش عمق بازار در دوره‌ی رونق و افزایش عمق رکود می‌شوند چراکه بازه‌های زمانی بازار را کوتاه و بلند می‌کنند و تعادل طبیعی را برهم می‌زنند. در اکثر کشورهای دنیا سنگین‌ترین محدودیت‌ها همچون انواع مالیات بر نگه‌داری املاک و یا قوانین منع فروش در کوتاه‌مدت در بازار را وضع می‌کنند و اجازه‌ی تخریب بازار را به سفته‌بازان نمی‌دهند اما متأسفانه در کشور ما چنین سازوکاری هنوز تبیین نشده و ضعف قانون وجود دارد.
**هدف گذاری اشتباه در بخش مسکن
در حال حاضر گفته می‌شود در کشور در حدود 2.5 میلیون مسکن خالی وجود دارد که صحبت‌هایی در مورد اخذ مالیات از مالکان این مسکن‌ها مطرح‌شده است. در بحث برنامه‌ریزی‌های ساخت و طرح‌های توسعه شهری نیز اشکالات فراوانی وجود دارد، به‌گونه‌ای که برای مثال مسکن‌های کوچک‌مقیاس و با متراژ کمتر از 100 متر بالاترین تقاضا را در شهرهای بزرگ مانند تهران دارند، اما بین عرضه و تقاضای این واحدها شکاف معناداری وجود دارد و به‌نوعی با عدم کار آیی در تخصیص و پاسخ اشتباه به نیاز بازار مواجه هستیم که حتی در بخش مسکن مهر نیز مشاهده می‌شود. یکی از مشکلات این طرح، شناسایی تقاضا و مکان‌یابی‌های انجام‌شده بود که به‌اشتباه صورت گرفت، به‌گونه‌ای که بسیاری از این واحدها تقاضایی ندارند و هم چنان خالی مانده‌اند.
**قیمت زمین بسیار بالاست و سهم بسیاری در قیمت مسکن دارد
یکی از مهم‌ترین مشکلات در بازار مسکن بالا بودن قیمت زمین و سهم بالای آن در هزینه‌های ساخت‌وساز است که طرح‌هایی درزمینه‌ی جداسازی زمین از سازه در سالیان گذشته مطرح شد و هم چنان در حال بررسی است. برای نمونه ساخت مسکن برای اجاره دادن که دولت زمین به سازنده می‌دهد، به شرطی که پنج سال اول مسکن را اجاره دهد و سپس اقدام به فروش آن کند و در آن زمان است که دولت پول زمین را از سرمایه‌گذار می‌گیرد.
**نقش دولت در بازار مسکن
لزوماً هر رکود یا رونقی در بخش مسکن بد و یا خوب نیست و دولت نباید بلافاصله با مشاهده‌ی وضعیت رکود یا رونق در بازار دخالت کند چراکه سیکل‌های بازار مسکن به دلیل شرایط ویژه‌ی این بازار و زمان‌بر بودن تولید آن است. برای مثال حدوداً یک سال و نیم طول می‌کشد تا سرمایه‌گذار مجوزهای مربوطه را اخذ کند و اقدام به ساخت‌وساز مسکن کند که آن‌هم زمان‌بر است و این تازه در شرایطی است که سیگنال مثبت را به‌موقع دریافت کند. دخالت دولت در بازار مسکن باعث می‌شود رکود یا رونق در یک دوره به‌صورت غیرطبیعی و حباب گونه طولانی‌مدت شود نظیر آنچه در مسکن مهر شاهد بودیم که نه‌تنها این بخش بلکه بخش‌های دیگر و حتی بسیاری از بانک‌های کشور را نیز متضرر کرده است و هم چنان این بانک‌ها با چالش‌های پس‌ازاین طرح مواجه هستند.
**روزهای خوش در انتظار بازار مسکن پس از تعادل سایر بازارها
پس از ماه‌ها و هفته‌ها تلاطم دربازارهای دیگر ازجمله طلا، سکه و ارز به نظر می‌رسد با رسیدن این بازارها به یک تعادل نسبی سرمایه‌گذاران دوباره مجاب به ورود به بخش مسکن و آغاز سرمایه‌گذاری در تولید باشند و نقدینگی آزادشده از این بخش‌ها به سمت بازار مسکن جریان یابد. در شرایط فعلی بسیاری از سرمایه‌گذاران به دلیل نوسانات شدید و عدم اطمینان نسبت به آینده به‌صورت موقت یا به‌طور کامل از بازار خارج‌شده‌اند که پیش‌بینی می‌شود در شرایط جدید به بازار بازگردند.
**آبادی شهر یا سود سفته بازان؟
نکته دیگر آن است که سفته بازانی که در بازار ارز و طلا نمی توانند نفعی ببرند وقتی به هر بازار دیگری از جمله مسکن وارد شوند، بیشتر به بورس بازی و واسطه گری می پردازند که این امر تماما باعث رشد و گسترش بازار مسکن نمی شود و بیشتر قیمتها آن هم در مناطقی خاص بالا می رود و رشد ساخت و ساز بیشتر در مناطقی شکل می گیرد که قبلا ساخته شده اند. به این معنی که خانه هایی مستحکم که هنوز عمر مفید قابل ملاحطه ای دارند، به خاطر اینکه در موقعیتی خاص قرار دارند، جاذب سرمایه ها بوده و کوبیده می شوند و مجددا بزک می شوند، اما بافتهای فرسوده با سرعتی اتدک بازسازی می شوند.
به علاوه به خاطر صعف قانون و اجرای قانون خانه ها به نوعی ساخته می شوند که حداکثر سی سال بعد کلنگی می شوند و امکانات زیست خود را از دست می دهند. به این ترتیب بخش مسکن دائما فعال بوده و به جذب سرمایه ها می پردازد حال آن که به خاطر کلنگی شدن زودهنگام برخی خانه ها، در واقع سرمایه های ملی از بین می روند.
اگر بتوان با اتخاذ قوانینی باعث شد تا عمر ساختمانها به بالای 100 سال برسد و اجازه ندهیم در بالای شهر ساختمان‌های مستحکم دوباره کوبیده شوند، در شاهد خواهیم بود که سرمایه ها به حرکت درآمده و مناطق مختلف آباد می شوند.
گزارش خطا
آخرین اخبار