سندی که هیچ نمی ارزد

به گزارش ایران اکونومیست؛ بازار مسکن در سال های 91 تا 95 یک دوره رکودی را تجربه کرد؛ در این دوره دولت تلاش کرد با افزایش سقف تسهیلات مسکن در بانک ها و تحریک تقاضا، این صنعت را از رکود خارج کند تا به دنبال آن چرخ تولید در صنایع وابسته ای چون فولاد، مصالح ساختمانی و تجهیزات مرتبط بچرخد.
سیاست گذاران اقتصادی به خوبی می دانستند که باید بازار مسکن را برای مصرف کنندگانی که قدرت خرید کافی ندارند، جذاب کنند تا از یک سو سرمایه گذاران و انبوه سازان را از ورشکستگی نجات دهند و از سوی دیگر راهی برای ایجاد رونق در بیش از 300 صنعت وابسته به ساخت و ساز مسکن بیابند.
مهمترین راهکارهای که برای ایجاد رونق در بازار مسکن اندیشیده شد، پرداخت تسهیلات آن هم در قالب وام خانه اولی ها و تقویت فروش اوراق حق تقدم خرید مسکن بود اما از آنجایی که خریداران مسکن آن هم از اقشار متوسط و ضعیف جامعه با مشکل سود بالای این تسهیلات مواجه بودند، نرخ ها وام خانه اولی ها از طریق در صندوق پس انداز مسکن یکم بویژه در بافت های فرسوده تک رقمی شد.
در این میان تکلیف کسانی که قصد داشتند با تهیه اوراق حق تقدم خرید مسکن، صاحب خانه شوند، مشخص بود؛ این افراد باید اوراق یاد شده را از بازار سرمایه می خریدند و موقع خرید خانه، سند آن را در رهن بانک قرار می دادند.

**مصائب یافتن کارمند رسمی برای گرفتن وام مسکن
با همه تسهیلات در نظر گرفته شده، خرید خانه با اوراق حق تقدم به همین سادگی ها نیست زیرا فرد باید علاوه بر اینکه ملک خود را در رهن بانک قرار می دهد، یک ضامن معتبر آن هم از نوع «کارمند دولت» به بانک معرفی کند تا به قول خود بانکی ها «محکم کاری» فراموش نشود.
خانم جوانی که ماهها به دنبال خرید یک ملک در تهران است در این رابطه  می گوید: با توجه به قیمت های سرسام آور مسکن و دستمزدهای پایین، توان خرید یک واحد آپارتمان نُقلی را ندارم، بنابراین برای تامین بخشی از پول مورد نیاز مجبور به تهیه اوراق خرید مسکن هستم.
وی که علاقه نداشت نامش در خبر ذکر شود، افزود: هزینه 10 تا 12 میلیون تومانی خرید اوراق و پیدا کردن ضامن آن هم از نوع کارمند رسمی دولت، به بزرگترین مشکل این روزهای من تبدیل شده است.
این خانم جوان ادامه می دهد: تا به حال سه ضامن به بانک معرفی کرده ام اما هر کدام را به بهانه ای از جمله اینکه کارمند رسمی دولت نیست یا باید فهرستی از گردش مالی حساب بانکی ضامن به بانک ارایه شود، رد کرده اند.
بانوی دیگری که در یک سال گذشته صاحب خانه شده است، درباره مصائب یافتن ضامن برای استفاده از تسهیلات خرید اوراق  گفت: هرچند همسرم کارمند یک اداره دولتی است اما اداره مربوطه حاضر به صدور گواهی کسر از حقوق برای کارمندان خود نبود.
خانم «م - ف» ادامه می دهد: برای پیداکردن ضامنی که بتوان از تسهیلات اوراق استفاده کرد، به افراد متعددی مراجعه کردم؛ حتی حاضر بودم چک و یا سفته ای نیز برای ضمانت به میزان ارزش اوراق در اختیار ضامن قرار دهم اما تعداد زیادی از آنان می گفتند که سقف آنها برای دریافت گواهی کسر از حقوق از محل کارشان پر شده است و برای آنها چنین گواهی صادر نمی شود.

** 90 میلیون وام مسکن چند برای مشتری تمام می شود؟
سقف پرداخت تسهیلات اوراق خرید مسکن بسته به شهری که ملک در آن واقع شده و یا اینکه قرار است وام به زوجین پرداخت شود یا وام فردی باشد، متفاوت است؛ یک نفر می تواند به طور فردی تا 90 میلیون تومان به این روش وام در تهران وام دریافت کند که شامل 60 میلیون تومان از محل اوراق، 20 میلیون تومان وام جعاله و 10 میلیون تومان وام تشویقی است.
نیم نگاهی به اقساط هر یک از این وام ها و ضرب و تقسیم آنها نشان می دهد فرد باید بابت این میزان وام 189 میلیون و 610 هزار و 800 تومان یعنی بیش از 2 برابر به بانک بازگرداند.
مجموع اقساط ماهانه این میزان وام به بیش از یک میلیون 758 هزار تومان می رسد؛ قسط ماهیانه اوراق 60 میلیون تومانی به صورت ثابت 1 میلیون و 1200 تومان و مدت بازپرداخت آن 12 سال است؛ اگر رقم اقساط ماهیانه را عدد 144 ماه ضرب کنیم (مدت بازپرداخت وام) در نهایت باید مشتری بابت این وام 144 میلیون و 172 هزار و 800 تومان به بانک مسکن بپردازد.
قسط ماهیانه وام جعاله 20 میلیون تومانی که مدت بازپرداخت آن 5 ساله است نیز 503 هزار و 100 تومان است که با ضرب این رقم در 60 ماه (5 سالی که مدت بازپرداخت اقساط است) درمی یابیم که مبلغ بازپرداخت آن 30 میلیون و 186 هزار تومان برآورد می شود.
قسط ماهیانه وام تشویقی 10 میلیون تومانی نیز 254 هزار و 200 تومان بوده و مدت بازپرداخت آن 5 ساله است که ضرب میزان اقساط ماهیانه این نوع از تسهیلات در 60 ماه مدت بازپرداخت آن نشان می دهد که باید مشتری 15 میلیون و 252 هزار تومان به بانک بپردازد.
با این اوصاف و با توجه به اینکه خریدار برای استفاده از اوراق مسکن باید حدود 12 میلیون تومانی هزینه کند، استفاده از وام 90 میلیونی مسکن از محل اوراق بالغ بر 200 میلیون تومان برای فرد هزینه دارد.
حال این پرسش مطرح است که وقتی مشتری حاضر است برای خرید یک خانه تا این میزان هزینه کند و سند ملکی نیز در رهن بانک بماند، اخذ گواهی کسر از حقوق کارکند رسمی دولت چه ضرورتی دارد؟ آیا سند ملک آنچنان بی ارزش شده است که نمی تواند پاسخگوی میزان طلب بانک از خریدار اوراق باشد؟
با توجه به اینکه سالهاست استخدام رسمی محدود و در دستگاه های غیرحاکمیتی ممنوع شده، به نظر می رسد الزام معرفی ضامن کارمند دولتی، سنگ دیگری است که جلوی پای متقاضیان واقعی مسکن انداخته می شود.

** بانک و صاحبخانه برنده تسهیلات اوراق
گرچه هزینه دریافت تسهیلات اوراق 90 میلیون تومانی با محاسبه سود وام و نیز بهایی که برای خرید اوراق پرداخت می شود برای افرادی که قصد صاحبخانه شدن دارند به 200 میلیون تومان می رسد اما این سوال مطرح است که آیا این شیوه برای خانه دار شدن کسانی که نقدینگی کافی ندارند، مقرون به صرفه است؟
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک  در پاسخ به این پرسش می گوید: با اینکه این میزان سود برای وام خرید مسکن زیاد است و مردم باید وام دریافتی را با 120 درصد سود به بانک برگردانند، اما بسیاری از شهروندان با همین روش صاحب خانه شده اند، هرچند از نظر مالی بانک ها برنده میدان هستند.
وی با بیان اینکه با گذشت زمان ملک دارای ارزش افزوده می شود و استفاده کنندگان از تسهیلات نیز چندان متضرر نمی شوند، تصریح کرد: میزان تسهیلات خرید مسکن در ایران کم و سود آن بالاست در حالی که در سایر کشورها 80 درصد قیمت واقعی ملک به خریداران تسهیلات پرداخت می شود که امیدواریم سیستم بانکی ایران نیز در این مسیر حرکت کند.

**کارمند رسمی معتبرتر از سند ملکی
رییس یکی از شعب بانک مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا در کنار ترهین ملک، ضامن کارمند رسمی می خواهند، به خبرنگار ایرنا می گوید: با اینکه سند ملک تا پایان پرداخت بدهی مشتری در رهن بانک باقی می ماند، اما اگر اقساط مشتری اقساط معوق داشته باشد، به طور قطع کسر از حقوق کارمندی که رسمی و دولتی است و هر ماهه نیز حقوق ثابتی دارد برای ما آسان تر است.
«اگر یک تا دو قسط مشتری معوق شود، بانک بلافاصله می تواند نسبت به مسدود کردن حقوق ضامن اقدام کند، اما اگر بخواهیم ملک را کارشناسی کرده و بفروشیم با یک پروسه زمان بر مواجه هستیم؛ بنابراین وجود یک ضامن معتبر با گواهی کسر از حقوق ما را زودتر به پول می رساند تا سند ملکی».

**پاسخی از بانک دریافت نشد
برای افرادی که قصد خانه دار شدن با استفاده از خرید اوراق را دارند اما نمی توانند ضامنی که کارمند رسمی دولت باشد، این پرسش مطرح است که چرا با وجود اینکه سند ملک در رهن بانک باقی می ماند و خود این اقدام نیز حداقل 1.5 میلیون تومان هزینه روی دست خریدار می گذار، باز باید دنبال ضامن بگردند. مگر نه اینکه سند ملک یکی از شیوه ها برای دریافت تسهیلات است بنابراین چه ضرورتی دارد که هم سند در رهن بانک باشد و هم دردسرهای پیداکردن ضامن را داشته باشند.
تلاش برای یافتن پاسخ این پرسش از بین یکی از مسئولان بانک مسکن به دلیل سکوت و همکاری نکردن روابط عمومی این بانک برای انجام این مصاحبه بی نتیجه ماند.