آیا مسکن حباب دارد؟

به گزارش ایران اکونومیست، پرش یکباره قیمت مسکن این تصور را ایجاد کرده که قیمت‌های فعلی حباب است و در آینده تخلیه می‌شود. وزیر راه و شهرسازی این اتفاق را به شرایط سیاسی مرتبط می‌داند و می‌گوید که این اتفاق زودگذر است. برخی کارشناسان حوزه مسکن از جمله مسوولان اتحادیه املاک نیز با ذهنیت ایجاد هیجان، پیش‌بینی آرامش بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری را دارند. اما یک اقتصاددان، نظریه حباب قیمت‌ها را رد می‌کند و می‌گوید قیمت‌های فعلی مسکن، خودرو، طلا و سایر کالاها نوعی اصلاح قیمت است که بر اساس پارادایم‌های کلی و رشد نقدینگی ایجاد شده است. اثرات مخربی هم دارد که راهکار آن به اصلاحات ساختاری، ارتباطات بین‌الملل و اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی مربوط می‌شود.

اثرات سه برابر شدن نقدینگی

بررسی علل و ریشه نوسانات دوره‌ای در تمام سطوح از جمله بخش مسکن به عواملی همچون پیش‌بینی‌ناپذیری سیاست‌های اتخاذ شده از سوی کشورهای رقیب، عدم توانایی در کنترل نرخ تورم و عدم توانایی در جلوگیری از هجوم نقدینگی سرگردان به سمت دارایی‌های ثابت مربوط می‌شود. واقعیت آن است که رشد قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی در پنج سال گذشته پایین‌تر بوده اما با خیزش بی سر و صدای نقدینگی از رقم ۴۵۰ هزارمیلیارد تومان در ابتدای دولت یازدهم به ۱۴۶۳ هزار میلیارد تومان در پایان سال ۱۳۹۶، ناگهان اقتصاد ایران در معرض حمله‌ی این غول سرگردان قرار گرفت. سودهای موهوم حاصل از پس‌انداز در سیستم بانکی سربرآورد و چهار بازار ارز، سکه، مسکن و اخیرا بورس را مورد هدف قرار داد.

نقدینگی که از دو بخش شبه پول و پول تشکیل می‌شود در حال حاضر از ۱۲۸۲ هزار میلیارد تومان شبه پول و ۱۸۰ هزار میلیارد تومان پول تا رقم ۱۴۶۳ هزار میلیاردی افزایش یافته است. رشد نقدینگی در سال‌های اخیر همواره یکی از انتقادات کارشناسان به عملکرد بانک مرکزی بوده است. این در حالی است که در ماه‌های اخیر نیز با شدت گرفتن نوسانات بازار ارز این تاکید وجود داشت سرگردانی نقدینگی و حجم بالای آن موجب شده تا یکی از راه‌های ورود، بازار ارز و تقاضا برای خرید دلار باشد. از این‌رو بانک مرکزی سیاست‌هایی همچون پیش فروش سکه و انتشار اوراق سپرده با سود ۲۰ درصد را از بهمن ماه در دستور کار قرار داد. سپس دولت سیاست تک نرخی کردن نرخ دلار را به یکباره در روز ۲۰ فروردین اجرا و اعلام کرد که فروش دلار با قیمت بالاتر از این رقم، قاچاق محسوب می‌شود؛ سیاست‌هایی که یک کارشناس اقتصاد مسکن آن را نوعی شوخی می‌داند.

سلمان خادم‌المله می‌گوید: نقدینگی سرگردان به یکباره در بخش‌هایی که هم‌اکنون دچار جهش قیمت شده‌اند مستقر شده و با ادامه‌ی این وضعیت به سمت رکود پیش می‌رویم. تا آن زمان همین وضعیت رشد قیمت‌ها ادامه پیدا می‌کند. البته این را نباید با حباب اشتباه گرفت بلکه نوعی هماهنگی با انتظارات تورمی است. کاری هم از دست دولت برنمی‌آید و دلار ۴۲۰۰ تومان هم بیشتر به یک شوخی خنده‌دار شبیه است.

چرا خانه یکباره جهش کرد؟

با توجه به طولانی شدن دوره رکود مسکن و اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه انتظار می‌رفت که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ با شیب ملایمی افزایش پیدا کند اما متقاضیان این حوزه به یکباره در فروردین و اردیبهشت ماه امسال با افزایش ۲۹ و ۳۵ درصد قیمت‌ها غافلگیر شدند. قیمت در بعضی مناطق تهران تا ۵۳ درصد رشد کرد. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که بعضی دفاتر مشاور املاک شهر تهران به ایجاد هیجان کاذب در این بازار رو آوردند و با استدلال تورم انتظاری در این بخش، متقاضیان را متقاعد به خرید زودهنگام کردند که باعث رشد زودتر از موعد قیمت‌ها شدند. اما کارشناسان معتقدند عطش فعلی بازار مسکن به تدریج فروکش می‌کند و تا یک سال آینده این حوزه وارد رکود خواهد شد. بنابراین دود این رفتار بعضی بنگاه‌داران به چشم خریداران فعلی و خود صنف مشاوران املاک می‌رود.

بررسی ادوار رونق و رکود مسکن

بخش مسکن از انتهای سال ۱۳۹۱ به دنبال رشد یکباره قیمت وارد رکود معاملات و ثبات قیمت شد که بیش از پنج سال طول کشید. این بخش، قبل از آن نیز در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۷۴، ۱۳۸۱ و ۱۳۸۶ دچار حباب قیمت شده و هر بار به رکود برخورده اما مدت زمان رکود سال ۱۳۹۱ طولانی‌تر از دوره‌های قبلی بود و حالا هم که مسکن با رشد یکباره قیمت مواجه شده، افزایش معاملات چندان زیاد نیست و به حدود ۱۶ درصد رشد نقطه به نقطه در اردیبهشت ماه ۱۳۹۱ رسیده است. این نمایه حاکی از آن است که نمی‌توان تحولات قیمتی اخیر را به رونق نسبت داد و از سوی دیگر بخش مسکن حداقل در کوتاه مدت نسبت به بازارهای رقیب از ظرفیت کمتری برای رشد برخوردار است.

مقایسه مسکن با سکه و بورس

بررسی رشد یک سال اخیر سه بازار رقیب یعنی مسکن، سکه و بورس نشان می‌دهد با این‌که مسکن ۲۹.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش قیمت را تجربه کرده، رشد آن دقیقا به همین میزان پایین‌تر از سکه قرار دارد. میانگین قیمت مسکن شهر تهران که در فروردین ۱۳۹۶ بالغ بر ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده، در فروردین ماه ۱۳۹۷ به رقم ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان رسیده که رشد ۲۹.۵ درصد را نشان می‌دهد. هم‌چنین سکه بهارآزادی که در تاریخ ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۶ بر مدار قیمت یک میلیون و ۱۶۳ هزار تومان قرار داشته، در ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۷ به یک میلیون و۸۵۰ هزار تومان رسیده که رشد ۵۹ درصد را به ثبت رسانده است. شاخص بورس تهران هم از ۲۸ اسفند ۱۳۹۵ تا ۲۸ اسفند ۱۳۹۶ با ۱۹۰۵۵ واحد افزایش به ۲۴.۶ درصد رشد رسیده است.

بازار مسکن با توجه به آن‌که این کالا ۱۷.۵ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفته هم‌اکنون مشتریان موثر خود را از دست داده و سهم این گروه نسبت به تقاضای سرمایه‌گذاری، کمتر شده است. با این وضعیت، متقاضیان موثر احتمالا باید تا تثبیت قیمت‌ها منتظر بمانند بلکه قدرت خرید آنها نسبت به تورم افزایش پیدا کند.

حباب مسکن از نظریه تا واقعیت

با این‌که نظرات مختلفی از تخمین زمان تثبیت قیمت مسکن توسط کارشناسان اعلام می‌شود، باید منتظر ماند تا اثر پارامترهای بیرونی که منجر به رشد این بخش شده از بین برود. سلمان خادم‌المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ معتقد است: تا زمانی که اصلاح پارادایم انجام نشود ادامه وضعیت کج‌دار و مریز فعلی، شرایط فعلی را طولانی‌تر می‌کند. معتقدم بحران بخش‌های مختلف از جمله حوزه‌ی مسکن بزرگ است و اگر فکری برای آن نشود می‌تواند به حوزه‌های اجتماعی سرایت کند.

وی می‌گوید: هم‌اکنون کسانی که منابعی در اختیار دارند به سمت کالاهایی می‌برند که بتوانند خود را با افزایش قیمت‌ها هماهنگ کنند. در مقطعی سودهای بالای بانکی پرداخت شده که نقدینگی را به سمت خودش جذب کرده است. از نیمه‌ی دوم سال گذشته با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، نقدینگی به سمت آیتم‌هایی سوق پیدا کرده که ارزش پول افراد را حفظ کند. این آیتم‌ها عبارتند از طلا، خودرو، مسکن و اخیرا بورس که در دو روز گذشته رشد تاریخی داشته است. با وضعیت فعلی انتظار دلار ۱۲ هزار تومانی هم چندان دور از ذهن نیست. بنابراین نمی‌توان تصویر روشنی از آینده‌ی بازار مسکن ارایه داد. آن‌چه مسلم است این‌که با توجه به کاهش سهم متقاضیان واقعی و هم‌چنین اثرپذیری بازار مسکن از جهش بازارهای موازی که منتج به هماهنگی این بخش با بازارهای رقیب شده نمی‌توان دو واژه‌ی "رونق" و "حباب" را به بازار فعلی مسکن نسبت داد.