قیمت مسکن در تهران دو برابر مشهد است

بهروز ملکی در سمینار تخصصی تغییرات در بازار زمین و مسکن در پاسخ به اینکه چرا بازار مسکن برای ما اهمیت دارد؟ گفت:  ۳۵ درصد هزینه خانواده های ایرانی متعلق به مسکن، ۸۰ درصد ثروت خانواده ایرانی در گرو مسکن و در حوزه اقتصاد کلان  ۱۴ درصد اشتغال وابسته به مسکن است.

 
وی ادامه داد: نرخ رشد متوسط بورس در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ حدود ۲۴ درصد و در بعضی سال‌ها شاخص بورس بالای ۱۰۰ درصد بوده و از طرفی رشد سالیانه قیمت زمین در مدت زمان مشابه ۱۶ درصد است.
 
 این تحلیل‌گر بازار مسکن افزود: سهم هزینه‌ی مسکن در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۵ روند افزایشی داشته؛ به طوری که سایر هزینه‌های خانوار را کاهش داده و از طرفی بار هزینه مسکن بر دوش خانوار افزایش پیدا کرده است.
 
ملکی با اشاره به اینکه ۴۷ درصد هزینه‌های استان تهران متعلق به مسکن است، گفت: نیمی از هزینه‌های استان تهران به مسکن اختصاص یافته و از طرفی خراسان جنوبی با حدود ۱۵ درصد هزینه‌های خانوار به مسکن اختصاص یافته که نسبت به استان‌های دیگر درصد پایینی داشته است.
 
ایرانی‌ها نسبت به ۳۰ سال گذشته بیشتر در خانه‌های استیجاری سکونت دارند
 
وی ادامه داد: در سال ۱۳۶۵ حدود  ۷۸ درصد خانوارها مالک بودند، اما در سال ۱۳۹۵ این عدد به ۶۱ درصد رسیده است؛ لذا هرچقدر سکونت ملکی کاهش یابد سکونت اجاره‌ای رو به افزایش خواهد بود. از این جهت می‌توان گفت ایرانی‌ها نسبت به ۳۰ سال گذشته بیشتر در خانه‌های استیجاری سکونت دارند.
 
این تحلیل‌گر بازار مسکن با اشاره به اینکه دهک اول درآمد خانوارها ۱۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است، تصریح کرد: از این رو خانواری که دهک اول بوده و از طرفی اگر قیمت یک خانه ۲۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شود، این خانوار باید ۲۵ سال بدون خرجکرد پس‌انداز کند و رشد ثابت حقوق و قیمت مسکن داشته باشد تا توانایی خرید خانه‌ای به ارزش ۲۵۰ میلیون تومان برای آن‌ها مهیا شود. 
 
ملکی در خصوص تغیر اسکلت‌های ساختمانی در سال‌های گذشته تا به امروز بیان کرد: واحد های مسکونی بر اساس اسکلت در سال ۱۳۶۵ کمتر از پنج درصد دارای اسکلت فلزی یا بتنی بوده که در سال ۱۳۹۵ این رقم به ۶۰ درصد رسیده که آمار به دست آمده حاکی از آن بوده که کیفیت واحدهای ساختمانی روبه افزایش است.
 
وی با اشاره به اینکه تعداد افراد خانوار در سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ رو به کاهش بوده است، بیان کرد: طی سرشماری که در سال ۱۳۹۵ از خانوارها انجام شده، آمار دریافتی حاکی از آن بوده که بیش از نیمی از خانوارها یک تا سه نفره بوده و از این جهت می‌توان دریافت که در بازار مسکن خانه‌های با متراژ پایین اولویت بازار مسکن ما خواهد بود. 
 
این تحلیل‌گر بازار مسکن در خصوص وضعیت سکونت جمعیت در ایران گفت: ۲۱ میلیون نفر جمعیت ایران را جمعیت روستایی و حدود ۶۰ میلیون نفر باقی مانده را جمعیت شهری تشکیل داده است. از این جهت با بررسی آمارها در ۴۰ سال گذشته می‌توان دریافت که جمعیت روستایی ثابت بوده؛ به طوری که می‌توان گفت افزایش جمعیت کشور ناشی از افزایش جمعیت شهرها است. 
 
ملکی با بیان اینکه سالی ۸۰۰ هزار واحد مسکونی باید ایجاد کنیم، بیان کرد: مجموع مسکن خالی و غیر خالی ۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد بوده که طبق پیش‌بینی‌های انجام شده در سال ۱۴۰۴ به ۳۱ میلیون واحد خواهد رسید؛ به طوری که موجودی مسکن طی ۱۰ سال بایستی حدود پنج میلیون واحد اضافه شود.

مساحت واحدهای مسکونی در خراسان رضوی نسبت به تهران بزرگ‌تر است
 
وی درباره تعداد خانه‌های بی‌سکنه استان‌ها گفت: این آمار در هرمزگان ۱۳.۶درصد، خراسان رضوی ۹ درصد و  لرستان ۷ درصد بوده و میانگین کشوری ۱۰ تا ۱۱ درصد است.
 
این تحلیل‌گر بازار مسکن  با اشاره به اینکه ۳۶ درصد واحدهای مسکونی خراسان رضوی ۱۰۰ متری است، اظهار کرد: مساحت زیر بنای واحدهای مسکونی تهران ۱۴درصد زیر ۵۰ متر بوده؛ از این جهت می‌توان دریافت که مساحت واحدهای مسکونی در خراسان رضوی نسبت به تهران بزرگ‌تر است.
 
ملکی در خصوص مالیات بر نقل و انتقال ملک‌های مسکونی عنوان کرد: مالیات نقل‌ و انتقال تا سال ۱۳۹۴ بر اساس دفترچه‌ قیمت‌های منطقه‌ای بوده که قیمت‌های این دفترچه با قیمت‌های واقعی بسیار متفاوت بوده است؛ در نتیجه در سال ۱۳۹۰ لایحه‌ای توسط دولت ارائه که در نهایت سال ۱۳۹۴ به تصویب رسید؛ به این صورت که در سال ابتدایی تصویب این قانون دو درصد و طی ۱۰ سال به ۲۰ درصد قیمت واقعی مالیات نقل ‌و انتقالات مسکن می رسد. 

وی درباره قیمت مسکن در استان‌های مختلف، اظهار کرد: قیمت متوسط یک مترمربع در شهرستان تهران ۵ میلیون و در مشهد حدود ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. از این جهت متوسط قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ در مشهد ۱۰۰درصد و در تهران بیش از ۱۰۰ درصد افزایش داشته است. 
 
این تحلیل‌گر بازار مسکن افزود: عوامل موثر بر قیمت مسکن شامل قیمت نفت، قوانین مالیاتی، وام خرید مسکن، محیط بین‌الملل، بازارهای جایگزین، نوع سود بانکی، ساختار جمعیت، طرح‌های شهرداری و دولت، تولید دوره‌های قبل و قیمت مصالح است.
 
به گفته وی قیمت نفت، نقدینگی، درآمد و پس اندازه خانواده بیشترین تاثیرها را در نوسانات قیمت در بازار مسکن خواهد داشت. همچنین رشد شاخص بورس، عرضه زمین و مسکن دولتی منجر کاهش قیمت مسکن می‌شود.
 
وی با اشاره به اینکه می‌توان دریافت نرخ تورم در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ رشد سینوسی داشته است، بیان کرد:  بیشترین تورم متعلق به سال‌های ۱۳۷۳، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ با نرخ ۳۰ درصد بوده است؛ از این جهت با بررسی نرخ تورم در ایران می‌توان دریافت که نرخ تورم در محدوده‌ ۱۰ تا ۲۰ درصد متفاوت است. همچنین می‌توان دریافت که نرخ تورم طی سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ رشد سینوسی داشته است .
 
ملکی با اشاره به اینکه در سال‌های رونق بازار مسکن صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته است، تصریح کرد: از این جهت افزایش قیمت مسکن رابطه مستقیمی با افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی دارد.
 
وی در مورد مهمترین علل طولانی شدن رکود مسکن در سال های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ گفت: رکود اقتصادی، نرخ بالای سود بانکی که معضل اقتصاد کلان ما محسوب ‌می‌شود، حجم بالای خانه‌های بی‌سکنه و کاهش درآمدها از جمله این علل است.
 
این تحلیل‌گر بازار مسکن خاطرنشان کرد: طبق پیش‌بینی‌های ما  در آمدهای نفتی در سال جاری اثر چندانی بر مسکن نخواهد داشت.

وی در خصوص مقایسه بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ و امسال گفت: معاملات بازار مسکن در سال جاری همانند پارسال خواهد بود و اجاره مسکن افزایش‌خواهد یافت.