وضعیت اقتصادی کشور به گونه ای غیر قابل پیش بینی شده که سرمایه های سرگردان مردم و نقدینگی بیش از حدی که در اختیار آنها قرار دارد، هر روز یکی از بازارهای طلا و ارز و سهام را هدف می گیرد و هجوم این سرمایه ها به هر کدام از آنها، التهابی در بازارهای زودبازده ایجاد می کند. به همین منظور تیم اقتصادی رئیس جمهور بهترین مکان برای انتقال این سرمایه ها و ایجاد آرامش در بازارهای موازی را ساخت و ساز مسکن می داند و از آنجایی که بسیاری از شهرهای ما پس از اجرای طرح مسکن مهر، دیگر فضای جدید برای ساخت و ساز ندارند، بهترین فرصت سرمایه گذاری در بخش مسکن، بافت های فرسوده و نابسامان شهری تشخیص داده شده است. به نظر مشاوران اقتصادی دولت، بهترین فضا برای جذب نقدینگی، بخش مسکن است و اگر این بخش راه اندازی شود، می تواند سرمایه های زیادی را به سمت خود بکشاند در عین حال اشتغالزایی آن نیز بالاست.
این موضوع به قدری برای دولت حائز اهمیت است که رئیس جمهور در زمان معرفی وزرای پیشنهادی خود به مجلس در آغاز دولت یازدهم، علی رغم آنکه عباس آخوندی را در حوزه های حمل و نقل و نوسازی ناوگان هوایی موفق دانست، از وی در بخش مسکن گله کرد و گفت: من معتقدم باید در بخش مسکن نهضت نوسازی بافت های فرسوده راه اندازی کنیم.
این اعتقاد رئیس جمهور به راه اندازی نهضت نوسازی مسکن در بافت فرسوده به حدی بود که بر خلاف میل وزیر راه و شهرسازی، دستور داد تا با هدف ایجاد انگیزه برای انبوه سازان، ممنوعیت ساخت بلندمرتبه و برج سازی که در تهران و کلان شهرها اعمال می شد، در بافت های فرسوده برداشته شود؛ دستوری که تا حدودی سبب ایجاد برخی اختلافات میان عضو مربوطه کابینه و رئیس کابینه شود.
با این حال وزیر راه و شهرسازی در برابر این خواسته رئیس جمهور ایستادگی کرد و توانست وی را متقاعد کند که تنها راه نوسازی بافت های فرسوده، ترغیب ساکنان آن به همکاری با توسعه گران و اجرای این پروژه به دست انبوه ساز است تا برای ساکنان بافت های میانی و هدف، انگیزه ایجاد کند.
در طرح هایی که در گذشته در خصوص نوسازی بافت فرسوده اجرا می شد، دولت مستقیما وارد عمل شده و خانه های مشمول اجرای طرح در محلات را خریداری، تسطیح و سپس ساخت و ساز می کرد؛ نتیجه آن، خروج ساکنان از بافت هدف و به تدریج تخلیه بافت ها و محلات میانی شده بود. آخوندی نیز بارها در سخنرانی های خود خالی شدن مناطق مرکزی تهران خصوصا منطقه ۱۲ از سکنه (خانوار) و تبدیل شدن خانه های قدیمی واقع در آنها را به انبار کالاهای بازاریان و محل خواب کارگران بازار، به عنوان یک هشدار و بسترسازی برای جرم خیز شدن این مناطق معرفی کرده بود.
اما در طرح ملی بازآفرینی شهری قرار است ابتدا مردم به حضور در این مناطق ترغیب شوند و سپس انبوه ساز یا توسعه گر به نوسازی در محله بدون نیاز به خروج ساکنان اقدام کند. به همین منظور مشوق هایی برای خرید واحد مسکونی در بافت های هدف به سپرده گذاران در صندوق پس انداز مسکن یکم اعطا شده که از جمله آنها کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن در بافت های هدف به ۶ درصد و حذف گزینه خانه اول بودن برای سپرده گذارانی است که مایل به خرید مسکن در این بافت ها هستند.
کاهش نرخ سود به ۹ تا ۱۲ درصد
در همین ارتباط، هوشنگ عشایری، مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به خبرنگار مهر گفت: برای انبوه ساز و توسعه گر نیز قرار است جذابیت هایی ایجاد شود که مهم ترین آن کاهش سود وام ۵۰ میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده به ازای هر واحد مسکونی از ۱۸ به ۹ تا ۱۲ درصد در آینده نزدیک است.
همچنین قرار است دولت به دستور رئیس جمهور، اراضی در اختیار خود که در بافت های هدف نوسازی محلات فرسوده قرار دارند را به رایگان به انبوه ساز برای احداث واحد مسکونی بدهد تا وی از محل فروش این واحدها، سود خود از حضور در بافت های فرسوده را دریافت کند. به نوعی قیمت زمین برای سازنده حذف می شود تا از این محل، سرمایه گذاری وی در ساخت و ساز مستهلک شود.
اکبر ترکان نیز که در انتهای سال گذشته به مشاور عالی رئیس جمهور در امور بازسازی بافت فرسوده منصوب شده و اخیرا نیز کارگروه طرح ملی بازآفرینی شهری را در محل نهاد ریاست جمهوری و زیر نظر مستقیم رئیس جمهور تشکیل داده است، گفته بود تعداد اراضی در اختیار شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در تهران تنها ۱۵ قطعه و در مراکز استان ها ۳۲ قطعه است که نسبت به کل مناطق هدف بازآفرینی شهری بسیار محدود است.
به همین دلیل رئیس جمهور به درخواست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در فروردین ماه امسال دستور داد تا همه اراضی ملکی در اختیار دستگاه های دولتی و شهرداری ها که در بافت فرسوده قرار دارند، به شرکت عمران و بهسازی برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری منتقل شوند.
به نظر می رسد با کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق مسکن یکم و حذف شرط خانه اولی برای خریداران مسکن در بافت فرسوده، میزان استقبال مردم از خرید مسکن در این مناطق با استقبال گسترده ای مواجه شود. اما اینکه آیا انبوه سازان و توسعه گران نیز در اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری موفق شوند یا خیر، همچنان محل اشکال است چرا که این طرح نقاط مبهم زیادی از جمله بالا بودن سود وام هایی که به انبوه سازان و توسعه گران داده می شود، دارد.
معاون آخوندی: قرار نیست خریداران مسکن در بافت فرسوده، هزینه ای بابت نوسازی بدهند
هوشنگ عشایری، با بیان اینکه طرح امید نقش شتابدهی به برنامه ملی بازآفرینی را ایفا می کند اظهار کرد: ما در بُعد مسکن در برنامه ملی بازآفرینی شهری خواستیم نوسازی محلات را آغاز کنیم، دیدیم که توسعه گران برای نوسازی مسکن باید وارد مذاکره با مردم شده و آنها را به نوسازی راضی کنند، این شاید در جریان دهی اولیه کمی از سرعت کار بکاهد.
وی افزود: به همین دلیل برای آنکه اجرای این برنامه را تسریع کنیم، اعلام کردیم دولت تمامی اراضی خود را که در داخل بافت های هدف بازآفرینی شهری یا همجوار این بافت ها قرار دارد، در اختیار برنامه ملی بازآفرینی شهری قرار دهد تا توسعه گر به جای آنکه از ابتدا بخواهد با مردم مذاکره کند، در اراضی دولتی مستقر شود و همزمان با ساخت و ساز، با مردم نیز گفت وگو کرده و واحدهای ساخته شده را به اشتراک بگذارد.
مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران تصریح کرد: نتیجه این کار، این است که هم پای توسعه گران به بافت گشوده می شود و هم مردم یک اقدام عملی را می توانند مشاهده کنند تا نسبت به عملی شدن طرح ملی بازآفرینی امید مطمئن باشند.
به گفته عشایری، حجم و تعداد واحدهای مسکونی برنامه ریزی برای ساخت و ساز در اراضی دولتی، حداکثر ۱۰ درصد کل برنامه ملی بازآفرینی را تشکیل می دهد. نیمی از آن را اراضی ملکی شرکت عمران و بهسازی شهری ایران است و نیم دیگر آن اراضی سایر سازمان ها و شرکت های دولتی و شبه دولتی است که به دستور رئیس جمهور به شرکت عمران و بهسازی واگذار شده تا در اختیار توسعه گران داده شود.
وی ادامه داد: تا کنون بخش زیادی از اراضی در اختیار دستگاه های دولتی واقع در بافت فرسوده مانند آموزش و پرورش و حی شهرداری تهران به شرکت عمران و بهسازی واگذار شده است که باید برخی از آنها بهسازی، برخی تغییرکاربری و برخی هم به عنوان فضای عمومی تغییر شکل داده شوند. البته ما علاقه ای نداریم تا تمامی اراضی دولتی را به مسکن تبدیل کنیم چون فلسفه اولیه اجرای این طرح، ارتقای کیفیت زندگی در محله های هدف بهسازی شهری و افزایش سرانه فضای عمومی است.
معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: این برنامه نیاز به ابزارهای حقوقی و بانکی دارد که آن را تدوین کرده ایم.
این مقام مسئول ارشد در وزارت راه و شهرسازی درباره میزان استقبال مردم از اخذ وام خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم برای خرید واحد مسکونی واقع در بافت های نابه سامان شهری و فرسوده اظهار داشت: آمار نشان می دهد در حال حاضر ۱۰ درصد وام های اخذ شده از صندوق مسکن یکم به بافت های فرسوده اختصاص دارد؛ در حالی که تا پیش از اعلام رئیس جمهور در بهمن ماه سال گذشته مبنی بر اینکه قرار است سود وام خرید مسکن در بافت های فرسوده به ۶ درصد کاهش یابد، میزان هدایت این وام به بافت های ناکارآمد شهری تنها یک درصد بود. این مسأله نشان می دهد شیب رشد سپرده گذاری در بانک عامل بخش مسکن برای اخذ تسهیلات خرید واحد مسکونی در این دو ماه اخیر ۳۱ درصد رشد داشته است در حالی که این شاخص (شیب رشد سپرده گذاری در صندوق مسکن یکم) تا قبل از بهمن ماه، ۲۰ درصد بود.
وی یادآور شد: این وام صرفا برای خرید واحد مسکونی است تا مردم در بافت های میانی و فرسوده شهرها ساکن شوند و به نوعی برای سازنده و توسعه گر جذابیت ایجاد شود تا به این بافت ها ورود کرده و اقدام به نوسازی کند.
عشایری در پاسخ به این پرسش که آیا افرادی که قرار است در این بافت ها ساکن شوند، علاوه بر ۸۰ یا ۱۶۰ میلیون تومانی که به عنوان تسهیلات خرید دریافت کرده و اقساط آن را بازپرداخت می کنند، باید پس از آغاز فعالیت نوسازی مسکن، بار دیگر وام ۵۰ میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده هم دریافت کنند یا خیر؟ گفت: در برنامه ملی بازآفرینی شهری قرار است توسعه گر از محل سرمایه گذاری شخصی خود و سپس فروش واحدهای ساخته شده اقدام به نوسازی محلات کند وام نوسازی نیز به سازنده داده می شود نه مالک واحد مسکونی مشمول نوسازی؛ بنابراین قرار نیست خریدار واحدهای مسکونی واقع در بافت های هدف نوسازی، مانند سابق یک وام جداگانه هم بابت نوسازی مسکن دریافت کنند و خریدار همین وام با سود ۶ درصد را بازپرداخت می کند و سازنده وام نوسازی با سود ۱۸ درصد.
وی تأکید کرد: به دنبال آن هستیم تا وام نوسازی بافت فرسوده ویژه سازنده را هم سبک تر کنیم. به همین دلیل با همکاری بانک عامل بخش مسکن به کمیسیون عمران مجلس پیشنهاد داده ایم تا کاهش سود وام نوسازی ویژه انبوه ساز در دستور کار این کمیسیون قرار گیرد.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: در این پیشنهاد از کمیسیون عمران خواسته ایم تا نرخ سود وام ۵۰ میلیونی نوسازی بافت فرسوده از ۱۸ درصد به ۹ تا ۱۲ درصد کاهش یافته و بانک ها نیز مکلف به پرداخت آن شوند در حالی که در حال حاضر بانک ها مکلف به اجرای آن نیستند و درصورتی که منابع و مصارف آنها اجازه بدهد، می توانند این وام را به انبوه ساز بدهند.
