بازار مسکن به دست سوداگران افتاد

به گزارش ایران اکونومیست؛ در سه ماهه سوم سال گذشته مسیر طبیعی خروج از رکود بخش مسکن با اثرپذیری از بازارهای موازی مسدود شد. معاملات مسکن شهر تهران که در آذرماه سال گذشته نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۵۰ درصد افزایش یافته بود بر اساس اعلام بانک مرکزی در آخرین ماه از سال ۱۳۹۶ رشد اندک نقطه به نقطه ۰.۵ درصد را تجربه کرد. آمار وزارت راه و شهرسازی نیز افزایش ناچیز ۱ درصد را نشان می‌دهد. جدیدترین آمار اتحادیه املاک نیز که مربوط به فروردین ۱۳۹۷ می‌شود از افت ۱۹ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل حکایت دارد. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی بیشترین رشد معاملات در اسفندماه ۱۳۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن به واحدهای ۲۰۰ متر مربع، بازه قیمتی بیش از ۶۰۰ میلیون تومان و واحدهای واقع در منطقه یک مربوط می‌شود. کمترین میزان معاملات نیز در منطقه ۱۹ با ۸۱ مورد و کمترین رشد خرید و فروش به منطقه ۱۷ با ۱۳۸ مورد و رشد منفی ۲۲ درصد نسبت به اسفندماه سال قبل مربوط می‌شود.

این نمایه‌ها حاکی از چیست؟ وضعیت فعلی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی که عمدتا در نیمه جنوبی شهر تهران هستند حضور موثری در بازار مسکن ندارند. این موضوع از پایین بودن سهم متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن یکم از تعداد معاملات و پایین بودن تعداد خرید و فروش در مناطق جنوبی شهر تهران قابل اثبات است. در مناطق ۵، ۲، ۴، ۱، ۱۰ و ۸  بیش از نصف معاملات مسکن شهر تهران انجام می‌شود. به بیان دیگر از بین ۲۲ منطقه شهر تهران ۵۵ درصد خرید و فروش مسکن، تنها در ۶ منطقه صورت می‌گیرد. مضافا این‌که این مناطق از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ بیشترین رشد معاملات را نیز به خود اختصاص داده‌اند.

صندوق پس‌انداز مسکن یکم توسط بانک مسکن ۱۸ خردادماه سال ۱۳۹۴ با هدف خانه‌دار کردن متقاضیان موثر که عمدتا اقشار متوسط هستند راه‌اندازی شد. سقف تسهیلات این صندوق در تهران ۱۶۰ میلیون تومان و سود آن نیز سه‌شنبه ۴ اریبهشت ۱۳۹۷ از ۹.۵ درصد به ۸ درصد کاهش یافته است. این نرخ به همراه نرخ سود تسهیلات بافت فرسوده که به تازگی از ۸ به ۶ درصد رسیده پایین‌ترین نرخ سود تسهیلات در سیستم بانکی محسوب می‌شود. به همین دلیل باید شاهد تقاضای بسیاری برای دریافت این تسهیلات باشیم. تا روز ۲۱ اسفندماه ۱۳۹۶ حدود ۲۹۵ هزار نفر در کل کشور با هدف دریافت تسهیلات در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند. وزیر راه و شهرسازی در روزهای اخیر اعلام کرده که این تعداد به ۴۰۰ هزار نفر رسیده است. سال ۱۳۹۵ روزانه به طور متوسط ۵۰۰ نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت نام کرده‌اند و به طور متوسط در سال ۱۳۹۶ روزانه ۱۵۰ نفر تسهیلات گرفته‌اند. یعنی خروجی حدود یک سوم ورودی بوده است. سرعت ثبت نام‌ها در فاصله ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۶ سه برابر شده و با احتساب این‌که ورودی‌های سال ۱۳۹۶ را در آمار پرداخت تسهیلات ۱۳۹۷ محاسبه نکنیم هم‌اکنون زمان پرداخت تسهیلات حدود ۲۰۰ هزار نفر که در سال‌های ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ سپرده‌گذاری کردند فرا رسیده است. آیا این تعداد تسهیلات پرداخت شده است؟

تا ۲۱ اسفندماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۸۷ هزار نفر در تهران ثبت نام کرده‌اند. آمار و ارقام حاکی از آن است سررسید تسهیلات حدود ۶۰ هزار نفر در تهران فرا رسیده، یعنی سپرده‌گذاران این صندوق باید ماهیانه ۵ هزار فقره یا ۳۰ درصد از حدود ۱۶.۵ هزار فقره معاملات ماهیانه شهر تهران را به خود اختصاص دهند. اما بانک مسکن اعلام کرده که در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ بالغ بر۹ درصد معاملات مسکن پایتخت توسط خانه ­­اولی­ها بوده است. یعنی خانه اولی‌ها به هر دلیل هنوز سهم واقعی خود را در بازار مسکن ندارند. بررسی‌های میدانی از علت این موضوع به عدم تناسب قیمت مسکن با تسهیلات مربوط می‌شود. هم‌اکنون وام حدود ۴۵ تا ۵۰ درصد قیمت میانگین شهر تهران را پوشش می‌دهد و مابقی ارزش ملک باید توسط مشتریان پرداخت شود؛ در حالی که عمده متقاضیان از چنین توانی برخوردار نیستند و فعلا در انتظار آینده نشسته‌اند تا بلکه قیمت مسکن کاهش یابد.

اما میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۶ به رقم بی‌سابقه‌ی متری ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان رسید که ۲۶ درصد افزایش را نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ثبت رساند. در منطقه ۵ این جهش قیمتی به ۴۱ درصد رسیده است. آیا حضور مشتریان مصرفی باعث رشد قیمت‌ها شده‌اند؟ کارشناسان تا نیمه اول سال ۱۳۹۶ معتقد بودند بازار مسکن شهر تهران خالی از سفته‌بازی است اما رصد این بازار از ابتدای دی‌ماه  به بعد حاکی از آن است که همزمان با رشد قیمت ارز و سکه، برخی سرمایه‌گذاران اقدام به خرید دارایی‌های ثابت از جمله مسکن کرده‌اند و همین عامل باعث پرش قیمت مسکن شده است. به موازات این اتفاق، سهم متقاضیان مصرفی کاهش یافته که آمار نیز این گزاره را تایید می‌کند.

نایب رییس کانون انبوه‌سازان تهران، عامل اصلی پایین بودن حضور خریداران واقعی را به بالا بودن قیمت مسکن مرتبط دانست و گفت: از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ معاملات مسکن افزایش یافت و همزمان با نرخ رشد ارز به یکباره افت کرد. بنابراین مشخص شد علت بالا رفتن معاملات از ابتدای نیمه دوم، حضور تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بوده که با رشد بازارهای موازی در پایان سال گذشته به سمت طلا و ارز رفتند.

ایرج رهبر افزود: متقاضیان خانه اولی، توان بالایی برای خرید مسکن ندارند و باید از طریق تسهیلات تقویت شوند اما منابع بانکی محدود است. همان اوایل که طرح پس‌انداز مسکن یکم ارایه شد رییس کل بانک مرکزی اعلام کرد اعتبار پیش‌بینی شده برای این طرح سالیانه ۸۲ هزار فقره است. یعنی هرچقدر هم که تعداد ثبت نام‌ها بالا باشد بانک مسکن نمی‌تواند بیش از ۸۲ هزار فقره در سال پرداخت کند. لذا این صندوق باید تقویت شود. در روزهای اخیر اعلام شده صندوق توسعه ملی قرار است اعتباراتی به بانک مسکن اختصاص دهد که اگر این اقدام انجام شود ممکن است قدرت وام‌دهی بانک مسکن بالا برود.