کمبود خانه‌های ۲۰۰ تا ۴۰۰میلیونی در تهران/ارز مسکن رابه حاشیه برد

 بررسی و مشاهدات میدانی از بازار مسکن در تهران نشان می دهد واحدهای مصرفی و میان متراژ ـ کمتر از ۸۰ متر مربع ـ که در پی ایجاد رونق نسبی در دو سه ماه گذشته با افزایش تقاضا مواجه شده بود، در حال حاضر به شدت از عرضه آنها کاسته شده است.

به گفته برخی از مشاوران املاک، علت کمبود واحدهای مناسب و پُرمتقاضی، انصراف بسیاری از فروشندگان این نوع واحدها از فروش است که به تحریک برخی بنگاه داران و مشاوران املاک ایجاد شده است. ضمن اینکه شنیده شده تعدادی از مشاوران املاک که از نوع تقاضای بازار و میزان قدرت خرید مردم مطلع شده اند اخیرا با روش های جدیدی همچون خرید وکالتی اقدام به خرید فایل های مناسب ـ واحدهای ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی ـ کرده اند و بدون آنکه فروشنده متوجه شود، ملک را به اسم فرد واسطه ای که در اختیار مشاور املاک است، به صورت وکالتی خریداری کرده و با قیمتی حدودا ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان گرانتر ـ بسته به کشش بازار و نوع منطقه ـ به خریداران به فروش می رسانند. بنابراین هم هزینه انتقال سند با این روش حذف می شود و هم سود مناسبی برای بنگاه دار به دست می آید.

این روش مشاوران املاک عمدتا در مناطق ۴، ۵، ۶ تهران و چند محله جریان دارد به گونه ای که به صورت کاملا هماهنگ شده حتی آگهی های سایت های مشهور خرید و فروش املاک و نیز آگهی نامه یکی از روزنامه های صبح را نیز در اختیار گرفته اند.

فقدان  نظارت بر کار مشاوران املاک

یک زوج میانسال با بیان اینکه در یکی دو هفته اخیر به سختی می توان واحد مصرفی و مورد نیاز خانوارها را یافت، گفتند: ما حدود یک ماه قبل که زمزمه های افزایش تحرک در بازار مسکن به گوش می رسید اقدام به فروش واحد مسکونی خود با هدف تبدیل به احسن آن کردیم اما نه تنها هنوز نتوانسته ایم واحد مسکونی مورد نظر را پیدا کنیم، بلکه با توجه به افزایش قیمتی که در بازار ایجاد شده، از کاهش ارزش پولی که در اختیار داریم و همچنین کاهش قدرت خرید مسکن حتی در حد و اندازه های واحدی که قبلا در آن زندگی می کردیم، می ترسیم.

این زوج با بیان اینکه مشاوران املاک اکثرا در اولین سؤال از متقاضیان، میزان پولی که در اختیار دارند را می پرسند، ادامه دادند: متقاضی خرید هر مبلغی را که اعلام کند، بنگاه دار در پاسخ می گوید با این پول نمی توانید واحد مورد نظر را بیابید. سپس در پی تحریک مشتری برای خرید واحدهای مسکونی کم طرفدار ـ طبقه ۴ بدون آسانسور و پارکینگ ـ برمی آیند و تلاش دارند تا با القای این حرف که با پولی که دارید نمی توانید واحد پارکینگ دار و آسانسوردار بخرید، مشتری را وادار به خرید واحدهای مسکونی مورددار می کنند. این در حالی است که یکی از روش های القایی آنها، این است که اگر همین واحد بدون امکانات را هم خریداری نکنید، در سال آینده با افزایش قیمت بیشتری مواجه خواهید شد.

یک مشاور املاک: خرید و فروش وکالتی را بنگاه داران مدیریت می کنند

یکی از مشاوران املاک با تأیید احتمال وجود روش خرید وکالتی، اظهار داشت: تا چند ماه پیش که میزان تقاضای خرید مسکن در بازار افزایش مناسبی نیافته بود، بسیاری از مشاوران املاک با نصب تابلوهایی در داخل بنگاه، به معرفی واحدهای موجود به صورت مختصر و مفید اقدام می کردند؛ اما در یکی دو ماهی که تعداد مشتریان بنگاه ها افزایش یافته، دیگر خبر از برگه های رنگی پشت شیشه بنگاه های مشاوران املاک نیست؛ چراکه تلاش دارند تا قیمت ها از ثبات خارج شده و به هرج و مرج قیمتی نزدیک شود.

وی یادآور شد: تعدادی از مشاوران املاک که سال ها بود با رکود بازار مواجه بودند، در این یکی دو ماهه سرمایه گذاری عجیبی بر روی بخش املاک کرده اند و اتفاقا توانسته اند به سودهای خوبی هم برسند. به گونه ای که تا دو سه هفته قبل می شد بامبالغی بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان، واحد ۷۵ متری دارای آسانسور و پارکینگ خریداری کرد، ولی در روزهای اخیر تعدادی از مالکان به بالا بردن مبالغ مورد نظر خود در فایل های اولیه اعلامی به بنگاه ها اقدام کرده اند که ممکن است به تحریک مشاوران املاک این اتفاق رخ داده باشد.

به گفته این فعال صنفی املاک و مستغلات، سرمایه گذاری ها عمدتا در حوزه تبلیغات خرید و فروش مسکن است و توانسته اند با هزینه هایی که می کنند، انحصار تبلیغات در نشریات و سایت های پرطرفدار را به دست بگیرند. به این صورت که با ایجاد جو روانی برای مشتری که تنها مشاور املاک معتبر منطقه، آنها هستند، از امکان مواجهه مستقیم فروشنده و خریدار تا جایی که بتوانند کم می کنند.

به نظر می رسد نه تنها مشاوران املاک بلکه برخی از مالکان واحدهای مسکونی مصرفی با شرایط مناسب نیز برای رسیدن به سود بیشتر، از فروش ملک در بازار موجود منصرف شده اند و این احتمال وجود دارد که با توجه به فروکش کردن معاملات مسکن در روزهای پایانی سال، حجم خرید و فروش مسکن به دو ماه پایانی بهار سال آتی موکول شود. به خصوص که برخی از بانک ها نیز از ارائه وام و تسهیلات به بهانه بسته شدن سال مالی بانک ها خودداری می کنند.

سایه بازار ارز بر معاملات مسکن

در همین حال بررسی های میدانی نشان می دهد طی دو هفته اخیر داغ شدن بازار ارز و  ایجاد صف های خرید پشت درب صرافی ها، موجب شده کسانی که پول های خود را از حساب های سپرده بانک ها با هدف خرید مسکن خارج کرده بودند، به بازار خرید و فروش ارز متمایل شوند.

بر این اساس به نظر می رسد بازار مسکن طی دو ماه پایانی سال که ۴۰ روز از آن باقی مانده است، تحت تاثیر بازار داغ ارز، با کاهش معاملات مواجه شود.