نگاهی به تبعات روند تجاری سازی در کلانشهرها

به گزارش ایران اکونومیست، در کلانشهر مشهد، محیط پیرامون حرم مطهر امام رضا(ع) را مجتمعهای تجاری مرتفع محاصره کرده اند و به همان نسبت در خیابانهایی که مزیت پذیرش گردشگر و زائر را در این شهر تاریخی مذهبی دارند برجها و محوطه های تجاری سر برآورده اند.
این در حالی است که همچنان مغازه های متعدد در حاشیه خیابانها و کوچه ها وجود دارند که با هزینه کمتر کالای خود را عرضه می کنند اما مغازه های متعدد در کنار مجتمعهای مرتفع، فضای شهر را در برخی مناطق به کلی تجاری کرده است.
رقابت نابرابر صاحبان واحدهای تجاری در مجتمعها با کسبه خرد حاشیه خیابانها و کوچه ها باعث شده برخی کاسبان ناگزیر به ترک محل کسب و کار در مجتمع شوند لذا هم اینک شماری از واحدهای صنفی در مجتمعهای تجاری مشهد خالی است.
24 مجتمع تجاری در کنار هفت بازار در مشهد که تقریبا عمده آنها در اطراف حرم مطهر رضوی، مرکز و بالای شهر قرار دارند چهره شهر زیارتی مشهد را مخدوش و بی تناسب با نیاز بازار و نیاز شهر کرده اند.
واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در هر شکل در کشور و مشهد بسیار بالا و غیربهینه است اما همچنان شاهد حجم عظیم پروژه های تجاری در کلانشهرها هستیم. گویا هنوز سرمایه گذاران واحدهای تجاری پی به عمق ماجرا نبرده اند.
همچنین در این شرایط رونق کسب و کارهای اینترنتی نیز به تدریج برخی فعالیتهای تجاری نیازمند واحد صنفی را کمرنگ کرده سبب کاهش تقاضای برای خرید و یا اجاره مکانی به عنوان مغازه شده است.
 
* مشکلات ناشی از افزایش سرانه تجاری
رئیس اداره عمران و بهسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی در این خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: تجاری سازی در کشور از دو دهه پیش شروع شد. از زمانی که با افزایش قیمت نفت یک مقدار از آن وارد حوزه درآمدهای کشور و مبدل به سرمایه گذاری در بخش ساختمانسازی شد.
فرشته رحمانی پور افزود: سهم ایران در بخشهای ساختمانسازی اقتصادی 20 درصد است در حالی که نرم آن در نقاط دیگر دنیا سه تا 6 درصد می باشد. وقتی سهم ساختمانسازی در کشور افزایش می یابد مشکلات خاص خود را بوجود می آورد که افزایش قیمت زمینهای شهر یکی از آنها است.
وی تجاری سازی، اجرای پروژه های اقامتی و ساخت مجتمعهای بزرگ را یک جریان در کشور توصیف و بیان کرد: سرمایه داری مستغلات و منابع مالی که در نتیجه اقتصاد نفتی شکل گرفت ظرف دو دهه گذشته به شهرهای بزرگ روی آورد و سرمایه گذاری در پروژه های اقامتی و ساخت مجتمعهای تجاری بزرگ را باعث شد.
رئیس اداره عمران و بهسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی ادامه داد: در سطح شهرهای کشور یک سری سرانه هایی برای خدمات انتفاعی و غیرانتفاعی وجود دارد. اگر سرانه تجاری از حد نیازش نسبت به طرحهای مدون توسعه شهری بیشتر شود سرمایه گذاران و استفاده کنندگان از فضاهای تجاری را با مشکل مواجه می کند.
وی گفت: استانداردی برای سرانه کاربریهای مختلف در شهر وجود دارد و همانطور که کاهش سرانه فضای سبز شهری ممکن است مشکلاتی را برای شهر و شهروندان ایجاد کند، افزایش سرانه واحدهای تجاری نیز به ضرر شهروندان است و سرمایه گذاری در این بخش را با تهدید و عمده فروشان و خرده فروشان را با مشکل مواجه می کند.
رحمانی پور افزود: هنگامی که فضاهای تجاری از میزان تقاضای واقعی بیشتر باشد بازار اشباع می شود لذا تولید این نوع ساختمانها و فضاها ارزش واقعی خود را از دست می دهد. تجاری سازی وقتی بیش از حد نیاز در طول طرح یا افق طرح باشد مشکلات ترافیک شهری را نیز افزایش می دهد و در پی آن معضلات زیست محیطی رخ می نماید.
وی ادامه داد: از سوی دیگر اشباع بازار از واحدهای تجاری و افزایش سرانه تجاری در شهر باعث خالی ماندن بخشی از واحدهای مجتمعهای تجاری و متضرر شدن سرمایه گذاران می شود. وقتی تعدد فضای تجاری بیش از حد می شود به همان نسبت فضای رقابت در شهر مخدوش می گردد. این مساله برای مشهد که یک شهر زیارتی و گردشگری است نیز ضررهای خاص خود را دارد.
 
* توسعه مجتمعهای تجاری بدون تامین زیرساختهای لازم
نایب رئیس اتاق اصناف مشهد به خبرنگار ایرنا گفت: توسعه مجتمعهای تجاری نه تنها به شهر ضرری نمی رساند بلکه باعث منفعت واحدهای صنفی نیز می شود. وجود مجتمعهای تجاری انتخاب کالا توسط شهروندان را آسان می کند، دسترسی مردم را به انواع کالا افزایش می دهد، باعث ایجاد رقابت سالمتر بین واحدهای صنفی و جمع آوری صنوف در حاشیه خیابانها می شود.
سیدمحسن خاوری هاشمی افزود: در تمام دنیا مجتمعهای تجاری فعالیت دارند و مردم خریدشان را در آنها انجام می دهند. همزمان با توسعه مجتمعهای تجاری باید زیرساختهای آن نیز فراهم شود و برای واحدهای مستقر در مجتمع همزمان رقبایی در سطح شهر یا حاشیه شهر و فضاهای نمایشگاهی و فروشگاهی موقت بوجود نیاید تا هزینه های کمتری پرداخت کنند و قیمت تمام شده کالایشان پایین تر باشد.
نایب رئیس اتاق اصناف مشهد ادامه داد: بعضا مشاهده می شود همزمان با یک مجتمع تجاری که با هزینه هنگفتی ساخته شده آشپزخانه یک واحد مسکونی تبدیل به واحد تجاری می گردد که کالایی با قیمت تمام شده کمتر در آن عرضه می کنند و رقیب آن واحد صنفی مستقر در مجتمع تجاری می شود.
وی گفت: همزمان با شکل گیری مجتمعهای تجاری چند سال پیش شهرداری مشهد برای صاحبان واحدهای تجاری در کوچه پس کوچه های شهر پروانه تجاری موقت صادر کرد بطوری که فرد یک بخشی از دیوار آشپزخانه خود را تخریب نموده و دکور زده و فروشگاه کفش راه انداخت.
خاوری افزود: هم اینک در خیابانهای مختلف مشهد شاهد واحدهای دارای مجوز تجاری موقت هستیم که به هیچوجه حاضر نیستند در مجتمعهای تجاری فعالیت کنند لذا در دوره جدید شهرداری و شورای شهر مشهد امیدواریم پروانه های تجاری موقت در این شهر حذف شود.
وی ادامه داد: وقتی واحد تجاری مستقر در مجتمع نتواند با خرده فروشان سطح شهر رقابت کند ترجیح می دهد مانند دیگران در واحدهای حاشیه خیابان یا در کوچه ها مستقر شود و کالای خود را با هزینه کمتری بفروشد.
نایب رئیس اتاق اصناف مشهد به مجتمعهای تجاری زیاد در مرکز شهر اشاره و بیان کرد: مجتمعهای تجاری در مشهد قدمت زیادی دارند بطوری که سابقا به فروش کالاهای خاص مانند بلور و چینی اختصاص داشتند. اکنون نمی توان از صاحبان واحدهای صنفی مستقر در مجتمعهای قدیمی انتظار داشت پیشه 30 ساله را رها کنند، از مغازه سه میلیارد تومانی خود چشم پوشی نماید و در مجتمعهای تجاری جدید در سایر نقاط شهر در کنار یک واحد تجاری تازه کار مستقر شوند.
وی گفت: در شرایط فعلی صاحبان برخی مجتمعهای تجاری حاضر هستند این فضا را بطور رایگان در اختیار شهرداری قرار دهند تا فضای خالی مجتمع پر و از آن به خوبی استفاده شود و کسبه خرد نیز از کف خیابانها و بازار گردآوری شوند.
 
* تجاری سازی در مشهد
رئیس اداره عمران و بهسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی گفت: هم اینک نمونه های زیادی از مجتمعهای تجاری در سطح شهر مشهد ساخته شده اند که بخشی از آنها بلااستفاده مانده و خاک می خورند.
وی افزود: بطور معمول در این مجتمعها افراد مغازه ای را اجاره می کنند یا می خرند ولی به دلیل اینکه آن نوع کسب در آن محدوده خیلی زیاد است نمی توانند به شغل خود در مجتمع ادامه دهند و با مشکلات زیادی مواجه می شوند.
رحمانی پور ادامه داد: تجاری سازی دو دهه پیش در مشهد شروع شد و اوج آن 10 سال قبل طی نیمه دوم دهه 80 و نیمه اول دهه 90 به دلیل رویکردهای مدیریت شهری در این حوزه بود. طرح جامع شهری آن زمان مشهد ساخت مجتمعهای تجاری را در شهر ترویج می کرد. مدیریت شهری دو دهه پیش یک سری بسته های سرمایه گذاری را تعریف کرد که تبدیل به اجرای پروژه های بزرگ مقیاس در نقاط مختلف مشهد شد.
وی گفت: نفع ساخت مجتمعهای تجاری برای شهرداری 'صدور پروانه ها، فروش تراکم و دریافت عوارض تجاری' بود که در کوتاه مدت برای مدیریت شهری ایجاد می کرد اما در درازمدت تبعات خیلی سنگینی برای سرمایه گذاران و کسبه ببار آورد.
 
* معضلات تجاری سازی در حاشیه شهر
رئیس اداره عمران و بهسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی به وجود مجتمعهای تجاری در نزدیکی حاشیه شهر مشهد نیز اشاره و بیان کرد: تجاری سازی در حاشیه شهر به واقع مضرات جبران ناپذیری دارد.
وی افزود: پیدایش این سکونتگاهها در حاشیه شهر در نتیجه مهاجرت روستاییان، جنگ زدگان، اتباع بیگانه بوده و یا جا به جایی ساکنان شهر در نتیجه تورم اقتصادی است که در مقطعی از زمان در کشور به ویژه در سطح کلانشهرها رخ و توان اقتصادی این قشر را به شدت تقلیل داد.
او ادامه داد: ساکنان حاشیه شهر مشهد به لحاظ سطح درآمدی دچار فقر مطلق یا نسبی هستند و توان قدرت خرید آنها بسیار پایین است لذا وقتی پروژه های بزرگ مقیاسی مانند مجتمعهای مسکونی یا تجاری در این مناطق از شهر تعریف می شود مخاطب اصلی خودش را نخواهد داشت و هیچیک از ساکنان محلی نمی توانند از آنها استفاده کنند.
رحمانی پور گفت: معمولا ساکنان حاشیه شهر مشهد کارگر هستند یا در یک سری مشاغل خانگی فعالیت دارند لذا از آنجا که اجرای پروژه های بزرگ مقیاسی مانند مجتمعهای تجاری گران تمام می شود این افراد قدرت اقتصادی برای خرید یا اجاره چنین واحدهایی را ندارند و مجتمعها و کالاهای آنها روی دست سرمایه گذارانشان می ماند.
وی افزود: بهتر است در مناطق حاشیه ای به جای ساخت مجتمعهای تجاری، بازارچه هایی که بتواند محل عرضه کالاهای مورد نیاز ساکنان محلات آن منطقه یا محل کسب آنها باشد ایجاد گردد اما تاکنون در حاشیه شهر مشهد چنین بازارچه هایی ایجاد نشده است.
او ادامه داد: یک نمونه مجتمع تجاری در مشهد در نقطه ای از شهر ساخته شده که در جوارش روستایی قرار دارد که به شدت در حوزه زیست محیطی و اقتصادی دچار مشکل است. نمونه دیگر از این نوع ساخت و ساز در حاشیه شهر مشهد مجتمعهای مسکونی در میر جاده قدیم قوچان است که در ابتدای روستای مهدی آباد قرار گرفته و با الگوی ساخت در منطقه مشابهتی ندارد لذا چند سال است بلاتکلیف مانده زیرا مسکن ساخته شده متناسب با نیاز متقاضیان و قدرت خرید آنان نیست.
رئیس اداره عمران و بهسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی گفت: در محدوده سکونتگاههای غیررسمی و حاشیه شهر می بایست پروژه های کوچک مقیاس با حداقل مداخله و متکی بر مشارکت مردم بر مبنای نیاز ساکنان شکل گیرند.
 
* توسعه تجاری سازی و هویتی زدایی
وی همچنین گفت: بافت پیرامون حرم مطهر امام رضا(ع) در مشهد یک هویت تاریخی و مذهبی داشت و هدف اصلی مراجعان به آن محدوده نیز زیارت است لذا وقتی در بافت پیرامونی حرم مطهر با تعدد مراکز تجاری مواجه می شویم بر امر زیارت تاثیر می گذارد.
رحمانی پور افزود: وقتی بافت تاریخی یک منطقه برای اجرای پروژه های جدید از بین می رود ساکنان ها ناگزیر به جا به جایی می شوند و آنگاه که این بافت خالی از سکنه شد قطعا هویت خود را از دست می دهد و اساسا موضوع زیارت و هویت بافت تحت شعاع قرار می گیرد. این شرایط در بافت پیرامونی حرم مطهر رضوی کاملا ملموس است.
وی ادامه داد: بخش عمده ای از طرح نوسازی و بهسازی بافت پیرامون حرم مطهر رضوی که سالها پیش به تصویب رسید اجرا شده اما ساختار تهیه و مجری طرح برای پرسش کننده مشخص نیست. این طرح توسط اداره کل راه و شهرسازی، شرکت عمران و بهسازی ایران و مدیران وزارت مسکن و شهرسازی وقت تهیه و فرآیند تصویب آن طی و ظرف20 سال اجرا شد. هم اینک خروجی این طرح، شرایطی که برای مشهد ایجاد کرده و اعتراضهای جامعه حرفه ای، فرهیختگان و صاحبنظران تجدیدنظر در آن را الزامی کرده است.
او گفت: در تجدیدنظر این طرح که در دولت تدبیر و امید اتفاق افتاد یکی از محورهای مورد توجه احیای بافت تاریخی پیرامون حرم مطهر رضوی بود تا بخشهایی که در آن بافت دست نخورده است بتواند هویت خود را حفظ کند و بارگذاریهای تجاری در این منطقه تعدیل شوند.
رئیس اداره عمران و بهسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی افزود: تجاری سازی بخشی از بهسازی و نوسازی بافت پیرامونی حرم مطهر رضوی بود که در بخشهایی از آن مداخله مستقیم صورت گرفته و پروژه های بزرگ مقیاس در آن تعریف شد لذا بخشی از مجتمعهای تجاری کنونی در اطراف حرم مطهر منطبق بر ضوابط طرح و بخش دیگر نیز مغایر است.
 
* رویکرد جدید شهرداری
رئیس کمیسیون اقتصادی شورای اسلامی شهر مشهد گفت: یکی از مشکلات فعالیتهای اقتصادی در شهرها تقلید بدون توجه به نیاز بازار، فقدان مطالعه آن و غفلت نسبت به مسائل اجتماعی و اقتصادی شهروندان است بطوری که اگر فرد در یک رده تجاری یا کاری موفق شود دیگران به صورت کورکورانه از وی تقلید می کنند.
احمد نوروزی افزود: همین تقلید باعث شده در سطح شهر مشهد مجموعه های ساختماهی و مجتمعهای تجاری بدون مطالعه و نیاز بازار شکل گیرند. در واقع ممکن است این تقلید باعث بروز آسیبهایی در حوزه صنفی نیز شود.
وی ادامه داد: مجتمعهای تجاری به دلیل خلائی که زمانی در مشهد نسبت به وجود چنین اماکنی احساس می شد بوجود آمد. به این معنا که در مقطعی از زمان ایجاد مجتمعهای تجاری که صنوف مختلف و خدمات مورد نیاز زائران را در یک مکان در خود جای می داد ضروری به نظر رسید.
عضو شورای شهر مشهد گفت: در آن زمان چند مجتمع تجاری در مشهد ساخته شد و بازده اقتصادی خوبی داشت اما بعد از مدتی به یکباره با هجوم سرمایه گذاریها به سمت ساخت مجتمعهای تجاری مواجه شدیم بطوری که مجتمعهای تجاری زیادی بعضا فارغ از مطالعات بازار، شرایط جغرافیای و نیاز شهروندان ساخته شدند و در این شهر سربرآوردند.
وی افزود: در بخش اقتصادی پیش از انجام سرمایه گذاری، احداث بنا و صدور پروانه ساخت باید مطالعه مربوط به بازار انجام گیرد و براساس نتیجه این مطالعه سرمایه گذاری صورت پذیرد. هم اینک در بخش مرکزی مشهد یا در برخی مناطق خاص شهر شاهد مجتمعهای تجاری فراوانی هستیم اما در یک بخشی از مناطق مشهد نیازبه ایجاد مجتمع تجاری همچنان باقی است.
نوروزی ادامه داد: برای ساماندهی برخی از صنوف نیاز است یک سری صنفهای هم راستا در جایی مانند مجتمع تجاری سامان پیدا کنند و متناسب با کار خودشان فعالیت نمایند. به عنوان مثال صنوفی در خیابانهای فرعی خیابان امام رضا(ع) مشهد شکل گرفتند که با مشکل ترافیکی و ایمنی مواجه و در برابر کوچکترین حادثه بسیار آسیب پذیر هستند لذا به مجتمعهای تجاری برای صنوف خاص هنوز نیازمندیم.
وی گفت: در حالی که فضاهای تجاری فراوانی برای دیگر فعالیتهای صنفی، اقتصادی و همچنین گذراندن اوقات فراغت زائران و شهروندان در مشهد نیاز نباید مجتمعهای تجاری در عرصه فروشگاهی فعال شوند.
رئیس کمیسیون اقتصادی شورای اسلامی شهر مشهد افزود: رویکرد شورای پنجم شهر، معاونتهای اقتصادی و برنامه ریزی شهرداری مشهد بر این استوار است که مطالعه جدیدی از بازار، چیدمان صنوف و مجتمعهای تجاری در شهر داشته باشند و سرمایه گذاریها را به سمت و سوی نیازها هدایت کنند.
وی ادامه داد: هدایت هدفمند مانع از نابسامانی مجتمعهای تجاری در شهر، بروز مشکل برای شهروندان و سرمایه گذارانی که می خواهند فعالیت اقتصادی داشته باشند می شود. باید ایجاد مجتمعهای تجاری مبتنی بر مطالعه بازار و نیاز شهروندان باشد.
 
* لزوم جهتدهی سرمایه گذاریها
رئیس اداره عمران و بهسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی گفت: با توجه به مشکلات عدیده کلانشهرها همچون مسائل زیست محیطی و آلودگی هوا، ترافیک، بیکاری و اعتیاد، فاصله طبقاتی و تمامی شاخصهایی که هر کدامش معضلات سنگینی را برای شهر ایجاد می کند به نظر می رسد باید سرمایه اقتصادی موجود را به سمت تولید، خدمات مولد و گردشگری پایدار پیش برد تا بحرانهای شهری تعدیل شوند.
رحمانی پور افزود: وقت آن رسیده بپرسیم آیا ضرورتی دارد شهرها و کلانشهرها را آنقدر رشد داد که در نتیجه آن چنین بحرانهایی رخ دهند. باید نوع نگاهها تغییر کند. قطعا مدیریت کردن جوامع کوچکتر و راه حل پیدا کردن برای مشکلات و بحرانهایش راحتر و عملی تر است.
120 هزار واحد صنفی با نظارت 106 اتحادیه در کلانشهر سه و نیم میلیون نفری مشهد وجود دارد. تعداد واحدهای صنفی مستقر در مجتمعهای تجاری بسته به رسته آنها توسط هر اتحادیه اعلام می شود اما اتاق اصناف مشهد آماری در این خصوص در اختیار ندارد.