قیمت مسکن از میانگین هر متر مربع ۶۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۴
به ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۲ رسید؛ یعنی بالغ بر ۵۰۰ درصد
افزایش یافت. قیمت زمین نیز رشد روزافزون را تجربه کرد. از سال ۱۳۸۴ تا
۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان
در شهر تهران افزایش یافت که ۷۰۰ درصد رشد را نشان می‌دهد.
اما نگاهی به عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن، شرایط باثبات تری را اثبات می کند؛ هرچند بخشی از این ثبات به رکود عمیق مسکن مربوط است. در اردیبهشت ماه سال جاری قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران چهار میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بود. نتیجه اینکه از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ قیمت حدود ۱۰.۶ درصد بالا رفته است. همچنین از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ شاهد ۲ درصد افزایش قیمت زمین بودیم.
کاهش قیمت واقعی مسکن طی چهار سال گذشته
با روی کار آمدن دولت یازدهم تقریبا تصمیمات خلق الساعه در اقتصاد کنار گذاشته شد و دولت تمرکز خود را بر روی کنترل تورم به عنوان نبض حیاتی اقتصاد گذاشت. دولت روحانی، اقتصاد را با تورم ۴۰.۴ درصد تحویل گرفت و با شیب نزولی آن را تک رقمی کرد. در شهریورماه ۱۳۹۶ این نرخ به ۸ درصد رسیده است.
قیمت واقعی مسکن طی چهار سال گذشته کاهش یافته است؛ چرا که همواره پایین تر از نرخ تورم عمومی و نقطه به نقطه قرار داشت؛ هرچند در شهریورماه سال جاری ۱.۶ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفت. با این حال متوسط رشد قیمت مسکن در ۱۲ ماه منتهی به شهریورماه ۶.۷ بود که ۱.۳ واحد درصد پایین تر از نرخ تورم است. یعنی مسکن هنوز به بازدهی سرمایه نرسیده و ورود به این بازار برای سرمایه گذاران توجیه اقتصادی ندارد.
۱۳۰۰ شغل دنباله رو صنعت ساختمان
با این حال بنا به گفته کارشناسان، شرایط فعلی نمی تواند و نباید برای همیشه در بخش مسکن ادامه پیدا کند؛ چرا که بخش مسکن از دو زاویه برای کشور مهم است. نخست آنکه ۱۳۰۰ شغل و ۳۰۰ صنعت دنباله رو صنعت ساختمان هستند که بازدهی و اشتغال آنها به شدت پایین آمده است. دوم آنکه کشور با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه و همچنین نوسازی بافتهای فرسوده نیاز به تولید یک میلیون واحد مسکونی دارد؛ حال آنکه بنا به گفته رییس اتحادیه املاک تهران طی سه چهار سال اخیر تولید در کل کشور بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است.
اما تولید مسکن دولتی همانند آنچه در مسکن مهر اتفاق افتاد تقریبا از سوی اغلب کارشناسان منع می شود. البته دولت یازدهم نیز که به اثرات دیابتی این طرح پی برد از ابتدای سال ۱۳۹۲ تولید مسکن مهر جدید را متوقف و تمرکز خود را بر اتمام تعهدات قبلی گذاشت که بنا بر آمار از کل ۲ میلیون و ۲۲۰ هزار واحد مسکن مهر تاکنون یک میلیون و ۷۷۴ هزار و ۷۶۱ واحد افتتاح و یک میلیون و ۵۱۱ هزار و ۹۰ واحد تحویل متقاضیان شده است.
در زمان دولت قبل با توجه به نفت میانگین ۱۰۹ دلار و بنا به اذعان کارشناسان اقتصادی، پولهای بادآورده نصیب کشور شد که بخش قابل توجهی از آن به ورود بی رویه کالاهای مصرفی و بخش ساخت و ساز اختصاص یافت. همین موضوع عاملی برای جهش ناگهانی قیمت مسکن در پایان سال ۱۳۹۱ شد که با وجود آنکه گفته می شود بعد از ۴.۵ حباب قیمت مسکن تخلیه شده، هنوز بسیاری از جوانان و دهکهای پایین قدرت خرید مسکن کوچک متراژ را ندارند.
قیمت زمین در تهران با سوییس برابری می کند
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت زمین در تهران معادل کشور سوییس است بیان می کند: این رویکرد نه تنها اقتصاد کلان شهرها بلکه اقتصاد کشور را تحت فشار قرار داده است. الان قیمت زمین در تهران معادل شهرهای سوییس و بیشتر از آن است. ما کشوری هستیم که کمبود زمین نداریم به همین لحاظ فرایند کلانشهرها است که باعث این مشکل شده است.
حامد مظاهریان همچنین با اشاره به تاثیر شهرداریها بر افزایش قیمت مسکن می گوید: انتقادی که به شهرداریها وارد می‌شود این است که انضباط شهری به هم خورده است. شهر صاحب یک شناسنامه و برنامه بود. اما شهرداریها برای اینکه منبع اصلی درآمد خود را از سوداگری و افزایش خرید و فروش می‌دانستند با افزایش تراکم و بی نظمی، کنترل را به هم ریختند. در تهران رقم وحشتناک ۴۹۰ هزار خانه خالی وجود دارد. منطقه ۲۲ یک نمونه است که باید پرسید بر مبنای کدام سند مصوب این اتفاق افتاده است. در آنجا ساخت و سازی را می بینید که مابه ازای آن خریداری وجود ندارد. مضافا اینکه ساخت و سازهای انجام شده در منطقه ۲۲ هنوز جزو آمار خانه های خالی محاسبه نشده است.
صدور ۷۶۰ هزار پروانه ساختمانی در تهران طی چهار سال
روز سه شنبه عباس آخوندی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ که طی چهار سال گذشته عملکرد شهرداری را همواره مورد انتقاد قرار می داد با حضور در شورای شهر تهران با بیان اینکه از سال ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲، ۷۶۰ هزار پروانه برای ساخت واحدهای مسکونی صادر شده، گفت: به طور میانگین سالانه ۲۰۰ هزار پروانه صادر شده که این بیشترین رشد صدور پروانه ساختمانی بوده است. اگر رشد متوسط خانوار را ۳.۳ درصد در نظر بگیریم با توجه به صدور ۷۶۰ هزار پروانه، باید بگویم که با این صدور پروانه ۲ میلیون نفر به جمعیت پذیری تهران اضافه شده است.
احیای صندوقهای پس انداز مسکن
از سوی دیگر دولت یازدهم که با رکود سنگین بخش مسکن مواجه بود سعی کرد به جای ساخت و ساز بعضا بدون تقاضا در سایتهای مسکن مهر، برای کمک به متقاضیان واقعی، تسهیلات خرید مسکن را افزایش دهد. در بین سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ وام مسکن از ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان رسید و نرخ سود آن نیز به ۹.۵ درصد کاهش یافت. از ۲.۵ سال گذشت تا کنون ۲۶۰ هزار نفر برای دریافت تسهیلات مسکن یکم ثبت نام کرده اند که به تدریج در ماههای آینده وارد بازار مسکن خواهند شد. طبق محاسباتی هم اکنون حدود ۵۰۰۰ میلیارد تومان در این صندوق وجود دارد. این سپرده ها تعهدی است و بانک موظف است آن را انجام دهد. برآورد این است که ظرف یک سال آینده بانک باید دو برابر این رقم را تجهیز منابع کند و با اضافه کردن ۱۰۰۰۰ میلیارد تومان آن را به حدود ۱۵۰۰۰ میلیارد تومان برساند و به بازار مسکن تزریق کند. اهمیت این ۱۵۰۰۰ میلیارد تومان این است که متکی به بودجه دولت نیست و توسط مردم انجام می شود. بنابراین توسعه پایداری را تضمین می کند؛ زیرا تقاضاها به تدریج وارد بازار مسکن خواهند شد و شوک قیمتی ایجاد نخواهند کرد.
پیش بینی قیمت مسکن در شش ماهه دوم سال جاری
محمدمهدی مافی، کارشناس مسکن ـ درخصوص قیمت مسکن در شش ماهه دوم سال ۱۳۹۶ گفت: با توجه به اینکه دولت یازدهم به حفظ تعادل اقتصاد اهمیت زیادی می دهد بعید به نظر می رسد به یکباره دست به اقدامی عجیب در حوزه مسکن بزند. بنابراین پیش بینی من این است که قیمت مسکن رشد متناسب با نرخ تورم را تجربه کند.
وی افزود: به اعتقاد من دولت باید مجددا نرخ سود بانکی را از ۱۵ درصد کاهش دهد تا به تدریج شاهد ورود سرمایه ها به حوزه مسکن باشیم. البته با توجه به وجود ۵۰۰ هزار خانه خالی در شهر تهران، سرمایه گذاری باید به دقت انجام شود و متناسب با قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن در بافتهای پرتقاضا باشد.
