سپرده گذاری در بانک هنوز جذابتر از سرمایه گذاری در مسکن است

هرچند هنوز برای قضاوت در این باره زودهنگام است و تا به حال هیچ دستگاه رسمی اعم از بانک مرکزی، مرکز آمار و وزارت راه و شهرسازی آماری در خصوص میزان افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن و کاهش سپرده های بانکی منتشر نکرده اند؛ گمانه زنی های کارشناسان هم در این خصوص، عمدتا از اتفاقاتی که در گذشته در دوره های رشد نقدینگی رخ می داد، نشأت می گیرد.

تئوری های اقتصادی از کوچ سرمایه ها به بخش مسکن خبر می دهند

حمید یاری، گفت: دوره فعلی رکود در بخش مسکن و ساختمان را می توان یکی از طولانی ترین دوره ها به شمار آورد که علل متفاوتی برای آن شمرده شده است، از کاهش نرخ ازدواج و تشکیل خانوار تا تولید مازاد مسکن و بیش از حد نیاز در ده سال گذشته، مسکن مهر، رکود جهانی و... . اما شاید بتوان یکی از مهم ترین این دلایل را مثبت شدن نرخ سود واقعی (تفاوت بین نرخ سود اسمی سپرده های بانکی و تورم) دانست که باعث شد هم خریداران مصرفی مسکن خرید خود را به تعویق بیندازند و هم متقاضیان سوداگری و سفته بازان مسکن، بازار بانکی (سپرده گذاری) را بازار جذاب تری برای سرمایه گذاری بدانند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا کاهش نرخ سود سپرده های بانکی باعث می شود بازار مسکن از رکود خارج شود یا خیر؟ اظهار کرد: به طور کلی کاهش نرخ سود بانکی از یک سو با کاهش هزینه‌های تولید، قیمت تمام شده مسکن را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد که به آن «اثر تولیدی» بخش مسکن گفته می شود و از دیگر سو مسکن به‌عنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به‌عنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپرده‌گذاران مطرح می‌شود که همان «اثر سفته بازی» است.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: نتایج تجربی به‌دست آمده از پردازش مدل های اقتصادسنجی برای اقتصاد ایران نشان می‌دهد که متغیر نرخ سود واقعی بانکی با سرمایه‌گذاری رابطه منفی دارد، اما حساسیت سرمایه‌گذاری نسبت به تغییرات نرخ بهره پایین است. به‌این معنی که تغییرات نرخ سود بانکی بر تصمیم برای سرمایه‌گذاری در ایران مهم است، اما درصد واکنش به تغییر آن پایین است.

وی با بیان اینکه سرمایه گذاران با توجه به درجه ریسک گریزی خود، دارایی هایشان خود را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری می کنند، اظهار داشت: در شرایطی که نرخ بازده یک بازار کاهش پیدا کند، سرمایه ها از آن بازار خارج و به بازارهای رقیب کوچ می کنند. با توجه به ویژگی های بازار مسکن، به نظر می رسد با کاهش بازده سیستم بانکی و کاهش نرخ سود سپرده ها، سرمایه ها از این بازار خارج و به بازارهای زمین، مسکن، ارز و ... وارد می شوند.

یاری با اشاره به بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مسکن ادامه داد: این بررسی ها نشان می دهد هنگام کاهش نرخ سود بانکی، منابعِ خارج شده از بانک‌ها در صورتی که وارد بخش مسکن شوند، در ابتدا به دنبال سفته‌بازی و تقاضای سوداگری هستند و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفته‌بازی تحریک می‌کنند. سپس تقاضای مصرفی تحریک می شود.

رابطه کاهش سود سپرده با اجاره بها

وی در پاسخ به پرسشی در خصوص رابطه نرخ سود بانکی و بازار اجاره مسکن گفت: که ‌زمانی که موجران، سود سپرده کمتری را دریافت کنند، طبیعی است که به سراغ اجاره بهای بیشتر می‌روند تا این کسری را جبران کنند. لذا با کاهش نرخ سود بانکی، موجران تمایل زیادی به دریافت اجاره بها پیدا خواهند کرد. به طوری‌که مبالغ رهن را پایین آورده و به جای آن، اجاره ماهانه دریافت می‌کنند تا به این وسیله درآمد ماهانه خود را افزایش دهند.

تفاوت رفتار مردم در عمل نسبت به تئوری های اقتصادی

یاری تأکید کرد: بسیاری از این اظهار نظرها درباره رابطه مسکن با کاهش سود سپرده، از دید تئوریک قضیه است اما از نظر اجرایی می بینیم که اتفاقات اخیر در بازار پولی کشور تاثیری بر بازار مسکن نخواهد داشت.

این اقتصاددان خاطرنشان کرد: آنچه در عمل می بینیم این است که سوابق گذشته و نحوه اجرای بخشنامه های این چنینی بانک مرکزی نشان داده قدرت نظارت و تنبیهی بانک مرکزی در اجرای سیاست کاهش سود سپرده از سوی بانک ها چندان قوی نیست. در همین مدت زمان از اجرای بخشنامه سود ۱۵ درصدی می بینیم که بیشتر حساب های روزشمار با همان نرخ سابق تبدیل به حسابهای سپرده یکساله شده اند؛ همچنین وجود ابزارهای درآمد ثابتی نظیر انواع صکوک، اوراق مشارکت، اوراق خزانه اسلامی و ... با نرخ بازده بالا در حال خرید و فروش هستند که نوعی دور زدن بخشنامه کاهش سود سپرده محسوب می شوند. به نظر می رسد کاهش نرخ بهره بانکی در بازار به میزان معناداری اتفاق نیفتد.

اجاره بهای مسکن افزایش نمی یابد

وی با اشاره به رد شدن پیک تقاضای اجاره در بازار اجاره مسکن و مشخص شدن نرخ افزایش اجاره بهای امسال بیان داشت: به نظر نمی رسد کاهش سود سپرده تأثیری در بازار اجاره بها برای سال جاری داشته باشد.

بروز پیش رونق مسکن فقط در واحدهای کوچک متراژ

یاری پایین بودن بازده مورد انتظار فعالان بازار از بخش مسکن را یادآور شد و افزود: حتی اگر فرض کنیم که نرخ سود بانکی در حد همان ۱۵ درصد مد نظر بانک مرکزی هم اجرایی شود این نرخ سود بدون ریسک همچنان از نرخ سود پرریسک و مورد انتظار بخش مسکن بالاتر است که قاعدتا فعالان اقتصادی همچنان نرخ بدون ریسک را باید به نرخ ریسکی ترجیح دهند.

این نظریه پرداز اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: جدیدترین آمارها نشان می دهد بازار مسکن قبل از اعلام بخشنامه الزام بانک ها به کاهش نرخ سود سپرده، تحولات مثبتی از خود بروز داده که نشان از یک دوره «پیش رونق» می دهد. با آغاز ورود تسهیلات مسکن یکم، این نوسانات می تواند تا حدودی تغییرات معنادار داشته باشد؛ اما به نظر نمی رسد با شرایط فعلی این نوسانات منجر به افزایش قابل توجه در قیمت های مسکن شود که این تغییرات نیز بیشتر در واحدهای «کوچک متراژ» با قیمت های مناسب قشر متوسط اتفاق خواهد افتاد.

وی پیش بینی کرد: علی رغم همه این اتفاقات همچنان این بازار بانکی باشد که بازار اول سرمایه گذاری باقی می ماند.