یک ایراد حقوقی مبایعه‌نامه‌های خرید و فروش مسکن/راه حل چیست؟

گفتنی است بر اساس ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می شود که سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تهیه شده باشد و هر نوع سند دیگری غیر از آن، سند عادی است. بنابراین هر نوشته ای که تحت عنوان مبایعه نامه در بنگاه های معاملات ملکی در خصوص جابه جایی ملک و واحد مسکونی میان متعاملین (خریدار و فروشنده) به امضا برسد، در حکم سند عادی است و در دادگاه به آن استناد می شود؛ حتی در مواردی سند عادی می تواند سند رسمی را در صورت داشتن شرایطی از جمله تقدم تاریخی، ابطال کند؛ حتی اگر آن سند عادی در بنگاه معاملات ملکی هم امضا نشده و صرفا یک دستنوشته میان دو طرف باشد. بنابراین خریداران و فروشندگان لازم است پیش از امضای مبایعه نامه ها در دفاتر مشاوران املاک، از جزئیات همه بندهای آن مطلع شوند.

یکی از بندهایی که در مبایعه نامه های چاپی موجود در بنگاه های املاک گنجانده شده و اکثر خریداران مسکن بدون توجه به آن، مبایعه نامه را امضا می کنند، عبارت حقوقی «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» است.

برخی حقوقدانان معتقدند معاملات خرید و فروش مسکن با توجه به اینکه باید الزام آور باشند، وجود چنین عبارتی نه تنها یک ایراد و معضل نیست، بلکه از وقوع مشکلات حقوقی متعدد بعد از آن نیز جلوگیری می کند. با این وجود، برخی از کارشناسان حقوقی نیز معتقدند وجود چنین عبارتی در مبایعه نامه ها، متعاملین را از حق طبیعی و ذاتی آنها محروم می کند.

برای توضیح این عبارت می بایست تک تک واژه های آن به صورت کامل تشریح شود:

إسقاط به معنی ساقط شدن است بر وزن إفعال از مصادر ثلاثی مزید که بر اثر قوانین زبان عربی، اثرگذاری آن بر جمله علاوه بر آنکه فعل را از صورت لازم به متعدی تغییر می دهد، معنی واژه را نیز از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد؛ این اثر وضعی لغات و واژه ها، در مباحث حقوقی نیز وارد شده و معنی واژه ساقط شدن در حالت شک و تردید را به قطعیتی که بار حقوقی دارد، تغییر می دهد. بنابراین اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.

کافه (به تشدید فاء) به معنی کلیه و همه چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می گیرد. این واژه نیز بار معنایی قطعیت در خود داشته و اثرگذاری آن از واژه های «همه و کلیه» بیشتر است.

خیارات: در اصطلاح حقوقی که برگرفته از اصطلاحات فقه شیعه است، به معنی داشتن اختیار دو فرد معامله کننده در بر هم زدن معامله است که در قانون تجارت و مدنی ایران تعداد خیارات مشخصی وجود داشته که در ادامه مبحث به آن اشاره خواهد شد.

ولو: حرف «لو» در زبان عربی همراه با واو ماقبل از آن معنای تقلیل و جدا کردن حداقل از مابعد خود را می دهد؛ بنابراین ولو در این عبارت درصدد ضمیمه کردن حداقل ها به یک دستورالعمل کلی است به این معنا که این دستورالعمل هیچ استثنایی را شامل نمی شود.

خیار: واژه مصدری به معنی اختیار داشتن است؛ در مباحث فقهی و حقوقی به اختیاری که فرد برای بر هم زدن معامله به صورت ذاتی و نه اکتسابی دارد، گفته می شود. به این معنی که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.

خیار غبن: یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این صورت است: «اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده‌است.» به این معنی که اگر خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.

سایر خیاراتی که بر اثر امضا و تأیید این بند ـ «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» ـ در مبایعه نامه از دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) سلب می شود، بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل خیار مجلس (به معنی امکان بر هم زدن بیع تا زمانی که دو طرف معامله در مجلس عقد بیع حضور دارند)، خیار حیوان (به معنی امکان فسخ قرارداد خرید حیوان تا سه روز پس از امضای قرارداد که این خیار در بحث معامله ملک و مسکن جایی ندارد)، خیار شرط (امکان وارد کردن شرطی در قرارداد که به هر یک از متعاملین امکان فسخ قراداد تا مدت زمان معینی را می دهد)، خیار تأخیر ثمن (اختیار در فسخ معامله بر اثر عدم پرداخت ثمن یا مبلغ مورد توافق در قرارداد در ظرف سه روز از تاریخ خرید و فروش)، خیار رؤیت و تخلف وصف (که به معنی اختیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده، آن مال یا ملک را خریده باشد و سپس می بیند که کالا یا واحد مسکونی معامله شده، دارای اوصافی که ذکر شده، نیست)، خیار عیب (اختیار فسخ معامله به دلیل عیبی که در مبیع ـ مبیع در اینجا واحد مسکونی خریداری شده است ـ بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته، خیار تدلیس (اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد)، خیار تبعض صفقه (این خیار زمانی برای خریدار یک واحد مسکونی ایجاد می شود که وی نسبت به بخشی از ثمن معامله ـ همان ملک مورد نظر ـ آگاهی دارد و نسبت به بخشی دیگر از آن ناآگاه است که پس از عقد بیع متوجه وجود مشکلاتی در آن بخشی که نسبت به آن ناآگاهی داشته، می شود؛ در این صورت خریدار می تواند کل معامله را فسخ کند یا بخشی از ثمن عقد که سالم است را نگه داشته و بخش ناسالم را باطل کند) و نهایتا خیار تخلف شرط (به این معنی که یکی از متعاملین از شرطی که در ضمن عقد، تعیین و بر آن توافق کرده اند، تخطی کند مثلا طرفین نسبت به پرداخت وجه معامله برای زمان مشخصی توافق کرده اند اما خریدار وجه مورد نظر را در زمان معین پرداخت نمی کند؛ در این صورت فروشنده می تواند کل معامله را فسخ کند) خواهد بود.

بنابراین عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» به این معنی است که متعاملین ـ دو طرف قرارداد ـ از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوعند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.

برخی حقوقدانان وجود واژه فاحش را در این مبایعه نامه ها را نوعی اشتباه حقوقی می دانند به این معنا که اگر خریدار یا فروشنده مدعی غبن أفحَش ـ به معنی ضرری که فاحش تر از غبن فاحش باشد ـ شود و بتواند این ادعای خود را اثبات کند، امکان فسخ قرارداد را داراست. البته اثبات غبن افحش در دادگاه بسیار مشکل است.

چگونه این وضعیت را به سود خود تغییر دهیم؟

در همین ارتباط، امیرحسین عسکری دیارجانی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی، گفت: در صورت درخواست طرفین معامله، و در صورت موافقت طرف دیگر معامله، این بند را می توان از قرارداد حذف کرد یعنی روی آن را خط کشید.

وی ادامه داد: طرفین معامله باید همه بندهای مبایعه نامه های موجود در دفاتر مشاوره املاک را به طور کامل مطالعه کنند؛ از سویی نیز با توجه به اینکه مبایعه نامه ها در سه نسخه ـ برای هر کدام از خریدار، فروشنده و مشاور املاک، یک نسخه ـ تهیه می شود، هر گونه دخل و تصرف در آن باید به صورت یکسان باشد؛ بنابراین اگر مثلا خریدار یا فروشنده بخواهد عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» را از متن مبایعه نامه حذف کند، می بایست امحای این بند از مبایعه نامه به صورت یکسان در هر سه نسخه انجام شود تا این عبارت را از حیّز انتفاع ساقط کند.