دوپینگ نیروی «جاذبه» بازار پول با
رقابت افراطی بانک‌ها در پرداخت نرخ سود مورد قبول سپرده‌گذاران، باعث
«اصلاح» فرمول قیمتگذاری در بازار اجاره مسکن از سمت موجران شد. نتایج
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت فایل‌های سال 96 اجاره آپارتمان،
آن هم در آستانه شروع موج اصلی نقل و انتقال مستاجرها نشان می دهد: موج
اول عرضه فایل‌های اجاره که همه ساله در اواسط بهار در بازار ملک شکل
می‌گیرد، امسال به لحاظ فرمول اجاره بهای پیشنهادی موجران، با تغییر محسوس
نسبت به سال گذشته همراه شده است.
در حال حاضر، بازار اجاره مسکن، متفاوت از سال گذشته، با ورود فایل‌های «رهن کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» روبه‌رو شده که این اتفاق، با توجه به تحمیل فایل‌های «بدون پول پیش» به مستاجران در سال 95، اوضاع امسال اجاره نشینی را به نسبت پارسال بهبود بخشیده است. تحت تاثیر افزایش نرخ سود سپرده های بانکی با فاصله بیش از 2 برابری از نرخ تورم و رغبت دوباره موجران به سپرده گذاری مبالغ اجاره در بانک‌ها، حجم فایل‌های «رهن کامل» و «رهن و اجاره» به نزدیک 50 درصد کل آپارتمانهای آماده اجاره در بازار رسیده است. پارسال، این نوع فایلها که مورد تقاضای اکثر مستاجران در مقایسه با فایل «فقط اجاره ماهانه» محسوب می شود، تقریبا در سطح بازار کمیاب شده بود. آنچه در سال 95، فرمول محاسبه اجاره بها را «مخدوش» کرد، به یک عامل خارجی –متغیر بیرونی بازار ملک- مربوط میشد. کاهش بخشنامه ای نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد در تابستان 95، به رغم کشش واقعی برای پرداخت سود بالاتر، باعث اختلال در نظم قیمت گذاری بازار اجاره مسکن شد.
این کاهش، با اثر معکوس بر اجاره بها باعث افزایش وزن اجاره ماهانه در برابر پول پیش شد و در نتیجه، فرمول اجاره بها را به ضرر مستاجرها – که تمایل به پرداخت پول پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر دارند- مخدوش کرد. اما در حال حاضر، با رفع مزاحمت عامل خارجی تحت تاثیر اعمال سودهای به مراتب بالاتر از نرخ مصوب در بانک‌ها، بازار اجاره مسکن در مسیر بازگشت به نظم قبلی قرار گرفته است. بررسی های «دنیای اقتصاد» حاکی است: اقدام برخی بانک‌ها در پرداخت سود بالای 20 تا 22 درصد به سپرده‌گذاران بانکی که از نیمه سال گذشته، ابتدا به‌صورت محدود، جایگزین نرخ سود دستوری 15 درصدی شد و اوایل امسال به تعداد بیشتری از بانک‌ها تسری پیدا کرد، هم اکنون اثر ضربتی بر «نحوه محاسبه اجاره بها» گذاشته و بازگشت فرمول متعارف و مستاجرپذیر «رهن کامل» را به همراه داشته است. هرچند سودهای ناپایدار بانک‌ها(عدم تناسب با نرخ پایین‌تر تورم)، باعث چسبندگی دارایی‌های مولد در بازار پول و رکود در سرمایه‌گذاری‌ها از جمله بخش مسکن شده اما در بازار اجاره فعلا به نفع اجاره‌نشین‌ها شده است.
وضعیت فعلی که «تخلیه شوک» ناشی از کاهش چند باره نرخ سود بانکی در سالهای 94 و 95 را در بازار اجاره مسکن نشان میدهد، به معنای حل چالش دوم در آستانه فصل اصلی جابه‌جایی مستاجران است. نرخ سود بانکی در سال 94، دو مرتبه از 22 درصد به 20 درصد و سپس به 18 درصد کاهش پیدا کرد. تابستان 95 نیز نرخ سود مجددا به شکل دستوری کاهش یافت و به 15 درصد رسید که تبعات آن در بازار اجاره به شکل خروج فایل‌های «رهن کامل» از بازار اجاره بروز کرد. تابستان پارسال، نسبت رهن به اجاره در بیش از 60 درصد از فایل‌های اجاره به‌صورت 30 به 70 تعریف شد. در حال حاضر اما، چرخش نرخ سود بانکی، از یکسو چالش کمیابی فایل‌های رهن کامل را برطرف ساخته و از سوی دیگر، وزن غالب در فایل‌های رهن و اجاره را متوجه پول پیش کرده است. پیشتر، آمارهای رسمی مربوط به تحولات اجاره‌بهای مسکن در سال 95، از حل چالش اول و قدیمی اجاره نشین ها خبر داده بود. سال گذشته، میانگین اجاره بهای مسکن در تهران با کمترین نرخ رشد سالانه طی یک دهه اخیر روبه‌رو شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار اجاره مسکن این روزها در حالی در آستانه ورود به فصل اوج جابه جایی ها قرار گرفته است که بررسی های میدانی از «تاثیر آنی» افزایش غیردستوری نرخ سود سپرده ها در بازار پول بر «اصلاح فرمول تعیین اجاره‌بها» خبر میدهد. فرمول تعیین اجاره بهای مسکن که با کاهش چند مرحلهای نرخ سود سپرده های بانکی از اواخر سال 94 و به خصوص ابتدای تابستان 95، منجر به «کاهش» تمایل موجران به عرضه واحدهای اجارهای با شرایط «رهن کامل» به بازار مسکن شده بود، هم اکنون با اقدام برخی بانک‌ها برای پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌گذاران، تا حد زیادی اصلاح شده و چالش دوم مستاجران در بازار اجاره را کمرنگ کرده است.
بررسی های میدانی از «بازگشت محسوس» فایل‌های اجاره مسکن با شرایط «رهن کامل» و همچنین فایل‌های اجاره با «وزن متعارف» رهن نسبت به اجاره ماهانه حکایت دارد که در نتیجه حذف فاصله نرخ سود سپرده های بانکی با انتظار فعلی بازار منجر به افزایش انگیزه موجران برای دریافت رهن کامل یا نسبت بیشتر پول پیش در مقایسه با اجاره ماهانه شده است. متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی در حالی طی دست کم یکدهه گذشته با «دو چالش عمده» در بازار اجاره مواجه بودهاند که سال گذشته تحت تاثیر سه علت عمده یعنی رکود شدید در بازار معاملات مسکن، روند کاهنده نرخ تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت مسکن، بحران ناشی از تورم دورقمی اجاره بها بهعنوان چالش مهم مستاجران در بازار مسکن از حالت بحرانی خارج شد. سال گذشته نرخ رشد سالانه اجاره بها 2 درصد بود که کمترین میزان تورم اجاره‌بها طی 11 سال گذشته محسوب می شود.
فاصله سالهای 84 تا 93، مستاجران همواره با چالش تورم متوسط 20 درصدی اجاره‌بها در هر سال نسبت به سال قبل روبه رو بودند؛ این درحالی است که این نرخ رشد در سال 94 با رسیدن به نرخ رشد 7/ 9 درصدی، تک‌رقمی شد و در سال 95 تداوم شیب منفی نرخ رشد، دامنه افزایش اجاره‌بها را به 2 درصد محدود کرد. پارسال، وزن بالای اجاره ماهانه در برابر رهن تاثیر آرامش نسبی در بازار اجاره‌بها را برای مستاجران کمرنگ جلوه داد و باعث شد عملا این ثبات نسبی به عنوان پدیده مهم بازار سال گذشته اجاره بها در میان مستاجران حالت محسوسی به خود نگیرد. در واقع کمیاب شدن و در برخی موارد نایاب شدن فایل‌های رهن کامل در بازار مسکن به رغم کاهش فشار رشد سالانه اجاره‌بها منجر به بروز چالش دومی برای مستاجران شد که در برخی موارد حتی تا ماه ها آنها را برای یافتن فایل اجاره متناسب با شرایط مالی و توان پرداخت متقاضیان، با مشکل مواجه کرد.
بروز اختلال شدید در فرمول تعیین اجاره بها در بازار اجاره مسکن تحت تاثیر کاهش نرخ سود بانکی در اواخر سال 94 و سپس ابتدای تابستان 95 موجب شد فرمول تعیین وزن رهن نسبت به اجاره ماهانه از همان شروع فصل طلایی جابه‌جایی در بازار اجاره سال 95، به زیان مستاجران تغییر کند. به عبارت دیگر، مستاجران سال گذشته تاوان نامعادله نرخ سود سپرده های بانکی را به‌صورت کاهش شدید دسترسی آنها به فایل‌های رهن کامل یا رهن و اجاره متعارف در بازار مسکن پرداخت کردند. اواخر سال 94 و نیمه اول سال 95، افت محسوس جاذبه سپرده گذاری در بانک‌ها به دنبال کاهش دستوری نرخ سود سپردههای بانکی منجر به کاهش تمایل و انگیزه موجران برای دریافت مبلغ رهن کامل یا سهم متعارف رهن نسبت به اجاره ماهانه شد و فرمول دریافت اجاره بها به صورت یک طرفه و بدون جلب رضایت مستاجر به سمت دریافت مبلغ اجاره‌بها به‌صورت 100 درصد اجاره ماهانه تغییر کرد. این تغییر در عمده فایلها به خصوص فایل‌های مربوط به اجاره واحدهای مصرفی «کوچک متراژ» و «میان متراژ» بیشتر به شکل تعیین وزن سنگین اجاره بهای ماهانه در برابر ودیعه سبک، متقاضیان این گروه از واحدهای اجارهای را با مشکل مواجه کرد؛ طوری که بهعنوان مثال، اجاره‌بهای ماهانه یک واحد کوچک متراژ 50 مترمربعی در مناطق معمولی در عمده فایل ها از مرز یک میلیون تومان گذشت و در مقابل مبلغ ودیعه بسیار کمی برای این واحدها از سوی موجر تعیین شد.
افزایش سود بانکی به نفع مستاجران
بازار مسکن امسال درحالی از نیمه اردیبهشت ماه مطابق با روال هر سال شاهد افزایش عرضه حجم قابل توجهی از فایل‌های موجران به متقاضیان اجاره است که در این فضا، چرخش سودبانکی از نرخ 15 درصدی به نرخ افراطی، اثر آنی خود را بر بازار اجاره مسکن به شکل محسوس نشان میدهد و منجر به اصلاح فرمول تعیین اجاره بها در بازار مسکن شده است. یافته های میدانی از روند فعلی بازار اجاره از بازگشت محسوس فایل‌های رهن کامل و رهن و اجاره متعارف به بازار مسکن خبر میدهد.
برمبنای تحقیقات صورت گرفته از بازار اجاره مسکن، هم اکنون روزانه دست کم هزار فایل اجاره آپارتمان با ویژگی‌ها، متراژ و مشخصات گوناگون در مناطق 22 گانه پایتخت از سوی موجران و واسطه ها به بازار مسکن عرضه می‌شود که دست کم 450 فایل از این تعداد با فرمول رهن کامل یا وزن متعارف رهن و اجاره ماهانه به مستاجران معرفی شده‌اند؛ از میان این 450 فایلی که روزانه با شرایط قیمتی دقیق به بازار اجاره عرضه می‌شوند تعداد فایل های رهن کامل هم اکنون از 20 درصد فراتر رفته است؛ هر چند سایر فایل ها که میزان، شرایط و نحوه پرداخت اجاره‌بها در آنها مشخص نشده است در اغلب موارد فایل هایی هستند که پتانسیل عرضه در قالب رهن کامل یا نسبت متعارف رهن و اجاره را دارند؛ موجران این دسته از آپارتمان ها که حدود 55 درصد از کل فایل های عرضه شده در هر روز به بازار اجاره را به خود اختصاص میدهند تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت آن را منوط به «مذاکره حضوری» با مستاجر و اطلاع از شرایط او کرده اند. از این بابت این فایلها نیز در اغلب موارد فایل هایی هستند که امسال یا با شرایط رهن کامل به مستاجران واگذار می شوند یا موجر نسبت متعارفی از رهن و اجاره ماهانه را برای آنها تعیین میکند. هم اکنون برخلاف سال گذشته تعداد فایل‌های اجاره مسکن که با شرایط پرداخت 100 درصد اجاره ماهانه به بازار مسکن عرضه می‌شوند بسیار محدود است.
تایید بازگشت «رهن کامل»
واسطه های بازار اجاره ضمن تایید اصلاح فرمول تعیین اجاره بها از حالت مخدوش سال گذشته به شکل متعارف، چرخش تمایل موجران به دریافت رهن کامل از مستاجران به نفع متقاضیان بازار اجاره را مدیون دو رویداد می دانند. اولین رویداد به «افزایش غیردستوری سود سپرده های بانکی» از سوی برخی بانک‌ها برمی گردد که تمایل موجران را برای افزایش موجودی حسابهای خود در بازار پول افزایش داده است و دومین رویداد به «پیشرفت بازار معاملات مسکن در فاز پیش‌رونق» مربوط می‌شود؛ همزمان با افزایش حجم معاملات خرید مسکن برخی از خریداران به منظور پرکردن شکاف قدرت خرید خود و قیمت مسکن ناچارند دست کم برای مدت یک سال، واحد خریداری شده را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند؛ همین اتفاق در کنار بازگشت جذابیت به بازار پول برای سپرده‌گذاران منجر به اصلاح فرمول تعیین اجاره‌بها در بازار مسکن به نفع مستاجران شده است.
در حال حاضر از آنجا که برخی از این بانک‌ها به ازای سپرده گذاری حداقل 100 تا 150 میلیون تومانی، نرخ سودهای بالاتر از 22 درصد نیز به سپرده‌گذاران پرداخت می کنند، تعریف نرخهای جدید سود بانکی موجب شده موجران به خصوص مالکان آپارتمان های تازهساز، فرمول اجاره را به نوعی تعریف کنند که از محل دریافت رهن بیشتر بتوانند به سود بیشتری در بازار پول دست پیدا کنند. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان میدهد در صورتی که روال فعلی بازار پول در پرداخت نرخ سود سپرده طی ماه های پیشرو ادامه پیدا کند، چالش دوم مستاجران ناشی از کمیاب شدن فایل های رهن کامل و تعیین نسبتهای نامتعارف اجاره ماهانه به رهن، حل می شود. از سوی دیگر، با توجه به اینکه هم اکنون چشم انداز افزایش محسوس قیمت در بازار اجاره دست کم طی ماههای پیش رو وجود ندارد متغیری برای برهم خوردن نظم فعلی بازار اجاره مشاهده نمی شود. هرچند هنوز هم سطح اجاره بهای مسکن از توان مالی مستاجران بالاتر است و ثبات فعلی به معنای توانمندی 100 درصدی و بی‌قید و شرط مستاجران برای اجاره واحد دلخواه شان نیست.
