سیگنال انحرافی به ساخت‌وساز

نسبت معکوس «نرخ ریالی عوارض ساخت و ساز» با «سطح قیمت مسکن و کیفیت محله‌ها» در مناطق 22 گانه شهر تهران، یکی از مجموعه عوامل اصلی «انحراف سرمایه‌های ساختمانی» و بروز نوسانات شدید در سیکل‌های تجاری –دوره‌های رکود و رونق- طی دست‌کم نیم دهه اخیر محسوب می‌شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات «سهم تعرفه پروانه ساختمانی از بهای فروش آپارتمان» در مناطق مختلف پایتخت که بر اساس متوسط هزینه پرداختی سازنده‌ها به شهرداری و میانگین قیمت قطعی واحدهای پرفروش در هر منطقه استخراج شده است، نشان می‌دهد: فرمول معیوب محاسبه عوارض ساخت سبب شده در مناطق شمالی پایتخت به‌عنوان نقاط باکیفیت و محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت، «سهم عوارض از قیمت فروش»، به مراتب کمتر از مناطق میانی و جنوبی شهر تعیین و اعمال شود. در مناطق یک و 2، هزینه‌ای که یک سرمایه‌گذار ساختمانی بابت اخذ جواز ساخت پرداخت می‌کند، حدود 7/ 0 تا 2 درصد بهای فروش آپارتمان‌ها را شامل می‌شود اما این نسبت در مناطق مستعد ساخت و سازهای مصرفی، ارزان‌قیمت و پرمعامله همچون مناطق 10 تا 17، از 5/ 2 درصد تا 5 درصد است. سهم ناچیز هزینه دریافت جواز ساخت از بهای فروش ساختمان‌های مسکونی در مناطقی از پایتخت که امروز به محدوده منجمد بازار ملک و محل رسوب آپارتمان‌های کم‌مشتری تبدیل شده، ناشی از استفاده ناصحیح مدیریت شهری از ابزار در اختیار –پروانه‌های ساختمانی- برای تنظیم منطقه‌ای جریان عرضه مسکن طی سال‌های اخیر بوده است.

ارقام مشخص‌کننده نسبت معکوس تعرفه پروانه‌ها با قیمت مسکن در 22 منطقه شهر تهران، نشان می‌دهد: در دوره رونق گذشته –سال‌های 90 تا 92- که هم‌اکنون کارشناسان اقتصاد مسکن از آن به «رونق حبابی ناشی از انحراف سرمایه‌های ساختمانی» یاد می‌کنند، تحت تاثیر فرمول معیوب تعرفه جواز ساخت، نقش بالقوه پروانه‌های ساختمانی به‌عنوان رگولاتور بازار ملک برای تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضای مسکن در سطح شهر تهران، به ضد خود تبدیل شد.در جریان رونق مسکن اوایل دهه 90، حجم قابل توجهی از ساخت و سازهای مسکونی فقط در دو منطقه اول پایتخت به‌عنوان شمالی‌ترین مناطق شهر، عمدتا به شکل برج‌های لوکس و آپارتمان‌های بزرگ متراژ، احداث و در مقابل، کمتر از یک‌سوم واحدهای مسکونی جدید در مناطق جنوبی و میانی ساخته شد.پیامد این توزیع ناهمگون سرمایه‌های ساختمانی بین مناطق مختلف پایتخت، در سه سال گذشته با ترکیدن حباب مسکن و مصرفی شدن بازار تقاضا، به شکل «نبود تقاضای موثر برای آپارتمان‌های رسوب شده در مناطق پرساخت و همچنین عدم رضایت سرمایه‌گذاران به فروش با قیمت‌های متعادل شده» بروز پیدا کرد و هم اکنون نیز به دلیل محبوس بودن سرمایه‌ سازنده‌ها در آن املاک، طول دوره رکود طولانی شده است.

ابعاد «نسبت نابرابر هزینه اخذ پروانه به قیمت مسکن در مناطق پایتخت» به حدی مشکل‌دار است که به‌عنوان نمونه در مناطق یک و 4 به‌عنوان دو منطقه لوکس و مصرفی، متوسط قیمت واحد مسکونی پرفروش در اولی (منطقه یک) بیش از سه برابر میانگین آپارتمان‌های پرفروش در دومی (منطقه‌4) است اما همین نسبت برای عوارض ساخت، حدود دو برابر برآورد می‌شود که نشان از عدم تناسب صحیح بین سطح تعرفه پروانه‌ها با سطح قیمت مسکن در مناطق پایتخت است.

کارشناسان اقتصاد مسکن در مقطع فعلی با توجه به انتظارات حداکثری برای شکل‌گیری رونق ساختمانی، معتقدند: مدیریت شهری تهران با بازنگری اساسی در نحوه محاسبه نرخ عوارض ساخت، می‌تواند از پروانه‌های ساختمانی در قالب ابزار رگولاتور بازار مسکن، برای هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی در مسیر صحیح و مطابق جریان تقاضای مصرفی استفاده کند و از انحراف دوباره ساخت و ساز جلوگیری کند. بر این اساس، نگاه درآمدی به این ابزار در مدیریت شهری باید تعدیل شود و با تنظیم تعرفه عوارض، ریسک و هزینه ساخت و ساز در مناطق مملو از واحدهای کم‌مشتری، به نفع مناطق مستعد سرمایه‌گذاری افزایش یابد. هزینه صدور جواز ساخت در عین حال باید متناسب با تغییر سیکل‌های تجاری بازار ملک قابل انعطاف باشد تا از رونق هیجانی یا رکود شدید جلوگیری شود و روند سرمایه‌گذاری از پایداری نسبی برخوردار باشد.به گزارش «دنیای اقتصاد» تعرفه ریالی پروانه ساختمانی یا هزینه که شهرداری بابت صدور مجوز ساخت از سازنده‌ها دریافت می‌کند یک ابزار بالقوه برای تنظیم جریان عرضه در بازار مسکن است که اگر این رگولاتور درست و در جهت تعادل بخشی بازار ملک توسط مدیریت شهری مورد استفاده قرار گیرد، بخشی از نوسانات شدید دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن از این طریق مهار می‌شود و یک پایداری نسبی در بازار ملک اتفاق می‌افتد.

وضعیت آشفته بازار مسکن تهران که در زمان رونق به شکل هیجان ساخت و سازهای غیرمصرفی و در زمان رکود به شکل افت شدید ساخت‌وسازهای مصرفی بروز پیدا می‌کند، گذشته از اینکه از مجموعه عوامل بیرونی و درونی بازار مسکن نشات می‌گیرد تحت تاثیر یک فرآیند شهری قرار دارد و آن استفاده وارونه و نادرست از ابزار رگولاتوری بازار ملک است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر سطح ریالی عوارض پروانه‌های ساختمانی برای ساخت‌وسازهای مسکونی در مناطق 22گانه نسبت کاملا وارونه با سطح قیمت مسکن به‌عنوان نمایی از سود سازنده‌ها در مناطق دارد.به این معنی که در مناطق شمالی شهر تهران، نسبت عوارض پروانه ساختمانی به قیمت آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت به مراتب کمتر از محله‌های میانی و جنوبی شهر به‌عنوان مناطق کم‌برخوردار و دارای آپارتمان مصرفی و ارزان‌قیمت است.

اگرچه نرخ عوارض ساخت (هزینه صدور پروانه ساختمانی) حداقل 10 تا 15درصد از هزینه ساخت‌وسازهای مسکونی(بدون محاسبه قیمت زمین) را تشکیل می‌دهد اما سهم عوارض در متوسط قیمت آپارتمان‌های پرفروش در مناطق 22گانه شهر تهران بین کمتر از یک درصد تا 5 درصد در نوسان است. طوری که سهم عوارض ساخت از قیمت فروش آپارتمان‌های پرمعامله در نیمه شمالی شهر 2 تا 3 درصد است اما همین نسبت در مناطق میانی و جنوبی به خصوص مناطق بافت فرسوده تا 5 درصد نیز افزایش می‌یابد. در این میان ممکن است تصور شود سازنده‌ها در بافت فرسوده مشمول تخفیف 50 تا 100درصدی در هزینه صدور پروانه ساختمانی می‌شوند اما در همین محله‌ها، محدوده‌هایی هستند که جزو مناطق بافت فرسوده محسوب نمی‌شوند و سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری را ندارند.علاوه بر نسبت وارونه هزینه عوارض پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با قیمت مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران، در نیمه شمالی پایتخت این نسبت به تناسب محله‌های گران‌تر(نسبت عوارض پروانه ساختمانی به قیمت فروش آپارتمان) به جای افزایش، کاهش پیدا می‌کند.

به‌عنوان مثال در حال حاضر طبق نتایج رهگیری معاملات مسکن آپارتمان‌های پرفروش در منطقه یک حدود 150 مترمربع و با قیمت متوسط 10 میلیون تومان در هرمترمربع هستند که نسبت هزینه عوارض صدور مجوز ساخت‌وساز برای آنها در مقایسه با قیمت فروش 2 درصد است. این نسبت در مناطق 4 و 5 شهر تهران که آپارتمان‌های پرفروش حدود 80 تا 90 مترمربع زیربنا دارند با توجه به قیمت این آپارتمان‌ها، حدود 2/ 1 درصد است. این مقایسه نشان می‌دهد سهم عوارض در مناطق 4 و 5 به لحاظ درصد کمتر از نصف سهم عوارض در منطقه یک است.در حال حاضر قیمت آپارتمان‌های پرفروش در مناطق 4 و 5، یک چهارم قیمت آپارتمان‌های پرفروش منطقه یک است. از طرف دیگر نسبت عوارض صدور پروانه ساختمانی به قیمت آپارتمان‌های پرفروش در منطقه 2، 7/ 0 درصد است و این در حالی است که این نسبت در مناطق 4 و 5 بیشتر است.

همچنین بررسی‌های انجام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در مناطق جنوبی شهر همچون مناطق 10 تا 17، نسبت عوارض پروانه ساختمانی به قیمت فروش آپارتمان‌های پرفروش، از 2 تا 5 درصد است. این نسبت‌های وارونه که ناشی از تعریف فرمول محاسبه عوارض پروانه ساختمانی بدون توجه به مختصات اقتصادی بازار ملک در تهران انجام شده‌است، سبب شد در زمان رونق حبابی دوره قبل بازار مسکن یعنی سال‌های 90 تا 92 بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به دلیل هزینه نسبی پایین جواز ساخت در مناطق عمدتا غیرمصرفی، متمرکز شود.

طبق آمار رسمی ارائه شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، طی سال‌های 90 تا 92، معادل 656 هزار واحد مسکونی جدید در مناطق 22گانه شهر تهران ساخته شد. البته 15درصد معادل 100 هزار واحد مسکونی از مجموع واحدهای‌ جدید ساخته در این سال‌ها تنها در دو منطقه یک و دو(از جمله مناطق گرانقیمت شهر تهران) ساخته شده اما در مناطق جنوبی، مصرفی و بافت فرسوده شهر تهران همچون مناطق 10 تا 17 در این بازه زمانی فقط 175 هزار واحد مسکونی معادل 26 درصد از کل واحدهای مسکونی ساخته شده مربوط به سه سال رونق انحرافی بازار مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.

این در حالی است که در حال حاضر نیمی از معاملات خرید آپارتمان در تهران طی ماه‌های مختلف سال در این مناطق که غالب تقاضای مسکن موجود در آن مصرفی است، انجام می‌شود. بررسی‌های انجام شده از مجموع معاملات خرید و فروش مسکن در بنگاه‌های معاملات املاک طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که عمده معاملات خرید مسکن در دوره کنونی مصرفی است اما عرضه‌ای که در دوره گذشته انجام شده و هم‌اکنون مقابل تقاضای خرید مسکن وجود دارد، عمدتا غیرمصرفی هستند.

کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن و مدیریت شهری معتقدند: عامل اصلی انحراف سرمایه‌گذاری ساختمانی در دوره‌های رونق‌بخشی مسکن را استفاده وارونه مجموعه مدیریت شهری از رگولاتور ساخت‌وساز عنوان می‌کنند. به عبارت دیگر عدم تناسب هزینه عرضه جواز ساخت با قیمت مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران باعث شده جذابیت ساخت‌وساز در مناطقی که با کمترین ظرفیت فروش مواجه هستند افزایش پیدا کند و به همان نسبت در مناطقی که کشش خرید از سمت تقاضای مصرفی در آنها بالاست هزینه ساخت از محل عوارض پروانه ساختمانی نسبت به مناطق کم کشش افزایش یابد.

کارشناسان و تحلیلگران اقتصاد مسکن نه‌تنها انحراف سرمایه‌گذاری ساختمانی به سمت ساخت‌وسازهای غیرمصرفی در دوره سال‌های 90 تا 92 را ناشی از استفاده ناصحیح از ابزار رگولاتوری بازار مسکن عنوان می‌کنند که بخشی از علت جهش تعداد خانه‌های خالی طی پنج سال اخیر به مرز نیم میلیون واحد مسکونی را محصول فرمول وارونه محاسبه عوارض پروانه ساختمانی می‌دانند. این فرمول در دوره گذشته به‌جای آنکه باعث هدایت سرمایه‌های ساختمانی به مناطق مصرفی پرتقاضا شود به دلیل سیگنال غلط به سازنده‌ها، باعث انحراف به مناطق لوکس شد. به‌طوری که در دوره رکود معاملات مسکن انباشت عرضه در این مناطق افزایش یافت.

از دیدگاه صاحب‌نظران حوزه ساختمان و مسکن در شرایطی که نشانه‌های جدیدی از بازار ساخت‌وساز از جمله افزایش حجم خرید زمین مشاهده می‌شود و این انتظار وجود دارد که رکود ساختمانی به ایستگاه پایانی نزدیک شده و حداکثر از نیمه دوم سال جاری تیراژ ساخت شیب مثبت بگیرد، مدیریت شهری می‌تواند با اعمال تغییرات اساسی در فرمول محاسبه عوارض ساخت‌وساز نسبت نرخ عوارض پروانه ساختمانی را در مناطق 22 گانه شهر تهران در مقایسه با قیمت مسکن از شکل معکوس کنونی به‌صورت یک نسبت هماهنگ اصلاح کند.

به این معنی که نسبت عوارض صدور پروانه ساختمانی به قیمت مسکن در مناطق شمالی به خصوص محله‌هایی که اشباع از آپارتمان‌های غیرمصرفی(لوکس و متراژ بزرگ) هستند افزایش پیدا کند و در مقابل این نسبت در نیمه جنوبی پایتخت و آن دسته از مناطق میانی شهر که بورس معاملات مصرفی محسوب می‌شود(محله‌هایی از مناطق 4 و 5) کاهش پیدا کند. به گفته کارشناسان حوزه شهری نیز اگر تغییرات اساسی در فرمول محاسبه تعرفه عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی اتفاق افتد کارکرد نادرست ابزار رگولاتوری بازار مسکن اصلاح می‌شود، ریسک سرمایه‌گذاری ساختمانی درمناطق غیرمصرفی افزایش پیدا می‌کند و تحت تاثیر آن سرمایه‌گذاران با هدایت شهرداری به واسطه شیوه صحیح قیمت‌گذاری عوارض ساخت به سمت مناطق مصرفی حرکت کنند. در عین حال مهم‌ترین پیامد مثبت این تغییر جهت سرمایه‌گذاری ساختمانی از شمال به مناطق مصرفی پایتخت می‌تواند رونق ساخت وساز در محدوده 3هزار و 700 هکتاری بافت فرسوده پایتخت باشد. در حال حاضر نیمی از مناطق شهر تهران شامل 7 تا 12 و 14 تا 18 در بافت فرسوده قرار دارند که با توجه به 6 محرک سرمایه‌گذاری موجود در بافت فرسوده اگر سرمایه‌گذاری به این محلات شهری سوق پیدا کند می‌تواند نهضت نوسازی بافت فرسوده رقم بخورد.این محرک‌ها از یکسو شامل مواردی همچون ارائه وام خرید تک‌نرخی صندوق پس‌انداز یکم و وام ساخت با سود 4 درصد بدون نیاز به سپرده‌گذاری است.همچنین سطح قیمت مسکن در بافت فرسوده نیز یکی از محرک‌هایی است که با توجه به تمرکز کم‌درآمدها در این مناطق می‌تواند به بازگشت سریع سرمایه بخش عرضه کمک کند.

در حال حاضر متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی در محدوده بافت فرسوده 2میلیون تومان است، این در حالی است که متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در سایر مناطق شهری حدود 4 میلیون و 500 هزار تومان است. به گفته کارشناسان اگرچه ممکن است حاشیه سود سرمایه‌گذاران ساختمانی در مناطق بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری کمتر باشد اما با توجه به اینکه عمده معاملات مقطع کنونی از سوی تقاضای مصرفی انجام می‌شود تنظیم مجدد و صحیح ابزار رگولاتوری بازار مسکن می‌تواند به فروش سریع‌تر واحدهای مسکونی ساخته شده منجر شود. قیمت مناسب زمین یا ملک کلنگی در مناطق بافت فرسوده و یکسری از تسهیلات تشویقی که از سوی مدیریت شهری ارائه می‌شود دو محرک دیگر سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده محسوب می‌شوند.

اما آنچه هم‌اکنون در بازار ساخت‌وساز برگرفته از تحقیقات میدانی و نظر کارشناسان به دست آمده این است که نظام تعرفه‌اي مربوط به عوارض ساخت و تراكم ساختماني براي عرضه متناسب با تقاضا تنظيم نشده است. تاکنون این نسبت وارونه از سوی کارشناسان بدون اعلام عدد و رقم هشدار داده شده است، اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد سياست‌گذاري عوارض ساخت وساز مي‌تواند از طريق اعمال تعرفه‌هاي ترجيحي و تنبيهي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و ساخت‌وساز را به سمت تقاضاي واقعي هدايت كند اما وضعيت هم اكنون معكوس است، به این معنا كه نسبت عوارض به ارزش افزوده ناشي از آن در مناطق برخوردار تهران به مناطق مياني و فرودست تهران پايين‌تر است. در عين حال شهرداري بي‌توجه به آثار مخرب بارگذاري شديد ساختماني در مناطقي كه در ساليان نه‌چندان دور به‌عنوان مناطق ييلاقي و ريه‌هاي تنفسي شهر تهران از آن ياد مي‌شد عرصه را براي عرضه مسكوني لوكس غيرمتناسب با بازار تقاضا از طريق تغيير در ضوابط طرح تفصيلي و مصوباتي چون برج‌باغ‌ها فراهم كرده است.