مسکن در نقطه افت قیمت+ جدول

 نوسانات سینوسی بازار مسکن تهران، بازتابی از رفتار توام با شک و تردید متقاضیان مصرفی در این بازار است. این حرکت زیگزاگی که بعد از امضای برجام تقریبا هر ماه تکرار شده نشان می دهد برجام هنوز نتوانسته بازار مسکن را تحت الشعاع قرار دهد. اما اثرات روانی رفع تحریم‌ها حدود ۱۰ درصد بر روی معاملات بخش مسکن تاثیرگذار بود و به همین دلیل کارشناسان، اوایل سال جاری را زمان پیش رونق مسکن و اواسط آن را دوران رونق مسکن پیش بینی می کردند؛ پیش بینی که رنگ تحقق به خود نگرفت و یکی از دلایل این مساله سیستم بانکی ناکارآمد عنوان شد.

با این حال تنها اتفاق قابل اتکایی که از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ در بازار مسکن رخ داد این بود که نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران با نرخ تورم مقداری به حالت تعادل رسید و سرعت افت قیمت مسکن کاهش یافت. تا جایی که در بهمن ماه متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۴.۵ میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷.۶ درصد رشد نشان داد؛ رشدی که رییس اتحادیه املاک آن را قبول ندارد و می گوید مسکن در سال جاری بیش از چهار درصد افزایش قیمت را تجربه نکرده است.

البته اگر شاخص محاسبه نرخ تورم توسط بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم افزایش رسمی ۷.۶ درصدی قیمت مسکن به مفهوم آن است که این نرخ هنوز افت قیمت را تجربه می کند؛ چرا که تورم نقطه به نقطه در بهمن ماه سال جاری ۱۰.۶ درصد اعلام شده است.

مظنه قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات انجام شده در اسفندماه ۱۳۹۵
محله	متراژ	سن بنا	قیمت (تومان)
مسعودیه	۶۵ متر	۵ سال	۱۵۶ میلیون
میدان گرگان	۶۵ متر	۹ سال	۱۶۲ میلیون
آهنگ	۵۴ متر	۱۴ سال	۱۷۰ میلیون
بریانک	۴۷ متر	نوساز	۱۸۵ میلیون
کرمان	۴۷ متر	۳ سال	۲۲۶ میلیون
ازگل	۶۴ متر	۱۳ سال	۲۲۷ میلیون
بلوار فردوس	۷۰ متر	۱۰ سال	۲۳۰ میلیون
نارمک	۵۳ متر	۱۰ سال	۲۴۱ میلیون
آپادانا	۸۰ متر	۷ سال	۳۷۵ میلیون
قنات کوثر	۹۳ متر	۱۰ سال	۳۷۷ میلیون
نیروی هوایی	۹۶ متر	۱۳ سال	۴۵۰ میلیون
جنت آباد	۱۳۴ متر	نوساز	۸۶۷ میلیون
سعادت آباد	۱۶۵ متر	۱۲ سال	یک میلیارد و ۳۷۵ میلیون

برای بیان نوسانات مسکن شهر تهران به آمار پنج ماه اخیر مراجعه می کنیم. در مهرماه سال جاری تعداد معاملات ۱۰.۳ هزار واحد بود که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۱۰.۶ درصد کاهش نشان داد. در آبان ماه به ۱۲.۵ هزار واحد رسید که افزایش ۲۱.۲ و ۴.۱ درصدی را به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل تجربه کرد. در آذرماه ۱۱.۸ هزار واحد مسکونی معامله شد که حکایت از افت ۵.۱ درصدی نسبت به ماه قبل و ۵.۹ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل داشت. ناگهان در دی ماه شاهد اوج گیری معاملات بودیم، در اولین ماه زمستان تعداد ۱۶.۷ هزار قرارداد امضا شد که رشد ۴۱.۶ درصد و ۳.۲ درصدی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل را نشان می داد. اما معاملات در بهمن ماه کاهش نسبی را تجربه کرد و به ۱۵.۶ هزار واحد رسید که نشان می داد ۶.۷ درصد نسبت به ماه قبل و ۴.۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش داشته است.

در شرایطی که مسکن در سال ۱۳۹۵ نتوانست وارد دوران رونق شود، رییس اتحادیه مشاوران املاک در روزهای اخیر بیان کرد: بعضی افراد فئودال و ملاکان بزرگ به من می گویند برو تلویزیون بگو مسکن گران می شود. اگر این را بگویی بازار مسکن راه می‌افتد. ولی من نمی توانم این کار را بکنم بلکه باید آنچه در کف بازار اتفاق می‌افتد را بگویم. از طرف دیگر وقتی بازار مسکن رو به رشد است نباید بگویم راکد است.

حسام عقبایی درخصوص اعلام بانک مرکزی مبنی بر اینکه مسکن در ۱۱ ماهه منتهی به بهمن سال جاری ۶.۵ درصد نسبت به همین دوره در سال قبل افزایش قیمت داشته، اظهار کرد: درخصوص افزایش حجم معاملات در دی ماه و بهمن ماه نسبت به آذر سال جاری این اتفاق افتاده است. در اسفندماه نیز در ۱۰ روز اخیر شاهد افزایش معاملات در شهر تهران نسبت به سال گذشته بودیم ولی اینکه قیمت مسکن در سالهای اخیر رشد داشته، نظر بانک مرکزی را رد نمی کنیم و مناقشات اقتصادی هم کار قشنگی نیست. اما آنقدر که نهادهای تخصصی می توانند در حوزه کاری خودشان اظهارنظر کنند مراجع دولتی آن اشراف راندارند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: از طرف دیگر نقیصه ای در بخش خصوصی وجوددارد که بعضا به آمار دسترسی ندارند. لذا نهادهایی مثل مرکز آمار و بانک مرکزی آمار ارایهمی کنند. افزایش قیمت در بهمن و اسفند را انکار نمی کنم ولی با توجه به سامانه معاملات املاک شهر تهران حداکثر رشد قیمت ۴ درصد بوده است.

عقبایی در پاسخ به سوال ایسنا مبنی بر اینکه در پایان سال ۱۳۹۴ اعلام کرده بود در نیمه اول سال ۱۳۹۵ شاهد پیش رونق و نیمه دوم سال ۹۵ شاهد دوران رونق مسکن باشیم گفت: این امر محقق نشده است؛ زیرا پیش بینی ما در سال ۱۳۹۴ با توجه به شکل گیری مجلس که همه شعارشان عبور و از رکود بود انجام شد. اما رکود مسکن بخشی نیست بلکه وابسته به اقتصاد کلان کشور است. اقتصاد کلان وقتی به حرکت در بیاید اقتصاد مسکن هم رشد می کند. اما نه تنها در اقتصاد مسکن بلکه در اقتصاد کلان هم دچار رونق نشدیم.

وی خاطرنشان کرد: یکی از توقعات خود من از دولت، اصلاح نظام پولی و بانکی کشور بود و انتظار داشتیم در شش ماه ابتدای سال ۱۳۹۵ سیاستهای پولی و بانکی کشور که می تواند یکی از عوامل اصلی خروج از رکود در هر بخش باشد اصلاح شود. اما دولت و مجلس هنوز در آستانه یک سالگی مجلس دهم زورشان به مافیای پولی و بانکی نرسیده که بتوانند اصلاحی در سیاستهای پولی و بانکی انجام دهند و بانکها را از حالت دکانداری و بنگاهداری خارج کند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک  پیش بینی کرد: سال ۱۳۹۵پایان دوران رکود مسکن است و سال ۱۳۹۶ مسکن رونق می گیرد؛ زیرا سررسید تسهیلات فرا می رسد. همچنین انتظار می رود دولت نرخ سود بانکی را کنترل کند و نظام پولی اصلاح شود. اگر این اتفاقات رخ دهد بازار مسکن در ابتدای تابستان به رونق می رسد. در غیر این صورت اوایل تابستان وارد دوران پیش رونق خواهیم شد.