موج سواری بر رکود بزرگ مسکن

پایان سال ۱۳۹۱ در واپسین روزهای عمر دولت قبل، مسکن پس از جهش یکباره قیمت وارد رکود شد. تا قبل از آن خانواده ها از طریق وامهای هرچند گران قیمت کورسوی امیدی برای خرید خانه داشتند اما افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت بین سالهای ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ مسکن را به آرزویی دست نیافتنی تبدیل کرد؛ اتفاقی که البته مردم ایران چندان با آن غریبه نبودند و در سالهای ۱۳۶۹، ۱۳۸۱ و ۱۳۸۶ هم تجربه کردند. اما به گفته ی موسفیدها هیچگاه رکود مسکن تا این حد طولانی نبوده است؛ زیرا هیچ زمان تا این حد دچار حباب قیمت نشده بود.

در سال ۱۳۹۱ عوامل موثر در اقتصاد کلان باعث گرانی مسکن شد. از یک طرف پول بادآورده بشکه های نفت ۱۰۵ دلاری به اقتصاد کشور تزریق شد و به دلیل نبود بخش مولد در اقتصاد ایران سر از بخش مسکن درآورد. از سوی دیگر دولت قبل در سال ۱۳۸۶ طرح مسکن مهر را با تزریق ۴۵ هزار میلیارد تومان استارت زد که هر دو عامل به رونق ساخت و ساز و افزایش روز به روز قیمت مسکن انجامید؛ این در حالی بود مسکن مهر می بایست به عنوان نرخ شکن بازار مسکن عمل کند اما به دلیل عجله، جانمایی نامناسب و نبود زیرساختهای لازم این اتفاق نیفتاد؛ زیرا به گفته ی کارشناسان، جنبه تبلیغاتی و پوپولیستی طرح بر جنبه ی فنی آن غلبه داشت.

دولتهای نهم و دهم که قصد داشتند سالیانه یک میلیون مسکن مهر بسازند و حتی برخی مسوولان وقت از تولید سالیانه ۲ میلیون مسکن سخن می گفتند، پس از شش سال توانستند حدود یک میلیون مسکن مهر بسازند و مابقی را به دولت یازدهم واگذار کردند. مسوولان دولت حسن روحانی هم که اعتقادی به این طرح نداشتند از تعریف پروژه جدید برای مسکن مهر خودداری و تنها به تکمیل تعهدات دولت قبل اکتفا کردند. تا دی ماه سال جاری تعداد یک میلیون و ۷۷۴ هزار و ۷۶۱ واحد مسکن مهر در کشور تکمیل و افتتاح شده که ۷۶۴ هزار و ۵۶۰ واحد آن در سه سال اخیر انجام شده است. بر این اساس عملکرد دولت یازدهم در حوزه تکمیل و افتتاح واحد در طرح مسکن مهر در طول سه سال ۴۳ درصد نسبت به عملیات اجرایی شش ساله دولت‌های نهم و دهم در این حوزه اعلام شد.

بنابراین آمار و ارقام می گوید با وجودی که آخوندی وزیر راه و شهرسازی مسکن مهر را طرحی شلخته و اقتصادبرانداز می نامد، در انجام تعهدات کوتاهی چندانی نداشته اما به گفته او، آواربرداری از ویرانه های سیاستهای بخش مسکن دولت قبل بسیار مشکل و زمانبر است.

با این وجود برای متقاضیانی که هیچ تقصیری ندارند و دولت قبل قرار بود حداکثر دو ساله به آنها خانه تحویل دهد، طولانی شدن طرح خسته کننده و ناامیدکننده شده است. از سوی دیگر دولت یازدهم به دلیل طولانی شدن پروژه ها و تورم طول زمان، قیمتها را بالا برد و برای تامین منابع، وام مسکن مهر را از ۲۵ به ۳۰ و سپس به ۴۰ میلیون تومان افزایش داد و با واکنشهای متقاضیانی همراه شد که دولت یازدهم را متهم شماره دو ناکامی های مسکن مهر می‌دانند.

برخی یاران دولت قبل نیز در این شرایط هیزم به تن گـُر گرفته مسکن مهر می ریزند و عنوان می کنند که دولت یازدهم می خواهد با طولانی کردن رکود مسکن به لجاجت با دولت قبل بپردازد که دود این آتش به چشم متقاضیان مسکن مهر می رود. اما ارزیابی واقعی یا تخیلی بودن این گزاره نیاز به بررسی های عقلانی اقتصادی و سیاسی دارد.

ابتدا این سوال مطرح می شود که چه لزومی داشت دولت بخش قابل توجهی از آرای انتخاباتی خود را به دلیل مخالفت بی منطق با مسکن مهر بسوزاند؟ مصلحت حکم می کرد دولت طرح مسکن مهر را با تمام عواقب اقتصادی آن ادامه می داد و بنا به گفته ی وزیر راه و شهرسازی هر هفته چند هزار واحد را افتتاح می کرد. اما دولت خلاف این اقدام را انجام داد. عباس آخوندی در این خصوص می گوید: هرکسی در این دوره وزیر مسکن می‌شد دو کار می‌توانست انجام دهد؛ یک کار این‌که به همان سیاست عوام‌فریبانه قبلی ادامه دهد و ملتی را گرفتار کند و دیگر این‌که صادقانه با مردم صحبت کند. البته هزینه صداقت در این زمینه برای سیاستمدار بسیار بسیار سنگین است.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وجود ۶۵۰ هزار واحد مسکونی خالی در سال ۱۳۸۵ گفت: در سال ۱۳۹۰ تعداد خانه‌های خالی به یک میلیون و ۶۳۰ هزار واحد رسیده، یعنی ظرف پنج سال یک میلیون واحد اضافه شده است. یک میلیون واحد مسکونی خالی یعنی حداقل ۱۰۰ میلیارد دلار عدم بهره‌وری اقتصادی در ایران. در این شرایط آیا از من انتظار دارید تعداد واحدهای خالی را ظرف یک دوره پنج ساله از یک میلیون به ۲ میلیون واحد برسانم؟ آیا این می‌تواند برای من افتخارآمیز باشد؟

اما با وجودی که بر اساس آمار ۱.۷ میلیون مازاد مسکن در کشور وجود دارد، عمده این واحدها در اختیار متقاضی واقعی نیست. وجود ۲۰ میلیون بدمسکن، ۱۱ میلیون حاشیه نشین و ۳۳ درصد مستاجر در کشور این موضوع را تایید می کند. لذا می توان نتیجه گرفت برنامه ریزی دولتهای گذشته در بخش مسکن ناکارآمدی خود را در عمل نشان داده است.

همچنین تا پیش از مسکن مهر عنوان می‌شد کشور سالیانه به ۱.۲ تا ۱.۵ میلیون مسکن نیاز دارد؛ برآوردی که حالا با توجه به وجود ۱۱۷ هزار مسکن مهر بدون متقاضی، وجود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار مسکن خالی در استان تهران، وجود ۱.۷ میلیون مسکن خالی در کشور، کاهش روند مهاجرت و جانمایی بخش زیادی از جمعیت به چالش کشیده می‌شود؛ تا جایی که برخی کارشناسان می‌گویند با توجه به اسکان جمعیت، معادلات مسکن دیگر مثل دهه های قبل نیست. بر این اساس برآورد تولید ۷۰۰ هزار تا یک میلیون واحد می تواند منطقی تر باشد. اما آیا بازار مسکن توان جذب این تعداد تولید را دارد؟

در سال گذشته ۶۸۵ هزار ازدواج در کشور انجام شد که برخی سازندگان معتقدند کشور به همین تعداد مسکن نیاز دارد. در سوی مقابل عده‌ای می‌گویند اگر صرفا بر اساس تعداد ازدواج‌ها اقدام به تولید مسکن کنیم و مسائلی چون شرایط خانوار، فرهنگ، نحوه‌ی استقرار، اشتغال، درآمد و آمار طلاق را در نظر نگیریم با مازاد عرضه مسکن مواجه می‌شویم که منجر به هدررفت منابع می‌شود؛ بخصوص این‌که طی سال‌های اخیر تعداد ازدواج‌ها هر ساله کاهشی ۴۰ تا ۵۰ هزار فقره‌ای را تجربه می‌کند.

تحولات شهری ایران نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از جمعیت جابه‌جا شده است. در حال حاضر ۷۲ درصد جمعیت ایران شهری و ۲۸ درصد روستایی است یعنی جابه‌جایی بزرگی در ایران رخ داده که باید در طرح مباحث متناسب با این شرایط اقدام کنیم.

به گفته‌ی عباس آخوندی، تقاضاهای جدید در تهران دیگر کارکرد ندارد. در شیراز، مشهد و تبریز هم با این مسئله مواجهیم. یک اتفاقی رخ داده که ما متوجه نشدیم و به روند بساز و بفروشی ادامه داده‌ایم. در حال حاضر گفته می‌شود بیش از ۲۵۰ هزار مسکن خالی در شهر تهران وجود دارد. در این شرایط بدون داشتن طرح و برنامه ۲۴۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید مانند پرند، پردیس، هشتگرد در اطراف تهران تعریف کردند که ظرفیت برای این مقدار جمعیت وجود ندارد.

با توجه به این آمار، صحبت درخصوص عمدی بودن تشدید رکود مسکن توسط دولت، تحلیلی ناپخته به نظر می رسد که صرفا برای تخریب رقیب بیان می شود. بی اعتباری این تحلیل آنجا خود را بیشتر نشان می دهد که بدانیم در اقتصاد آزاد، دولت نمی تواند نقش چندانی در جهت دهی به بازار ایفا کند؛ زیرا به محض آنکه سوددهی یک بخش بالا برود، سرمایه ها به آن سرازیر می شود. اما در شرایطی که اقتصاد کشور رشد ۷.۴ درصدی را در شش ماهه ابتدای سال جاری تجربه کرد، رشد بخش مسکن منفی ۱۴ درصد بود و در چنین شرایطی که بازده سرمایه در بخش مسکن پایین است هیچ سازنده ای حاضر به سرمایه گذاری در این بخش نیست.

اما دولت برای کمک به افزایش توان متقاضیان مصرفی، وام مسکن را که در دولت قبل حدود ۲۰ میلیون تومان بود طی سه سال اخیر به سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش داد. همچنین با رونمایی از طرح مسکن اجتماعی قصد دارد تا پایان سال ۱۳۹۵ تا ۱۰۰ هزار و سالهای برنامه ششم تا ۱۵۰ هزار واحد را تامین کند.

جواد حق شناس معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در این باره می گوید: برنامه‌ریزی برای اجاره، خرید واحدهای آماده، حذف افراد غیرنیازمند و حضور نهادهای حمایتی، چهار وجه تمایز مسکن اجتماعی و حمایتی نسبت به مسکن مهر است.

همچنین رییس سابق اتحادیه املاک درباره عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن گفت: درست است که دولت طی سه سال و نیم اخیر بیشتر تمرکز خود را بر روی بحث برجام گذاشت و از بخش مسکن غافل بود اما عمده دلیل رکود حوزه مسکن ناشی از افزایش یکباره نرخ ارز و حباب قیمت مسکن در اواخر دولت قبل بود.

مصطفی قلی خسروی افزود: این تصور که رکود مسکن عمدی است هیچ مصداق علمی و منطقی ندارد. دولت طی سه سال اخیر توان خود را بر روی کاهش نرخ تورم، گسترش ارتباطات بین المللی و شکستن تحریمها به کار گرفته و کمتر برای خروج از رکود مسکن فکری صورت داده است. اما الحق والانصاف نمی توان گفت که رکود مسکن، اختیاری بوده است؛ چرا که دلیلی ندارد دولت بخواهد تعمدا دستاوردهای خود را با رکود مسکن زیر سوال ببرد.

به گفته قلی خسروی، همانطور که پیش بینی می شد در ۹ ماهه ابتدای سال جاری معاملات مسکن شهر تهران ۸.۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش داشت. لذا هم اکنون در فاز پیش رونق مسکن قرار داریم و به اعتقاد من در سال ۱۳۹۶ شاهد خارج شدن کامل بخش مسکن از رکود خواهیم بود.