انجماد پنج عامل محرک در بازار مسکن

تجربه نشان داده نوسانات شش عامل فروش نفت، نرخ ارز، سود بانکی، تورم، رکود اقتصادی و پروژه های عمرانی در رونق یا رکود بازار مسکن تاثیر گذار است که در حال حاضر بجز عامل تورم که کنترل آن در ثبات بازار مسکن تاثیرگذار بوده است، مکان نمای پنج عامل دیگر در جهت رونق بازار مسکن قرار ندارد.

بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ درآمدهای نفتی دولت به شدت افزایش یافت که با پروژه مسکن مهر همزمان شد. به تبع این پروژه ی دولتی، ساخت و ساز خصوصی نیز رونق گرفت تا اینکه عرضه بالا گرفت و به دلیل حباب قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ شاهد رکود این بخش بودیم. از آن زمان به بعد و مصادف با روی کار آمدن دولت یازدهم قیمت نفت روند نزولی به خود گرفت و هم اکنون در محدوده ۵۰ دلار است. نشانه هایی نیز مبنی بر افزایش ناگهانی قیمت نفت وجود ندارد. بنابراین شاید نتوان در کوتاه مدت برای رونق مسکن روی عامل نفت حساب کرد.

یکی دیگر از محرک های تاثیرگذار در رونق یا رکود مسکن نوسانات نرخ ارز است؛ بدین صورت که هر زمان نرخ ارز پایین آمده جذابیت این بخش کم شده و سرمایه گذاران به سمت بازار مسکن سوق پیدا کردند. اما در روزهای اخیر شاهد بودیم که دلار روند صعودی به خود گرفت و تا محدوده ۴۰۰۰ تومان بالا رفت و سپس مجددا به محدوده ۳۹۰۰ تومان بازگشت. بر این اساس تا زمانی که به طور کامل نرخ ارز ثبات پیدا نکند نمی توان شاهد ورود سرمایه های سرگردان از این بخش به سوی بازار مسکن بود.

سود بانکی حالت الاکلنگ را در بازار مسکن دارد. بدین صورت که هرچه نرخ بهره سپرده های بانکی بالا می رود، تمایل به سپرده گذاری افزایش می یابد و رغبت برای ساخت و ساز در بخش مسکن کاهش می یابد. با اینکه طی یک سال اخیر شورای پول و اعتبار طی چند مرحله سود بانکی را از ۲۲ درصد به ۱۵ درصد رساند اما جدی نگرفتن نرخ مصوب از سوی بانکها باعث شده تا همچنان پولها در بانک باقی بماند و بخش مسکن از آن بی نصیب باشد.

یکی دیگر از عواملی که می تواند در ثبات بازار خرید و فروش و اجاره مسکن موثر باشد نرخ تورم است. بدین صورت که کاهش نرخ تورم می تواند باعث شود تا متقاضیان بالقوه بازار مسکن به تدریج توان خرید پیدا کنند. طی ماههای اخیر نرخ تورم تک رقمی شده و اگر این روند ادامه یابد می توان امیدوار بود که با خالی شدن حباب قیمت مسکن و نیز حرکت دو منحنی نرخ تورم عمومی و تورم مسکن به سمت تلاقی یکدیگر، جذابیت بازار مسکن بالا برود. تنها امیدواری که در حال حاضر برای بخش مسکن وجود دارد در همین ناحیه است.

از زمان روی کار آمدن دولت یازدهم، رکود صنعت و مسکن از یکدیگر تاثیر گرفته اند؛ چرا که بخش مسکن به عنوان پیشران با بسیاری از صنایع پایین دستی مرتبط است و رکود آن باعث کاهش ظرفیت و اشتغال کارخانجات می‌شود. بر همین اساس کارشناسان می گویند حدود ۱۵ درصد از GDP و ۳۰ درصد از اشتغال کشور معطل رونق بخش مسکن مانده است.

محرک دیگری که می تواند بخش مسکن را تکان دهد، پروژه های عمرانی است. با توجه به دولتی بودن اقتصاد ایران، بخش خصوصی همواره به دنبال دولت حرکت می کند و تصمیم گیری قبل از دولت را ریسک پذیر می داند. بنابراین دولت باید بتواند نقدینگی بخش خصوصی را به سمت پروژه‌های متوقف سوق دهد. راه افتادن پروژه‌های عمرانی به نفع اشتغال و رونق اقتصادی است. بعد ما می‌توانیم توقع داشته باشیم که بازارهای مولد از جمله مسکن رونق بگیرد و از این حرکت اقتصادی سود ببرد.

یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت باید قبل از این‌که نقدینگی حاصل از رشد اقتصادی وارد بازار ارز شود، رونقی در پروژه‌های عمرانی و بخش مسکن ایجاد کند تا جلوی خطر التهاب در کلیه سطوح اقتصادی را بگیرد.

محمدمهدی مافی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: طی هفته‌های اخیر با سه اتفاق در بخش اقتصاد مواجه بودیم؛ اولی عبور نقدینگی از ۱۱۳۷ تریلیون، اتفاق دیگر افزایش نرخ ارز به بالای ۴۰۰۰ تومان و سومین مساله رشد اقتصادی ۷.۴ درصد بود که نشان می‌دهد در اقتصاد کشور اتفاق‌های خوبی رخ داده اما اگر حجم نقدینگی به سمت بازارهای مولد از جمله مسکن و پروژه‌های دولتی و خصوصی هدایت نشود قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پیامدهای منفی به دنبال می‌آورد.

وی افزود: این تغییر را در شرایط جامعه می‌بینیم که اقتصاد رو به بهبود می‌رود ولی معمولا رشد اقتصادی در کشور ما با تورم همراه بوده است. خوشبختانه دولت طی ۳.۵ سال اخیر توانسته تورم را مهار کند، رشد اقتصادی را نیز از منفی ۶.۸ در پایان دولت قبل به مثبت ۷.۴ رساند. اما امیدواریم اثرات این رشد را در بخش‌های مولد جامعه بهتر ببینیم و صرفا در بخش نفت و پتروشیمی متمرکز نباشیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت این هنر را داشته که با استفاده از دیپلماسی و امضای توافق برجام زیرساخت‌ها را برای افزایش فروش نفت و افزایش رشد اقتصادی ایجاد کند اما کانالیزه کردن نقدینگی موجود در مسیر صحیح، هنر و ظرافت بیشتری را می‌طلبد.

وی مدیریت سرمایه‌های در دست مردم را ضروری دانست و گفت: دولت نرخ بهره بانکی را کاهش داد تا سرمایه‌ها به بخش تولید بیاید ولی این اتفاق نیفتاد و سرمایه‌ها بیشتر به سمت ارز و طلا سوق پیدا کرد. از سوی دیگر بانک‌ها بدون توجه به نرخ مصوب، مجددا در حال افزایش بهره‌ها هستند و می‌خواهند نقدینگی را به سمت خود جذب کنند. برای این شرایط باید فکری کرد و از طریق صنعت، مسکن، کشاورزی و صادرات، سرمایه‌های انباشته را جذب کرد. نقدینگی راکد فعلی مانند حجم عظیمی از آب پشت سد است که هرچقدر سد محکم باشد، اگر برای هدایت آب به سمت صحیح فکری نشود سد را می‌شکند و باعث تبعات منفی همچون تورم می‌شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: دولت باید با دست و دل بازی امکانات مادی و معنوی را در اختیار بخش خصوصی بگذارد. بدین ترتیب پولی که در دست مردم است قبل از این‌که وارد بازار ارز شود وارد بخش‌های عمرانی، صنعتی و مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر جذاب‌ترین بازارها طلا و ارز هستند. با این تفاوت که ارز جذاب تر از طلا است؛ زیرا دولت چهار سال نرخ ارز را ثابت نگه داشته که به اعتقاد من سیاست خوبی نبوده و ظرفیت خالی برای رشد ارز ایجاد شده است. در طول سال‌های قبل باید نرخ ارز با میزان نقدینگی یا نرخ تورم افزایش می‌یافت ولی به دلیل این‌که دولت نرخ ارز را بدون تغییر نگه داشت، خروج نقدینگی می‌تواند بیشترین تاثیر را روی بازار ارز بگذارد و بازارهای دیگر را دچار التهاب کند که به فاصله‌ی زمانی در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.