تحقیقات میدانی و بررسی‌های آماری نشان می‌دهد، ساختوسازهای بزرگ متراژ و لوکس در هسته فرسوده پایتخت پررونق شده است. در حالی که تا دو سال پیش حجم زیادی از ساخت‌وسازها در 11 منطقه بافت فرسوده شهر تهران به احداث آپارتمان‌های مسکونی کوچک متراژ کمتر از 100 مترمربع تعلق داشت هم اکنون سهم ساختوسازهای بزرگ متراژ در مناطق فرسوده شهر تهران، ناموزون با نیاز مصرفی این محدوده شهر با جهش مواجه شده است. حرکت به سمت بزرگ‌سازی از یکسو از نقص فنی بسته تشویقی سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده حکایت دارد و از سوی دیگر سه خطر را متوجه بازار مسکن پایتخت می‌کند. بسته تشویقی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران از سال گذشته با هدف نوسازی و رفع مشکل هسته پایتخت درخصوص پلاک‌های ریزدانه، معابر باریک و معضل کمبود پارکینگ، به ارائه تسهیلات تشویقی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت اما در حال حاضر سازندگان در بافت فرسوده به دلیل جبر «تامین پارکینگ» که ناشی از ضوابط مدیریت شهری است مجبور شده‌اند به جای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و مصرفی به احداث آپارتمان‌های لوکس (بزرگ متراژ) روی آورند. معادله این جبر تامین پارکینگ اگرچه در ظاهر ضابطه سختگیرانه محسوب می‌شود اما چون صورت مساله «نیاز هر واحد مسکونی به یک پارکینگ» به ویژه در بافت فرسوده قابل سانسور نیست و پاک کردن آن دو مشکل برای سرمایه‌گذاران و ساکنان بافت فرسوده ایجاد می‌کند، اما غفلت مدیران شهری از به‌کارگیری دو راهکار برای حل این معادله، اکنون به انحراف شدید متراژ در بازار ساختوفروش مسکن مختص بافت فرسوده شهر تهران منجر شده است.
طوری که شاخص متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید حاصل از ساختوساز در آمارهای رسمی مرکز آمار ایران موضوع انحراف متراژ در هسته فرسوده پایتخت از کوچک‌سازی به لوکس‌سازی را تایید می‌کند. این آمار نشان می‌دهد که متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید حاصل از ساختوساز (میانگین متراژ هر واحد مسکونی) در پنج سال اخیر 24 درصد افزایش پیدا کرده و از 105 مترمربع در سال 90 به 130 مترمربع در سال 95 رسیده است. این آمار رسمی وضعیت را تا پایان بهار سال جاری نشان می‌دهد اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از برخی مناطق بافت فرسوده تهران که بیشترین ساختوساز جدید در آنها جریان دارد حاکی از آن است که میانگین متراژ در حال حاضر نسبت به ماه‌های ابتدایی سال دست‌کم 10 متر افزایش پیدا کرده است. به این معنی که آپارتمان‌های جدید در برخی مناطق بافت فرسوده شهر تهران همچون منطقه 15 آپارتمان‌هایی هستند که حدود 140 تا 150 مترمربع مساحت دارند با این حال متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید حاصل از ساختوساز در حال حاضر نسبت به سال 92 یعنی پیش از اجرای بسته تشویقی نوسازی در بافت فرسوده که از سوی مدیریت شهری تهران طراحی و به کارگرفته شده است، 21 درصد انحراف متراژ را نشان می‌دهد؛ یعنی متوسط مساحت در بافت فرسوده هر واحد 107 مترمربع در بهار سال جاری به 130 متر در حال حاضر رسیده است. اگرچه گرایش اجباری سازنده‌ها به بزرگ‌سازی در کل پایتخت به‌صورت محسوس قابل ردیابی است، اما مناطق بافت فرسوده که مختص خانوارهای کم‌درآمد و قشر ضعیف جامعه محسوب می‌شود تبعات ساختوسازهای مغایر الگوی مصرف و تقاضای موثر مصرفی به مراتب بیش از تبعات این رفتار ساختمانی در سایر مناطق شهری است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد: متوسط مساحت واحدهای مسکونی در ساختوسازهای جدید شهر تهران در 10 سال اخیر افزایش پیدا کرده است. براساس این آمار متوسط مساحت آپارتمان‌های مسکونی در سال 85 در شهر تهران معادل 140 مترمربع بوده است که پس از 10 سال در سال 95 به 240 مترمربع رسیده است که به گفته کارشناسان مسکن متراژ کنونی فوق‌العاده بزرگ و ناموزون با نیاز غالب خریداران مسکن است.
آمار معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در حال حاضر 72 درصد از حجم خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران به واحدهای زیر 90 متر اختصاص دارد که این سطح در مناطق جنوبی پایتخت (آغشته به بافت فرسوده شامل مناطق 7 تا 12 و مناطق 14 تا 18) به مراتب بیشتر از 70 درصد است. بنابراین تمرکز متقاضیان در خرید آپارتمان‌های زیر 100 متر و فعالیت اجباری سازندگان در ساخت آپارتمان‌های بالای 150 متر تا 200 مترمربع نشان از حرکت خلاف جهت دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران دارد.چراکه جبر ضوابط شهرداری به شکل تامین پارکینگ در ساختوسازهای جدید آن هم در قالب هر واحد مسکونی الزاما یک پارکینگ باعث می‌شود در بافت فرسوده با توجه به مساحت کوچک قطعات، نقشه خاص زمین‌ها در بافت فرسوده و همچنین عرض باریک معابر عملا سازنده‌ها امکان تامین پارکینگ برای ساختوسازهای پر واحد را نداشته باشند و بنابراین سازنده‌ها در بافت فرسوده چاره‌ای جز ساخت واحدهای مسکونی متراژ بزرگ به جای ساخت دو یا سه واحد مسکونی متراژ کوچک در هر طبقه را نداشته باشند. با این حال سازنده‌ها معتقدند اجبار به بزرگ‌سازی 10 تا 15 درصد هزینه ساخت را در مقایسه با ساخت پروژه‌های پر واحد کاهش می‌دهد اما نفع این شکل ساختوساز را به مراتب کمتر از احداث واحدهای کوچک متراژ به‌عنوان شکل بهینه ساختوساز می‌دانند، چراکه واحدهای کوچک از یکسو در مدت زمان کمتری فروش می‌روند و از سوی دیگر با کوتاه‌شدن پروسه ساختوفروش سود سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهند. کارشناسان شهری معتقدند اگرچه معادله جبری تامین پارکینگ قابل پاک شدن و حذف صورت مساله کمبود پارکینگ نیست اما می‌توانست دو سال پیش در جریان تدوین بسته تشویقی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران مورد توجه قرار گیرد و برای حل این معادله راهکاری تدوین شود.در این بسته با حمایت شهرداری تهران یک تا دو طبقه تراکم تشویقی (طبقات اضافه‌تر از ضوابط طرح تفصیلی) برای ساختوسازهای تجمیعی (تجمیع پلاک‌های ریزدانه) در بافت فرسوده در نظر گرفته شده است اما آن‌طور که سازنده‌ها می‌گویند اجازه افزایش طبقه بدون فراهم بودن ابزار افزایش واحدهای مسکونی در پروژه نفع آنچنانی برای سرمایه‌گذاران به همراه ندارد. در این میان کارشناسان شهری می‌گویند نقص موجود در این بسته تشویقی از بابت معادله تامین پارکینگ می‌تواند به دو شکل برطرف شود.شکل اول برای رفع این معضل این است که مدیریت شهری تهران با لحاظ اهمیت اجتماعی و امنیتی موضوع نوسازی بافت فرسوده باید برای حل معضل پارکینگ به نفع مهار انحراف متراژ و هدایت ساخت‌وسازها به سمت کوچک‌سازی برای تامین نیاز مصرفی به‌صورت مستقیم مداخله انجام دهد. به این معنی که نسبت به سرمایه‌گذاری در محله‌های بافت فرسوده برای مجتمع‌های پارکینگ و فروش واحدهای پارکینگ به سازنده‌ها اقدام کند. در عین حال شکل دوم رفع این مشکل هم این است که شهرداری با مداخله غیرمستقیم به موضوع مشوق‌های موثر و جذاب برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای احداث مجتمع‌های پارکینگ وارد شود.
سه تهدید بالقوه انحراف بسته تشویقی
با این حال وضع موجود ساختوسازهای مسکونی در محدوده بازار مسکن کم‌درآمدها در پایتخت که به شکل تشدید انحراف متراژ در جریان است در صورتی که مورد توجه مدیران شهری قرار نگیرد سه پیامد منفی می‌تواند به همراه داشته باشد.اولین تهدید ناشی از انحراف متراژ سرایت رسوب آپارتمان‌های لوکس از مناطق شمال شهر به مناطق مصرفی و جنوبی شهر است. در واقع مشکلی که در دو سال گذشته به شکل واحدهای مسکونی بزرگ متراژ بدون مشتری دامن‌گیر بساز‌وبفروش‌ها شده است به زودی به بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت سرایت می‌کند. تهدید دوم که ناشی از تهدید اول است احتمال خروج سرمایه‌گذاران ساختمانی از بافت فرسوده تحت تاثیر سختی فروش بزرگ متراژها می‌تواند باشد. در حال حاضر اگرچه تقاضای خرید واحدهای بزرگ متراژ در بافت فرسوده تحت تاثیر وام‌های سه رقمی خرید مسکن، عملیات فروش و پیش‌فروش واحدهای بزرگ را برای سازنده‌ها تسهیل کرده اما این روند زودگذر و ناپایدار خواهد بود. چراکه به تناسب نوسان قیمت مسکن در سال‌های آتی و عقب ماندن قدرت خرید تسهیلات بانکی امکان خرید این واحدها از متقاضیان گرفته خواهد شد و تقاضای واقعی در بافت فرسوده (خانوارهای کم‌درآمد) به‌عنوان متقاضیان پایدار در این بخش از بازار مسکن در آینده نزدیک دچار ضعف در خرید خواهد شد. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد، سقف وام خرید مسکن با تاخیر حداقل یک تا دو سال افزایش پیدا کرده است حتی در برخی دوره‌ها (دولت قبل) ممنوعیت افزایش سقف وام خرید مسکن باعث شد سقف وام 10 ساله بدون تغییر باقی بماند در حالی که قیمت مسکن در همین دوره زمانی تا 6 برابر افزایش پیدا کرد.
تهدید سوم انحراف در نحوه استفاده از وام صندوق یکم خواهد بود. این تسهیلات که مختص خانه‌اولی‌ها تعریف شده است در بافت فرسوده شهر تهران تا سقف 160 میلیون تومان بدون لحاظ شرط خانه اولی(بدون رعایت شرط سابقه مالکیت) پرداخت می‌شود. با توجه به میانگین قیمت مسکن در 11 منطقه بافت فرسوده (مترمربعی 3 میلیون تومان) مشخص می‌شود این وام هم‌اکنون 41 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی 130 متری را تامین می‌کند که این میزان قدرت خرید می‌تواند به نفع تقاضای سرمایه‌ای تمام شود و مانع از بهره‌برداری از تسهیلات در نظر گرفته شده از سوی خانه اولی‌ها شود. به‌طور طبیعی این اتفاق تحقق هدف سیاست‌گذار مبنی بر پرداخت وام 8 درصدی خرید خانه به زوج‌های کم‌درآمد را برای خانه‌دار شدن در بافت فرسوده با اختلال همراه می‌کند.
با این حال کارشناسان شهری می‌گویند اگر ساختوسازهای بزرگ متراژ در حجم کم در بافت فرسوده شهر تهران اجرا شود می‌تواند منشأ تحولی در این محدوده پایتخت به حساب آید چراکه احداث حجم محدودی واحد مسکونی بزرگ متراژ نوساز در نیمه جنوبی شهر تهران مشروط به تامین سرانه‌های خدماتی در بافت فرسوده و همچنین رفع نارسایی‌های شهری ناشی از کمبود مراکز تفریحی-رفاهی در بافت فرسوده می‌تواند خانوارهای میان درآمد ساکن در واحدهای مسکونی کوچک متراژ در مناطق میانی شهر را به سمت نیمه جنوبی شهر هدایت کند. اما در حال حاضر با توجه به تمرکز مراکز رفاهی در چند منطقه شمالی و دوقطبی بودن سرانه‌های خدماتی بین شمال و جنوب شهر جذابیتی برای مهاجرت ساکنان مناطق میانی و شمال‌نشین پایتخت به هسته فرسوده پایتخت ندارد. اما در صورتی که از یکسو انحراف الزام تامین پارکینگ در مناطق بافت فرسوده از سوی مدیریت شهری رفع شود و از سوی دیگر احداث واحدهای بزرگ متراژ در حدی قابل قبول با تامین سرانه‌های خدماتی مناسب در 11 منطقه بافت فرسوده همراه شود می‌توان امیدوار بود بهسازی و نوسازی در محدود بافت فرسوده شهر تهران با اهداف پیش‌بینی‌شده در بسته تشویقی همراه خواهد شد. در غیر این صورت با وجود مشاهده روند افزایش تیراژ ساختوساز در هسته فرسوده پایتخت، نقص بسته تراکم تشویقی سبب می‌شود واحدهای مسکونی نوساز احداث شده نتوانند خود را با الگوی مصرفی هماهنگ کنند.
تسهیلات نوسازی پرداخت می‌شود
در حالی که برخی خبرها حکایت از پرداخت نشدن تسهیلات نوسازی بافت فرسوده از سوی بانک عامل بخش مسکن می‌دهد روز گذشته پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» از روند پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده پایتخت نشان می‌دهد تاکنون حدود 6 هزار فقره تسهیلات نوسازی از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده و 17 هزار پرونده تقاضا نیز در حال ثبت پرونده برای دریافت تسهیلات هستند. مدیران بانک عامل بخش مسکن معتقدند اگرچه تاکنون یارانه سود تسهیلات پرداخت نشده است، اما این موضوع مانع از پرداخت تسهیلات نیست و پرداخت یارانه تسهیلات در زمان بازپرداخت اقساط یعنی پس از دو سال مهم است.
