به گزارش ایران اکونومیست؛ گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال 1395 توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی این بانک تهیه و منتشر شده که برگرفته از «آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» است .
بر اساس این آمارها، در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی تهران 44.1 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.1 درصد و 7.3 درصد افزایش نشان می دهد.
*حجم معاملات
تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در این مدت به 12 هزار و 459 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 4.1 درصد افزایش نشان می دهد.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در این ماه حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 52.2 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه نیز نشان می دهد از میان مناطق 22 گانه شهر تهران منطقه پنج با سهم 16.4 درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.
مناطق چهار، دو و 14 به ترتیب با سهم 11.6 درصد، 9.3 درصد و 6.3 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند.
براساس این بررسی در مجموع 72.9 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق پنج، چهار، دو، 14، هشت، 10، هفت، 15، یک و 13) بوده و منطقه 12 باقیمانده 27.1 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
*تحولات قیمت مسکن
ماه آبان امسال بیشترین رشد متوسط قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 (معادل 13.1 درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه هشت (معادل 0.7 درصد) تعلق دارد.
بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در آبان ماه از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران مربوط به منطقه یک به میزان 97.9 میلیون ریال و کمترین آن با 21.4 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشت .
* تحولات بازار مسکن شهر تهران در هشت ماهه امسال
هشت ماهه منتهی به آبان ماه 1395 تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 106.1 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 10.3 درصد افزایش نشان می دهد.
همچنین در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 43.8 میلیون ریال بود که نسبت به دوره مشابه سال قبل 4.4 درصد افزایش نشان می دهد.
* سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در آبان ماه سال 95 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 12.6 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنه های قیمتی 25 تا 30 میلیون ریال با سهم 12.3 درصد و 35 تا 40 میلیون ریال با سهم 10.8 درصد در رتبه های بعدی قرار دارند.
هشتمین ماه سال توزیع حجم معاملات به گونه ای بود که در حدود 61.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (44.1 میلیون ریال) معامله شده است.
توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مدت یاد شده نیز نشان می دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع معادل 15.2 درصد اختصاص داشته است.
واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 متر و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم های 14.4و 13.4 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند.
واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع در مجموع 53.4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده ند.
آبان 95 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی ، واحدهای مسکونی با ارزش 1500 تا 2000 میلیون ریال با اختصاص سهم 13.3 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است.
واحدهای دارای ارزش هزار تا 1500 و نیز 2 هزار تا 2500 میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 13.1 درصد و 11.8 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.
برپایه معاملات صورت گرفته، در مجموع در این ماه حدود 51.7 درصد از واحدهای مسکونی ارزش کمتر از سه هزار میلیون ریال اختصاص داشته است.
**تحولات اجاره بهای مسکن
آبان ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.4 و 9.3 درصد رشد نشان می دهد.
ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک ساله تنظیم می شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
سهم هزینه های مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر اساس سال پایه 100= 1390 معادل 28.4 درصد است.
** جمع بندی
حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در آبان ماه سال 1395 به ترتیب معادل 12.5 هزار واحد مسکونی و 44.1 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان 4.1 و 7.3 درصد افزایش نشان می دهد.
در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم در هشت ماهه منتهی به آبان ماه امسال و نیز گشایش های مالی گذشته نظام بانکی در این بخش (بویژه تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن) شرایط مناسبی برای خانه دار شدن زوجین جوان و خانه اولی ها در شرایط کنونی فراهم شده است.
بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در این ماه نیز نشان می دهد که تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره صورت گرفت به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.4 و 9.3 درصد رشد نشان می دهد.
